Guía para la inversión en bienes raíces comerciales

Invertir en bienes raíces es comúnmente visto como una opción sólida. Pero mientras que las inversiones residenciales generalmente se consideran "rutinarias", las oportunidades de bienes raíces comerciales a menudo están envueltas en un misterio.

Sin embargo, las propiedades comerciales pueden proporcionar algunos de los flujos de ingresos más altos de todas las vías de inversión inmobiliaria. Hay una razón por la cual el dinero grande juega aquí. Pero eso no significa que no puedas tomar una porción del pastel también.

Entonces, ya sea un inversionista inmobiliario por primera vez o un desarrollador inmobiliario experimentado, una guía para invertir en bienes raíces comerciales a menudo puede ser útil.

¿Qué son los bienes raíces comerciales?

Bienes raíces comerciales es un término agrupado para cubrir todos los edificios que se utilizan para fines comerciales.

Otra forma útil de clasificar los bienes inmuebles comerciales es cualquier propiedad que genere ingresos para el inquilino. Si la propiedad se utiliza para generar ingresos a través de servicios comerciales, es probable que la propiedad sea comercial. Un inversionista de bienes raíces comerciales generalmente cobra el alquiler de un negocio.

Tipos de inmuebles comerciales

Bienes raíces comerciales es un término amplio. Si bien la propiedad residencial es claramente para los residentes, un lugar para llamar hogar, las propiedades comerciales vienen en todas las formas y tamaños. Así que echemos un vistazo a qué tipo de propiedad califica como bienes raíces comerciales.

• Oficinas. Estos son edificios utilizados principalmente para oficinas. Pueden venir en muchas formas, desde rascacielos hasta edificios de mediana altura más pequeños en áreas suburbanas. Las oficinas se alquilan a cualquier empresa u organización que las necesite. Los plazos de arrendamiento pueden ser altos (5 a 10 años).

• Unidades multifamiliares. Las unidades multifamiliares son una colección de cuatro o más unidades residenciales. Debido a la capacidad para atender a varias familias, se clasifican como bienes raíces comerciales. Los edificios de apartamentos son un buen ejemplo. Los plazos de arrendamiento de propiedades multifamiliares pueden variar considerablemente, desde meses hasta varios años.

• Espacios comerciales. Los bienes inmuebles comerciales minoristas abarcan todos los locales que las empresas minoristas utilizan para vender bienes y servicios al público. Esto incluye pequeñas tiendas independientes y grandes centros comerciales. Al igual que en las oficinas, los plazos de alquiler pueden ser mucho más altos (3-5 años).

• Unidades industriales. La fabricación pesada, los almacenes, los centros de datos y los centros de distribución se encuentran dentro de los bienes raíces comerciales industriales. Estas propiedades generalmente se agrupan en áreas que no son aptas para viviendas residenciales.

• Edificios de propósito especial. La categoría final cubre el resto de bienes inmuebles comerciales que no se incluyen en una de las categorías anteriores. Los edificios para fines especiales incluyen propiedades como guarderías, centros de atención médica, residencias para ancianos, salas de juego u hoteles.

Pros y contras de la inversión:

Aunque es una opción de inversión siniestra para muchos, los bienes raíces comerciales ofrecen una gran cantidad de ventajas para aquellos que estén dispuestos a intentarlo. Dicho esto, no todo es sol y rosas, por lo que, como cualquier inversión, es importante sopesar los pros y los contras.

Ventajas:

• Flujo de caja. El alquiler de locales comerciales puede generar un ingreso mensual constante para los inversores. Los plazos de arrendamiento prolongados que a menudo acompañan a la propiedad comercial significan que a veces esto puede durar un período de tiempo prolongado. El flujo de caja libre se puede utilizar para otras inversiones o para un fondo de emergencia.

Muchos arrendamientos comerciales también requieren que las empresas paguen los impuestos asociados, el seguro de propiedad y los costos de mantenimiento. Esto disminuye los costos para el inversionista. Acuerdos como estos a menudo se denominan arrendamientos netos triples.

• Apreciación de la propiedad. Si bien el flujo de efectivo podría estar llegando a su bolsillo, la propiedad en sí también podría estar revalorizándose. Al igual que las propiedades residenciales, las unidades comerciales generalmente se aprecian durante largos períodos de tiempo. Si bien no se pueden prever impactos de mercado a corto plazo, la historia ha demostrado que los precios tienden a aumentar debido a la escasez de propiedades comerciales.

• Mayores rendimientos. Uno de los mayores atractivos de los bienes raíces comerciales es el potencial de altos rendimientos. Si bien los costos iniciales suelen ser más altos, los rendimientos pueden duplicar o triplicar los de una propiedad residencial.

