¿Cuánto de pago inicial necesito para una casa?

Después de navegar por los listados y jugar con las calculadoras de hipotecas, está listo para comenzar a destinar sus pagos mensuales de vivienda a una casa que puede llamar propia.

Pero incluso si parece una mejor inversión que pagar el alquiler cada mes, aún requerirá una planificación financiera significativa.

La solicitud de hipoteca requiere documentación financiera sustancial y su puntaje de crédito debe estar dentro de un rango aceptado por su prestamista hipotecario. Para colmo, en la mayoría de los casos, necesitará un pago inicial para pagar el precio de la casa. Pero, ¿cuánto necesitas exactamente? Siga leyendo para averiguarlo.

¿Qué es un pago inicial para una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo utilizado para comprar una casa. Pero hay muy pocas hipotecas disponibles que cubran el costo total de la casa.

En cambio, la mayoría de los prestamistas exigen que pague un porcentaje del precio de compra de la vivienda y financie el resto con un préstamo. La cantidad que paga se llama pago inicial.

Esto proporciona al prestamista la seguridad de que usted tiene derecho a la propiedad. De lo contrario, es más probable que no cumpla con los pagos de la hipoteca porque no gastó nada de su propio dinero en la casa. Si bien la mayoría de las personas no se perderán los pagos y entrarán en ejecución hipotecaria, los bancos hacen de este un requisito general.

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20 % de pago inicial

Tradicionalmente, los bancos requerían que las personas tuvieran un pago inicial del 20% en una casa para calificar para un préstamo. Pero terminó haciendo que la propiedad de vivienda fuera extremadamente excluyente.

Después de todo, eso equivale a $ 40,000 en $ 200,000, y la mayoría de las personas no tienen esa cantidad de dinero por ahí. Entonces, aunque el 20 % sigue siendo el pago inicial estándar preferido por la mayoría de los prestamistas, ya no es la norma.

De hecho, los datos muestran que el monto promedio del pago inicial se está reduciendo debido a los jóvenes compradores de vivienda por primera vez. Pero hay algunos beneficios de ahorrar un pago inicial mayor del 20% antes de comprar una casa, y pueden sumar ahorros bastante significativos con el tiempo.

Incluso más allá de las razones financieras, presentar una carta de oferta con un pago inicial del 20 % con un préstamo convencional puede convertirlo en un comprador más atractivo cuando compita por una casa específica.

¿Por qué? Porque le dará una relación préstamo-valor (LTV) más baja. Es menos probable que su préstamo fracase porque tiene un flujo de efectivo y activos más sustanciales que alguien con un pago inicial bajo. En igualdad de condiciones, un vendedor probablemente seleccionará su oferta en un mercado competitivo.

Evitar pagar el seguro hipotecario privado

¿Otra ventaja importante de un gran pago inicial? Evitas pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Cualquier hipoteca para una casa de su propiedad con menos del 20 % del capital está sujeta a un seguro adicional para proteger al banco.

El monto depende de su tipo de préstamo, pero generalmente es un monto anual dividido como parte de sus pagos mensuales. Para deshacerse del seguro hipotecario, normalmente tiene que refinanciar el préstamo, lo que puede resultar costoso.

También obtiene una mejor tasa de interés con un pago inicial más alto. Además de eso, tener un monto de préstamo más pequeño reduce el pago mensual de su hipoteca, lo que le deja más dinero en su bolsillo cada mes.

Opciones de hipoteca con pago inicial bajo

La mayoría de los prestamistas en estos días no esperan que tenga ahorrado un pago inicial completo del 20%. La cantidad de pago inicial que necesitará para una casa depende del tipo de préstamo que elija. La cantidad exacta que necesitará varía según varios factores.

Aquí hay un resumen de los tipos de hipotecas más comunes y los requisitos de pago inicial para cada uno. Comience aquí para comenzar su proceso de selección. También es aconsejable pedirles a los prestamistas potenciales que proporcionen diferentes escenarios para cada tipo de préstamo para el que califica.

Préstamos convencionales

Incluso si no tiene un pago inicial del 20%, puede calificar para un préstamo convencional. El pago inicial mínimo es del 3 %, aunque también puedes hacer cualquier cantidad superior.

