¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funcionan? Esta es la respuesta

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario que le permite aprovechar el valor líquido de su vivienda. Y lo que es más, no tiene que pagar un préstamo de hipoteca inversa hasta que se mude. Esta herramienta financiera única podría beneficiar a los propietarios de viviendas que buscan acceso a efectivo para complementar sus ingresos durante la jubilación.

Pero antes de firmar una hipoteca inversa, es una buena idea aprender qué es una hipoteca inversa, cómo funciona una hipoteca inversa, y cuáles son los riesgos con este tipo de préstamo.

• ¿Qué es una hipoteca inversa?
• Cómo funcionan las hipotecas inversas
• Ejemplo de hipoteca inversa
• Tipos de hipotecas inversas
• Tasas y tarifas de hipoteca inversa
• Cuánto puede pedir prestado con una hipoteca inversa
• Cosas que debe saber antes de obtener una hipoteca inversa
• Alternativas a una hipoteca inversa
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo que permite a los propietarios de 62 años o más pedir prestado contra el valor de su vivienda y, por lo tanto, acceder al valor líquido de su vivienda como efectivo. La equidad es la diferencia entre lo que debe de su hipoteca y el valor de la propiedad. En otras palabras, es la cantidad de su casa que realmente posee.

Muchas personas mayores viven con ingresos fijos, con la mayor parte proveniente de su 401 (k), pensión, o beneficios del Seguro Social. Demasiado a menudo sus ingresos no están a la altura de los crecientes costos de la atención médica y los gastos de manutención, mientras que su patrimonio neto está atado en su casa.

Muchos propietarios de viviendas de la tercera edad se sienten atraídos por la hipoteca inversa porque proporciona fondos suplementarios para ayudarlos a llegar a fin de mes y aprovechar al máximo su activo más grande sin tener que mudarse de sus hogares.

Cómo funcionan las hipotecas inversas

Una hipoteca inversa es un préstamo basado en la equidad que tiene en su casa, y funciona de dos formas. Primero, paga el saldo de su hipoteca existente restante, si todavía tienes uno. Luego, el prestamista de hipoteca inversa le paga los ingresos restantes del nuevo préstamo. Por lo general, puede optar por recibir el valor acumulado de su vivienda como un pago global, pagos mensuales, o una línea de crédito

Una hipoteca inversa es única en el sentido de que no está obligado a realizar pagos hipotecarios mensuales. Esto se debe a que no es necesario reembolsar el saldo del préstamo hasta que usted se mude o fallezca. Aunque el préstamo puede vencerse antes si no paga los impuestos o el seguro, o si deja de mantener la casa.

El tipo más común de hipoteca inversa es la hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM), aunque existen otras opciones. El programa HECM está regulado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Y está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Para calificar para un HECM, debe cumplir con los requisitos de hipoteca inversa, incluso:

• Debes tener al menos 62 años de edad.
• La casa debe ser su residencia principal.
• Debe ser dueño de su casa directamente o mantener un saldo hipotecario bajo.
• No debe estar atrasado en ninguna deuda federal, incluido el impuesto sobre la renta o las deudas de préstamos estudiantiles federales (aunque puede usar los fondos del préstamo de la hipoteca inversa para pagar las deudas federales).
• Debe utilizar algunos de los fondos de la hipoteca inversa para cubrir los gastos de propiedad en curso, como impuestos, seguro, y mantenimiento del hogar.
• Su hogar debe cumplir con estándares de calidad específicos, o el prestamista le dará una lista de las reparaciones necesarias en el hogar que debe realizar.
• Debe obtener asesoramiento de una agencia de asesoramiento sobre hipotecas revertidas aprobada por HUD para analizar las ramificaciones financieras de una hipoteca revertida y explorar otras alternativas.

El monto del préstamo que podría recibir variará dependiendo de varios factores. Dado que los préstamos HECM son el tipo más popular de hipoteca inversa, echemos un vistazo a los factores que determinan el monto de su préstamo con un HECM:

• Su edad
• El valor de la casa
• La tasa de interés actual
• El tipo de hipoteca inversa
• Su capacidad financiera para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario.

