Cómo vender bienes raíces al por mayor

Invertir en bienes raíces generalmente se considera una opción que requiere mucho capital. ¿Pero lo es?

Indiscutiblemente, dependiendo de la vía elegida puede ser uno de los sectores más caros para invertir. Ciertamente puede ser más intimidante que tomar $500 y colocarlos en acciones o bonos. Sin embargo, hay algunas soluciones alternativas para aquellos que no deseen jugarlo todo.

¿Eres un excelente networker con muy poca tolerancia al riesgo? La inversión inmobiliaria al por mayor puede ser exactamente lo que ha estado buscando.

¿Qué es la inversión inmobiliaria mayorista?

La venta al por mayor permite a los inversores beneficiarse de las compras de bienes inmuebles en lugar de la propiedad en sí. El mayorista actúa como intermediario entre el comprador y el vendedor, con el objetivo de beneficiarse de cada transacción.

El proceso se explica mejor con un ejemplo.

1. Un mayorista busca una propiedad infravalorada; tal vez esté en peligro y necesite un poco de atención. Es posible que aún no esté incluido en un mercado público.
2. El mayorista se acerca al vendedor para colocar la casa bajo un contrato de derecho de compra (o acuerdo de compra y venta). Este contrato describe la base del derecho a comprar, incluido el precio de compra predefinido. Para alentar al vendedor, estas son a menudo ofertas en efectivo junto con la promesa de un tiempo de transacción rápido. Para este ejemplo, digamos que el precio ofrecido es $200,000.
3. Una vez que se firma un contrato de derecho de compra, el mayorista comercializa la propiedad a la red de un inversionista a un precio ligeramente inflado (digamos 5-10%).
4. En nuestro ejemplo, si el mayorista puede encontrar un inversionista dispuesto a pagar $210 000, podrá quedarse con $10 000 como ganancia, menos los costos de marketing.

Como las propiedades a menudo no se cotizan públicamente, los acuerdos mayoristas permiten que otros inversionistas de bienes raíces compitan entre sí sin que los futuros propietarios aumenten los precios.

El método es excelente para obtener ganancias rápidas, pero la parte difícil es encontrar la propiedad "adecuada". Necesita una propiedad con descuento en comparación con las tasas de mercado, que ofrezca suficiente potencial de crecimiento para atraer a otro inversionista y que esté acompañada por un vendedor dispuesto a vender al por mayor.

El proceso suele adoptar dos formas. Estos incluyen asignación y doble cierre. Si bien ambos son muy similares, existe una diferencia clave:la propiedad.

• Tarea. Este es el método más común ya que no implica que salga dinero del bolsillo del mayorista. Después de colocar una propiedad bajo un acuerdo de derecho de compra, un mayorista hará arreglos para que otro comprador asuma los términos de ese acuerdo. El contrato se vende efectivamente al nuevo inversor sin que el mayorista se convierta nunca en propietario de la propiedad. El mayorista cobra una tarifa de búsqueda al comprador o deduce el pago de la oferta del comprador.

• Doble cierre. En comparación con la cesión, un cierre doble requiere que el mayorista compre y adquiera la propiedad. Si se hace correctamente, esto debería ser muy breve.

Un cierre doble es cuando el dinero del comprador final se usa para pagar al vendedor original. Sin embargo, ese dinero llega a través del mayorista, momento en el cual el mayorista asume la propiedad, por el menor tiempo posible. En lugar de un proceso unido, hay dos cadenas separadas. El vendedor vende al mayorista. El mayorista vende al comprador. Para que la propiedad mayorista sea breve, el objetivo del mayorista debe ser que todas las transacciones se realicen el mismo día.

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Pros y contras

Si bien ofrece una forma de obtener rendimientos rápidos con muy poco riesgo, el proceso no es de ninguna manera un paseo por el parque. Por eso, siempre es una buena idea echar un vistazo a los pros y los contras.

Ventajas:

• Beneficios. Los acuerdos mayoristas se pueden completar en un período de tiempo extremadamente corto, a menudo con rendimientos decentes, un gran atractivo para muchos inversores. Sin embargo, competir con mayoristas experimentados requiere mucha tarea y buen ojo.
• Conocimiento. La venta al por mayor puede ser ideal para quienes son nuevos en el mercado inmobiliario. Sí, se requiere mucha tarea, pero el proceso lo colocará a la vanguardia del conocimiento del mercado inmobiliario.
• Inversión inicial limitada. El proceso se presta extremadamente bien a aquellos con poco capital inicial para invertir en bienes raíces. Los acuerdos de asignación al por mayor se pueden completar con pocos fondos e incluso con mal crédito. Es el comprador final el que tendrá que completar las verificaciones de crédito y producir el capital.