• Menos competencia. Como los bienes raíces comerciales se perciben como un camino más complicado para los inversionistas, la competencia para adquirir propiedades es menos feroz. Los términos del acuerdo a menudo se pueden forjar con los vendedores al principio del proceso para eliminar a otros competidores.

• Mantenimiento de la propiedad. Muchos inquilinos comerciales tienen un interés personal en mantener y cuidar la propiedad. Una propiedad sin mantenimiento podría hacer que los clientes se alejen de los negocios. Esto significa que, por lo general, tanto el inquilino como el propietario están alineados con la forma en que se debe mantener la propiedad.

Desventajas:

• Altos requisitos de capital. Para rendimientos más altos, por lo general, se requieren costos iniciales más altos, y la inversión en bienes raíces comerciales no es diferente. Debido al potencial de generación de ingresos, las propiedades comerciales suelen ser mucho más caras que las propiedades residenciales dentro de la misma área.

Además de la inversión inicial, pueden ocurrir costos de mantenimiento significativos en cualquier momento, lo que afectará su balance final. El alquiler debe ser lo suficientemente alto para cubrir estos costos por año.

• Activo ilíquido. Al igual que una propiedad residencial, los fondos invertidos en una propiedad comercial son extremadamente ilíquidos. El proceso para vender una casa puede llevar varios meses. Las propiedades comerciales pueden tardar aún más.

Si se necesitan fondos para una emergencia, las posibilidades de sacar dinero de la inversión en propiedades comerciales son bajas.

• Correlacionado con la economía. El éxito de los bienes raíces comerciales y la economía pueden estar fuertemente correlacionados. Si la economía sufre, la demanda de bienes y servicios puede fluctuar drásticamente, lo que puede tener un impacto rápido en la demanda de locales comerciales. Las propiedades residenciales no se ven tan afectadas porque la gente siempre necesita un lugar para descansar.

• Complejidad de los contratos de arrendamiento. La mayoría de los contratos de arrendamiento residencial son copias al carbón entre sí. Varían muy poco. Por otro lado, los contratos de arrendamiento comercial pueden variar considerablemente. Todos los aspectos del arrendamiento están sujetos a discusión, incluida la cobertura de mantenimiento, el seguro y los impuestos.

Como resultado de las complejidades, a menudo se requieren abogados comerciales expertos para garantizar que un acuerdo sea lógico para ambas partes.

• Vacantes más largas. Dependiendo de la propiedad comercial, los plazos de arrendamiento pueden ser extremadamente largos. Sin embargo, esto también significa que una propiedad puede permanecer vacía durante períodos más largos. Si una empresa tiene que comprometerse a un arrendamiento de más de 5 años, deberá estar 110% seguro de que su local comercial es adecuado para ellos. Debe tener una reserva de efectivo para cubrir los costos que surjan durante las vacantes.

Cómo empezar

Ahora debería tener suficiente conocimiento para mantener una conversación con un profesional de bienes raíces comerciales; bueno, al menos debería poder decirles a sus amigos de qué se trata.

Pero para involucrarse y empezar a ganar dinero, que es de lo que se trata, todavía hay varios pasos a tener en cuenta. Entonces, para ayudarlo a que el proceso sea lo más eficiente posible, hemos desglosado cada paso para usted.

Paso 1:Haga su propia investigación (DYOR)

El éxito experimentado en la inversión inmobiliaria comercial está estrechamente relacionado con la cantidad de investigación que se realiza por adelantado. Es donde verdaderamente se forjan los beneficios.

Tienes que empezar a hacerte algunas preguntas. ¿Quieres invertir cerca de donde vives o en un lugar diferente? ¿Se enfocará en un nicho particular de bienes raíces comerciales, por ejemplo, oficinas? ¿O estarás abierto a todas las oportunidades?

Una vez que haya determinado el tipo de propiedad que está buscando y la ubicación, ahora es el momento de investigar el mercado. Reúna toda la información que pueda sobre precios, pisadas, ingresos por alquiler, disponibilidad e impuestos específicos del estado. A medida que aumenta el conocimiento, debe comenzar a comprender qué propiedad comercial será adecuada para su nivel de inversión.

Para obtener algunos consejos útiles sobre cómo seleccionar la ubicación correcta, consulte los puntos 2 y 3 de nuestra guía de alquiler a continuación.

Lea la guía:Cómo comprar una propiedad de alquiler

Paso 2:Organiza tus finanzas

Con costos de inversión iniciales tan altos relacionados con la propiedad comercial, es crucial sentirse cómodo con sus finanzas. ¿Sabes cuánto depósito puedes darte el lujo de poner? ¿Tiene un plan para financiar el resto?

