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¿Qué es una hipoteca?

Comprender el proceso hipotecario es el primer paso para ser propietario de una vivienda.

El precio medio de compra de una casa en los Estados Unidos es de $428,700. Muchos estadounidenses no pueden pagar sus casas por completo, por lo que dependen de un préstamo hipotecario para financiar la compra. Estos préstamos para la vivienda, o hipotecas, son fondos que el banco te presta a cambio de usar tu propiedad como garantía.

¿Para que se utiliza una hipoteca?

Hay dos razones principales para sacar una hipoteca sobre su propiedad. La primera razón es pedir dinero prestado para comprar una casa nueva. La segunda razón es para refinanciar los términos de una hipoteca existente sobre una casa que ya posee.

¿Qué es una refinanciación hipotecaria?

Hay dos tipos principales de transacciones de refinanciamiento:un refinanciamiento de retiro de efectivo o un refinanciamiento de tasa y plazo. Un refinanciamiento con retiro de efectivo simplemente significa que está sacando efectivo del capital de su casa. Sin embargo, no siempre significa que el banco le emita un cheque directamente.

Dado que una hipoteca está respaldada por una garantía, las tasas de interés son más bajas que las de los préstamos personales y las tarjetas de crédito. Haciéndolos una mejor opción para los prestatarios que buscan pagar o cancelar otras deudas. Los prestatarios también pueden encontrarse usando este dinero para hacer mejoras en el hogar u otras compras importantes.

Por lo general, los propietarios de viviendas que han tenido su hipoteca vigente durante al menos un año utilizan un refinanciamiento a tasa y plazo. Eso es suficiente para que hayan acumulado algo de capital y tal vez hayan cambiado su situación financiera.

O tal vez las tasas de interés actuales son más favorables que cuando originalmente sacaron su hipoteca. Pero no espere obtener una tasa más baja y sacar una gran parte del capital. El monto del reembolso en efectivo se limita al 2 por ciento del monto del préstamo o $2,000, lo que sea menor.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca de tasa fija y ajustable?

Hay dos tipos principales de tasas de interés, hipotecas de tasa fija y variable (ARM). Con una hipoteca de tasa fija, usted y el prestamista acuerdan una tasa por adelantado. Esa tasa no cambia durante la vida del préstamo hipotecario. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés fluctuará con el tiempo.

Por ejemplo, puede tener una hipoteca de tasa ajustable que comienza como una hipoteca fija. Después del período fijo inicial (generalmente 2 años), la tasa se ajustará cada año durante la vigencia de la hipoteca. Esta tasa vendrá con un margen que le permite conocer el umbral de la tasa de interés. Nunca caerá por debajo o subirá por encima de esa cantidad.

¿Qué está incluido en un pago de hipoteca?

El pago mensual de su hipoteca se compone de dos partes principales, el principal y los intereses. El principal es la parte del pago que se destina a pagar el monto de su préstamo. El interés es el costo de pedir prestado el dinero.

Muchas personas se sorprenden de cuánto se agrega el interés a su pago y no se aplica a su capital. También puede decidir incluir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario de vivienda en el pago mensual de su hipoteca. Esto se denomina depósito en garantía y el prestamista distribuye estos pagos en su nombre a medida que vencen.

Hipoteca convencional versus hipoteca FHA

Hay diferentes tipos de hipotecas. Una hipoteca convencional y una hipoteca FHA son dos programas comunes que muchos prestatarios utilizan.

Préstamos convencionales

Las hipotecas convencionales generalmente tienen pautas de calificación más estrictas, como un puntaje de crédito más alto y un préstamo a valor (LTV) más bajo. Una hipoteca FHA está asegurada por el gobierno y generalmente es más flexible con sus requisitos de calificación crediticia.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, también le permiten pedir prestado más dinero para comprar su casa. En general, los programas de préstamos convencionales solo le permitirán pedir prestado hasta el 80 por ciento del precio de compra de su casa. Esto significa que para una compra, deberá realizar un pago inicial del 20 por ciento por su cuenta.

Con un préstamo de la FHA, puede pedir prestado hasta el 97 por ciento del valor de la vivienda. Si bien puede permitirle ahorrar en su pago inicial, le costará más cada mes. Los préstamos con un LTV superior al 80 por ciento deben contar con un seguro hipotecario privado (PMI). PMI es la prima mensual que pagará como parte de su pago mensual para asegurar su préstamo contra el incumplimiento.

¿Tomar una hipoteca es una mala idea?

Si la crisis de las viviendas de alto riesgo de mediados de los años nos enseñó algo, es que nunca querrás sobreextenderte. Eso es especialmente importante al considerar cuánto puede pagar cada mes para el pago de su hipoteca. Diferentes prestamistas hipotecarios tienen diferentes requisitos sobre lo que considerarán para aprobar su préstamo.