Desventajas: 

• Beneficios intermitentes. La venta al por mayor puede proporcionar un ingreso lucrativo, pero ese ingreso puede ser intermitente. No hay garantía de que una oferta funcione.
  
• Confianza en los compradores. La idea nunca es tener una propiedad. Quiere mantener el capital lo más fluido posible. Si un comprador se retira de un acuerdo de doble cierre, los fondos del mayorista quedan extremadamente vulnerables.
• Red del comprador. Los mejores mayoristas tienen un círculo de inversores de alta calidad listos para aprovechar las ofertas. Alinear a un inversionista antes de aceptar un contrato de derecho a comprar es ideal, pero no siempre se puede lograr.

Como se mencionó anteriormente, la inversión mayorista es solo una de varias opciones para invertir en bienes raíces. No es un modelo de inversión apropiado para todos. Pero para aquellos con la red de inversión adecuada y el interés en encontrar gemas inmobiliarias, puede ser un negocio extremadamente lucrativo.

Venta al por mayor vs cambio de casa

Algunos inversores confunden el proceso de inversión mayorista con invertir casas. Es un error fácil de cometer. Ambos métodos se benefician de la venta de la propiedad a futuros inversores o propietarios. Sin embargo, ahí es donde las similitudes terminan.

El proceso de venta al por mayor pretende ser rápido. La idea es encontrar una propiedad que requiera algo o mucho trabajo (ver el potencial debajo del polvo) y ofrecérselo a un desarrollador o renovador en ciernes. Un mayorista no completa ningún trabajo en la propiedad. Es una oportunidad de bajo capital y bajo riesgo. Los ingredientes clave que se requieren de un mayorista son tiempo y esfuerzo.

Mientras tanto, cambiar de casa requiere mucho más capital y mucho más riesgo. Cambiar de casa aún requiere que un inversionista vea el potencial de una propiedad, pero luego el inversionista asume el trabajo de renovación por sí mismo. Al hacerlo, esperan agregar suficiente valor a la propiedad para obtener ganancias. El mayor capital y el mayor riesgo significan que cambiar de casa a menudo genera mayores ganancias.

A menudo se hacen comparaciones entre estas dos opciones de inversión inmobiliaria, pero las dos están destinadas a dos tipos diferentes de inversores. Debe preguntarse qué estrategia es mejor para usted para alcanzar sus objetivos de inversión.

Cómo empezar

Así que hemos descrito qué es la inversión inmobiliaria al por mayor, y es comprensible si el proceso se siente intimidante. Hacer malabarismos con los contratos de izquierda a derecha sin duda desanimaría a muchos inversores. Pero no dejes que la idea de contratos o jerga te asuste. Siga nuestros sencillos pasos y estará manejando y repartiendo propiedades en poco tiempo.

1. Encuentra una propiedad

Encontrar una propiedad adecuada (o preferiblemente propiedades) es el trabajo número uno. Como se mencionó anteriormente, las propiedades ideales para la venta al por mayor son aquellas que están en dificultades y necesitan algunos cuidados. Estas propiedades que buscan TLC pueden haber estado vacías durante largos períodos o pueden estar a punto de ser ejecutadas por un banco.

Alternativamente, busque propiedades que hayan estado en el mercado durante mucho tiempo. El tiempo ejerce mucha presión sobre un vendedor, lo que significa que puede estar más desesperado por hacer un trato. Zillow y Redfin son excelentes sitios web para encontrar propiedades que han estado en el mercado por más tiempo.

2. Ponte cómodo con los números

No puede darse el lujo de tomar atajos aquí. Las ganancias se hacen en los números.

Una vez que se haya encontrado una propiedad, comience a evaluar por qué se podría vender el contrato. Asegúrese de tener en cuenta los costos en el proceso, como las tarifas de título, las tarifas del agrimensor del edificio si la propiedad necesita una verificación estructural y las tarifas de tasación si necesita una tasación.

Recuerde, el objetivo principal es vender el contrato de derecho de compra por más de lo que acordó con el vendedor. ¿Vale la pena el nivel de ganancias?

3. Encuentra al dueño

A continuación, debe ponerse su sombrero de detective. Debe ponerse en contacto con el propietario para que pueda informarle sobre el trato excepcional que está dispuesto a ofrecer. Sin embargo, si el propietario no vive en la propiedad en cuestión, a veces esto puede ser complicado.

Puede tener suerte y encontrar los detalles del propietario en los listados. De lo contrario, intente llamar a la puerta de los vecinos; a menudo, es posible que tengan un teléfono o una dirección de correo electrónico que pueda usar. En su defecto, Google se convierte en tu mejor amigo (como siempre). Una búsqueda rápida en Google de la dirección a veces puede ofrecer una pista con la que puede comenzar a trabajar. De lo contrario, hay muchas oficinas del gobierno local que pueden ayudarlo con su consulta. Pruebe con la oficina del secretario del condado y del tasador de impuestos para empezar, las bibliotecas locales a menudo contienen una gran cantidad de información, ya sea en forma documentada formal o simplemente conocimiento local.

