¿Debería liquidar su hipoteca antes de tiempo?

Mi amiga Amy escribió recientemente con un dilema interesante. "¿Debería liquidar mi hipoteca antes de tiempo?" ella se pregunta.

Amy tiene un trabajo bien remunerado y ha logrado ahorrar lo suficiente como para estar completamente libre de deudas si quisiera. ¡Y ella quiere hacerlo! Pero, ¿es esta la mejor opción? Ella es consciente de que este es un buen problema, pero todavía es un poco confuso. Le gustaría recibir orientación.

Aquí hay una versión abreviada de su correo electrónico:

Me pregunto si tiene algún consejo para mí relacionado con el pago de una hipoteca en lugar de mantenerla a efectos fiscales.

Aquí está el resumen básico: Tengo 22 años y $ 103, 000 en una hipoteca de tasa fija a 30 años al 3,95%. Mi pago mensual es de $ 668 por mes. Pagaré alrededor de $ 48000 en intereses este año. Pago tanto los impuestos como el seguro de mi bolsillo anualmente.

Los últimos dos años He ganado cerca de un cuarto de millón de dólares cada año, y este año probablemente excederé esa cantidad. Este es un lugar maravilloso para estar. Sin otra deuda Estoy contemplando si debería pagar completamente mi hipoteca de una sola vez en noviembre, cuando reciba mi bono.

Tengo consejos de ambos lados. Mi contador me advierte contra eso, ya que no tendría otras cancelaciones para compensar mis altos ingresos. Sin embargo, la libertad de estar LIBRE DE DEUDAS suena increíble, incluso si viene con una factura de impuestos alta.

Me encantaría tu consejo (o el consejo de tus lectores, si esto ofrece la oportunidad de compartir con ellos).

Mi respuesta estándar a esta pregunta, que recibo mucho, siempre ha sido: Esta es una situación sin pérdidas. Decidir si debe pagar su casa es un caso en el que cualquiera de las opciones es increíble.

Matemáticamente (y financieramente), la mejor opción es casi siempre asumir la hipoteca. Sin embargo , muchas personas reciben un gran impulso psicológico por no tener una hipoteca. En otras palabras, esta es una de esas situaciones en las que la decisión financiera inteligente y la decisión psicológica inteligente no son necesariamente lo mismo.

Aunque Amy pregunta específicamente sobre las implicaciones fiscales, comencemos examinando el panorama general.

Los pros y los contras de liquidar su hipoteca

Para que todos estén en la misma página He aquí un vistazo rápido a los pros y los contras de liquidar su hipoteca. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas. ¿Son algunas ventajas más importantes que otras? Tú haces la llamada.

He aquí por qué es posible que desee cancelar su hipoteca antes de tiempo:

• Siempre que pague una deuda, incluida su hipoteca, obtendrá un rendimiento garantizado de su dinero. El mercado de valores devuelve un promedio a largo plazo del 6,8% (rendimientos reales), pero el promedio es no normal. Hay mucho riesgo al invertir en el mercado de valores. Si no se siente cómodo con ese riesgo, liquidar su hipoteca es una buena inversión. Más sobre esto en un momento.
• Me gusta pensar en el valor acumulado de la vivienda como una "reserva de valor". Cuando pague su hipoteca, es como poner dinero en el banco (aunque dinero al que es más difícil acceder). Esa equidad se puede aprovechar cuando sea necesario. Mientras tanto, se aprecia lentamente (asumiendo que el valor de su casa aumenta).
• Si actualmente está pagando un seguro hipotecario privado, por lo general en los casos en que tiene menos del 20% del valor neto de su vivienda, el pago de su hipoteca lo ayudará a eliminar ese costo. Esto no se aplica a la situación de Amy, pero es algo que otros podrían querer considerar.
• Hay una sensación de alivio absoluta al no tener hipotecas. Sabes que si las cosas se van al infierno, pierdes tu trabajo, los tanques de economía, etcétera - al menos tienes un lugar para vivir.