El financiamiento puede provenir de un préstamo convencional, un préstamo respaldado por el gobierno, un sindicato de partes interesadas o financiamiento ofrecido por el vendedor. Si necesita un préstamo, asegúrese de tener un plan de inversión y un puntaje crediticio superior. No será solo la propiedad comercial lo que mirará un banco.

Por lo general, para obtener la financiación también es necesario comprender el potencial de rendimiento. Como resultado, el retorno de la inversión será un factor decisivo a la hora de elegir una propiedad. Afortunadamente, hay algunas métricas clave que pueden ayudarlo a clasificar los diamantes de propiedad comercial del bruto.

• Ingreso operativo neto (NOI). El NOI representa el ingreso anual generado por los locales comerciales. Se calcula restando los gastos anuales para mantener la propiedad en pleno mantenimiento de los ingresos anuales por alquiler. Desea que este número sea lo más alto posible.

• Tasa de capitalización. La tasa de capitalización, a veces llamada tasa de capitalización o tasa de rendimiento para abreviar, es comúnmente utilizada por los inversores para evaluar el potencial de una propiedad frente a otra. Se calcula comparando los ingresos brutos anuales con el precio total de la propiedad.

Si se compra una unidad comercial por $800 000 y el ingreso anual por alquiler es de $80 000, la tasa de capitalización bruta sería del 10 % (las matemáticas ($80 000/$800 000) x 100). Para calcular la tasa de capitalización neta, utiliza el mismo cálculo, pero en lugar de utilizar los ingresos anuales por alquiler, utiliza los ingresos operativos netos (NOI). Esta tasa de capitalización tendrá en cuenta los costos del año.

La idea de la tasa de capitalización es obtener el porcentaje más alto posible, por lo tanto, aumentar sus rendimientos. El cálculo de la tasa de capitalización no tiene en cuenta ninguna deuda que pueda haberse utilizado para comprar la propiedad.

• Tasa interna de retorno (TIR). La TIR es un cálculo prospectivo para determinar qué tan rápido una inversión devolverá dinero. Los inversionistas de bienes raíces comerciales lo usan comúnmente para comparar proyectos de diferentes tamaños que compiten por la misma financiación.

Una propiedad comercial puede generar una tasa de rendimiento del 10 % un año, pero solo puede generar un 8 % durante el año siguiente. La TIR se utiliza para contabilizar estos cambios.

Cuanto mayor sea la TIR, más rápido se le devolverá el dinero a su bolsillo. Si el dinero llega rápidamente, se puede utilizar para otras oportunidades. La devolución del dinero antes es más valiosa que la devolución del dinero en una etapa posterior. Aunque es un cálculo útil, debido a sus complejidades, es un cálculo que se calcula mejor a través de software, en lugar de hacerlo en papel.

Después de maniobrar su camino a través de las finanzas, el último puerto de escala es el impuesto. Es responsabilidad del inversionista ocuparse de todas las declaraciones de impuestos por el total ganado en las inversiones inmobiliarias comerciales. Sin embargo, esto a veces puede ser intimidante. Encontrar un contador decente podría pagar dividendos cuando se trata de este proceso.

Paso 3:Contratar expertos

Una vez que tenga una apreciación clara del tipo de inversión que está buscando, tenga un presupuesto en mente y se haya dado cuenta de toda la información que puede extraer de Internet, es probable que sea hora de ponerse en contacto con un experto.

Un experto en propiedades comerciales, o corredor, podrá ayudarlo en la búsqueda de su primera propiedad. Antes de elegir, asegúrese de mirar su fondo. ¿Han vendido propiedades similares a las que buscas? ¿Cuánto tiempo han trabajado en el área? ¿Tienen algún contacto local útil? Su conocimiento del mercado debe ser nítido.

Cuando hable con candidatos adecuados, describa claramente lo que está buscando y evalúe sus reacciones. No se necesita una conversación larga para determinar si una persona es adecuada para usted. Busque a alguien comprometido, entusiasta y con experiencia.

Paso 4:Encuentre una propiedad adecuada

Ha hecho su tarea y ahora puede comenzar a buscar su propiedad (o propiedades) comercial adecuada. Afortunadamente, las propiedades comerciales no son tan abundantes como las propiedades residenciales, lo que significa que la tarea de elegir se reduce. Pero aunque es bueno tener menos opciones, menos opciones significa que las buenas oportunidades son más difíciles de conseguir.

Hay varias formas en que se pueden encontrar propiedades de inversión comercial. Hablar con su agente o corredor de bienes raíces comerciales debe ser lo primero en la lista. Situados a la vanguardia del mercado, ya deberían conocer los detalles de las posibles propiedades locales. Junto con su agente, únase a las redes de mayoristas locales. Los mayoristas trabajan tanto en el sector residencial como en el comercial y pueden notificarle las próximas ofertas.