En una casa de $200,000, pagaría $6,000 con el pago inicial mínimo. Hasta hace unos años, se requería al menos un pago inicial del 5 %.

Sin embargo, los estudios de Fannie Mae indicaron que ahorrar tanto dinero estaba creando un obstáculo para la propiedad de vivienda para muchas personas solventes. Así que crearon una opción préstamo-valor del 97 % que los prestamistas pueden ofrecer a los solicitantes de hipotecas.

El 2% puede no parecer una gran diferencia, pero se acumula rápidamente cuando se trata de cantidades de dólares tan grandes. En el escenario anterior, un pago inicial del 5 % en la misma casa requeriría un pago inicial de $10 000, $4000 más que la opción del 3 %.

Requisitos de los prestamistas hipotecarios convencionales

Para calificar para una hipoteca convencional, deberá cumplir con ciertos requisitos del prestamista, que pueden ser estrictos en comparación con otros tipos de préstamos. Por ejemplo, los requisitos de puntaje de crédito generalmente comienzan alrededor de 620, aunque algunos prestamistas pueden aceptar hasta 580.

Recibirá una tasa de interés más alta con un puntaje de crédito más bajo y un pago inicial pequeño, otro factor para determinar cuánto ahorrar para su hogar. Por supuesto, como con cualquier pago inicial inferior al 20 %, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado.

La tarifa exacta puede variar, pero aquí hay un ejemplo de cuánto podría costarle. Si el monto de su préstamo es de $194,000 (después de su pago inicial del 3 %) y la tasa anual de su seguro hipotecario privado es del 0,5 %, tendría que pagar $970 cada año. Dividido en 12 pagos mensuales de la hipoteca, su PMI agregaría un poco más de $80 a su factura.

Préstamos FHA

Un préstamo de la FHA es otra opción para un préstamo con un pago inicial bajo. Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y asegurados por el gobierno federal. Le permiten calificar para una hipoteca sin tantas restricciones como los préstamos convencionales.

Con un préstamo FHA, solo necesita un pago inicial del 3.5%. Entonces, en esa misma casa de $200,000, solo necesita proporcionar $7,000 en efectivo por adelantado.

Requisitos para prestamistas de préstamos de la FHA

También puede aprovechar los requisitos de puntaje de crédito más bajos, con un mínimo de solo 580. Además, puede calificar con una relación deuda-ingreso más alta. Los prestamistas convencionales solo permiten que el 43 % de sus ingresos mensuales se destine al pago de deudas, incluida su hipoteca.

Por otro lado, un prestamista de la FHA podría permitir que ese número aumente entre un 45 % y un 50 %. Así que este es otro ejemplo de un par de puntos porcentuales que marcan la diferencia en la cantidad de vivienda que puede pagar.

Tasas Hipotecarias y Seguros Hipotecarios Privados

Una vez más, los estándares de solicitud de hipoteca más bajos, incluido un pago inicial más pequeño, generalmente resultan en costos más altos en otros lugares. Como resultado, es probable que vea tasas de interés más altas y un PMI más alto. Con un préstamo de la FHA, deberá pagar ese PMI de dos maneras diferentes.

El primero es un pago único al cierre. Esto equivale al 1,75% del monto de su préstamo. Nuevamente, diga que está sacando un préstamo de $190,000; parte de sus costos de cierre incluiría un pago de PMI de $3,325. Además de eso, pagará alrededor del 0,85 % anual.

En este ejemplo, eso asciende a $1,615, agregando $134 a su pago hipotecario mensual. ¡Así que hacer un pago inicial bajo puede costarle cuando se trata de pagar el PMI cada mes! Aún así, puede ser una mejor opción, especialmente si puede alcanzar rápidamente una relación préstamo-valor del 20 % y refinanciar el préstamo hipotecario en unos pocos años.

Préstamos VA

Si es un veterano militar o un miembro militar activo, puede calificar para un préstamo respaldado por VA. Lo mejor de este tipo de préstamo es que no requiere ningún pago inicial.

También tiene requisitos de puntaje de crédito más bajos y no se requiere seguro hipotecario. Sin embargo, debe pagar una tarifa de financiación única. Puede pagarse al cierre o acumularse en el monto de su hipoteca.

