18 cosas que necesita presupuestar como propietario

Ser propietario de bienes raíces de alquiler puede ser una excelente manera de aumentar su riqueza. Note que dije “puede ser”. También puede ser una excelente manera de PERDER dinero, si no lo hace bien.

Una de las mejores maneras de perder dinero es no contabilizar correctamente todos sus gastos. Y si bien cada hogar es diferente y, por lo tanto, cada lista completa será diferente, hay muchas cosas que son iguales para cada propiedad.

¡Aquí hay una lista muy larga de cosas para las que debe presupuestar, e incluir en sus cálculos cuando esté calculando los números en una nueva propiedad potencial!

Gastos de capital

Los gastos de capital se denominan con frecuencia CapEx para abreviar. Piense en ellos como reparaciones o reemplazos costosos y poco frecuentes. Cosas como un techo, un horno, electrodomésticos, un calentador de agua. No comprará un techo nuevo cada año:la vida útil de un techo generalmente comienza a los 25 años y aumenta según el material utilizado.

Pero eventualmente tendrá que reemplazar su techo, por lo que querrá tener fondos disponibles cuando lo haga. En este momento, un techo comienza en $15,000. La forma de calcular cuánto necesitará presupuestar para el eventual reemplazo de su techo es dividir la cantidad de tiempo que queda en su techo por el costo del reemplazo.

Usaré la edad de mi propia casa para los ejemplos. Mi techo tiene 3 años y probablemente tenga un costo de reparación de $18,000. Entonces, un techo promedio de 25 años menos 3 años es 22 años o 264 meses. $18,000 divididos por 264 meses es $68.18 por mes que debería estar ahorrando para mi eventual reemplazo del techo.

Pero CapEx no es solo un reemplazo de techo. Un calentador de agua cuesta alrededor de $600 y la vida útil es de 8 a 15 años en promedio. (Cuando reemplace el suyo, coloque una bandeja de drenaje debajo. Estos serán los mejores $ 20 que haya gastado). Los sistemas HVAC comienzan alrededor de $ 5,000 y solo suben.

Es muy importante tener en cuenta el CapEx al evaluar un acuerdo. Si el alquiler es solo un par de cientos de dólares más que el pago de su hipoteca, está perdiendo dinero tan pronto como compre la propiedad.

Vacante

Eventualmente, este mercado cambiará, sus inquilinos se mudarán (¡con suerte al final de su contrato de arrendamiento mientras dejan su unidad súper limpia!) Y no podrá encontrar al próximo inquilino, creando una vacante. Si bien veo que muchas personas calculan el 5 % de vacantes, el alquiler de un mes es en realidad un 8,3 % de vacantes. Siempre soy muy conservador en mis números, y si planeas 8 pero solo necesitas 5 o menos, ganas.

Mantenimiento de rutina

Usted es dueño de la casa, por lo que deberá mantenerla en buen estado. El mantenimiento de rutina ayuda a mantener su hogar en óptimas condiciones y lo alerta sobre el comienzo de los problemas para que esté haciendo una pequeña reparación en lugar de solucionar un gran problema.

Gran parte de esto se puede hacer tú mismo, pero es una buena práctica considerar el costo de alquilarlo cuando calculas los números de un alquiler potencial en caso de que tu cartera se vuelva demasiado para hacer tú mismo o simplemente elijas no intervenir.

Algunas cosas en las que debe pensar al crear su presupuesto son:

Reparaciones

Durante el transcurso de ser dueño de la casa, las cosas se romperán. Así es como va la vida. Tiene un fondo de CapEx para el reemplazo poco frecuente de artículos importantes, pero no olvide esas cosas más pequeñas.

Una buena regla general es retener entre el 0,5 % y el 1 % del precio de compra de la vivienda por año para reparaciones. En una casa de $300,000, eso es $1,500 – $3,000. Algunos años te sobrarán fondos y algunos años tus reparaciones pasarán, pero eres un usuario de YNAB para estar preparado, ¿verdad?

Costo de hacer negocios

Ser dueño de una propiedad de alquiler es ser dueño de una pequeña empresa y hay costos involucrados en poseer y administrar una empresa.

Necesitas un GRAN contrato de arrendamiento. Descargar un contrato de arrendamiento gratuito de Internet no protege adecuadamente sus intereses en la propiedad. Consulte este recurso para comprar un contrato de arrendamiento específico del estado, escrito con abogados junto con las leyes de propietarios e inquilinos de cada estado individual.

Un buen CPA enfocado en bienes raíces frecuentemente le ahorrará más dinero en sus impuestos de lo que le cobran. Una gran empresa de administración de propiedades se encargará del día a día , por una tarifa, por supuesto. Por lo general, el 10% de los alquileres mensuales y encontrar un nuevo inquilino cuesta un mes de alquiler. Si apenas está obteniendo ganancias, esto podría ser un factor decisivo.

Tu tiempo

El costo número uno que los nuevos propietarios olvidan tener en cuenta es su tiempo. Se necesita tiempo para configurar su alquiler. Si va a alquilar todo, aún lleva tiempo encontrar a la persona adecuada para que administre su propiedad por usted. Y DEBE tomarse el tiempo para encontrar un excelente administrador de propiedades. Aquí hay una lista de 76 preguntas para hacerle a su administrador de propiedades ANTES de contratarlo.

Si va a administrar la propiedad usted mismo, tomará mucho más tiempo. ¡Asegúrate de recibir una compensación adecuada por tu tiempo! Anunciar su propiedad para el alquiler, la selección de inquilinos, mostrar la propiedad, las llamadas de mantenimiento, el cobro y el depósito del alquiler y el pago de las facturas de la propiedad, todo lleva tiempo. Aquí hay más de una descripción general de lo que implica exactamente el alquiler de su casa.

Para los nuevos propietarios, puede ser fácil pasar por alto estos costos muy reales asociados con la posesión de una propiedad de alquiler:es más que simplemente el delta entre el alquiler y el pago de la hipoteca. No contabilizar adecuadamente estos gastos puede terminar costándole mucho dinero y convertir lo que parecía una gran oferta en un pozo de dinero sin fin que se come todas sus ganancias.

Puede ganar mucho dinero y generar riqueza a largo plazo invirtiendo en bienes raíces, pero necesita ejecutar sus números correctamente y dar cuenta de todo. Al igual que en su vida diaria, su propiedad de alquiler también necesita un presupuesto.

Mindy Jensen es una agente de bienes raíces con licencia en Colorado, autora de How to Sell Your Home y Community Manager de BiggerPockets, donde ayuda a los inversionistas nuevos y experimentados a aprender las formas adecuadas de invertir en bienes raíces para aumentar su riqueza. También es la coanfitriona del podcast BiggerPockets Money.