Cómo funcionan los préstamos de interés solamente

Letreros de venta en Antioch, California, una comunidad muy afectada por ejecuciones hipotecarias cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Los precios de las casas aquí cayeron un 15 por ciento entre mayo y octubre de 2007. Vea más fotos de bienes raíces.

Si está leyendo este artículo desde la comodidad de su casa recién comprada, no está solo. De 2001 a 2005, Estados Unidos experimentó el mayor auge inmobiliario desde la década de 1950. Las bajas tasas de interés junto con la riqueza recién descubierta de las industrias tecnológicas en crecimiento ayudaron a marcar el comienzo de una ola de restauración de viviendas y nueva construcción [fuente:Chicago Fed]. Los buscadores de casas e inversionistas ansiosos compraron y vendieron bienes raíces como nunca antes. Junto con estos factores, los prestamistas utilizaron préstamos inteligentes para permitir que casi cualquier persona con un empleo remunerado realizara su sueño de ser propietario de una casa. Una de estas prácticas es el préstamo de solo interés (IO) .

Lo primero que es importante comprender acerca de las hipotecas de vivienda es la diferencia entre el interés y el director . Los prestamistas les dan a los compradores de vivienda el dinero para comprar una casa por una tarifa que se reparte durante la duración del préstamo. Este es el interés. El principio es el monto real del préstamo.

Mucha gente asume que un préstamo de interés solamente es un tipo de hipoteca. De hecho, un préstamo IO es una opción que se puede adjuntar a cualquier tipo de hipoteca de vivienda. La opción de solo interés significa que el pago hipotecario mensual programado se aplica solo a la parte de interés del préstamo, no al principio. Es una opción porque puede pagar una parte del principio si lo desea sin penalización. La opción IO se ejecuta durante un período de tiempo determinado, generalmente de cinco a 10 años.

Otra suposición común es que el préstamo IO es una creación reciente para ayudar a poner en marcha el post-septiembre. 11 economía. Si bien los préstamos IO ciertamente se han vuelto muy populares en los últimos años, están lejos de ser nuevos. El préstamo IO ha existido durante mucho tiempo, teniendo su primer apogeo en la década de 1920. En aquellos días, los prestamistas otorgaban préstamos IO que no tenían un plazo establecido, lo que permitía a los propietarios pagar solo los intereses durante la vigencia del préstamo. Al final del préstamo, se deberá pagar el monto total y, por lo general, los prestatarios refinanciarán. Los estadounidenses estaban ansiosos por invertir la mayor cantidad de dinero posible en el mercado bursátil en alza, y el préstamo IO liberó el efectivo para hacerlo. Lo que nadie pudo predecir fue el desplome del mercado de 1929. Los propietarios de viviendas vieron desaparecer sus inversiones y, de repente, no pudieron pagar la nota mensual de la casa. Como resultado, la tasa de ejecuciones hipotecarias se disparó y muchas familias que alguna vez fueron estables se encontraron sin hogar. Esto tuvo un impacto devastador en la economía y, junto con la caída del mercado, condujo a la Gran Depresión [fuente:MSN Money].

Los préstamos de solo interés tuvieron un gran regreso a principios del nuevo milenio y continúan siendo muy populares hoy en día, a pesar de la nivelación del mercado inmobiliario. En este artículo, veremos cómo se comparan los préstamos IO con las hipotecas de vivienda estándar. También analizaremos si este tipo de opción de préstamo es adecuada para usted.

Solo interés frente a tasa fija

Ben Bernanke, presidente de la Junta de la Reserva Federal, establece la tasa preferencial para las hipotecas de viviendas.

A primera vista, el préstamo IO parece demasiado bueno para ser verdad. Los pagos mensuales con un préstamo IO son sustancialmente menores que con una tasa fija hipoteca (FRM) . Sin embargo, es importante comprender que una vez que finaliza el período de la opción IO, la nota mensual aumentará, a veces sustancialmente. Los FRM tienen una tasa de interés fija que se paga junto con el principal durante un largo período de tiempo.

Para comprender mejor cómo funciona esto, echemos un vistazo específico a cómo un préstamo IO podría compararse con un FRM:

Si pidió prestados $200,000 al 6 por ciento utilizando un FRM de 30 años, su pago mensual total para el interés y el capital sería de $1,199.11. Al principio, el pago contra el principal es mínimo. A medida que pasa el tiempo, el interés se paga más rápido y se aplican porciones más grandes al principal. En este caso, el primer pago de $1,199.11 tiene $1,000 aplicados a los intereses y $199.11 al principal. Cada mes, el préstamo se vuelve a calcular esencialmente. Dado que se pagaron $199,11 sobre el capital, ahora debe $199.800,89. Entonces, en el segundo mes, la cantidad que se destina al capital es el 6 por ciento del nuevo saldo, dividido por 12 [fuente:Washington Post]. Este proceso de pagos periódicos repartidos en el tiempo se denomina amortización . Al final de los 30 años, su préstamo está pagado en su totalidad.

