6 tipos de préstamos hipotecarios:¿Cuál es el mejor para mí?

Cuando busca comprar una casa, tienes opciones de financiación.

Las hipotecas vienen en todas las formas y tamaños. Si bien la hipoteca de tasa fija a 30 años puede ser la más tradicional, está lejos de ser la única opción que tiene. Sus prestamistas le harán preguntas sobre sus ingresos, crédito y el tipo de casa que le gustaría comprar. Y usarán esa información para recomendar los tipos de préstamos que funcionarían mejor para usted.

Repasaremos seis de los tipos más comunes de préstamos hipotecarios en el mercado y discutiremos algunas otras consideraciones importantes, como qué plazo de préstamo necesita y si una tasa de interés fija o ajustable tiene más sentido para su préstamo. Vamos a sumergirnos.

• Préstamos convencionales
• Préstamos FHA
• Préstamos VA
• Préstamos del USDA
• Préstamos jumbo
• Hipotecas inversas
• Otras consideraciones:préstamos a tasa variable frente a préstamos a tasa fija
• ¿En qué más debo pensar antes de sacar una hipoteca?

Préstamos convencionales

Si tiene buen crédito e ingresos estables, Lo más probable es que su prestamista vea primero si califica para un préstamo convencional. Considerado un préstamo hipotecario básico, un préstamo convencional simplemente se refiere a una hipoteca que proviene de un prestamista privado como un banco y no está respaldada ni asegurada por un programa gubernamental. Los préstamos convencionales pueden ser "conformes, ”El tipo de préstamo más común, o "no conforme".

La diferencia se reduce principalmente al tamaño de la hipoteca que está tratando de obtener. Los préstamos conformes tienen montos máximos establecidos por el gobierno:$ 510, 000 en la mayoría de los condados (en 2020), y están diseñados para venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades patrocinadas por el gobierno establecen otras reglas y pautas para las hipotecas, incluyendo un puntaje de crédito mínimo de 620 en la mayoría de los casos y un pago inicial mínimo del 3% para algunos prestatarios calificados.

Los préstamos no conformes incluyen hipotecas gigantes (que analizaremos más adelante), así como préstamos que no entran en otra categoría hipotecaria. Estos pueden diseñarse para personas con mal crédito o personas adineradas con circunstancias financieras inusuales.

Mejor para

Los préstamos convencionales son los mejores para las personas con buen crédito que buscan las tasas de interés más bajas y un proceso de solicitud menos complicado. Estos préstamos tienden a costar menos que la mayoría de los otros tipos de préstamos hipotecarios. como los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, siempre que califique.

Cosas a tener en cuenta

Si tiene un crédito menos que estelar, es posible que tenga problemas para calificar para un préstamo convencional. También tenga en cuenta que si aposta menos del 20%, por lo general, necesitará comprar un seguro hipotecario privado, que se sumará al costo total de su préstamo.

Préstamos FHA

Si le preocupa no calificar para un préstamo convencional, un préstamo de la FHA podría ser una opción.

Debido a que los préstamos de la FHA son hipotecas hechas por prestamistas privados pero aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, la garantía del gobierno puede ayudarlo a calificar para una hipoteca que de otra manera no habría podido obtener.

Pero es importante saber que no se aprobará a todos los solicitantes, y es posible que deba realizar un pago inicial del 10% si su puntaje de crédito está entre 500 y 579. Con puntajes de crédito de 580 o más, es posible que pueda hacer un pago inicial tan bajo como 3.5%.

Si bien los préstamos de la FHA pueden parecer atractivos, es importante que considere el costo total del préstamo cuando lo compare con otras opciones (más sobre esto a continuación). Entonces, mientras que las calificaciones son más flexibles, cuando cuenta todos los costos involucrados, incluido el seguro hipotecario obligatorio, por ejemplo, Los préstamos de la FHA tienden a ser un producto más caro durante la vigencia del préstamo que las hipotecas convencionales.

Mejor para

Los préstamos de la FHA pueden ser una excelente opción si puede pagar un pago hipotecario mensual pero no tiene el puntaje crediticio de calidad para una hipoteca tradicional. También pueden permitirle comprar una casa con un pago inicial bajo, si califica.

Cosas a tener en cuenta

Los préstamos de la FHA pueden ser más costosos que otros tipos de préstamos hipotecarios porque el costo de la garantía del gobierno federal se transfiere a usted. La FHA requiere que pague el seguro hipotecario de todos los préstamos a través de su programa. Esto se paga de dos maneras:un pago por adelantado que se realiza como parte de los costos de cierre y una prima de seguro mensual.