Los HECM también brindan diferentes formas de acceder a sus fondos, tal como:

• Desembolso de una suma global (con esta opción, debes optar por una tasa de interés fija)
• Opción de "plazo" con pagos mensuales fijos para usted durante un período de tiempo definido
• Opción de "tenencia" con pagos mensuales fijos para usted durante el tiempo que viva en la casa
• Línea de crédito a la que puede acceder
• Combinación de pagos mensuales y una línea de crédito a la que puede acceder

No tiene que hacer pagos mensuales al prestamista de hipoteca inversa porque el saldo no vence hasta que se muda el último prestatario sobreviviente. no paga impuestos o seguros, renuncia al mantenimiento del hogar, o muere.

La mayoría de los prestatarios y sus herederos pagan la hipoteca inversa vendiendo la casa. Los ingresos de la venta se utilizan primero para el reembolso del saldo total de la hipoteca inversa. Usted o sus herederos elegibles recibirían el capital restante una vez que la hipoteca inversa se pague en su totalidad.

Los herederos que deseen quedarse con la propiedad pueden pagar la casa con ahorros en efectivo u otros fondos o refinanciar la hipoteca inversa con un préstamo hipotecario tradicional. Como prestatario de hipoteca inversa, si prefiere no vender su casa para pagar el préstamo, tiene la opción de realizar los pagos de la hipoteca en cualquier momento durante el plazo del préstamo.

Por supuesto, es posible que esté solicitando el préstamo para aumentar su flujo de caja, en cuyo caso, hacer pagos mensuales del préstamo podría no tener sentido financiero para usted. Muchas personas mayores aprovechan una hipoteca inversa para cubrir los gastos de atención médica, incluida la atención domiciliaria, vida asistida, o atención en un hogar de ancianos.

Pero los propietarios deben ser conscientes de que tendrán que pagar ciertas obligaciones en virtud del préstamo, a saber, pagar los impuestos a la propiedad, Seguro para propietarios de casas, y mantenimiento y reparación de la propiedad. Recordar, los prestamistas pueden decirles a los propietarios qué reparaciones se necesitan, y necesitarán tener los fondos para hacer esas reparaciones.

Ejemplo de hipoteca inversa

Fred, 70, y Ethel, 68, son ricos en casas pero pobres en efectivo. Sus beneficios de jubilación y Seguro Social apenas cubren los crecientes costos de atención médica y gastos de manutención, por lo que comienzan a buscar una hipoteca inversa. Descubren que pueden pedir prestado dinero de una hipoteca inversa y recibirlo de una de estas tres formas:un pago global, pagos mensuales, o una línea de crédito.

Su casa, que son de su propiedad, está tasado en $ 450, 000, y están aprobados por $ 100, 000 línea de crédito de hipoteca inversa a una tasa de interés del 3%. Aunque, como con una tarjeta de crédito, nunca se cobran intereses sobre la parte sin explotar del préstamo. La línea de crédito permitirá a Fred y Ethel aprovechar su capital solo cuando más lo necesiten y mantener bajos los cargos por intereses.

Durante los próximos años, la pareja se queda en su casa y acumula $ 75, 000 en su hipoteca inversa, más intereses. Desafortunadamente, Fred muere seguido por Ethel poco tiempo después, y dejan el hogar por sus hijos.

Si quieren quedarse con la casa, los herederos deben devolver el saldo total del préstamo - $ 75, 000 más intereses devengados. Podrían pagar el saldo de los ahorros, una póliza de seguro de vida, u otra fuente. También podrían convertir la hipoteca inversa en una hipoteca convencional.

Si los niños no quieren quedarse con la casa, pueden venderlo, pagar la deuda de la hipoteca inversa, y se quedan con el capital restante. Alternativamente, podrían entregar la casa al prestamista. Esa no es la solución financiera más inteligente en este ejemplo, pero podría tener sentido si el valor de mercado de una vivienda disminuye y la propiedad termina valiendo menos que el saldo pendiente de la hipoteca inversa.

