Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias

El número de ejecuciones hipotecarias está aumentando en los Estados Unidos. Ver estos imágenes inmobiliarias para obtener más información.

Usted tomó decisiones inteligentes en el camino hacia la realización de su sueño de ser propietario de una vivienda. Priorizó sus gastos y ahorró suficiente dinero para un pequeño pago inicial. Su agente hipotecario fue creativo, complaciente y elaboró ​​un préstamo que se ajustaba a su presupuesto. Firmó los documentos de cierre, obtuvo las llaves, se mudó y se instaló en lo que esperaba que fuera una estadía prolongada en su hogar. Entonces sucedió lo impensable. Te despidieron de tu trabajo. O tal vez usted o un miembro de su familia tuvo un accidente que puso a prueba sus finanzas. Si está en la Guardia Nacional, es posible que lo hayan llamado al servicio activo, lo que lo obligó a cerrar su negocio temporalmente. O tal vez su préstamo de tasa variable aumentó sus pagos mensuales y su casa no se revalorizó lo suficiente como para refinanciarla. Todos estos escenarios se presentan todos los días en la vida real, y el triste resultado puede ser una ejecución hipotecaria.

Si de repente descubre que no puede pagar el pago mensual de su préstamo, su prestamista tiene el derecho legal de recuperar su casa y revenderla para recuperar el costo del préstamo. La ejecución hipotecaria es un curso de acción legal en el que nadie sale ganando. Es una situación estresante y desafortunada tanto para el propietario como para el prestamista. Muchas personas siguen negando sus finanzas, lo que empeora la situación. Por desafortunado que pueda ser el proceso de ejecución hipotecaria, hay cosas que puede hacer para salvar su hogar si se enfrenta a él.

A medida que la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos comenzó a estallar, la tasa de ejecuciones hipotecarias se disparó. El auge de la vivienda experimentó un crecimiento sin precedentes entre 2001 y 2005. Hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) y préstamos de alto riesgo hizo posible la compra de una casa para muchas personas que nunca pensaron que tenían el dinero o el crédito para hacerlo. Los ARM tienen tasas iniciales bajas que generalmente aumentan mucho más después del primer año o dos. Los préstamos de alto riesgo permiten a las personas con mal crédito obtener financiamiento a tasas altas. Los agentes hipotecarios utilizaron ambos métodos para obtener préstamos garantizados, y muchos de los prestatarios pronto descubrieron que no podían pagar sus pagos mensuales.

Estas son algunas estadísticas sorprendentes de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos, según CNN Money:

• Cerca de 1,3 millones de viviendas fueron embargadas en 2006.
• Colorado tuvo la tasa más alta de ejecuciones hipotecarias:una de cada 376 casas.
• El número total de solicitudes ha aumentado un 43 por ciento desde 2005.
• Los expertos en bienes raíces predicen aún más ejecuciones hipotecarias en 2007.

Además, una encuesta reciente muestra que más de seis de cada 10 propietarios desearían comprender mejor los términos de su préstamo, y el 60 % de los prestatarios con problemas hipotecarios no conocen los servicios que pueden ayudarlos a evitar la ejecución hipotecaria [fuente:FDIC].

En este artículo, veremos el proceso de ejecución hipotecaria y lo ayudaremos a comprender los diferentes tipos de ejecución hipotecaria. También le informaremos algunos pasos que puede seguir para evitarlo y cómo puede afectarlo a usted y a su comunidad.

El proceso de ejecución hipotecaria

Un contenedor de basura está lleno de muebles y bienes personales frente a una casa vacía en octubre de 2007 en Antioch , California California ocupa el tercer lugar detrás de Ohio y Michigan en ejecuciones hipotecarias.

El proceso de ejecución hipotecaria difiere según el estado, pero podemos echar un vistazo a los pasos generales que se toman. Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, es importante que investigue las leyes y prácticas de su estado.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria pueden comenzar después de un solo pago atrasado, pero no es muy probable. La mayoría de los bancos y prestamistas tienen un período de gracia para los pagos atrasados, generalmente con una tarifa adicional. Por lo general, se necesitan 30 días de retraso para que suene la alarma. Después del segundo pago atrasado, recibirá algunas llamadas telefónicas. Muchos prestamistas solo aceptarán los dos pagos atrasados ​​para poner el préstamo al día. También pueden rechazar cualquier pago parcial.

