Por qué debería hacer de una casa su primera inversión

Originalmente, se trataba de una serie de dos partes que analizaba los pros y los contras de comprar una casa en lugar de invertir. El propósito no era elegir un ganador o un perdedor, per se. (Después de todo, Uno de los principios principales de Hágase rico lentamente es que realmente debe hacer lo que funcione para usted). el propósito era resaltar las fortalezas y debilidades de ambas opciones en caso de que se enfrentara a una elección por alguna razón.

El artículo de Holly Johnson, ¿debería comprar una casa o (invertir?) Fue el primero; y ella dijo que si tuviera que tomar esa decisión, ella "invertiría para el futuro y renunciaría a la casa en un minuto de Nueva York". Tenía la intención de explicar los beneficios del lado opuesto de lo hipotético.

¡Pero me robaste el trueno! Tantas personas hicieron excelentes comentarios en respuesta a la publicación de Holly que pensé que sería mejor explicar lo que quedaba o lo que no estaba claro por alguna razón. Ambos comenzamos mirando al pasado.

La forma (más común) de generar riqueza

Dos actividades han resistido la prueba del tiempo a lo largo de la historia como las mejores formas de ganar dinero:

1. Comercio
2. Inversión inmobiliaria

Si miras la lista de millonarios de Estados Unidos y lo que hicieron para llegar allí, Observará que el camino más común hacia el estatus de millonario en Estados Unidos ha sido el sector inmobiliario.

Seguro, tienes los Warren Buffett que lo hicieron invirtiendo en acciones, y tienes a los Zuckerberg y los Gates que lo hicieron creando nuevas empresas y llevándolas a la fortuna. Pero la mayoría de los millonarios de perfil bajo construyeron su riqueza con bienes raíces.

Hay una razón para eso. Como solía decir mi padre:"Todo el mundo tiene que vivir en algún lugar". La población mundial se está expandiendo, pero la Madre Tierra no lo es. Por lo tanto, no es difícil ver que las matemáticas de la oferta y la demanda funcionan a favor de la inversión inmobiliaria.

Limitar el precio de la vivienda

Considere el precepto de que, si quieres generar riqueza, una cosa infalible que puede hacer es limitar sus gastos. Mire su presupuesto. ¿Cuál es tu mayor gasto? Alojamiento. Ya sea su alquiler o el pago de una hipoteca, a menos que su casa esté totalmente pagada, lo más probable es que no haya nada en lo que gaste más dinero que eso. (Bien, okey, si alquila dos Ferraris y un Mercedes, sus coches pueden costarle más, pero luego admites que no eres típico.)

Jeff clavó este concepto en los comentarios del artículo de Holly:

Mi hipoteca terminará mientras que el alquiler nunca termina. Cuando compro Estoy asegurando mi precio. La vivienda puede subir y bajar de valor, pero mi hipoteca no cambia en función de eso, lo que debo es lo que debo, incluso cuando los precios suben un 20% o caen un 20%.

Cuando piensas en tu futuro qué te ofrece mejor seguridad que tener un refugio de tu propia elección ... con sin pago de alquiler o hipoteca ?

Mire a su alrededor a las personas jubiladas que viven cómodamente, y mira sus finanzas. Nueve de cada 10 tendrán una vivienda pagada. No solo han bloqueado el precio de la vivienda durante el plazo de su hipoteca, efectivamente redujeron el gasto a cero en comparación con el alquiler una vez que la hipoteca se pagó por completo.

No puede llegar allí si no compra una casa.

Conversión de gastos

A mi, Una de las principales razones para comprar una casa primero es que pone un gasto (inevitable) en una pista para convertirse en un activo. Como todas las inversiones, esa diferencia generalmente comienza bastante pequeña, porque al principio la mayor parte de su pago mensual al banco hipotecario son intereses. Sin embargo, mientras el tiempo pasa, cada vez más de esa cantidad mensual pasa de un gasto a un activo, es decir., la equidad en su casa.

Ese, a mi, es nada menos que una cosa de belleza; y en mi mente es la principal razón por la que las personas que están seguras en la jubilación llegaron allí.

El concepto de apalancamiento

Ec fue uno de los pocos que mencionó el apalancamiento como una ventaja para comprar una casa en lugar de invertir su dinero:

En segundo lugar, la otra gran ventaja de tener una casa propia es el apalancamiento. Si tuviera 30k para invertir en 1940, Basado en una proporción típica de ltv de 80/20, podría comprar una casa por valor de 600k. ¿Preferiría tener 600k creciendo a una tasa ligeramente menor o 30k creciendo a una tasa más alta?

Pero a juzgar por el hecho de que solo tres comentarios lo mencionaron, Pensé que sería bueno explicar el concepto.

La mayoría de nosotros sabemos que la deuda es más mala que buena ... excepto, por supuesto, a la hora de comprar una vivienda. Una de las cosas importantes que hace que comprar una casa sea el primer paso para la seguridad financiera de la mayoría de las personas es esa deuda. Las hipotecas para viviendas suelen ser los préstamos más baratos que existen, por lo que la carga impuesta por el pago de intereses es relativamente mínima.

