Financiamiento del vendedor:ventajas y desventajas para vendedores y compradores de viviendas

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Ha trabajado duro para pagar su casa. Pero ha llegado el momento de vender.

Ya sea que actualice, reduzca o se mude a un nuevo estado, usted está en la posición financiera para "actuar como el banco" para los nuevos compradores.

Tener una nota hipotecaria es un tipo de financiación del vendedor. También se conoce como financiación del propietario, hipoteca privada o hipoteca con dinero de compra y es una opción de inversión alternativa.

Otros tipos de financiación directa del vendedor incluyen contratos de terrenos, opciones de arrendamiento con opción a compra, hipotecas asumibles, hipotecas envolventes o hipotecas subordinadas.

La financiación del propietario es una forma para que los propietarios de viviendas o terrenos interesados en vender sus bienes inmuebles diversifiquen sus inversiones y flujos de ingresos.

¿Qué significa tener un pagaré hipotecario?

Tener una hipoteca se refiere a un acuerdo entre el propietario actual de la propiedad para otorgar crédito a un comprador que compra su casa, terreno u otra propiedad inmueble.

A cambio de otorgar el préstamo al comprador de su propiedad, el vendedor gana intereses sobre el préstamo.

El comprador realiza un pago inicial acordado y paga pagos mensuales por la nota hipotecaria durante un período determinado directamente al vendedor en lugar de a un banco, cooperativa de crédito o prestamista hipotecario tradicional.

¿Cómo funciona la financiación del propietario?

Con este tipo común de acuerdo inmobiliario, usted y el comprador acuerdan el precio de compra de su propiedad y se registran los detalles del acuerdo financiero.

El importe de la financiación del vendedor es el precio de venta menos el pago inicial.

El acuerdo de financiación del vendedor suele incluir un pagaré sobre el reembolso y los términos del préstamo.

• tasa de interés
• período de préstamo
• monto del pago de la hipoteca
• pagos globales vencidos
• reglas de pago anticipado

El acuerdo de financiación también suele incluir sanciones, tarifas por pagos atrasados, una cláusula de vencimiento en venta y procedimientos de incumplimiento. También puede contener información sobre los requisitos de pago de las primas de seguros de propietarios de viviendas y los impuestos a la propiedad.

Puede ver una plantilla e instrucciones para crear un contrato de financiación del propietario con un pagaré en el sitio web de SignNow.

Por lo general, también se otorga una hipoteca privada para garantizar la propiedad como garantía del préstamo.

Nota:Puede ser un requisito registrar el contrato de hipoteca en la oficina de registros públicos local.

Se recomienda encarecidamente que un abogado de bienes raíces u otro profesional calificado complete la documentación necesaria para un acuerdo financiado por el vendedor.

Un abogado o una compañía de títulos también puede revisar cualquier acuerdo, incluido el contrato de venta que usted o su agente de bienes raíces generaron durante el proceso de venta.

Los inversores en bienes raíces le dirán que tomar precauciones y realizar la debida diligencia al comienzo de la venta es fundamental para garantizar el manejo adecuado de todos los trámites y aspectos legales.

Trabajar con profesionales de bienes raíces puede ahorrarle una enorme cantidad de tiempo, dinero y molestias en caso de que surjan problemas con la propiedad o con los pagos del préstamo con el tiempo.

Una transacción de bienes raíces financiada por el vendedor lo beneficia tanto a usted como vendedor como a la persona o personas que compran. Aun así, también se producen algunos inconvenientes en cada uno de ellos. Ambos se describen a continuación.

Beneficios para los vendedores que tienen un pagaré hipotecario para el comprador

Aunque las ventas de viviendas financiadas por sus propietarios no ocurren todos los días, los vendedores no tendrían hipotecas si no se beneficiaran.

1. Ingreso Mensual

Uno de los beneficios más importantes de un propietario que firma el acuerdo de financiación es el ingreso pasivo mensual que proporciona al vendedor.

Los vendedores suelen aceptar un pago inicial en el momento de la compra. Luego reciben pagos mensuales de capital e intereses del comprador.

Cuando no necesita una gran suma global de dinero para vender su casa amortizada, esto agrega una fuente de ingresos con una tasa de interés que puede ser más alta que algunas de sus otras inversiones financieras.

Como vendedor, usted determina los términos del préstamo, incluida la tasa de interés y los términos de pago.

Como muchos otros propietarios que venden, usted puede optar por exigir un pago global de todo el saldo pendiente del préstamo después de cinco o diez años.

Un préstamo de pago global le permite cobrar los pagos durante muchos años y aun así recibir el saldo adeudado en un período de tiempo mucho más corto que una hipoteca bancaria tradicional a 30 años.