La prima inicial de la hipoteca es el 1,75% del monto del préstamo ($ 3, 500 por una hipoteca de $ 200, 000, por ejemplo). La prima mensual suele ser del 0,85% del préstamo por año, o $ 1, 700 anuales por una hipoteca de $ 200, 000. A diferencia de los préstamos convencionales, Tendrá que pasar por un proceso complicado para cancelar el seguro hipotecario de un préstamo de la FHA.

Préstamos VA

Si es un veterano o está sirviendo activamente en el ejército, es probable que desee aprovechar un préstamo de VA, si califica. Los préstamos VA son hipotecas aseguradas por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Que ayudan a los miembros en servicio, los veteranos y los miembros de la familia elegibles compran casas. Obtendrá estas hipotecas a través de un prestamista privado, con el gobierno federal garantizando una parte del préstamo.

Incluso con la garantía del gobierno, aún deberá cumplir con los estándares de crédito e ingresos de su prestamista para calificar para un préstamo de VA. No hay un requisito de crédito mínimo establecido, pero los prestamistas examinarán minuciosamente sus finanzas para asegurarse de que pueda pagar su hipoteca.

Mejor para

Si califica para un préstamo VA, pueden ser mucho. En muchos casos, no necesitará realizar ningún pago inicial. La garantía de VA también ofrece tasas de interés más bajas y mejores términos de los que puede obtener en otros lugares. especialmente si tiene mal crédito. Otra ventaja:los préstamos de VA no requieren primas de seguro hipotecario.

Cosas a tener en cuenta

Para obtener un préstamo VA, deberá solicitar lo que se conoce como un "certificado de elegibilidad, ”Que proporciona detalles sobre su historial de servicio militar. Para calificar, debe haber servido durante un cierto período de tiempo, desde 90 días hasta dos años, dependiendo de cuándo estuvo en el ejército.

Préstamos del USDA

Si va a comprar una casa en una zona rural, es posible que desee considerar un préstamo del USDA. Los préstamos del USDA se refieren a programas ofrecidos por el Departamento de Agricultura de los EE. UU. Que ayudan a las personas de ingresos bajos y medios a comprar viviendas en áreas rurales. Estos programas le prestan dinero directamente o garantizan préstamos hechos por prestamistas privados. dependiendo de para cuál podría calificar.

Puede utilizar el programa de préstamos directos si actualmente no tiene una vivienda adecuada o no puede pagar los préstamos tradicionales. Por lo general, solo califica si vive en un área poblada por menos de 35, 000 personas. Adicionalmente, Estos préstamos tienen tasas fijas y, por lo general, no requieren un pago inicial. Solicitará estos directamente en una oficina de Desarrollo Rural del USDA.

El programa de garantía de préstamos es mucho más común. Obtendrá estos préstamos del USDA a través de un prestamista privado aprobado. Ser elegible, por lo general, no debe ganar más del 115% del ingreso medio de su área y vivir en un área rural. Puede buscar para ver si su dirección se encuentra en un área calificada en el sitio web del USDA. No tendrá que hacer un pago inicial si califica.

Mejor para

Como mencionamos, Los préstamos del USDA son mejores para personas con ingresos bajos y moderados que viven en áreas rurales.

Cosas a tener en cuenta

Es posible que no califique. Si bien no existen requisitos mínimos de puntaje crediticio, también debe poder demostrar que puede reembolsar el préstamo. El pago mensual total de la vivienda no debe exceder el 29% de sus ingresos mensuales.

Préstamos jumbo

Si está comprando una casa cara, probablemente deba considerar un préstamo gigante. Un préstamo jumbo se refiere a una hipoteca que supera los límites de préstamos conformes de Freddie Mac y Fannie Mae ($ 510, 400 en la mayoría de las áreas; más alto en áreas de alto costo). Los préstamos gigantes suelen ascender a entre $ 1 millón y $ 2 millones.

Mejor para

Los préstamos gigantes son mejores para las personas que necesitan una hipoteca por un monto significativamente mayor que el precio promedio de una vivienda en los EE. UU. O el precio típico de una vivienda en su área.

Cosas a tener en cuenta

Para obtener un préstamo jumbo, Por lo general, necesitará tener un crédito sólido y poder realizar un pago inicial considerable. Tenga en cuenta que los costos de un préstamo jumbo pueden ser más altos que los de una hipoteca típica.

Hipotecas inversas

Si tiene 62 años o más y necesita algo de efectivo, podría considerar una hipoteca inversa. Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo con garantía hipotecaria diseñado para personas mayores que buscan aprovechar el valor de su casa para obtener ingresos de jubilación adicionales.