El monto de la tarifa varía según algunos factores diferentes, incluido el monto del pago inicial, el tipo de servicio y si ha utilizado un préstamo VA en el pasado. Pero si usted es personal militar regular y es la primera vez que usa el préstamo VA con un pago inicial de cero dólares, su tarifa de financiamiento totalizará el 2.15% del monto del préstamo.

En aras de la comparación, echemos un vistazo al préstamo de $ 190,000 nuevamente. En este escenario, su tarifa de financiación asciende a $ 4,085. Dado que es solo una tarifa única, el impacto en su pago mensual sería bastante mínimo, ya que se extiende a lo largo de 30 años.

Préstamos USDA

Un préstamo del USDA está respaldado por el Departamento de Agricultura de EE. UU. y promueve la propiedad de vivienda en áreas rurales. Pero no tiene que comprar una granja para calificar para este tipo de préstamo. De hecho, muchas áreas suburbanas periféricas están incluidas.

Lo bueno es que no se requiere pago inicial para un préstamo del USDA. Sin embargo, debe cumplir con ciertos requisitos de ingresos y es posible que solo gane una cierta cantidad cada año, que varía según el lugar donde viva.

Al igual que los préstamos VA, los préstamos USDA no requieren PMI, pero debe pagar una prima por adelantado si su pago inicial es inferior al 20%. El monto de la prima es el 2% del monto de su préstamo. Eso sería $3,800 en un préstamo de $190,000.

Nuevamente, puede pagarlo por adelantado como parte de los costos de cierre o incluirlo en el monto de su hipoteca. Consulte el mapa de elegibilidad para ver si alguna propiedad cerca de usted califica para un préstamo del USDA.

Préstamos HomeReady

Nuestro último préstamo con pago inicial bajo es el préstamo HomeReady, que ayuda a los posibles propietarios en áreas de bajos ingresos a obtener el financiamiento que necesitan para una hipoteca.

El pago inicial requerido es solo del 3%, y su relación deuda-ingreso puede llegar al 50%. No hay límite de ingresos, pero la propiedad debe estar ubicada en un distrito censal de bajos ingresos.

También debe completar un programa de educación en línea sobre la propiedad de vivienda. Si bien debe pagar el seguro hipotecario con el pago inicial mínimo, el programa afirma ofrecer primas más bajas en comparación con otros préstamos.

Si encuentra una casa que le encanta en un área aprobada, definitivamente vale la pena compararla con otras opciones disponibles.

¿Qué otros costos están asociados con la compra de una casa?

Hemos hablado mucho sobre el seguro hipotecario privado que se suma al costo total de su préstamo. Pero también es importante recordar que hay tarifas y gastos a considerar.

Algunos tendrá que pagarlos por adelantado, mientras que otros se pagan durante el transcurso del préstamo. Pero, primero, recuerda que tu pago mensual incluye no solo capital e intereses, sino también impuestos y seguro.

PITI

Acumulativamente, esto se llama PITI (principal, interés, impuestos y seguro), y esos complementos a menudo se pasan por alto cuando se usa una calculadora de hipotecas. Los impuestos de la ciudad o del condado se adeudan todos los años, pero la mayoría de los prestamistas le cobran mensualmente y luego hacen el pago en su nombre.

Seguro de propietarios

También se requiere un seguro de propietario de vivienda para un préstamo y puede agregar fácilmente entre $300 y $1,000 adicionales por año, según el valor de su vivienda.

Costos de cierre

También debe considerar los costos de cierre. Muchos compradores pueden intentar negociar que el vendedor cubra estos costos, pero esta táctica no siempre tiene éxito, especialmente en mercados inmobiliarios competitivos.

Los costos de cierre cubren varios servicios y tarifas y generalmente ascienden al 3-5% del precio de compra de la casa. Entonces, en esa casa de $200,000, podría terminar pagando entre $6,000 y $10,000 en costos de cierre.

Si no tiene el efectivo por adelantado, por lo general puede incluirlo en el préstamo, pero terminará con pagos mensuales más altos. No tenga miedo de los costos de cierre o cualquier otro cargo asociado con una hipoteca, especialmente si no tiene mucho ahorrado para el pago inicial.

¡La propiedad de vivienda a menudo puede ser una inversión que vale la pena y que se disfruta! Infórmese y ejecute diferentes escenarios de pago inicial para elegir el mejor para su presupuesto.