"¿Cuánta casa puedo pagar?"

"¿Cuánta casa puedo pagar?" Responder a esta pregunta correctamente es una de las claves para construir un vida rica. Desafortunadamente, hay una vasta industria de la vivienda en los EE. UU. que está orientada a proporcionar el incorrecto respuesta.

Verás, la vivienda es, con mucho, el mayor gasto en los presupuestos de la mayoría de las personas. Según la Encuesta de gasto del consumidor de 2016 del gobierno de EE. UU., la familia estadounidense promedio gasta $ 1573.83 en vivienda y gastos relacionados cada mes. Eso es más de lo que gastan en comida ropa, cuidado de la salud, y entretenimiento juntos!

Demasiadas personas que luchan por llegar a fin de mes centran su atención en ajustar su presupuesto. Intentan ahorrar mucho dinero recortando cupones, cultivar su propia comida, y / o confeccionar su propia ropa. Si bien no hay nada de malo en los hábitos frugales, ¡aplaudo la frugalidad diaria! - todas estas acciones conjunto no tendrá (y no puede) tener el mismo impacto en su presupuesto que mantener sus pagos de vivienda asequibles.

Parte del problema es lo que llamo el Complejo Industrial Inmobiliario, cada pieza tiene un interés personal en convencer a los consumidores de que más grande, las casas más caras son mejores. Agentes de Bienes Raices, corredores de hipotecas, espectáculos de compras desde el hogar, y las revistas de moda alientan a las personas a comprar en el extremo superior de su presupuesto. Pero comprar en el extremo superior de su presupuesto de vivienda es peligroso.

Comprar una casa es una gran decisión, financieramente y de otra manera. Si vas a comprar un lugar, es importante saber cuánta casa realmente puede pagar.

Relación deuda-ingresos

Los economistas han utilizado décadas de estadísticas financieras para crear modelos informáticos para predecir cuánto pueden las personas gastar en vivienda y deudas. Los bancos usan estos modelos para calcular cuánto ellos cree que puede permitirse gastar en vivienda.

Tradicionalmente, Los prestamistas utilizan lo que se llama una relación deuda-ingresos (o relación DTI), una medida de cuánto de sus ingresos se destina a la deuda cada mes, para estimar cuánto puede pagar por una casa sin riesgo de incumplimiento. Esto puede sonar complicado pero no lo es.

Para encontrar esta relación, divida sus pagos mensuales de deuda por su ingreso bruto (antes de impuestos). Entonces, por ejemplo, si paga $ 400 de deuda cada mes y tiene un ingreso de $ 4000, entonces su relación DTI es del 10%. Si paga $ 800 de deuda con un ingreso de $ 4000, su índice de DTI es del 20%. Cuanto menor sea su relación deuda-ingresos, el mejor.

Los bancos y los agentes hipotecarios miran dos números al decidir cuánto prestar:

• El índice DTI inicial (a veces llamado índice de gastos de vivienda), que incluye solo sus gastos de vivienda:principio hipotecario, interesar, impuestos, y seguros.
• El índice DTI back-end (también conocido como índice de gastos totales), que incluyen todo lo anterior más otros pagos de deudas, como préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, y tarjetas de crédito.

La clave para entender acerca de las relaciones deuda-ingresos es que se utilizan para estimar la prestamista riesgo, no es tuyo. Es decir, su compañía hipotecaria los usa para verificar si creen que podrá hacer los pagos, no si puede cómodamente realizar los pagos.

Si quiere espacio en su presupuesto para divertirse, debe optar por una relación deuda-ingresos más baja que la que su agente de bienes raíces y corredor hipotecario dicen que puede usar.

¿Cuánta casa puede pagar?

Durante la década de 1970 (antes de que la deuda de tarjetas de crédito fuera común), DTI no se dividió entre front-end y back-end. Solo había una proporción, y fue del 25%. Si su hipoteca, impuestos, y los costos del seguro fueron menos del 25% de sus ingresos, la gente asumió que podrías hacer el pago.

Esta sigue siendo una excelente regla general:no gaste más del 25% de su presupuesto en vivienda. (De hecho, este es el número que defiende el gurú del dinero Dave Ramsey).

Dicho eso Las pautas de deuda a ingresos se han relajado a lo largo de los años.

• Cuando mi ex esposa y yo compramos nuestra primera casa en 1993, nuestro agente hipotecario nos dijo que nuestro índice de DTI inicial tenía que ser del 28% o menos, lo que significa que no podríamos pagar más del 28% de nuestros ingresos brutos para la vivienda. El índice de DTI de back-end se limitó al 36%, lo que significaba que nuestros gastos de vivienda y otros pagos de deudas combinados no podían representar más del 36% de nuestros ingresos.
• Cuando mi ex esposa y yo compramos una nueva casa en 2004, las proporciones de DTI aceptadas habían aumentado en un 5%. "Esa cifra del 28% está desactualizada, " nos dijeron. "La mayoría de la gente puede llegar hasta el 33%". El índice de back-end se había elevado al 38%.
• Según el sitio web de Fannie Mae, en 2018, los índices máximos de DTI de back-end son de hasta un 45% (y, a veces, incluso 50% ). Estos números son una locura. Nadie debería gastar la mitad de sus ingresos brutos en deuda, ¡ni siquiera en deuda hipotecaria! Esa es una receta para el desastre financiero.

Aquí hay una pequeña tabla que preparé para mostrar qué tipo de pago de vivienda estaría considerando en función de sus ingresos antes de impuestos (la columna de la izquierda) y varias proporciones de deuda a ingresos (la fila del encabezado):

Un aumento del 5% en su relación deuda-ingresos puede no parecer un gran problema. Pero cuando se habla de un pago de la casa, es enorme.