Tipos de hipotecas inversas

Si bien un HECM es popular entre los prestatarios, no es el único tipo de hipoteca inversa disponible en el mercado. Hay tres tipos diferentes de hipotecas inversas, que incluye:

• Hipoteca inversa de propósito único: Algunas oficinas gubernamentales estatales y locales y organizaciones sin fines de lucro ofrecen hipotecas inversas de propósito único. Como sugiere su nombre, este tipo de hipoteca inversa está destinado a un solo propósito, como los gastos de atención médica, Impuestos de propiedad, o mantenimiento del hogar.
• Hipoteca inversa propietaria: Una hipoteca inversa propietaria es un préstamo ofrecido por un prestamista privado que normalmente puede utilizar como desee. Como préstamo privado, no viene con los mismos límites de financiamiento que los HECM, pero a menudo viene con tarifas más altas.
• Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM): La FDA asegura que los HECM y los prestatarios pueden usarlos para cualquier propósito. Estas hipotecas inversas actualmente limitan la financiación a $ 822, 375 y vienen con otros requisitos que podrían descalificar a muchos propietarios.

Tasas y tarifas de hipoteca inversa

A continuación, se muestra un desglose de las tarifas que puede esperar con una hipoteca inversa HECM:

• Tasa de originación: La tarifa de originación es la cantidad que un prestamista le cobra por procesar su préstamo. La tarifa de origen de un HECM es del 2% de los primeros $ 200, 000 del valor de la vivienda y el 1% del valor restante además de eso. Independientemente del valor de su casa, la FHA establece un piso de $ 2, 500 y un límite máximo de $ 6, 000 para tarifas de originación, por lo que la cantidad que pague caerá en ese rango.
• Prima del seguro hipotecario: El seguro hipotecario de la FHA funciona así:al cierre, pagará un MIP inicial del 2% del monto de su préstamo. Luego, será responsable de pagar el 0,5% del saldo pendiente cada año. Esta estructura de MIP es consistente entre los prestamistas hipotecarios.
• Costos de terceros: Es probable que deba pagar varias tarifas, incluidas las tarifas por la extracción de crédito, inspección de la casa, evaluación, búsqueda de título y seguro de título, tarifa de grabación, etcétera.
• Tarifas de servicio: Para préstamos de tasa fija y préstamos donde las tasas de interés se ajustan anualmente, Los prestamistas pueden cobrar una tarifa de servicio de no más de $ 30 al mes. Para préstamos con tasas de interés que se ajustan cada mes, la tarifa máxima de servicio es de $ 35 por mes.

Naturalmente, las tasas de interés se suman al costo de su préstamo. La tasa de interés que reciba dependerá de muchas variables, como el prestamista que elija, el tipo de préstamo que obtiene, y si elige una hipoteca de tasa fija o ajustable.

Cuánto puede pedir prestado con una hipoteca inversa

La cantidad de dinero que recibirá de una hipoteca inversa dependerá de varios factores, incluso:

• Edad del prestatario más joven
• Tipo de hipoteca inversa
• Valor de tasación de su vivienda, el límite de la hipoteca HECM, o precio de venta de su casa

Para obtener más detalles sobre cómo obtener un préstamo y una estimación más precisa de cuánto podría pedir prestado, es mejor consultar con un especialista en hipotecas inversas.

Cosas que debe saber antes de obtener una hipoteca inversa

Como ocurre con cualquier producto financiero, Es aconsejable hacer su debida diligencia y aprender cómo una hipoteca revertida podría afectarlo a usted y a sus seres queridos.