Otro método popular para encontrar oportunidades de inversión comercial es por correo directo. Esto puede implicar correos electrónicos o cartas. A través de su propia campaña de correo directo, puede especificar exactamente lo que está buscando en una propiedad de inversión y, potencialmente, lo que está dispuesto a ofrecer.

Por último, hay varios sitios útiles para ayudarlo a buscar propiedades directamente, incluidos Loopnet, Crexi y Craigslist.

Mientras busca, recuerde seguir revisando los números. ¿Ha calculado el NOI y la tasa de capitalización? ¿Qué pasa con la TIR? Asegúrese de que esos dólares estén trabajando tan duro como puedan para usted.

Paso 5:Ver la propiedad

Nunca compre una propiedad comercial a su valor nominal, cualquier propiedad para el caso. Siempre organice una reserva previa, potencialmente varias si es necesario. Esto se puede completar antes o después de que se haya hecho una oferta.

Si inicialmente vio la propiedad por su cuenta, cuando las cosas se pongan serias, recuerde llevar a su corredor de bienes raíces comerciales para que le eche un vistazo. Es posible que él o ella detecte cosas que usted no ha tenido en cuenta. Debe estar completamente al tanto de todo antes de firmar en esa línea punteada.

Paso 6:Establecer contacto

Entonces, ahora tiene una propiedad en mente y se ha asegurado de que se alinee con el capital que ha asegurado y los números de una empresa rentable. A continuación, es el momento de ponerse en contacto con el vendedor.

A diferencia de la propiedad residencial, la propiedad comercial generalmente requiere una carta de intención (LOI). Una LOI es un documento simple que describe lo que desea comprar y los términos básicos de la compra. La información básica a incluir sería cosas como el precio de compra, el monto del depósito, el período de evaluación y cualquier otra cláusula que desee promulgar.

Una carta de intención no es un documento legalmente vinculante. Su propósito es que usted y el vendedor puedan comenzar a discutir los resultados de un trato futuro.

Paso 7:envíe una oferta competitiva

Si el trato sigue pareciendo prometedor, entonces, como dice el refrán, no hay mejor momento que el presente:es hora de hacer una oferta formal.

Se hará una oferta formal en forma de contrato. Todos los contratos deben ser revisados ​​minuciosamente por un abogado calificado. Asegúrate de que el contrato describa todos los detalles necesarios del trato y contenga suficientes cláusulas y condiciones que te protejan a ti y al vendedor.

Una vez que se acuerde un contrato, verifique que su financiación esté lista para comenzar.

Paso 8:Realice una inspección

Al igual que las propiedades residenciales, debe asegurarse de que no haya problemas subyacentes con una construcción comercial. ¿Hay algún problema estructural oculto del que simplemente no esté al tanto? Se debe tomar el tiempo entre hacer una oferta formal y cerrar el trato para verificar tales problemas, lo que se conoce formalmente como el período de inspección.

Un comprador puede completar una variedad de controles, incluido el informe de un topógrafo del edificio, un estudio ambiental y una inspección de los límites. En esta etapa también se pueden establecer detalles sobre los ingresos generados por la propiedad. ¿Cuál es la renta actual? ¿El edificio está vacío? Si es así, ¿cuánto tiempo ha estado vacante? ¿El impuesto sobre la propiedad está al día?

Paso 9:Beneficio

Si todas las inspecciones salen bien y usted permanece satisfecho con su elección de propiedad comercial, el trato puede cerrarse. El cierre del trato entra en vigencia a partir de la fecha en que se transfieren los fondos, lo que generalmente lo maneja un abogado o una compañía de títulos.

De ahora en adelante, su atención debe centrarse en maximizar el beneficio de su inversión.

La administración de la propiedad ahora descansa sobre sus hombros. ¿Vas a ejecutarlo tú mismo? ¿O vas a hacer que una empresa de gestión lo haga por ti?

Pensamientos finales

La inversión en propiedades comerciales no tiene por qué ser un lugar donde solo dominen los "titanes" de la industria inmobiliaria. Es una vía de inversión abierta a cualquiera que esté dispuesto a dedicar tiempo y trabajo duro. Los pasos no tienen que ser intimidantes y ciertamente no necesitas millones de dólares para participar.

Como la mayoría de las inversiones, un acuerdo de bienes raíces comerciales se hace o se rompe por los números. Concéntrese en ellos. Recopile la investigación, tenga en cuenta tantas variables como sea posible y saldrá ganando.

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