También puede reducir los impuestos sobre la venta de la vivienda al distribuir los ingresos a lo largo de varios años en lugar de incurrir en impuestos sobre las ganancias de capital en un año.

Si bien es importante que la mayoría de los vendedores incluyan la opción de pago global del acuerdo original, usted también tiene la opción de extender su hipoteca financiada por el vendedor si la relación financiera funciona bien para ambas partes.

Tenga en cuenta que deberá pagar impuestos sobre los ingresos por intereses que obtenga cuando tenga una hipoteca.

2. Mayor grupo de compradores

Ofrecer financiación al vendedor puede atraer a más compradores potenciales a su propiedad y permitir un cierre más rápido de su propiedad.

Si los compradores no tienen que navegar por el proceso tradicional de préstamo hipotecario con una institución financiera, su propiedad puede venderse en tan solo unas pocas semanas a un mes.

En algunos estados, el cierre puede tardar hasta dos meses o más cuando se trata de hipotecas bancarias.

3. Mayor beneficio en venta

También puede vender su propiedad a un precio más alto al ofrecer una hipoteca financiada por el vendedor y, al mismo tiempo, evitar ciertas reparaciones requeridas por los prestamistas que no emitirán una hipoteca sin haberlas completado.

Si bien el comprador potencial puede rechazar y cancelar el trato sin que usted complete algunas reparaciones o al menos alguna negociación sobre el costo, usted finalmente decide vender "tal cual" o rechazar la oferta.

Ofrecer una hipoteca también puede resultar en que los compradores paguen el precio de compra solicitado (o más) porque el proceso suele ser más sencillo y flexible.

4. Derechos de propiedad en caso de impago

La capacidad de ejecutar la propiedad le permite recuperarla si el comprador no cumple con los pagos o se aleja de la propiedad.

También podrá conservar el pago inicial y cualquier pago realizado sobre la propiedad antes de la ejecución hipotecaria.

Aunque existen muchas ventajas, los vendedores deben comprender los aspectos negativos de tener una nota hipotecaria.

Las mayores preocupaciones de la mayoría de los vendedores son la falta de mantenimiento de la propiedad y el hecho de que los compradores no realicen los pagos del préstamo.

Incluso con un historial crediticio limpio, puede haber una razón oculta por la que el comprador no busca financiación tradicional.

Si el comprador deja de realizar los pagos, deberá iniciar un proceso legal para ejecutar la propiedad. Puede volver a ser propietario si el comprador no puede pagar lo que debe.

Si esto sucede después de algunos años del préstamo, es posible que obtenga miles de dólares de ganancias. Pero la cantidad de daño a la propiedad también podría ser significativa debido a años de negligencia.

Si un comprador se retira pronto, puede haber menos problemas. Pero se ha pagado menos dinero para cubrir los costos legales y hacer reparaciones también durante este tiempo.

Por eso es esencial obtener un pago inicial lo suficientemente grande como para cubrir gastos importantes.

Otro riesgo a considerar cuando se proporciona financiación al propietario es inmovilizar una gran suma de dinero. que podrían usarse o invertirse de otras maneras durante un período prolongado.

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Las prácticas crediticias también han afectado la capacidad de algunos vendedores para ofrecer financiación sobre bienes raíces en la última década.

La crisis financiera de 2007-2008 dio lugar a la Ley Dodd-Frank de 2010. Esta legislación existe para ayudar a proteger a los consumidores de prácticas crediticias abusivas.

Probablemente no le afectaría tener un pagaré por una propiedad, pero si planea ofrecer financiamiento al vendedor para su casa o terreno, hable de esto con su abogado y agente de bienes raíces.

Beneficios de la financiación del vendedor para los compradores

1. Menos molestias/tiempo requerido

Una de las ventajas más importantes para los compradores potenciales es no tener que lidiar con las molestias y el tiempo necesarios para obtener una hipoteca emitida por un banco.

Los propietarios dispuestos a ofrecer una hipoteca privada también pueden tener calificaciones más indulgentes en aspectos como la puntuación de crédito que la financiación convencional ofrecida por los bancos o los prestamistas hipotecarios.

Esto puede acelerar el proceso hipotecario y permitir a los compradores comprar una casa que de otro modo no podrían comprar.

El pago inicial también puede ser menor de lo que requeriría un prestamista tradicional, lo que ayuda a un comprador que carece de ahorros sustanciales pero aún quiere comprar una casa.

