¿Qué cantidad del pago inicial realmente necesita?

Es el consejo de finanzas personales más antiguo del libro:no compre algo si no puede pagarlo. Esa sabiduría es tan útil hoy como lo fue antes de que se acuñara el primer dólar.

Pero cuando se trata del mercado inmobiliario, la noción de lo que es "asequible" varía según con quién hable. Algunas personas le dirán que ni siquiera comience el proceso de búsqueda de casa hasta que tenga al menos un 20% ahorrado para el pago inicial. Algunos dicen que deposite lo menos posible para que pueda comenzar a ganar equidad lo antes posible.

La verdad, como siempre, está en algún punto intermedio.

La cantidad que debe pagar por una hipoteca depende completamente de su situación personal. Casi siempre es mejor dejar tanto como sea posible, pero esa cantidad puede variar enormemente de una persona a otra. Para algunos, un 20% completo simplemente no está en las cartas, y tampoco espera lo suficiente para guardarlo.

Si no sabe qué dirección tomar, Has venido al lugar correcto. Siga leyendo para conocer todo lo que necesita saber sobre cómo elegir el tamaño de pago inicial correcto.

Por qué un pago inicial del 20% es una buena idea

Los prestamistas no requieren un pago inicial del 20%, pero definitivamente prefieren uno. Cuanto más pueda depositar un prestatario, cuanto más estables se ven a los ojos del banco. Dejar más puede tener sus beneficios, pero el 20% es el estándar de la industria.

Un gran pago inicial resultará en un pago mensual menor por dos razones:el saldo de la hipoteca será menor, y el prestamista no le cobrará un seguro hipotecario privado (PMI).

PMI es un tipo de seguro que el prestamista compra en caso de que deje de hacer pagos y no cumpla con el préstamo. Los prestatarios que depositaron menos del 20% tienen una probabilidad estadísticamente mayor de incumplir, por lo que PMI los protege a ellos ya su inversión.

El PMI puede costar desde un 0,3% del préstamo hasta un 1%. Ese porcentaje se calcula sobre una base anual, pagado mensualmente o en una suma global cada año. Con $ 200, 000 hipoteca, El PMI puede oscilar entre $ 50 y $ 166,67 al mes.

Estas son las buenas noticias:el PMI no se queda para siempre. Algunos préstamos están estructurados de modo que el PMI se reduzca automáticamente una vez que tenga un 22% de capital en la vivienda. También puede refinanciar una vez que alcance el 20% del capital social para eliminar el PMI. Por lo general, puede acelerar ese proceso aumentando el valor de la casa con algunos retoques menores, como agregar paisajismo o repintar el exterior.

Los prestamistas también recompensan los pagos iniciales más grandes con tasas de interés más bajas. Como regla general, cuanto más dejas, menos pagarás en intereses.

Mindy Jensen, Community Manager en BiggerPockets y autor de "How to Sell Your Home, ”Dijo que pocas personas son conscientes de una de las mayores ventajas de los grandes pagos iniciales:es más probable que el vendedor acepte su oferta.

Si una casa tiene varias ofertas en competencia, el vendedor quiere elegir el que tiene la mayor probabilidad de ser aprobado por el banco. Una oferta que termina fracasando es una gran molestia para el vendedor, especialmente si quiere salir de casa rápidamente.

Un pago inicial pequeño tiene más posibilidades de ser denegado que un pago inicial tradicional del 20%. En una ciudad donde las casas van como pan caliente eso puede ser un problema real.

Para hacerlo mas simple, los prestatarios que tienen un puntaje de crédito menos que perfecto o un ingreso más bajo pueden mejorar sus posibilidades de conseguir la casa de sus sueños poniendo un 20% o más.

"Un pago inicial mayor significa que tiene más que perder, "Jensen dijo, "Así que con crédito dudoso, un pago inicial mayor puede ser la diferencia entre un sí y un no ".

Cuándo elegir un pago inicial más pequeño

Para mucha gente, poner el 20% significa gastar la mayor parte, si no todos sus ahorros. Eso puede convertirse rápidamente en un problema si su nueva casa necesita renovaciones para las que no tiene el dinero para cubrir. Nadie debería tener que elegir entre un baño que funcione y los pagos de la hipoteca a tiempo.

Shannyn Allan de The Wonder Luster se aseguró de tener un fondo de emergencia sólido antes de comprar su casa.

“Todo el mundo debería equilibrar ese abultado pago inicial con unos pocos grandes gastos de las cosas que inevitablemente se rompen o se perdieron durante la inspección, " ella dijo.

Otro momento en el que está bien poner menos del 20% es si vive en un mercado caliente, como San Francisco o Austin. En áreas como esta, esperar demasiado asegurará que su eventual precio de compra sea mucho más alto.

“Esperar a ahorrar lo suficiente para evitar el PMI podría costarle miles de dólares cuando realice la compra inicial, —Dijo Jensen.

Si vives en un mercado de moda, También puede llevarle mucho tiempo ahorrar hasta un 20%. Por ejemplo, el valor promedio de la casa donde vivo en Denver es de casi $ 500, 000, por lo que el 20% de eso serían $ 100, 000. A mi tasa de ahorro actual, me tomaría 4.6 años llegar a $ 100, 000. Si pongo un 5% Solo necesitaría $ 25, 000, que tardaría 14 meses en ahorrar.

Para muchos millennials, reducir el 20% es casi imposible gracias al estancamiento de los salarios, pagos de préstamos estudiantiles y altos precios de las viviendas. Puede llevarles hasta mediados de los 30 para ahorrar un 20%, tiempo que podrían dedicar a ganar equidad en su propia casa. Con el alquiler disparándose en todo el país, muchos jóvenes no pueden soportar esperar más.

Opciones de anticipo

Afortunadamente, aquellos que solo pueden pagar un pequeño pago inicial tienen varias opciones de hipoteca. Aquí hay algunos de los más comunes:

Fannie Mae y Freddie Mac Las hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac pueden requerir tan solo un 3% de anticipo, y existen pocas barreras para conseguir uno. Al menos uno de los compradores debe ser propietario por primera vez, debe ser una vivienda unifamiliar, el comprador debe vivir allí a tiempo completo y la hipoteca debe tener un tipo de interés fijo.

Puede preguntarle a su prestamista sobre cómo solicitar una hipoteca aprobada por Fannie Mae o Freddie Mac.

Autoridad Federal de Vivienda

Muchos consideran que un préstamo de la FHA es el tipo de hipoteca más fácil de solicitar, debido a los requisitos de puntaje de crédito bajo. Dirigido a compradores de bajos ingresos, aquellos que eligen un préstamo de la FHA pueden depositar tan solo un 3,5%, siempre que tengan un puntaje crediticio de 580 o más. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, tendrá que poner un 10%.

Sin embargo, Los préstamos de la FHA vienen con una prima anual de seguro hipotecario (MIP) agregada a su pago mensual, similar al PMI. El MIP cuesta entre .45% y 1.05%, dependiendo del monto total de su hipoteca, el monto de su pago inicial y la duración del plazo de su préstamo. El MIP no se cae automáticamente, por lo que los prestatarios tienen que refinanciar si quieren que se elimine.

Asuntos de los veteranos

Si es un veterano o un miembro del servicio actual, puede calificar para un préstamo VA con 0% de pago inicial. También puede obtener sus costos de cierre y otras tarifas de compra de vivienda financiadas con su préstamo. A diferencia de la FHA u otros préstamos, Los préstamos de VA no cobran tarifas de PMI o MIP.