Impacto del aumento de las tasas de interés en los precios de las viviendas:qué esperar

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Los precios de las viviendas llevan 25 semanas aumentando en porcentajes de dos dígitos. La semana pasada, el aumento de la tasa de interés de 0,75 puntos por parte de la Reserva Federal (Fed) fue una medida que dejó fuera del mercado a muchos compradores potenciales de viviendas. A medida que los prestamistas cobran tasas de interés hipotecarias más altas, ¿la subida de tasas de la Reserva Federal reducirá la competencia y hará que los precios de las viviendas caigan?

Inflación, tipos de interés y mercado inmobiliario

La pandemia y los problemas relacionados hicieron que los precios de la vivienda se dispararan. La mayor demanda de viviendas unifamiliares, el aumento de los costos de los materiales y las interrupciones en la cadena de suministro solo avivaron el fuego.

Era el modelo básico de oferta y demanda. A medida que la oferta de viviendas en el mercado disminuía, la creciente demanda de viviendas creó una intensa competencia entre los posibles propietarios y elevó los precios de las viviendas.

El aumento del precio de la vivienda contribuyó a la inflación. La Brookings Institution explica que aunque los precios de venta de las viviendas no se incluyen en el índice de precios al consumidor (IPC), el costo de adquirir (o "consumir") una vivienda sí lo incluye. El IPC de mayo de 2022 es hasta 8,6 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado. Los principales componentes de este aumento son la vivienda, la gasolina y los alimentos.

El creciente costo de la vivienda se debe al aumento de los precios de las viviendas y al aumento de los alquileres. El precio medio de una vivienda en el primer trimestre de 2019 fue de 313.000 dólares. En el primer trimestre de 2022, el precio medio alcanzó los 428 700 dólares, un aumento de más del 31 por ciento.

Las bajas tasas de interés mantuvieron caliente el mercado inmobiliario. A lo largo de 2020 y 2021, muchos compradores repetidos y por primera vez dieron el paso a pesar del crecimiento récord del precio de la vivienda porque las bajas tasas de interés mantuvieron manejables los pagos mensuales de la hipoteca.

Para frenar la demanda de los consumidores y reducir la inflación, la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés a corto plazo tres veces este año. Y esto está afectando a los tipos de interés a largo plazo del mercado hipotecario y de la industria automovilística.

Las tasas de interés más altas sacarán de la carrera a muchos compradores potenciales de viviendas, reduciendo la intensa competencia de los últimos dos años.

Cómo los aumentos de la Reserva Federal afectan las tasas hipotecarias

La Reserva Federal establece la tasa de los fondos federales como una tasa de interés de referencia que los bancos estadounidenses se cobran entre sí por los préstamos a un día para cumplir con los requisitos de reserva. En resumen, un aumento de las tasas federales hace que a los bancos les resulte más caro pedir dinero prestado, y a menudo trasladan ese mayor costo a los prestatarios. Este es el tercer aumento de tipos de la Reserva Federal en 2022.

Entonces, si bien las tasas crecientes de la Reserva Federal no elevan directamente las tasas de interés hipotecarias para préstamos hipotecarios, son una razón importante por la cual el banco cobrará más a los nuevos propietarios por una hipoteca a 30 años.

Según la actualización más reciente del mercado inmobiliario realizada por Realtor.com, el comprador típico puede esperar pagar un pago hipotecario mensual que es un 39 por ciento más alto hoy que hace un año. Y puede resultar más difícil para los compradores de viviendas obtener una hipoteca. La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó de una disminución en la oferta de crédito hipotecario por tercer mes consecutivo, lo que indica que los estándares crediticios se están volviendo más estrictos.

¿Hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario?

La cada vez menor asequibilidad de las viviendas nuevas tiene al mercado inmobiliario y a los mercados hipotecarios preparándose para el impacto a medida que los estadounidenses sienten el impacto de tasas de interés hipotecarias más altas, además de los altos precios de las viviendas y una inflación récord.

Después del anuncio de la Fed de la semana pasada, Doug Duncan, economista jefe de Fannie Mae, predijo una desaceleración en las ventas de viviendas y una disminución en la actividad de refinanciación en los próximos meses.

Al mismo tiempo, la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó una disminución del 5 por ciento en las solicitudes de hipotecas debido a las altas tasas hipotecarias y la "desaceleración de la demanda".

En una declaración posterior al reciente anuncio de la Reserva Federal, Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), predijo que las tasas hipotecarias más altas frenarán el mercado inmobiliario y reducirán el grupo de compradores. La última actualización del mercado inmobiliario de Redfin predice una reducción del número de propietarios de viviendas y una desaceleración en el auge de las ventas de viviendas.

Según un informe reciente de CoreLogic sobre precios de viviendas en EE. UU., la medida de la Reserva Federal para frenar la demanda de los consumidores puede enfriar a los compradores de viviendas y provocar caídas de precios en algunos mercados.

Si bien el aumento de las tasas está provocando los cambios más significativos en el mercado inmobiliario, la oferta mensual de casas nuevas está aumentando y el inventario activo de bienes raíces disponibles también está creciendo lentamente. Tanto para vendedores como para compradores, dependiendo del mercado inmobiliario local, esto puede significar que las guerras de ofertas ya no son algo seguro a medida que la demanda disminuye y la oferta comienza a aumentar.

Qué significa esto para los compradores de vivienda

Las tasas de interés más altas sacarán de la carrera a muchos compradores potenciales de viviendas, reduciendo la intensa competencia de los últimos dos años. Pero aún está por verse si los precios de venta de las viviendas caerán lo suficiente como para compensar el aumento de las tasas hipotecarias.

El aumento de tasas de la Reserva Federal tiene como objetivo desacelerar la inflación y eventualmente podría equilibrar el mercado inmobiliario. Pero el aumento de las tasas de interés puede resultar en la tasa de crecimiento de la economía en general, afectando el empleo y provocando que el país caiga en una desaceleración económica o una recesión.

Es posible que se vislumbre un alivio para los precios de las viviendas, pero el reequilibrio puede llevar algún tiempo. Saber si es un buen momento para comprar es una cuestión de situación y economía personal. En cualquier economía, la decisión más inteligente es hablar con un asesor financiero para comprender cómo la compra de una vivienda podría afectarle hoy y mañana.