Para los compradores con mal crédito o aquellos que necesitan hipotecas pequeñas que muchos bancos no están interesados en otorgar, la financiación del propietario les ahorra tiempo y dinero en comparación con la búsqueda de un prestamista.

2. Puede evitar el PMI

Los compradores también pueden evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI) que exige un prestamista hipotecario si no se realiza un pago inicial del 20 %.

3. Costos negociables

Cuando los vendedores quieren una venta rápida, los compradores pueden negociar condiciones de préstamo y tasas de interés decentes.

Si bien las tasas de interés pueden no ser tan bajas como las que ofrece un banco, los acuerdos de financiamiento para propietarios a menudo tienen costos de cierre mucho más bajos para los compradores.

Si las tasas de interés no son buenas, los compradores pueden obtener mejores tasas si refinancian cuando califican para un préstamo o en el momento del pago global.

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Inconvenientes de los acuerdos de financiación entre propietarios para los compradores

Un comprador puede realizar un pago inicial menor y cerrar rápidamente su nueva casa con financiamiento del vendedor.

Sin embargo, pueden pagar más a largo plazo si el préstamo tiene una tasa de interés más alta que la que ofrece un banco.

Los compradores también deben considerar cómo pagarán el pago global si uno forma parte de los términos del acuerdo de financiamiento.

Los compradores deberán conseguir los fondos o solicitar la aprobación de una hipoteca tradicional.

No pueden dar por sentado que renegociarás un nuevo préstamo. con ellos, incluso si han sido puntuales con los pagos a lo largo de los años.

Maneras en que los vendedores pueden protegerse

Como se mencionó, el papeleo legal requerido para la financiación del vendedor debe ser redactado o revisado por un abogado o profesional calificado familiarizado con el proceso.

Incluso si está vendiendo a familiares, amigos o a alguien con un puntaje crediticio estelar y un largo historial laboral, este no es el momento de “hacerlo usted mismo” con documentos legales y esperar lo mejor.

También deberías considerar la posibilidad de realizar una tasación. en su casa para entender el valor de mercado.

Una tasación le ayudará a negociar ofertas de compra y determinar un monto aceptable para el pago inicial.

Hable con su abogado o agente de bienes raíces sobre el uso de una solicitud de hipoteca y una verificación de crédito.

Querrá revisar el informe de crédito detenidamente y verificar el historial laboral y los activos de los compradores potenciales.

Verificar las referencias es parte integral del proceso de solicitud de acuerdos de financiamiento del vendedor.

¿Es tener una hipoteca una buena manera de ganar dinero?

Dependiendo de sus circunstancias financieras, proporcionar una hipoteca financiada por el propietario como vendedor puede ser una excelente manera de ganar dinero y generar riqueza.

Financiar la venta de su propiedad y crear una solución beneficiosa para usted y el comprador puede ayudarlo a obtener un precio competitivo para su casa o propiedad de inversión.

Y puede permitirle ganar dinero extra cobrando intereses como parte del préstamo mediante pagos hipotecarios mensuales.

Como vendedor, si pones el trabajo y el dinero por adelantado para obtener la ayuda profesional que necesitas, es posible encontrar un comprador calificado y ganar dinero con la financiación del vendedor.

Sin embargo, no hay garantías de que el comprador cumplirá, realizará pagos regulares y mantendrá la propiedad en buen estado, por lo que este tipo de financiamiento conlleva riesgos.

Aun así, muchos propietarios de bienes raíces consideran que vale la pena correr el riesgo de ganar dinero con una nota hipotecaria.

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Nuestra experiencia personal con la financiación del vendedor

La cofundadora de Women Who Money, Vicki, y su esposo tienen la hipoteca de una propiedad comercial y residencial que poseyeron durante más de una década. 

El acuerdo de financiación del propietario que creamos nos ha beneficiado a nosotros y a los compradores de nuestra propiedad. 

Recibimos un pago inicial considerable en el momento de la venta y disfrutamos de ingresos mensuales de la hipoteca privada y del pago de intereses.

Nuestro abogado de bienes raíces sugirió un pago global a 5 años y nuestros compradores han expresado interés en extender el financiamiento.

Actualmente planeamos renegociar el acuerdo cuando el globo venza en poco más de un año y aumentar la tasa de interés según las tasas actuales del mercado.

Este flujo de ingresos nos ha ayudado a diversificar nuestra estrategia de creación de riqueza y distribuir el impuesto sobre las ganancias de capital a lo largo de varios años.

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Amy y Vicki son coautoras de Planificación patrimonial 101, Desde evitar sucesiones y evaluar activos hasta establecer directivas y comprender los impuestos, su manual básico para la planificación patrimonial, de Adams Media.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.