Con una hipoteca inversa, el prestamista le paga, ya sea en efectivo o en pagos mensuales. Por lo general, deberá el saldo cuando se mude de la casa, o su cónyuge o patrimonio tendrá que reembolsar el préstamo si usted fallece.

La cantidad que podrá pedir prestada en una hipoteca inversa depende de ...

• Cuantos años tienes
• El valor de tu casa
• Tasas de interés de mercado
• Su capacidad para pagar impuestos y otros gastos domésticos.

Mejor para

Las hipotecas inversas funcionan mejor para quienes tienen 62 años o más y necesitan fondos para ayudar a pagar la atención médica u otros gastos regulares.

Cosas a tener en cuenta

Con una hipoteca inversa, la cantidad que adeuda aumenta con el tiempo a medida que se agregan intereses y tarifas al capital. Esto a menudo significa que tú, su cónyuge o herederos tendrán que vender la casa para pagar el préstamo una vez que usted se mude de la casa (o si fallece).

Otras consideraciones:préstamos a tasa variable frente a préstamos a tasa fija

Esta es una pregunta clave que deberá considerar independientemente del tipo de préstamo que elija. La mayoría de las opciones de préstamos anteriores están disponibles como préstamos de tasa fija o tasa variable.

Si elige una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés se establece cuando obtiene el préstamo y no cambiará cuando las tasas de interés suban o bajen. Esto significa que sus pagos mensuales se mantendrán estables durante la vigencia del préstamo.

Con un préstamo a tasa variable, también conocida como hipoteca de tasa ajustable, su tasa de interés puede subir o bajar según las condiciones del mercado. Las hipotecas de tasa ajustable generalmente comienzan con una tasa de interés más baja que un préstamo de tasa fija, pero cambiarán después de una cierta cantidad de años. Si las tasas de interés suben, también lo hará su pago mensual.

¿Como escoger? Los préstamos a tasa fija son de menor riesgo durante el plazo del préstamo y ofrecen más certeza, aunque la tasa de interés inicial tiende a ser más alta. Los préstamos de tasa variable pueden ser una buena opción para las personas que saben que se mudarán antes de que finalice el período de introducción de su préstamo. Históricamente, aproximadamente el 75% de los compradores de vivienda eligen un préstamo a tasa fija, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

¿En qué más debo pensar antes de sacar una hipoteca?

Deberá considerar más que solo su tipo de préstamo cuando esté buscando una hipoteca.

El plazo de su préstamo también es un factor importante. Los préstamos suelen oscilar entre plazos de 15 a 20 y 30 años, pero es posible que haya otros plazos disponibles según el prestamista.

Tenga en cuenta que los préstamos a corto plazo tienden a tener pagos mensuales más altos (dependiendo de su pago inicial), pero puede ahorrar miles de intereses durante la vigencia del préstamo. Otra consideración es que las tasas de interés de los préstamos a corto plazo pueden ser más bajas.

Dependiendo de tu situación, También puede considerar un préstamo especial, como un préstamo para construcción o un préstamo para renovación de vivienda. Los préstamos para la construcción son generalmente préstamos a corto plazo que se utilizan para financiar la construcción de una nueva casa. o renovar uno existente, luego conviértalo a una hipoteca tradicional una vez que se complete la fase de construcción. Un préstamo para renovación de vivienda, como la hipoteca de renovación HomeStyle® de Fannie Mae, le permite pedir prestado suficiente dinero para comprar una casa y arreglarla antes de mudarse.

Próximos pasos

Una vez que tenga una buena idea del tipo de hipoteca que le conviene, asegúrese de tomarse su tiempo para hacer compras. Conozca todos los costos asociados con una hipoteca, especialmente los costos de cierre, tarifas y puntos de descuento, que puede comprar para reducir su tasa de interés.

Aquí hay algunos otros pasos que debe seguir antes de solicitar una hipoteca.

• Comuníquese con varios prestamistas para explorar sus opciones y costos de préstamos.
• Reúna la documentación necesaria para solicitar una hipoteca, especialmente extractos bancarios y talones de pago.
• Obtenga una carta de aprobación previa de un prestamista, que le permite saber cuánto puede pagar por la vivienda.

Tasas hipotecarias donde vive

Las tasas hipotecarias o de refinanciamiento dependen de diferentes factores, incluido el lugar donde vives. Para comprender mejor las tarifas para las que puede calificar, incluyendo cuál es la tasa promedio de hipoteca o refinanciamiento en su área, eche un vistazo al mercado de tasas hipotecarias de Credit Karma y nuestras últimas guías específicas para cada estado.