Elegir el tipo de préstamo hipotecario para usted

¿No puede permitirse el lujo de pagar una nueva casa con un montón de dinero en efectivo? Estás en buena compañía. La mayoría de nosotros no tenemos seis cifras o más por ahí. Encontrar la casa de sus sueños en un mercado inmobiliario competitivo puede parecer el premio final, pero es solo la mitad de la batalla.

Una vez que ingresa al proceso de compra de una vivienda, debe decidir qué tipo de hipoteca funcionará mejor para su situación financiera. Dados los diferentes tipos de préstamos hipotecarios para elegir, querrá tomar esta decisión con una cuidadosa consideración.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es esencialmente un préstamo que toma para pedir prestado el dinero para comprar su casa. Prestamistas como bancos, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras ofrecen préstamos hipotecarios.

Por lo general, usted pone algo de dinero en la casa que desea comprar y luego pide prestado el resto con una hipoteca. Al igual que otros préstamos, las hipotecas tienen tasas de interés, un plazo de devolución y un pago mínimo mensual.

Con los préstamos hipotecarios, los prestamistas le dirán para cuánto califica cuando presente la solicitud. Esto afecta directamente el tipo de casa que puede comprar. Los prestamistas analizan factores como su historial crediticio, la deuda existente y los ingresos para determinar cuánto puede pedir prestado para una hipoteca.

Antes de comenzar a buscar una hipoteca, averigüe cuánto necesita ahorrar para comprar una casa.

Tipos de préstamos hipotecarios:préstamos convencionales

Un préstamo hipotecario convencional no forma parte de ningún programa gubernamental. Es un tipo común de préstamo hipotecario que representa casi el 80 % de las ventas de casas nuevas en los EE. UU. Las hipotecas convencionales pueden tener una tasa de interés fija o ajustable con un plazo de 30, 20 o 15 años.

Préstamos conformes frente a no conformes

Hay dos tipos de hipotecas convencionales:conformes y no conformes. Los préstamos conformes tienen reglas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac, que son agencias patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas a los prestamistas y las venden a los inversionistas.

Los préstamos convencionales conformes tienen límites máximos de préstamo que van desde $647,200 en algunos condados hasta $970,800 en condados con un costo de vida más alto.

Los prestamistas individuales establecen límites de préstamo y términos para hipotecas convencionales no conformes en lugar de Fannie Mae o Freddie Mac. Esto significa que la elegibilidad, los precios y otras características podrían ser menos estrictas, pero también podrían estar sujetos a tarifas más altas y términos más riesgosos.

Con los préstamos no conformes, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor le recomienda consultar con varios prestamistas para comparar precios y asegurarse de que realmente comprende los términos y requisitos.

Pros de los préstamos convencionales

• Límites de préstamo más altos
• Financiar una residencia principal, una casa de vacaciones o una propiedad de alquiler
• Sin seguro hipotecario privado (PMI) si paga al menos un 20 % de pago inicial 
• Términos de pago más cortos opcionales para ayudarlo a ahorrar en intereses

Desventajas de los préstamos convencionales

• Los prestatarios con un puntaje crediticio inferior a 620 pueden no calificar
• Pago inicial mínimo del 3 %
• Requisitos de elegibilidad más estrictos en general

¿Quién debería obtener un préstamo convencional?

Considere obtener un préstamo convencional si tiene buen crédito, una relación deuda-ingreso (DTI) más baja y puede cumplir con los requisitos mínimos de pago inicial. Los préstamos hipotecarios convencionales también son una opción si está buscando comprar una segunda propiedad o puede permitirse el lujo de poner más dinero y quiere evitar pagar el PMI.

Tipos de préstamos hipotecarios:préstamos a tipo fijo

Una hipoteca de tasa fija tiene la misma tasa de interés durante el período de pago. Si obtiene una hipoteca con una tasa de interés fija del 5% a un plazo de 30 años, su tasa permanecerá en el 5% hasta que finalice el plazo de 30 años.

Si vende su casa mientras tanto o la refinancia, estaría renunciando a la tasa hipotecaria fija.

Ventajas de los préstamos a tasa fija

• Te protege del aumento de las tasas de interés
• Los pagos de la hipoteca serán más consistentes 
• Más fácil de presupuestar y planificar sus finanzas

Desventajas de los préstamos a tipo fijo

• La tasa de interés puede ser más alta que la tasa del mercado inicialmente
• Tendrías que refinanciar para reducir tu tasa

¿Quién debería obtener un préstamo de tasa fija?