Una vez que te atrasas tres meses, las cosas se ponen serias. Esto es típicamente cuando la mayoría de los prestamistas comenzarán el proceso de ejecución hipotecaria de una de dos maneras:venta judicial , que requiere que el proceso pase por el sistema judicial, o poder de venta , que puede ser realizado íntegramente por el titular de la hipoteca.

Todos los estados permiten la venta judicial, mientras que solo 29 permiten el poder de venta. Si su estado permite el poder de venta, los papeles del préstamo generalmente tendrán una cláusula que dice que se utilizará este método. El poder de venta suele ser más rápido que la vía judicial. Veamos ambos métodos.

Venta judicial:

• El prestamista hipotecario presentará una demanda ante el sistema judicial.
• Recibirá una carta del tribunal exigiendo el pago.
• Por lo general, tendrá 30 días para responder con el pago para evitar la ejecución hipotecaria.
• Al final del período de pago, se dictará sentencia y el prestamista podrá solicitar la venta de la propiedad en subasta.
• La oficina del alguacil lleva a cabo la subasta, generalmente varios meses después del fallo.
• Una vez que se vende la propiedad, la oficina del alguacil le envía un aviso de desalojo y debe desalojar su antigua casa de inmediato.

Poder de venta:

• El prestamista hipotecario le entregará los documentos exigiendo el pago.
• Después de un período de espera establecido, se redacta una escritura de fideicomiso que transfiere temporalmente la propiedad a un fideicomisario.
• El síndico venderá la casa en subasta pública para el prestamista.
• Muchas veces, estas ejecuciones hipotecarias están sujetas a revisión judicial para asegurarse de que todo se llevó a cabo legalmente.
• Por lo general, existe un requisito para que el prestamista publique un aviso público de venta para la subasta.

Ambos tipos de ejecución hipotecaria requieren que cualquier otra parte involucrada sea notificada del procedimiento. Por ejemplo, si el propietario obtuvo otro préstamo contra la casa con un tercero, se debe contactar a ese prestamista y se debe pagar el monto del préstamo con los ingresos de la subasta. Si el tercero prestamista no recibe el pago, puede aplicar la hipoteca al nuevo dueño de la propiedad. Muchas veces, el prestamista volverá a comprar la propiedad e intentará venderla a través del mercado inmobiliario en una fecha posterior.

También puede haber sentencias de deficiencia hecho contra el prestatario si la venta de la propiedad no satisface el monto del préstamo. Se puede exigir toda la diferencia entre los dos, aunque algunos estados solo exigen esa diferencia entre el valor razonable de la propiedad y se pague el monto del préstamo.

Hay un tipo más de ejecución hipotecaria que está casi completamente obsoleto, llamado ejecución hipotecaria estricta . En estos casos, una vez resuelta la demanda, la propiedad es automáticamente asumida por el acreedor hipotecario. Solo Connecticut y Vermont aún permiten esta práctica [fuente:Realty Trac].

En la siguiente sección, le daremos algunos consejos para ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Si no trabaja con su prestamista, podría llegar a casa con una puerta cerrada con candado.

La ejecución hipotecaria es mala tanto para el prestamista como para el prestatario. El propietario pierde su casa y el prestamista pierde entre 20 y 60 centavos por dólar [fuente:FDIC]. Es importante recordar esto si se atrasa en su préstamo. El paso más importante que puede tomar para evitar la ejecución hipotecaria es comunicarse con su prestamista. La mayoría de las personas están asustadas y avergonzadas hasta el punto de ignorar las llamadas y cartas de su prestamista. Esta es la naturaleza humana, pero es lo peor que puedes hacer si quieres aferrarte a tu hogar.

Muchos prestamistas trabajarán con usted para evitar el proceso de ejecución hipotecaria. Tratarán su caso a nivel personal y se tendrán en cuenta sus circunstancias. Si solo se atrasa en uno o dos pagos, el titular de la hipoteca le enviará por correo un paquete de reestructuración del préstamo que lo ayudará a ponerse al día con su préstamo. El paquete consta de información, instrucciones y formularios relacionados con su capacidad para realizar pagos.

Si su situación es temporal, existen otras soluciones:

• La Autoridad Federal de Vivienda (FHA) está dispuesto a ayudar. Si su préstamo está aprobado por la FHA, puede ponerse en contacto con un asesor de vivienda de la FHA que lo guiará a través de posibles soluciones. Este asesor negociará con el prestamista por usted e incluso lo ayudará a elaborar un plan de presupuesto mensual.