Sin embargo, la regla general es que no desea gastar más del 28 por ciento de sus ingresos mensuales en sus gastos de vivienda. Incluso si su prestamista hipotecario lo aprueba por un monto mayor que eso, considere pedir prestado menos. Siempre puede aplicar cualquier dinero sobrante al final del mes para reducir su saldo principal.

Comprensión de la terminología hipotecaria

Parte de desmitificar el proceso hipotecario es comprender la terminología. Puede ser abrumador cuando su agente de préstamos lanza términos como DTI y APR cuando no está familiarizado con ellos. Hemos desglosado algunos términos hipotecarios de uso común que deberá conocer para navegar su primera solicitud de hipoteca.

Precalificación o Preaprobación

Este es su primer paso al pensar en comprar una casa. Hablará con un agente de préstamos o un corredor de hipotecas y revisará todas sus deudas e ingresos. Usarán esta información para estimar cuánto puede esperar que le aprueben.

Solo tenga en cuenta que esto no es una garantía, sino solo una estimación de lo que puede pagar. Pero es suficiente para que usted y su agente de bienes raíces comiencen a buscar propiedades en su rango de precios.

Tasa de porcentaje anual (APR)

Es un poco diferente de la tasa de interés, que determina cuánto será su pago mensual. Este número incluye cuál sería su tasa si todos los costos se incluyeran en el préstamo. Le permite comparar el costo de su hipoteca entre diferentes prestamistas que pueden cobrar diferentes tarifas y puntos.

Le ayuda a hacer una comparación de manzanas con manzanas con los puntos y cargos que otros prestamistas cobran por el mismo producto. De esta manera, puede ver quién tiene la mejor oferta sin tener que revisar las tarifas línea por línea.

Puntuación de crédito

Su puntaje crediticio se basa en su informe crediticio emitido por las tres principales agencias de informes crediticios. Incluyen Experian, TransUnion y Equifax.

Este número pinta una imagen de su salud crediticia general. El puntaje puede oscilar entre 350 y 850. Se basa en muchos factores, incluida la cantidad de deuda que tiene.

Relación deuda-ingreso (DTI)

Este es el porcentaje de sus ingresos que se destina al pago de sus obligaciones mensuales. Lo que debe recordar con este número es que los ingresos se basan en sus ganancias brutas. Las deudas que utilizan son las que reportan a las agencias de crédito. Por lo tanto, cosas como la factura de su teléfono celular o el seguro del automóvil no están incluidas. Por eso es tan importante recordar la regla general del 28 %.

Préstamo-a-valor (LTV)

Esto es lo que quiere decir su prestamista hipotecario cuando habla de cuánto puede pedir prestado en comparación con su pago inicial. Si su relación préstamo-valor es del 80 por ciento, eso significa que ha pedido prestado el 80 por ciento del valor de la vivienda. Deberá obtener el 20 por ciento restante de su bolsillo. Para un refinanciamiento, la relación préstamo-valor se refiere al capital acumulado en su propiedad.

Si su casa vale $ 100,000 y solo debe $ 40,000 en su hipoteca, tiene $ 60,000 en capital. Eso significa que con un préstamo convencional, podría pedir prestado hasta el 80 por ciento del valor de su casa. En este ejemplo, podría obtener un reembolso de $40,000 (sin incluir las tarifas y los costos asociados con el refinanciamiento).

Pago inicial

No es solo el cheque que escribe una vez que los vendedores han aceptado su oferta. El pago inicial incluye ese cheque inicial y el saldo de lo que se debe al cierre. Puede escribir un cheque de $500 por adelantado y luego otros $500 la semana siguiente.

También puede haber un tercer o cuarto depósito dependiendo de cómo esté redactado su contrato. Para la mayoría de las transacciones de compra, el agente de bienes raíces le dará un cronograma de qué cheques deben escribirse y cuándo.

Cierre

Aquí es donde se firman los documentos de la hipoteca. Ya sea que esté refinanciando o comprando su casa, deberá firmar documentos legales que aseguren su propiedad contra el préstamo. Estos documentos incluirán un pagaré y una escritura que indique cómo se posee el título de propiedad.

Costos de cierre

Los costos de cierre son los gastos que los compradores y vendedores están sujetos a pagar al momento del cierre para completar una transacción de bienes raíces. Estos costos pueden incluir tarifas de originación de préstamos, puntos de descuento, tarifas de tasación, seguro de título, búsqueda de títulos, tarifas de informes de crédito, encuestas, impuestos a la propiedad y tarifas de registro de escrituras.

Si está listo para hablar con alguien sobre la compra de una casa, consulte nuestra lista de prestamistas recomendados.