Debe obtener un préstamo de tasa fija si está buscando más estabilidad con el pago mensual de su hipoteca. Una hipoteca de tasa fija facilita el presupuesto para el pago de su casa. Además, si las tasas de interés son bajas, puede asegurar una excelente tasa y ahorrar algo de dinero con el tiempo.

Por otro lado, si sus tasas disminuyen una vez que tiene su hipoteca de tasa fija, puede sentirse atrapado con una APR más alta que la que ofrece actualmente el mercado. Debería estar dispuesto a asumir este riesgo si se inclina por obtener un préstamo de tasa fija.

Asegúrese de entender cómo funcionan las tasas hipotecarias para que pueda comparar diferentes tipos de préstamos hipotecarios con confianza.

Tipos de préstamos hipotecarios:préstamos a tipo variable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo en el que la tasa de interés cambia durante la vigencia del préstamo. Inicialmente, su tasa puede ser más baja que la de otros tipos de hipotecas, y esta fase inicial durará entre un mes y cinco años. La mayoría de las ARM tienen un período de ajuste en el que su tasa cambiará según uno de estos horarios:

• Mensual
• Trimestral
• Anual
• Tres años
• Cinco años

El pago de su hipoteca puede variar más a lo largo del plazo de su préstamo.

La mayoría de los prestamistas tienen topes de tasa para que su tasa de interés no exceda una cierta cantidad. Los topes de tasa se basan en un índice que los prestamistas siguen junto con los términos de la tasa. Si la tasa de índice sube, el pago de su hipoteca puede aumentar, pero si baja, su pago puede disminuir.

Ventajas de los préstamos con tasa ajustable

• Posiblemente obtenga una tasa de interés más baja inicialmente
• No se bloqueará en una tasa si las tasas del índice y del mercado bajan

Desventajas de los préstamos de tasa ajustable

• Más complejo de entender y administrar que un préstamo de tasa fija
• Los pagos de la hipoteca podrían aumentar mucho
• Podría terminar pagando más de lo que pidió prestado (incluso si realiza pagos puntuales todos los meses)

¿Quién debería obtener un préstamo de tasa ajustable?

Debe obtener un préstamo de tasa ajustable si se siente cómodo con la fluctuación del pago de su hipoteca con el tiempo. Un préstamo de tasa ajustable puede parecer atractivo si tiene margen de maniobra en su presupuesto y desea aprovechar las tasas de interés potencialmente más bajas ahora o en el futuro. Solo ten en cuenta los inconvenientes.

Tipos de préstamos hipotecarios:préstamos jumbo

Los préstamos hipotecarios jumbo financian viviendas por montos mayores que superan la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. El límite de préstamo actual para las hipotecas conformes adquiridas por Freddie Mac y Fannie Mae está sujeto a cambios cada año. El límite de préstamo conforme se establece actualmente en $ 647,200, pero esto puede variar ligeramente según el estado o el condado. Para los condados con un costo de vida más alto, la FHFA fijó el límite máximo de préstamo en $970,800.

Los préstamos jumbo tienen requisitos más estrictos, por lo que debe tener un crédito excelente y una relación deuda-ingreso más baja. También es posible que deba demostrar que tiene activos líquidos y suficiente efectivo disponible para cubrir sus pagos durante algunos meses. Los préstamos hipotecarios jumbo también pueden tener tasas de interés más altas que los préstamos convencionales.

Ventajas de los préstamos jumbo

• Límites de préstamo más altos
• Amplia gama de propiedades a considerar

Desventajas de los préstamos jumbo

• Requisitos de crédito y DTI más estrictos
• Tasas de interés más altas
• No garantizado por Fannie Mae y Freddie Mac

¿Quién debería obtener un préstamo jumbo?

Considere un préstamo jumbo si vive en un área donde los precios de las viviendas son mucho más altos que el promedio nacional. Con un préstamo jumbo, puede financiar una casa que cueste más de $1 millón si es necesario. Asegúrese de cumplir con los requisitos de crédito y DTI y de tener suficientes reservas de efectivo para calificar para la hipoteca.