Cómo funciona el apalancamiento

Aquí es donde las matemáticas se vuelven convincentes, y tiene sus raíces en (de todas las cosas) la inflación. Los precios de las viviendas a largo plazo han subido en la mayoría de los lugares. Eso es algo que amamos ¿no es así? Esa apreciación también se llama inflación ... pero es el tipo de inflación que nos funciona.

Y el apalancamiento es cómo hacemos que la inflación funcione para nosotros. Aquí están las matemáticas:

Digamos que compras una casa por $ 100, 000 (para mantener los números redondos) y usted pone $ 20, 000. Entonces digamos que, durante un período de 30 años, la inflación promedia el 3 por ciento. Lo más probable es que la tasa de su hipoteca esté un par de puntos por encima de eso, digamos 5 por ciento. Al primer rubor, eso suena como un mal negocio, porque está pagando más de lo que recibe en apreciación impulsada por la inflación. Pero espera.

Después del primer año (nuevamente, solo usando números aproximados) tendrá el 5 por ciento de $ 80, 000 en intereses:eso es $ 4, 000 (es menos después de impuestos, pero ignoremos eso por el momento).

En el mismo año, su casa se habrá apreciado en $ 3, 000 (3 por ciento de $ 100, 000). Puede pensar que ganó el 3 por ciento, pero no, eso no es correcto. Solo invirtió $ 20, 000 de su propio dinero para obtener reconocimiento, por lo que el rendimiento real de su dinero durante el primer año fue ($ 3, 000 Ã · $ 20, 000 =) ¡15 por ciento!

¿Cuántas inversiones te dan eso?

Eso es una simplificación excesiva, sin duda, pero el propósito es mostrar en matemáticas lo que mucha gente sabe en sus entrañas:su hogar es a menudo su mejor inversión.

¿Por qué no hacer primero la mejor inversión?

La exención de impuestos:un posible error

Uri mencionó una de las ventajas más conocidas de ser propietario de una vivienda:

No olvidemos el trato fiscal favorable que reciben las viviendas residenciales. está la deducción del impuesto sobre la renta de los intereses hipotecarios, que será más alto en los primeros años de la hipoteca; esos ahorros se pueden poner en su fondo de inversión. Y existe la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital para los primeros 250K (500K si está casado) de ganancias. por supuesto, algunos instrumentos de inversión financiera reciben un trato favorable, también.

A muchas personas les gusta sostener la exención del impuesto sobre la renta que se obtiene en los Estados Unidos como una razón por la que comprar una casa es una mejor manera de hacerlo que ahorrar para la jubilación. Es cierto, para mucha gente, la deducción que obtiene por los impuestos sobre la renta es una ayuda, pero a menudo no es tan grande como podría pensar.

Si presenta una declaración de impuestos simple, como hacen la mayoría de los asalariados, simplemente toma la deducción estándar y la deducción por intereses hipotecarios desaparece.

También, si tienes la suerte de ganar mucho dinero, la deducción de intereses hipotecarios se desvanece.

Entonces, en la práctica, la exención de impuestos no es una razón tan poderosa para ir por la ruta de comprar una casa como lo hacen los proponentes. Pero, en las circunstancias adecuadas, es una ayuda.

Mi esposa y yo siempre hemos tenido el beneficio fiscal porque nunca ganamos tanto dinero y por otras cosas, como donaciones caritativas y cosas así, lo que nos permitió presentar declaraciones de impuestos detalladas todos los años donde obtuvimos la deducción por intereses.

Inflación de alquileres:el asesino supremo de la riqueza

A menos que haya heredado una vivienda pagada, vas a tener que pagar por un lugar para vivir. Si no compras Tendrás que alquilar. Conocemos a dos parejas en California que han estado alquilando el mismo lugar durante más de 20 años.

Durante ese tiempo, su alquiler casi se ha duplicado. Si hubieran comprado, sus pagos no se habrían duplicado. Incluso si obtuvieron un préstamo del 100 por ciento en el momento en que eran comunes, y la tasa era variable, sus pagos aún no se habrían duplicado.

La inflación mata la riqueza de los inquilinos y pone dólares reales en los bolsillos de los propietarios, un doble golpe. En mi opinión, esa es una razón convincente para hacer de una casa su primera inversión.

Advertencias

Pero hay un par de advertencias a considerar ...

• En el momento en que empiece a vender y comprar viviendas, que las matemáticas se van por la ventana, porque el costo de transacción en la venta y compra de bienes raíces a menudo cambiará esa ecuación. Por lo tanto, si planeas mudarte mucho al principio de tu vida, puede tener más sentido comenzar con un enfoque en sus ahorros para la jubilación.
• También, las matemáticas se vuelven poco atractivas si comienza a ser propietario de una vivienda en la cima de un ciclo económico, porque eso pone un serio freno a esa apreciación a largo plazo. (Cometí ese error y lo pagué caro, que es como lo sé.)

Si evita esas dos advertencias, Creo que encontrar una manera de comprar esa primera casa tan pronto como sea absolutamente posible será el ancla de su carrera inversora.

¿Está en condiciones de aprovechar su hogar? ¿Lo harias? ¿Qué condiciones te impiden hacer de una vivienda tu primera inversión?