FHA vs préstamo convencional:¿cuál es el adecuado para usted?

Si eres un inquilino, lo más probable es que prefieras no estarlo. El alquiler se está disparando en todo el país, junto con los precios de la vivienda, obligando a muchos consumidores en situaciones financieras menos que ideales a considerar comprar más temprano que tarde.

Es absolutamente posible comprar una casa con un ingreso más bajo, pero es probable que tenga dificultades para ahorrar para un pago inicial del 20%, especialmente si vive en un mercado caliente donde el valor de la vivienda está aumentando rápidamente. La mayoría de los expertos aconsejarán a cualquier persona en esta situación que considere una hipoteca FHA en lugar de una convencional.

Ese puede ser un buen consejo pero los préstamos de la FHA tienen sus propios inconvenientes en comparación con los préstamos convencionales. Como muchas herramientas financieras dirigidas a consumidores de bajos ingresos, la diferencia entre útil y perjudicial es muy delgada cuando se trata de una hipoteca FHA.

Siga leyendo para conocer todo lo que necesita saber sobre la diferencia entre la FHA y las hipotecas convencionales. y cómo elegir entre los dos.

¿Qué es un préstamo de la FHA frente a un préstamo convencional?

Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. En la actualidad, la FHA es responsable de casi ocho millones de hipotecas en todo el país.

La FHA no otorga préstamos directamente. En su lugar, respaldan préstamos hechos por prestamistas aprobados por la FHA. Si por alguna razón el prestatario incumple con el préstamo, la FHA reembolsará al prestamista su pérdida.

Debido a que la FHA es menos estricta con la aprobación de prestatarios, las personas que eligen préstamos de la FHA tienden a tener ingresos y puntajes de crédito más bajos. Sin el programa FHA, muchos propietarios potenciales simplemente no podían calificar para una hipoteca.

Como parte de la aprobación de un préstamo de la FHA, Por lo general, se espera que los prestatarios tomen clases de educación financiera. Estas clases se pueden tomar en línea o en persona, ya menudo están llenos de consejos prácticos para ayudar a las personas a mejorar sus finanzas y convertirse en buenos prestatarios.

Un préstamo convencional o conforme es el nombre que se le da a un préstamo que no está patrocinado por la FHA, VIRGINIA, USDA u otro tipo de programa gubernamental. También puede denominarse entidad no patrocinada por el gobierno o préstamo que no pertenece a GSE.

Historial de crédito

Una de las principales razones por las que las personas eligen un préstamo de la FHA en lugar de un préstamo convencional o conforme es porque no tienen un historial crediticio sólido o un puntaje crediticio lo suficientemente alto.

Para calificar para un préstamo FHA con un pago inicial del 3.5%, solo necesita un puntaje de crédito de 580 o más. Si tiene una puntuación entre 500 y 579, tendrá que depositar un 10% para ser aprobado.

Los préstamos convencionales son mucho más estrictos. El puntaje de crédito mínimo para la mayoría de los préstamos convencionales es 620, aunque pagará tasas de interés más bajas cuanto más se acerque su puntaje crediticio a la perfección. Según la empresa procesadora de préstamos Ellie Mae, en 2017, el puntaje crediticio promedio de los préstamos de la FHA fue de 686, mientras que el promedio de préstamos convencionales fue de 752.

Asesor hipotecario Casey Fleming, autor de "The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage", dijo algunos eventos crediticios, como quiebras, Las ejecuciones hipotecarias o las ventas al descubierto también pueden descalificarlo de una hipoteca convencional. Sin embargo, puede ser aprobado para un préstamo de la FHA incluso con una marca como esa en su historial crediticio.

PMI y MIP

Ya sea que elija un préstamo convencional o FHA, Tendrá que pagar una tarifa de seguro mensual o anual si realiza un pago inicial inferior al 20%. Con un préstamo convencional, esa tarifa se conoce como seguro hipotecario privado (PMI). Una tarifa anual de PMI cuesta entre .3% y 1% del total de la hipoteca, y puede agregarse a su factura mensual de hipoteca o pagarse una vez al año.

