Cómo invertir en REITS (fideicomisos de inversión inmobiliaria)

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) es una compañía o corporación que posee o financia propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos en nombre de los accionistas. Un REIT es como una sociedad de cartera de bienes raíces.

La cartera de propiedades propiedad de los REIT a menudo se encuentra dentro de un sector específico.

Los REIT utilizan el dinero de los inversores para comprar propiedades que pueden generar ingresos de rentas o intereses sobre la propiedad y por ley; deben pagar el 90% de sus ganancias anuales totales en dividendos a los accionistas.

El impuesto sobre los dividendos que reciben los accionistas es bajo.

Los REIT hacen posible que cualquier individuo obtenga ingresos de bienes raíces sin estar involucrado directamente en el trabajo y el estrés asociado con la posesión de propiedades inmobiliarias.

¿Qué es un REIT?

Para que una empresa sea considerada REIT, debe realizar una elección de REIT completando un Formulario 1120-REIT con el IRS, que lo excluye del impuesto de sociedades y evita la doble imposición de las rentas de los accionistas.

También debe cumplir con los siguientes requisitos establecidos por la SEC y el IRS:

1. La empresa debe existir en cualquiera de los estados como una corporación sujeta a impuestos para fines federales, excepto por su estado REIT.
2. Un REIT debe tener al menos 100 accionistas después del segundo año de funcionamiento.
3. 5 o menos personas físicas no deben poseer más del 50% de las acciones de la empresa durante la última mitad del año contributivo.
4. Las acciones de los REIT deben ser transferibles y un consejo de administración o directores debe administrar la empresa.
5. Al menos el 75% de los ingresos brutos de un REIT debe provenir de bienes raíces o fuentes relacionadas con bienes raíces. Esto significa que debería invertir el 75% de sus activos totales en bienes raíces.
6. Un REIT no puede poseer más del 10% de los derechos de voto en cualquier corporación, excepto si es otro REIT, una subsidiaria REIT calificada (QRS), o una Subsidiaria REIT sujeta a impuestos (TRS).
7. Las tarifas de servicio o los negocios no inmobiliarios clasificados como fuentes no calificadas no deben constituir más del 5% de los ingresos de la empresa.
8. Por ley, los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos a los accionistas anualmente. Si retiene sus ingresos, Pagará impuestos como cualquier otra empresa.

Por ley, los REIT deben enviar cartas por correo a todos sus accionistas solicitando detalles sobre el beneficiario real de las acciones anualmente. Si el REIT no logra hacer esto a tiempo, se enfrenta a sanciones.

Tipos de REIT

Hay dos categorías principales de REIT: REIT de capital y REIT hipotecarios .

REIT de capital

Los REIT de capital generan la mayor parte de sus ingresos de los alquileres de las propiedades que poseen. Aproximadamente el 90% de todos los REIT son REIT de acciones. Los REIT de capital pueden ser propietarios de propiedades inmobiliarias residenciales o comerciales.

Los REIT de capital parecen más estables financieramente porque obtienen ingresos del flujo de efectivo mensual de los alquileres que pagan los inquilinos.

Los cuatro tipos principales de REIT de acciones son:

1. REIT minoristas: Los REIT minoristas invierten en ubicaciones minoristas independientes y centros comerciales. Obtienen ingresos del alquiler que pagan los inquilinos de estas propiedades. De hecho, El 24% de todos los REIT son REIT minoristas.

2. REIT de oficina: Este tipo de REIT de capital invierte en edificios de oficinas comerciales y obtiene ingresos de los inquilinos a largo plazo. Los inquilinos firman un contrato de arrendamiento que tiene una duración de entre tres y diez años. Los REIT de oficina suelen estar en centros urbanos donde hay un crecimiento del empleo.

3. REIT residenciales: Los REIT residenciales poseen propiedades residenciales. Los datos muestran que los REIT poseen el 2% de los apartamentos residenciales en los EE. UU. Por lo general, invierten en edificios de apartamentos que tienen nada menos que cinco unidades y propiedades multifamiliares con 2 a 4 unidades. Al igual que los REIT de oficina, Los REIT residenciales también se centran en los centros urbanos con una población y un empleo en aumento. En 2018, Los REIT residenciales superaron al sector REIT en general, con rendimientos por dividendos que promedian el 3,97% en un año.

4. REIT sanitarios: Hay 33 REIT de atención médica en todo el mundo con una capitalización de mercado que supera los 127 mil millones de dólares, y el 90% de los REIT de atención médica se encuentran en los EE. UU. Los REIT sanitarios invierten en bienes inmuebles relacionados con la salud, como centros de enfermería, hospitales, casas de retiro, y centros médicos. El sector de la salud representa aproximadamente el 17% del gasto en el PIB de EE. UU. Generan ingresos a partir de reembolsos de Medicare y tarifas de ocupación. La rentabilidad por dividendo que pagan los REIT sanitarios es superior a la de las empresas del índice inmobiliario global.

REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios compran hipotecas permanentes existentes con una tasa de interés alta y obtienen su dinero con los pagos de intereses.

Obtienen beneficios del diferencial entre los tipos de interés a corto plazo y los permanentes.

Los REIT hipotecarios pueden ser residenciales o comerciales.

Invertir en REIT hipotecarios es arriesgado. Los REIT hipotecarios solo representan alrededor del 10% de todos los tipos de REIT; esto se debe a que los REIT hipotecarios operan con un alto apalancamiento y esto los hace volátiles. Antes de invertir en REIT hipotecarios, definitivamente debe buscar más educación para inversionistas.

Cómo invertir en REIT

Los REIT obtienen sus ganancias a través de Fondos de operación (FFO) y puede calcular esto sumando los ingresos netos de la empresa más la amortización y depreciación menos la ganancia en la venta de propiedades.