Tipos de préstamos hipotecarios:préstamos garantizados por el gobierno

Un préstamo emitido por el gobierno es un préstamo respaldado por una agencia del gobierno federal. El prestamista está protegido si el comprador no puede pagar el préstamo. Los préstamos emitidos por el gobierno también facilitan que los compradores de vivienda califiquen para una hipoteca, ya que tienen requisitos más indulgentes, incluido un pago inicial más bajo.

Los prestamistas privados también ofrecen estos préstamos para que pueda optar por obtener un préstamo emitido por el gobierno de un banco, cooperativa de crédito o prestamista hipotecario. Existen tres tipos de préstamos emitidos por el gobierno:FHA, VA y USDA.

¿Qué es un préstamo FHA?

La Administración Federal de Vivienda respalda los préstamos de la FHA. Estos préstamos están destinados a prestatarios con un historial crediticio limitado o bajos ahorros. Puede calificar con un puntaje de crédito tan bajo como 580 y poner tan solo un 3% de pago inicial en su casa. Es posible que aún pueda obtener una hipoteca de la FHA con un puntaje de crédito inferior a 580, pero es posible que deba hacer un pago inicial mayor.

Solo puede usar un préstamo de la FHA para su residencia principal, por lo que esta no sería una opción para casas de vacaciones o propiedades de inversión. Al poner menos del 20 % de enganche en una casa, sería responsable del seguro hipotecario privado (PMI), que protege al prestamista si la casa alguna vez tiene que ser embargada.

El PMI se desglosa y se agrega a su pago hipotecario mensual. Los costos del PMI oscilan entre el 0,22 % y el 2,25 % de su hipoteca. Tendría que pagar el PMI durante el plazo de su préstamo con un préstamo de la FHA. Otros tipos de hipotecas, como los préstamos convencionales, te permiten deshacerte del PMI una vez que alcanzas una determinada cantidad de valor líquido de la vivienda.

¿Qué es un préstamo VA?

El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. respalda los préstamos VA. Debe ser un miembro del servicio activo o un veterano para ser elegible. Los cónyuges sobrevivientes también pueden calificar. Los préstamos hipotecarios VA tienen tasas de interés bajas, costos de cierre limitados y sin requisitos de pago inicial. No hay límites de préstamo siempre y cuando el prestamista crea que usted puede pagar la cantidad que desea pedir prestada.

Tampoco hay PMI con un préstamo VA. Puede obtener un préstamo hipotecario VA tantas veces como desee, ya que es un beneficio de por vida.

A veces, hay una tarifa de financiamiento del programa que representa un porcentaje del costo total del préstamo. Sin embargo, el Congreso introdujo un programa que puede ayudar a renunciar a esto si cumple con ciertos requisitos.

¿Qué es un préstamo USDA?

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos respalda los préstamos del USDA. Para calificar, debe comprar una casa en un área rural. El USDA tiene un mapa de regiones elegibles así como pautas de ingresos que varían según el estado.

Con un préstamo del USDA, la casa debe ser su residencia principal y no hay un puntaje de crédito mínimo ni requisitos de pago inicial. Las tasas de interés varían según el prestamista privado que elija. Los préstamos del USDA solo se ofrecen con plazos de pago de 30 años. Un préstamo del USDA es una opción de hipoteca ideal para las personas que desean vivir en un área rural pero que pueden tener dificultades para cumplir con los requisitos de una hipoteca convencional.

¿Quién debería obtener un préstamo asegurado por el gobierno?

Los préstamos asegurados por el gobierno son opciones para las personas que buscan comprar una casa pero que no pueden cumplir con los requisitos para otros tipos de hipotecas. Estas opciones permiten requisitos de crédito más indulgentes y sin pago inicial.

Reflexiones finales

Tienes varias opciones a la hora de elegir el tipo de hipoteca que necesitas. Limite sus opciones revisando su situación financiera y comparando los pros y los contras de estos préstamos hipotecarios. Haz preguntas como: 

• ¿Cuál es mi puntaje de crédito? ¿Planeo mejorarlo?
• ¿Cuánto puedo depositar?
• ¿Dónde quiero comprar una casa? ¿Cuál es mi presupuesto?

Por supuesto, elegir un tipo de hipoteca es solo un aspecto importante del proceso de compra de una vivienda. Antes de sumergirse en el mercado inmobiliario, averigüe si ahora es un buen momento para comprar una casa.