Cómo invertir en REIT

Históricamente, agregar bienes inmuebles a una cartera de inversiones ha sido una sabia elección. Con la apreciación de la propiedad presenciada en las últimas dos décadas, puede parecer una obviedad.

Sin embargo, si bien las propiedades físicas pueden brindarle flujo de efectivo, apreciación del capital y la capacidad de apalancar fondos, existen algunos inconvenientes clave. Las inversiones en propiedades físicas pueden requerir una cantidad significativa de tiempo y esfuerzo, altos costos iniciales y los fondos invertidos se vuelven extremadamente ilíquidos.

Afortunadamente, hay otro producto de inversión que captura la mayor parte de las ventajas de los bienes raíces sin la necesidad de comprar ladrillos y cemento físicos. Estos productos se conocen como fideicomisos de inversión en bienes raíces, más comúnmente conocidos como REIT.

¿Qué es un REIT?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT (pronunciado reet ), es una empresa que posee, financia y, en ocasiones, explota un conjunto de propiedades inmobiliarias. Estas propiedades pueden tomar una variedad de formas que van desde apartamentos hasta almacenes.

Los inversores compran acciones en un REIT y, por lo tanto, aportan fondos a la cartera inmobiliaria general. Esos fondos se invierten en proyectos adecuados decididos por administradores inmobiliarios profesionales dentro de la empresa.

El proceso de combinar los fondos de los inversores se puede comparar con los ETF o los fondos mutuos. Sin embargo, a diferencia de los ETF y los fondos mutuos que recopilan una canasta de acciones, los REIT se enfocan únicamente en inversiones inmobiliarias. Algunos compran y alquilan propiedades. Otros se centran en las oportunidades de financiación.

Los REIT permiten al inversionista promedio ganar exposición a propiedades a las que de otro modo no tendría acceso. Por ejemplo, las personas pueden tener dificultades para invertir directamente en el desarrollo de un centro comercial. Sin embargo, al agrupar fondos individuales, la influencia para entrar en negocios millonarios se vuelve mucho más fuerte.

Para los fondos contribuyentes, los REIT ofrecen a los inversores importantes rendimientos de dividendos.

¿Cómo funcionan los REIT?

Para que una empresa obtenga la clasificación de "REIT" y ofrezca un alto potencial de ingresos por dividendos, la empresa debe cumplir con las siguientes reglas:

• Se debe pagar a los accionistas un mínimo del 90 % de todos los ingresos imponibles.
• El 75 % de los activos totales de la empresa debe colocarse en bienes inmuebles o en efectivo.
• Al menos el 75% de los ingresos deben generarse a partir de bienes inmuebles.
• Una vez que se crea un REIT, la empresa tiene un año para reunir a más de 100 accionistas diferentes. Debe tener más de 100 durante el segundo año de su vida.
• El 50 % de las acciones no puede estar en manos de menos de 5 inversores individuales durante la segunda mitad de un año fiscal.

Ahora bien, las reglas anteriores son estrictas, pero hay una buena razón para ello. Si se siguen las reglas anteriores, los REIT no tienen que pagar nada impuesto corporativo. Cero.

Al no pagar el impuesto de sociedades, permite que los REIT compitan de forma mucho más agresiva en comparación con otras empresas de inversión inmobiliaria. La capacidad de capturar mejores negocios eventualmente conduce a mayores ingresos, de los cuales el 90% se devuelve a los inversores. El objetivo principal de un REIT es generar la mayor cantidad posible de ingresos por dividendos para los accionistas, manteniendo al mismo tiempo un aumento confiable en el precio de las acciones.

Según los datos extraídos del índice FTSE NAREIT All Equity REITs, que rastrea todos los REIT calificados para impuestos que poseen el 50 % de los activos totales en bienes raíces calificados, el rendimiento promedio en los últimos 5 años ha sido del 9,4 %.

Cómo valorar los REIT

Entonces, los pagos de dividendos fuertes y consistentes suenan como un gran negocio a largo plazo, ¿verdad? Pero es posible que ahora se pregunte cómo elige en qué REIT invertir. Y sería REIT a…

Las métricas tradicionales como la relación precio-beneficio (P/E) y las ganancias por acción (EPS) no son útiles al comparar REIT. Estas métricas utilizan el ingreso neto, que es una medida que tiene en cuenta la depreciación de los activos. Sin embargo, como la mayoría de las propiedades generalmente no pierden valor, de hecho, la mayoría de las propiedades lo aprecian, estas métricas no se traducen bien en los REIT.

En cambio, los inversores deben buscar otras métricas clave. Estos incluyen:

• Fondos de operaciones, o FFO. FFO ayuda a definir cuánto dinero gana un REIT. A menudo es más alto que el ingreso neto porque los costos de depreciación se vuelven a sumar. El FFO se calcula sumando los costos de depreciación al ingreso neto y luego restando las ganancias de los intereses o de los activos que se venden. FFO generalmente se proporciona en el estado de resultados de un REIT.