Para los HECM sacados el 4 de agosto, 2014, o después, un cónyuge elegible no prestatario puede continuar viviendo en su residencia principal después de la muerte del último prestatario HECM sobreviviente. Sin embargo, el cónyuge no prestatario debe cumplir con algunos requisitos de elegibilidad. Por ejemplo, deben haber estado casados ​​con el cónyuge prestatario cuando se originó el préstamo, y deben estar designados en el préstamo como "cónyuge no prestatario".

En algunos casos, una hipoteca revertida podría afectar la capacidad de sus herederos para heredar su casa. Digamos que su casa se deprecia y ahora vale menos que el saldo de la hipoteca. Si sus herederos no pueden pagar la diferencia para satisfacer el préstamo, es posible que deban ejecutar la ejecución hipotecaria o permitir que el prestamista recupere la propiedad de la vivienda.

Otro elemento a tener en cuenta son las estafas hipotecarias que pueden dañar financieramente a sus víctimas. Estas estafas incluyen afirmaciones falsas de viviendas gratuitas, oportunidades de inversion, y asistencia para ejecutar la ejecución hipotecaria o refinanciar su propiedad.

La Oficina Federal de Investigaciones (FBI) ofrece estos consejos para evitar convertirse en víctima de estafas de hipotecas inversas:

• Nunca responda a anuncios no solicitados
• Nunca firmes nada que no entiendas
• Nunca acepte pagos de nadie por una casa que no haya comprado
• Tenga cuidado con cualquiera que le diga que puede ser propietario de una casa sin un pago inicial
• Encuentre un asesor de hipotecas revertidas para discutir sus inquietudes

Alternativas a una hipoteca inversa

Para los menores de 62 años, un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC pueden ser más ventajosos para usted que una hipoteca inversa. Ambos productos financieros le permiten acceder al 80% al 85% del valor de su vivienda, y sus costos y tarifas de cierre son significativamente menores que con una hipoteca inversa. A diferencia de una hipoteca inversa, Deberá realizar pagos mensuales con un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC.

Aquí hay algunas otras opciones a considerar:

• Reducción de personal: Al mudarse a una casa menos costosa, es posible que pueda utilizar las ganancias de la venta de su casa para pagar en efectivo otra casa o para pagar una deuda.
• Refinanciación: Un refinanciamiento con retiro de efectivo de su hipoteca actual podría reducir sus pagos mensuales y crear un espacio adicional en su presupuesto. Incluso hay un programa de refinanciamiento con retiro de efectivo de la FHA.
• Venta de subarriendo: Con este tipo de acuerdos, Vendes tu casa a un nuevo propietario (muchas personas simplemente se la venden a sus hijos) y luego les alquilas la casa con las ganancias de la venta.

Revise sus recursos:tal vez pueda vender acciones o cobrar una póliza de seguro de vida innecesaria. Explore las opciones financieras a su disposición que no impliquen arriesgar su hogar.

Preguntas frecuentes

¿Quién es el propietario de la casa en una hipoteca inversa?

Si contrata una hipoteca inversa, tu nombre permanece en el título, por lo que todavía eres dueño de la casa. Como una hipoteca tradicional, una hipoteca inversa es un préstamo que pone un gravamen sobre su propiedad. En otras palabras, su casa actúa como garantía para garantizar el préstamo. Su nombre debe permanecer en el título siempre que cumpla con sus obligaciones bajo los términos del préstamo.

Línea de fondo

Una hipoteca inversa puede ser una buena idea si desea vivir en su casa durante mucho tiempo y no desea dejar su casa a ningún heredero. Idealmente, Los propietarios de viviendas que estén considerando una hipoteca inversa deben tener ahorros de jubilación sustanciales y diversificados y tener la capacidad financiera para cubrir los costos continuos asociados con el préstamo.

Pero los propietarios deben informarse a fondo sobre los riesgos que conlleva una hipoteca inversa. Después de todo, el préstamo está garantizado por su vivienda, y eso nunca es algo para tomar a la ligera.

Si decide que una hipoteca inversa no es para usted, es posible que desee considerar otras opciones de refinanciamiento que ofrecen los mejores prestamistas hipotecarios.