En 2016, el hogar estadounidense promedio ganaba $ 74, 664 antes de impuestos. Usando esto, un cambio del 5% sería $ 3733,20 por año o $ 311,10 por mes. Muchas personas perdieron sus hogares durante la crisis de la vivienda porque asumieron pagos hipotecarios que eran solo $ 300 más de lo que podían pagar cada mes.

Ejemplos de la vida real

Cuando mi ex esposa y yo nos mudamos en 2004, Nuestros pagos de vivienda pasaron de alrededor de $ 1200 por mes a aproximadamente $ 1600 por mes. Esta diferencia de $ 400 por mes fue suficiente para hacerme entrar en pánico por el dinero.

Similar, mi hermano menor cometió el error de creerle a los bancos cuando le dijeron que podía pagar un gran pago por la vivienda. Al principio pudo. Pero cuando la crisis financiera golpeó en 2008 y 2009, estaba jodido. Porque había comprado en el extremo superior de su presupuesto, cuando sus ingresos flaquearon, también lo hizo su capacidad para pagar su hipoteca. Perdió su casa por ejecución hipotecaria.

En la mayor parte, los bancos estarán encantados de prestarle todo el dinero que desee. (Dentro de lo razonable, por supuesto, y si su crédito es bueno). No le impedirán contraer más deudas si sus modelos de computadora dicen que puede pagarlo. Es hasta usted tener precaución.

En El dueño de casa millonario automático , David Bach escribe [el énfasis es mío]:

En general, debe asumir que la cantidad que el banco o la compañía hipotecaria le prestará es más de lo que debe pedir prestado. … No juegues con esto. Haz las matematicas. Sea realista sobre su situación. No finjas que estás en mejor forma de lo que estás.

Recordar: A nadie le importa más tu dinero que a ti. Su agente inmobiliario, agente hipotecario, y todos los bancos tienen un gran interés en alentarlo a comprar la mayor cantidad de casa posible; sus ingresos dependen de ello. Escucha lo que tienen que decir, pero tome su decisión basándose en lo que es mejor para usted .

Jugando a las casitas

Si cree que está listo para comprar una casa, tardar unos meses en hacer una prueba. En El libro de dinero para los jóvenes, Fabuloso, y se rompió , Suze Orman dice que debes "jugar a las casitas antes de comprar una casa". Me gusta esta idea. Así es como funciona:

1. Calcule cuánto cree que puede pagar por una casa cada mes, incluyendo hipoteca y manutención. Usemos $ 1750 como ejemplo.
2. Reste la cantidad que está pagando actualmente por la vivienda. Si su alquiler (o hipoteca actual) es de $ 1000 por mes, restaría esto de nuestros hipotéticos $ 1750 para obtener $ 750 por mes.
3. Abra un nuevo cuenta de ahorros separada. El primer día de cada uno de los siguientes seis meses , ponga $ 750 en esta cuenta.

Este ejercicio le permite experimentar cómo es realizar un pago de vivienda más alto. Si no puede hacer que estos números funcionen, Orman dice que debes esperar:

Si no realiza un pago, o si se retrasa constantemente en los pagos, no está listo para comprar una casa. Si puede manejar los pagos adicionales, entonces tienes el visto bueno para empezar a buscar una casa para comprar.

Generalmente hablando, una vez que haya ahorrado el 20% para el pago inicial y pueda pagar los pagos mensuales de la hipoteca, estás listo para empezar a buscar una casa. Sí, usted pueden comprar una casa con un pago inicial más pequeño - ¡Compré mi primer lugar con un pago inicial del 2%! - pero te costará a largo plazo. Deberá tener un seguro hipotecario privado (PMI), pagarás más en intereses, y podrías ponerte en una posición en la que no puedas permitirte mantener tu casa.

La línea de fondo

A los compradores de viviendas a menudo se les dice que “compren tanta casa como puedan pagar”. Pero el problema con este consejo es que te deja sin un búfer. ¿Y si pierde su trabajo? ¿Qué pasa si se ve obligado a vender su casa después de que los precios de la vivienda hayan bajado?

En lugar de comprar toda la casa que pueda pagar, compra solo tanta casa como tú necesitar . Piense en las proporciones convencionales de deuda a ingresos como topes, no objetivos.

Dése un margen de error. En lugar de basar su presupuesto de compra de vivienda en una proporción de DTI inicial del 36%, considere bajar eso al 28%. O, mejor todavía, 25% (¡como en los viejos tiempos!).

Si tiene un ingreso familiar promedio en los EE. UU. De alrededor de $ 75, 000, una proporción de DTI del 36% lo llevaría a presupuestar $ 2250 por mes para la vivienda (asumiendo que no tiene ninguna otra deuda). Si optara por una proporción de DTI del 25% más conservadora, ese presupuesto sería de $ 1563 por mes. Eso es un ahorro de $ 687 por mes, ¡más de $ 8000 por año! Solo piensa:¿Qué podrías hacer con un cambio como ese?

Otra forma de crear un colchón es basar su presupuesto en su salario neto (neto) en lugar de su salario bruto. O, si estás en una relación en la que ambos socios trabajan, ejecute los números para solo uno de los dos ingresos.

No, no podrá pagar una gran hipoteca si hace lo que le recomiendo. ¿Pero sabes que? No se sentirá agobiado por los pagos de su hipoteca. Y estarás en mucho menos riesgo la próxima vez que el mercado de la vivienda implosione. Mejor de todo, ¡Puede invertir todo el dinero que ha ahorrado en viviendas en un edificio, una enorme bola de nieve de riqueza!

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