MIP o prima de seguro hipotecario es lo que la FHA agrega a su préstamo todos los meses para ayudar a pagar el seguro que cubre al prestamista en caso de incumplimiento. El MIP varía según el monto de su préstamo, plazo y pago inicial. Para préstamos de más de 15 años, el PMI oscila entre el .8% y el 1.05% del total de la hipoteca. Los préstamos a menos de 15 años tienen un MIP entre .45% y .95%.

Los prestatarios que eligen un préstamo de la FHA también deben pagar una tarifa global al cierre. con un costo de 1,75% del préstamo total. Esta tarifa se puede financiar como parte del préstamo si no puede pagarla por adelantado. Con $ 200, 000 hipoteca, esto costaría $ 3 adicionales, 500. Eso se suma a los costos de cierre normales que paga cada prestatario.

"Debido a estas tarifas adicionales, el costo a largo plazo [de un préstamo de la FHA] es más alto que el de un préstamo conforme, —Dijo Fleming.

Otro inconveniente de los préstamos de la FHA con menos del 20% de anticipo es que el prestatario está atascado con el MIP a menos que venda la casa o refinancia el préstamo. Solía ​​ser que el MIP caía una vez que el prestatario tenía suficiente capital, pero ahora es permanente. No puede refinanciar su hipoteca directamente con la FHA; tendrá que recurrir a un prestamista convencional.

A diferencia de MIP, El PMI puede cancelar el préstamo automáticamente sin refinanciamiento una vez que alcance el 22% del valor líquido de la vivienda. Sin embargo, esto depende del tipo de préstamo que obtenga. Muchos préstamos convencionales tampoco permiten que el PMI se cancele automáticamente. Es posible que deba solicitarlo por escrito o refinanciar el préstamo por completo.

Bajo pago

Durante años, la mejor manera de depositar menos dinero era elegir un préstamo de la FHA debido a la opción de pago inicial del 3.5%. Ahora los préstamos convencionales permiten a los prestatarios depositar tan solo un 3%. Esto socava una de las principales razones por las que las personas elegirían un préstamo de la FHA en lugar de un préstamo convencional en primer lugar.

Una vez dicho esto, casi siempre debe depositar la suma más grande que pueda pagar razonablemente. Cuanto más dejas, cuanto menor sea su pago mensual y menos intereses pagará en general.

Relación deuda-ingresos

Un factor principal que los prestamistas buscan al evaluar a un prestatario es su relación deuda-ingresos, o cuánto de sus ingresos mensuales se destina al pago de deudas. Cuanto menor sea su DTI, es más probable que califique para una hipoteca y obtenga una buena tasa de interés.

Puede tener un DTI de hasta un 43% y aún calificar para una hipoteca convencional. Los préstamos de la FHA aprobarán a los prestatarios con DTI de hasta un 50% o, en ocasiones, más. Esta pequeña diferencia es importante para los prestatarios que tienen préstamos estudiantiles elevados, préstamos para automóviles y otros tipos de deudas pendientes.

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¿Cómo elegir entre un préstamo FHA o un préstamo convencional?

Las tasas de interés son más bajas con un préstamo de la FHA, aunque el MIP a menudo contrarrestará esos ahorros. Debido a que los préstamos de la FHA le costarán más dinero a largo plazo, solo las personas que realmente no pueden calificar para una hipoteca convencional deben elegir la FHA.

Si elige un préstamo de la FHA, considere refinanciar una vez que su puntaje crediticio haya mejorado, tiene más del 20% del valor líquido de la vivienda y su DTI es inferior al 43%. Pagará algo de dinero por adelantado para refinanciar pero ahorrará a largo plazo si tiene un préstamo convencional.

Incluso si está completamente seguro de que no calificará para una hipoteca convencional, hable con su prestamista sobre sus opciones y su situación financiera. Podrán guiarlo en la dirección correcta después de preguntarle sobre su deuda, ingreso, puntaje de crédito, historial laboral y otros factores.