FFO =(ingreso neto) + (depreciación y amortización) - (ganancia en venta de propiedad).

La depreciación se incluye en el cálculo porque el gasto de depreciación anual de los muchos activos inmobiliarios de los REIT distorsiona las ganancias negativas. Debido a que se eliminan las ganancias en la venta de propiedades, Los REIT pueden reinvertirlos.

La mejor manera de invertir en REIT es invertir en un REIT ya existente.

Puede invertir en REIT comprando directamente sus acciones o invirtiendo en un esquema como un Unit Trust autorizado, que invierte en REIT.

Puede obtener acciones de REIT invirtiendo en fondos mutuos de REIT o fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT. Los ETF son empresas de inversión reguladas que obtienen capital de inversión vendiendo sus acciones a inversores. Luego, invierten el dinero recibido de la venta de las acciones en objetivos de inversión específicos.

REIT cotizados en bolsa

Estos tipos de REIT son similares a las acciones y los ETF, ya que puede comprarlos y venderlos en bolsas públicas como el Nasdaq o la Bolsa de Valores de Nueva York. Hay más de 225 REIT que cotizan en bolsa en los EE. UU.

No existe un monto mínimo o máximo para la compra de REIT que cotizan en bolsa. Por cada comercio realizado, Se cobra una tarifa de corretaje en línea de aproximadamente $ 8 a $ 10.

Los inversores reciben dividendos trimestrales o mensuales que equivalen al 90% de sus ganancias. Los activos de los inversores en REIT públicos se aprecian y aumentan constantemente de valor en función de las tendencias macroeconómicas y el desempeño de la empresa.

Mucha gente prefiere invertir en REIT que cotizan en bolsa porque son muy líquidos y tienen un crecimiento estable. Tampoco tienen que pagar tarifas de servicio anuales o por adelantado.

Los REIT que cotizan en bolsa por ley deben proporcionar informes financieros trimestrales y cumplir con otros requisitos de informes financieros para aumentar la transparencia y la responsabilidad.

Puede encontrar buenos REIT que cotizan en bolsa para invertir en plataformas como Dividends.com, donde se enumeran más de 200 REIT que cotizan en bolsa en el sitio web.

REIT de financiación privada

Estas empresas cumplen con los requisitos del Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés), pero figuran en una bolsa de valores con la SEC. Los asesores financieros privados o los corredores privados venden REIT que cotizan en bolsa.

A diferencia de los REIT que cotizan en bolsa que son gratuitos, Los REIT de propiedad privada cobran entre el 10 y el 16% de tarifas iniciales. Los REIT que cotizan en bolsa pueden vender valores a inversores acreditados que tienen un salario anual de al menos 200 dólares. 000 o un patrimonio neto de $ 1 millón.

Los REIT de propiedad privada no son transparentes porque no necesitan adherirse a los estándares de información a los que están sujetos los REIT que cotizan en bolsa. No tienen que cumplir con las reglas de cooperación pública.

También, los inversores no pueden acceder a su inversión durante los primeros 2 a 3 años después de invertir en REIT de propiedad privada.

Cuando termine este período, pueden retirar su inversión. Los retiros de REIT de propiedad privada se conocen como reembolsos. A pesar del período de tres años, los administradores de REIT privados pueden decidir restringir indefinidamente los reembolsos.

Ventajas de invertir en REIT

Hay muchas ventajas que tienen las inversiones de REIT sobre las inversiones inmobiliarias individuales:

1. Los rendimientos tienden a ser bastante altos . Según Nareit, Aproximadamente 80 millones de inversores en los EE. UU. poseen REIT a través de fondos de inversión y ahorros para la jubilación y, en 2018, Los REIT en los Estados Unidos rindieron más que otras inversiones generadoras de ingresos. Invertir en REIT diversifica su cartera y ayuda a preservar el valor total de su inversión.
   

   Fuente:Centro Schwab de Investigación Financiera.

2. Invertir en REIT proporciona una fuente confiable de ingresos pasivos para los inversores. A diferencia de las inversiones inmobiliarias individuales, REITs Los inversores no tienen que preocuparse por la compra y venta o el alquiler y mantenimiento de propiedades inmobiliarias.
3. Los REIT tienen profesionales que manejan todos los aspectos de las propiedades. (incluido el trabajo legal) de una manera que produzca altos beneficios. Al final del trimestre, los inversores obtienen una parte de las ganancias en forma de dividendos.
4. La mayoría de los REIT son más grandes que las propiedades inmobiliarias individuales en términos de las propiedades que poseen. Esto los hace más sólidos y menos volátiles.
5. Transparencia. Por ley, los REIT que cotizan en bolsa deben presentar un informe periódico a los accionistas. Esta transparencia somete sus actividades al escrutinio del mercado y permite a los inversores estar al tanto de todo lo que sucede en la empresa.
6. Los REIT permiten a las personas invertir en propiedades que son demasiado caras para que las posean como personas. Las acciones de REIT también son líquidas; puedes comprarlos y venderlos fácilmente.

Consulte nuestra publicación:¿Son los REIT una buena inversión?

Entonces, ¿Es un REIT una buena inversión?

Invertir en REIT es una excelente manera de diversificar cualquier estrategia de inversión y también una excelente manera de invertir en bienes raíces sin tener que poseer propiedades físicas por su cuenta.

Si bien algunas personas pueden disfrutar de ser propietario, el beneficio de no intervención de los REIT los convierte en inversiones atractivas. Si desea obtener más información sobre cómo invertir en bienes raíces, ¡Eche un vistazo a mis mejores selecciones para los mejores libros de inversión inmobiliaria!