• Si el área donde vive o trabaja ha sido declarada desastre natural por el gobierno federal y se enfrenta a una ejecución hipotecaria, la FHA proporciona planes de ayuda para ayudarlo. En la mayoría de los casos, puede obtener hasta tres meses de alivio de los pagos mensuales de su préstamo mientras resuelve su situación laboral o de vivienda.

• Tolerancia es cuando su prestamista acepta suspender sus pagos temporalmente si acepta otra opción para satisfacer el monto de su préstamo. La opción suele ser restablecimiento -- usted paga la cantidad pendiente en una suma global. Si sabe que pronto recibirá una gran cantidad de dinero, estas opciones son buenas maneras de evitar la ejecución hipotecaria.

• Modificación de hipoteca es cuando su prestamista acepta cambiar los términos de su hipoteca para que sea más asequible para usted.

• Puede ser elegible para un reclamo parcial si puede comenzar a realizar pagos nuevamente pero no puede actualizar su cuenta. Su prestamista lo ayudará a obtener un préstamo sin intereses que pondrá su cuenta al día y podrá reanudar los pagos. El pago de este préstamo puede demorarse por un período de tiempo.

• Si no puede conservar su casa, puede venderla para pagar su préstamo. Si este es el caso, llame a su prestamista; puede suspender los pagos de su préstamo mientras vende su casa e incluso puede aceptar menos del monto del préstamo si la vende rápidamente. Una opción final es entregar su escritura en lugar de la escritura de ejecución hipotecaria Aquí es cuando simplemente le devuelve su propiedad a su prestamista.

En la siguiente sección, veremos algunos de los efectos que la ejecución hipotecaria puede tener sobre usted y su comunidad.

Efectos de la ejecución hipotecaria

Múltiples ejecuciones hipotecarias pueden devastar una comunidad.

El efecto más obvio de la ejecución hipotecaria es que ahora se encuentra sin hogar. Muchas personas confían en la familia en este momento para pasar los próximos meses. Algunas personas pueden permitirse el lujo de mudarse a un apartamento mientras recuperan sus finanzas. Lamentablemente, algunas personas que sufren ejecuciones hipotecarias se encuentran sin hogar. La mayoría de los estados tienen programas de prevención de personas sin hogar que ayudan a las personas que tienen mala suerte y necesitan un impulso. Si le han ejecutado la hipoteca y no tiene opciones de vivienda, consulte con el departamento de servicios humanos local y estatal para ver si pueden ayudarlo.

Su calificación crediticia es otra forma en que la ejecución hipotecaria puede afectarlo. Si bien la ejecución hipotecaria tiene un impacto negativo en su calificación crediticia, no la daña sin posibilidad de reparación. Las calificaciones crediticias se basan en su historial crediticio, por lo que la ejecución hipotecaria se tendrá en cuenta junto con todo lo demás. Si tenía una buena calificación antes de atrasarse en su préstamo, es posible que se sorprenda de lo alto que es su puntaje de crédito después de la ejecución hipotecaria.

Lo más importante que debe hacer después de una ejecución hipotecaria es tratar de reparar su crédito. Asegúrese de que todas sus otras cuentas estén al día y pagadas. Puede tratar de obtener un préstamo más pequeño; hacer los pagos de este préstamo lo ayudará a reparar su crédito. Es posible que incluso pueda asegurar otra hipoteca de vivienda a una tasa inferior a la preferencial con un pago inicial grande.

Si ha sido embargado, es posible que tenga problemas para encontrar o mantener un empleo. Algunos empleadores requieren una buena calificación crediticia para ser contratados, y la ejecución hipotecaria puede incluso ser motivo de despido. El estrés y la depresión también son efectos comunes de la ejecución hipotecaria. La falta de autoestima y valor propio se asocia típicamente con personas que han perdido sus hogares.

El efecto de goteo de la ejecución hipotecaria también puede tener un impacto serio en su comunidad. Una ejecución hipotecaria puede generar hasta $34,000 en facturas de agencias gubernamentales locales. La eliminación de basura, los servicios públicos no pagados, los costos del alguacil y la policía, las inspecciones y, potencialmente, incluso la demolición de la propiedad, contribuyen a ese costo. Los valores de las propiedades también disminuyen cerca de las propiedades embargadas. En algunos mercados inmobiliarios, se puede esperar una reducción del valor de la propiedad de hasta $220 000 [fuente:Apgar, Duda, Gorey].

Puede obtener más información sobre las ejecuciones hipotecarias y el mercado de la vivienda en los enlaces de la página siguiente.