• Precio a FFO. Esta métrica es útil para evaluar si un REIT parece caro en relación con el resto del mercado. Para calcular el precio a FFO, necesita el FFO por acción. Afortunadamente, la mayoría de los estados de resultados también proporcionan FFO como un número por acción. P/FFO, por lo tanto, se calcula dividiendo el precio de una acción REIT por el FFO como un número por acción.

• FFO ajustado. El FFO ajustado es otra medida del rendimiento de un REIT, sin embargo, esta métrica tiene en cuenta los ajustes específicos de la empresa. Cada ajuste es único. Como resultado, no existe un método estándar para calcularlo. Al igual que FFO y P/FFO, también está escrito en la mayoría de los estados de resultados.
• Proporción de pago. Esta es una métrica útil para determinar cuánto pagó un REIT en dividendos durante un año. El índice de pago se calcula dividiendo los dividendos totales por los fondos de las operaciones (FFO). Dado que el 90 % de todos los dividendos se pagan a los inversores, este porcentaje suele ser alto.

¿Por qué invertir en REIT?

Los REIT son excelentes vehículos de inversión para aquellos que no desean poseer y administrar bienes inmuebles directamente, pero que aún desean beneficiarse de un flujo de efectivo constante. Sin embargo, aunque requiere menos tiempo y esfuerzo para configurarlo, hay algunas desventajas a tener en cuenta. Analicemos ambos lados al observar los pros y los contras clave.

Ventajas:

• Ingresos constantes. Los dividendos son uno de los principales atractivos de los REIT. El 90% de todos los ingresos de la empresa deben pagarse a los inversores, por lo que los dividendos suelen ser altos y muy fiables.
• Altos rendimientos. En promedio, los REIT tienden a superar a las acciones gracias a los pagos de dividendos superiores al promedio.
• Diversificación. Como los REIT son técnicamente un tipo de acción, pueden agregar diversidad a una cartera de acciones existente. Los REIT están en sintonía con la clase de activos inmobiliarios más que con las acciones.
• Activo líquido. Los REIT que cotizan en bolsa ofrecen una opción muy líquida para los inversores inmobiliarios. Las acciones se pueden comprar y vender rápidamente a través de corretaje en línea.
• Baja volatilidad. El precio de los REIT suele ser mucho menos volátil en comparación con las acciones. Si bien no son inmunes a la volatilidad, los grandes dividendos significan que los precios de las acciones tienden a moverse menos.

Desventajas:

• Impuesto sobre dividendos más alto. Si bien los REIT están exentos del impuesto de sociedades, los dividendos recaudados por los inversores incurren en un impuesto sobre la renta más alto que las acciones tradicionales.
  
• Baja revalorización del capital. Dado que los precios de las acciones de REIT tienden a aumentar lentamente, la revalorización del capital de un REIT tiende a ser menor que la de otras inversiones inmobiliarias.
• Grandes asignaciones de deuda. Debido a la capacidad de apalancar fondos de inversión, los REIT pueden asumir cantidades significativas de deuda. Sin embargo, esto generalmente se compensa fácilmente con una gran cantidad de flujo de efectivo a largo plazo. Sin embargo, las grandes deudas pueden ser un riesgo cuando golpean las recesiones económicas y aumenta el número de vacantes en las propiedades de alquiler.

REIT públicos frente a privados

Los REIT pueden variar considerablemente, lo que significa que hay muchas opciones para un nuevo inversor. Sin embargo, esto también puede hacer que sea abrumador. Por lo tanto, para ayudar a desglosar las opciones, es útil ver cómo se puede acceder a los REIT. Y la ruta de acceso cae dentro de una de tres categorías clave: 

• Cotiza en bolsa. La opción más grande y popular para los inversores son los REIT que cotizan en bolsa. Las empresas que cotizan en bolsa cotizan en las bolsas de valores mundiales y se pueden comprar y vender directamente a través de la mayoría de los corredores en línea.
• Público no cotizado. Aunque sigue siendo público y está disponible para cualquier inversor, esta segunda categoría de REIT no cotiza en las bolsas de valores mundiales. Como resultado, es posible que necesiten un poco más de excavación para encontrarlos.
• REIT privados. Finalmente, Los REIT que se clasifican como "privados" generalmente están restringidos a inversores acreditados. Los inversores acreditados generalmente requieren un alto nivel de ingresos o un alto patrimonio neto. Esto significa que los REIT privados no siempre son accesibles para todos los inversores.

Tipos de REIT

Después de evaluar si un REIT es público o privado, es necesario determinar en qué área de bienes raíces se enfoca la empresa. ¿Se enfocan en equidad, hipotecas o un poco de ambos?