Un préstamo IO de la misma cantidad a la misma tasa funciona de manera diferente. Digamos que su opción IO se establece en cinco años con una tasa fija. El pago mensual durante los cinco años es de solo $1,000, "ahorrando" al prestatario $199.11 por mes. Ninguna porción de eso va hacia el director. Los pagos se aplican sólo a los intereses. Al final de ese período de cinco años, aún debe el monto principal original de $ 200,000, pero ahora se amortiza en 25 años a la tasa de interés actual [fuente:Washington Post]. Esto aumentará considerablemente su pago mensual. Súmale a esto que no todos los préstamos IO tienen una tasa fija, y puedes terminar pagando más por mes antes de lo que piensas. Algunas tasas de préstamos IO se fijan por tan solo seis meses, algo que muchos prestatarios pasan por alto en su afán por ingresar al mercado inmobiliario.

En la siguiente sección, veremos si una opción de préstamo de solo interés es adecuada para usted.

Elegir un préstamo de interés solamente

Algunas personas invierten en el mercado de valores con el dinero que ahorran de un préstamo IO.

Los pagos mensuales iniciales más bajos de un préstamo de solo interés son buenos para las personas que anticipan un aumento en sus ingresos en los próximos años. Tener la opción de pagar lo menos posible inicialmente cuando sabe que hay un aumento de sueldo o una promoción en el horizonte puede ser una ventaja real.

También son beneficiosos para aquellos que tienen ingresos fluctuantes. La opción de préstamo IO brinda la flexibilidad de pagar solo el pago mínimo durante los meses de escasez o pagar más cuando tiene más ingresos disponibles. El pago adicional se aplica al capital sin penalización, lo que reduce el pago amortizado que realizará una vez que finalice el período de IO. Si tiene un préstamo IO, es una buena idea reducir el capital cada vez que pueda. Si no lo hace, puede sufrir un "shock de pago" una vez que se vuelva a calcular el préstamo.

Otra ventaja de la opción IO es que puede obtener más casa que con un FRM. Una práctica común para los compradores de vivienda por primera vez es comenzar con una casa "de inicio" y luego venderla para obtener ganancias después de que se aprecie. En este punto, pueden obtener una segunda casa más grande. El plazo inicial más bajo de un préstamo IO puede permitirle omitir la casa inicial e ir directamente a la casa más grande.

Un propietario de vivienda inteligente en sus inversiones también podría beneficiarse de un préstamo IO. Un mayor flujo de efectivo permite que haya más dinero disponible para jugar en el mercado de valores o invertir en otras oportunidades para ganar dinero. Para que esto tenga éxito, el rendimiento de sus otras inversiones debe ser superior a la tasa de su hipoteca. Si tiene un préstamo IO al 6 por ciento y sus inversiones se recuperan al 10 por ciento, está haciendo lo correcto.

Las tarjetas de crédito y otras deudas con intereses altos pueden ser agobiantes para una familia que busca salir adelante. Aplicar el ingreso disponible que proporciona su préstamo IO a esa deuda es una excelente manera de lograr la libertad financiera.

Un préstamo IO también puede ser una buena idea si planea "cambiar" su casa dentro del período de opción para obtener un retorno de su inversión. Uso de equidad de mano de obra restaurar una casa antigua es una excelente manera de maximizar sus ganancias. El único factor que es más importante aquí es que su casa se aprecie durante este tiempo. Durante un tiempo, los bienes raíces se apreciaron rápidamente en los Estados Unidos y los amantes de las casas se estaban enriqueciendo. La burbuja ha estallado un poco ahora y la apreciación en la mayoría de los mercados se ha nivelado o disminuido.

Con todos estos ejemplos, la disciplina fiscal es el factor más importante para tener éxito. Si no tiene suficiente autocontrol para no usar su dinero extra para esas vacaciones en las Bahamas, entonces no está maximizando los beneficios de su opción IO. Es posible que desee evitar un préstamo IO si:

• No eres sabio en tus otras inversiones.
• No se espera que sus ingresos aumenten.
• No eres lo suficientemente disciplinado para pagar el principal.
• No se espera que su casa aumente de valor.
• Cree que la apuesta por el aumento de las tasas de interés no es buena.

Es importante hacer su tarea y buscar opiniones externas de más de un asesor financiero o corredor hipotecario. Al igual que con cualquier industria basada en comisiones, la integridad de su agente hipotecario juega un papel vital en el éxito de su plan. Algunos corredores harán cualquier cosa para que usted firme en la línea punteada. Hágase un favor:compare precios, calcule los números y no se deje llevar por la búsqueda de la casa de sus sueños.

Los ARM son riesgosos para el comprador, porque esencialmente está apostando a que la tasa del préstamo disminuirá. Muchos compradores de vivienda por primera vez deciden ir con un ARM junto con una opción de préstamo IO, ya que puede hacer pagos iniciales bajos. Muchos de esos mismos prestatarios se encuentran entre la espada y la pared una vez que sus pagos se disparan, un factor en el aumento de las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos [fuente:Reserva Federal].