La última opción costosa es contratar a su propio detective para rastrear a la persona que está buscando. Un profesional tendrá muchas más herramientas a su disposición.

4. Negociar el contrato

Cuanto más negocies, mejor será el trato. Sin embargo, entre demasiado fuerte y perderá su relación con el vendedor.

Cuando negocie, siempre tenga un margen de ganancia en el fondo de su mente. Ya debería estar armado con cifras adecuadas con las que estaría feliz. ¿Recuerda cómo mencionamos esos números? Son útiles en esta etapa.

Los motivadores para un vendedor incluyen la oportunidad de vender sin costos iniciales, la gestión de todos los contratos por parte del mayorista y la promesa de que todas las demás tarifas estarán cubiertas en el contrato. Al ofrecer una gama de estas opciones, inclina las probabilidades a su favor, especialmente para alguien desesperado por vender una propiedad.

Al redactar un contrato, tenga claro que será un tercero quien finalmente comprará la propiedad, no usted. Date suficiente tiempo para encontrar un comprador. Además, trate de incluir cláusulas de escape en cada etapa. Es posible que enfrente un contratiempo en cualquier momento (problemas de título, valoraciones inesperadas, problemas estructurales desconocidos), por lo que si hay demasiado riesgo, es bueno tener la opción de retirarse.

5. Encuentre un comprador

Tan pronto como firma un contrato con un vendedor, el tiempo corre para encontrar un comprador. Es por eso que tener una red de compradores dedicada es extremadamente útil. Entonces, aquí hay algunas sugerencias para ayudarlo a encontrar el comprador en efectivo perfecto:

• Redes. Esta es una sugerencia muy general, pero a esto se reduce todo. Cuantas más personas puedas ponerte frente a ti, más tratos es probable que cierres. ¿Tienes algún club de inversión inmobiliaria cerca? - Únete a ellos.
• Lista de compradores mayoristas. Cada pueblo o ciudad suele tener unas pocas listas de compradores donde se conectan otros mayoristas. La lista generalmente destaca qué propiedades se vendieron durante el mes anterior. Utilice la lista para ponerse en contacto con aquellos que compraron propiedades la próxima vez que tenga una oferta.
• Craigslist. Este práctico sitio web de publicidad puede ser extremadamente útil para los mayoristas. Busque en la sección de viviendas, tanto en venta como en alquiler, y encuentre propietarios o arrendadores que puedan estar interesados ​​en ofertas al por mayor.
• Clientes potenciales del sitio web. Configure un sitio web dedicado para captar futuros clientes potenciales. Anuncie y dirija a las personas a una página web donde los inversores potenciales pueden ingresar detalles de contacto.
  
• Casas de subastas. Muchas propiedades se venden a través de subastas y, por lo general, por dinero en efectivo. Llega temprano a una casa de subastas y comienza a relacionarte con ávidos inversores.
• Prestamistas de dinero duro. No todos los interesados ​​en ofertas al por mayor tendrán suficiente efectivo para cubrir el costo total de una propiedad. Aquí es donde los prestamistas de dinero fuerte pueden ofrecer sus servicios. También significa que tienen una lista de contactos que están potencialmente interesados ​​en ofertas mayoristas.

6. Asignar el contrato

Una vez que se encuentra un comprador potencial, debe asignarle el contrato.

Asegúrese de que ambos estén de acuerdo con el precio de compra y el monto del depósito. ¿El precio de compra es lo suficientemente alto como para cobrar una tarifa de mayorista considerable?

Es en esta etapa que el comprador acepta comprar la propiedad.

7. Cerrar y recoger

Esta es la etapa final del proceso. El cierre del trato generalmente lo maneja una compañía de títulos. Esta es una empresa que investiga la cadena de títulos y se asegura de que ninguna otra persona o entidad tenga derecho a reclamar la propiedad en cuestión. Si todo sale bien, el título eventualmente se transferirá del vendedor al comprador.

En esta etapa, es trabajo del mayorista asegurarse de que todo funcione de la mejor manera posible. Una vez que se haya transferido el título de propiedad, podrá cobrar su tarifa de mayorista.

El resultado final

Venta al por mayor ofrece una ruta única en el mundo de la inversión inmobiliaria. Puede ser una plataforma útil para que los principiantes adquieran conocimientos y, con costos iniciales bajos, puede ser una excelente manera de generar capital a largo plazo.

No debe confundirse con cambiar de casa, este método comercial se trata de pasar una propiedad infravalorada del vendedor al comprador lo más rápido posible. El éxito requiere una excelente organización, habilidades de negociación feroz y un estilo amigable para establecer contactos.

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