• Equidad. La mayoría de los REIT se centran en el patrimonio inmobiliario. Los REIT de capital se centran en adquirir capital en una amplia gama de propiedades. Estos pueden variar desde edificios de apartamentos hasta centros comerciales. Los ingresos se producen a partir de la renta recaudada en las propiedades que se poseen. Es responsabilidad del REIT administrar las propiedades y cobrar el alquiler.
• Hipoteca. El segundo tipo más popular de REIT se centra en las hipotecas. Estos a veces se denominan mREIT. Los mREIT buscan oportunidades en el financiamiento detrás de bienes raíces. El fideicomiso adquiere hipotecas o valores respaldados por hipotecas y genera ingresos de los intereses y reembolsos.
• Híbrido. Un REIT híbrido, como sugiere su nombre, es un fideicomiso que combina oportunidades de capital e hipotecas. Potencialmente, lo mejor de ambos.

Sectores REIT

Ahora ha determinado si un REIT es público o privado y en qué sector del mercado inmobiliario se enfoca la empresa. La última forma en que se clasifican los REIT es por su enfoque industrial. Pregúntese, ¿qué tipo de propiedad adquieren o financian?

• Residencial. Los REIT residenciales se centran en la adquisición y gestión de propiedades residenciales. Las propiedades residenciales adquiridas pueden variar desde casas familiares hasta alojamiento para estudiantes. Cualquier desarrollo que se trate de viviendas múltiples. Los residenciales pueden optar por centrarse en una ubicación geográfica o un tipo de propiedad residencial.

• Oficina. Como sugiere el nombre, los REIT de oficina se centran en el espacio de oficina. Su objetivo es poseer, administrar y alquilar tantas unidades de oficina como sea posible. Piensa en rascacielos.

• Industrial. Los REIT industriales poseen y administran edificios centrados en la industria. Esto a menudo involucra espacios como almacenes o centros de distribución. Los industriales a menudo tratan con grandes organizaciones corporativas.

• Venta minorista. Los REIT minoristas alquilan propiedades a aquellas empresas que requieren acceso al público. Estos REIT se enfocan en adquirir grandes desarrollos minoristas, como centros comerciales y centros outlet.

• Infraestructura. Los REIT de infraestructura se enfocan en los servicios requeridos por la propiedad y las empresas. Esto puede incluir cables de fibra, líneas eléctricas, torres de comunicaciones y servicios de energía.

• Timberland. Timberland es uno de los tipos más exclusivos de REIT. Estos fideicomisos se enfocan en el crecimiento, cosecha, manejo y venta de madera.

• Autoalmacenamiento. Los REIT de self storage se centran en la adquisición de grandes espacios que se pueden transformar en unidades de almacenamiento. Estos REIT alquilan espacio tanto a empresas como a particulares. Las instalaciones de autoalmacenamiento ofrecen una opción de bajo mantenimiento.

• Hospitalidad. Los REIT hoteleros son aquellos que poseen y administran principalmente hoteles. Sin embargo, la hostelería también puede incluir restaurantes o locales comerciales si se encuentran dentro de los límites de un gran hotel.
  

• Diversificado. Los REIT diversificados son una clasificación utilizada si un REIT posee una combinación de propiedades de las categorías anteriores.
• Especialidad. Si un REIT se clasifica como una especialidad, significa que las propiedades que posee no entran en ninguna de las nueve categorías anteriores. Los ejemplos incluyen salas de cine, boleras o casinos.

Cómo invertir en reits

Todo lo que se requiere para comenzar con los REIT es una cuenta de corretaje. Sí, puede ser así de simple, especialmente si desea invertir en empresas que cotizan en bolsa.

Una vez que haya configurado una cuenta, debe elegir qué tipo (patrimonio o hipoteca) y en qué industria debe enfocarse su REIT. Tómese su tiempo para sopesar las opciones. ¿Hay algún sector que pensará que requerirá propiedad en los próximos años?

Alternativamente, si prefiere no seleccionar REIT individuales (puede ser un proceso abrumador), comience a buscar fondos cotizados en bolsa (ETF) o fondos mutuos de REIT. Se trata de una cesta de acciones REIT que ofrecen acceso a una amplia gama de productos. Para una cartera REIT casi instantánea y diversificada, esta sería la opción óptima.

Por último, recuerda las implicaciones fiscales. Los REIT evitan todos los impuestos corporativos. Como resultado, usted paga el impuesto sobre la renta estándar sobre todos los dividendos. Entonces, si bien los dividendos pueden ser altos, es posible que deba pagar un poco más que las acciones estándar. Si puede, piense si puede usar una cuenta fiscalmente eficiente, como una IRA o ISA, para sus inversiones REIT. Cuantas más rentabilidades de dividendos pueda conservar, mejor.

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