Por otra parte, Hay razones por las que podría querer mantener una hipoteca el mayor tiempo posible. Aquí hay algunas razones por las que podría decidir que prefiere no liquide su hipoteca:

• Si cree que puede obtener una mayor tasa de rendimiento invirtiendo en otro lugar, entonces esa es la opción más sensata. En nuestra era reciente de bajas tasas hipotecarias y altos rendimientos del mercado de valores, por ejemplo, la opción lógica era invertir en la bolsa de valores. En los 1970s, aunque, cuando las tasas hipotecarias eran altas y el mercado de valores estaba aletargado, esta no habría sido una decisión inteligente. (Aquí hay una calculadora simple que puede ayudarlo a sopesar esta decisión).
• Algunas personas, como el contable de Amy, aparentemente, cree que las exenciones fiscales de su hipoteca hacen que valga la pena conservarla. La deducción de los intereses de la hipoteca de la vivienda, ellos dicen, ayuda a reducir su obligación en la época de impuestos. Si bien esto es técnicamente cierto, es un mal comercio. (Verá por qué en la siguiente sección). como parte del panorama general, es un factor de influencia.
• Aunque no suele ser una consideración, La inflación es en realidad su amiga cuando se trata de una hipoteca, especialmente una hipoteca a 30 años. Compré mi primera casa por $ 108, 000 en 1993. Si hubiera conservado esa casa y la hipoteca, Seguiría pagando hasta 2023. Pero pagaría con Actual dolares que solo valen alrededor de 57 centavos en comparación con hace 25 años. La inflación es generalmente el enemigo; con hipoteca, es tu amigo.
• Finalmente, Puede tener más sentido mantener su hipoteca si valora la liquidez. Es decir, si quieres y / o necesitas efectivo, mantener la hipoteca puede ser la mejor opción. Una vez que le entregue su dinero a su compañía hipotecaria, es un dolor recuperarlo.

Por mi propia situación Siento que ese último punto merece una mirada más de cerca.

Verás, He estado sin ingresos regulares durante más de cinco años. Vivo de mis ahorros. Es cierto que tengo ahorros sustanciales (por lo que estoy agradecido), pero gran parte se mantiene en cuentas de jubilación que no se pueden aprovechar sin penalización hasta que cumpla 59 años y medio. (¡Eso es menos de diez años ahora!)

Tengo aproximadamente $ 300 000 huevos de nido que me duren los próximos diez años. Si el mercado de valores cae, ese número se reducirá. Hay una parte de mí que desearía que no me hubieran pedido que pagara $ 442, 000 en efectivo para esta casa el año pasado. Me haría sentir mejor tener algo de esa equidad, ¿tal vez la mitad? - en el mercado de valores y cuentas de ahorro.

Como están las cosas, Podría estar en un aprieto si resulta que necesito más efectivo.

La deducción de intereses hipotecarios de la vivienda

Debido a que Amy preguntó sobre las implicaciones fiscales de pagar su hipoteca, abordemos eso antes de profundizar más.

Aquí en los Estados Unidos Los propietarios de viviendas pueden deducir sus intereses hipotecarios de sus impuestos sobre la renta siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Supongamos que Amy gana (como espera) $ 250, 000 este año. Utilizando las tablas de impuestos sobre la renta de 2018, podemos ver que su tasa impositiva marginal sería del 35%. (Esto significa que el último dólar que ganó tiene un impuesto del 35%).

Ella pagaría un impuesto de $ 45, 689.50 en sus primeros $ 200, 000 de ingresos, luego $ 17, 500 (35%) en los próximos $ 50, 000. Su impuesto total sería de $ 63, 189.50 y ella eficaz el tipo impositivo sería del 25,3%. (Su obligación tributaria sería el 25,3% de sus ingresos).

Amy dice que pagará aproximadamente $ 4800 en intereses hipotecarios en 2018. Si puede deducir completamente ese interés, eso significa que ella es capaz de reducirla Ingreso imponible desde $ 250, 000 a $ 245, 200. Esto reduciría su obligación tributaria de $ 63, 189,50 a $ 61, 509.50 - un total de $ 1680.

Esta es la parte que confunde a mucha gente. Las deducciones del impuesto sobre la renta reducen la cantidad sobre la que se gravan, no la cantidad de impuestos que debe. Es una diferencia sutil pero importante. (Los créditos fiscales reducen la cantidad que debe. Esto es lo que el IRS tiene que decir sobre la diferencia entre los créditos fiscales y las deducciones fiscales).

Si la deducción de los intereses de la hipoteca de la vivienda realmente redujo los impuestos de Amy, ella ahorraría $ 4800 este año. En lugar de, ella solo está ahorrando $ 1680. Por cada dólar que paga al banco, el gobierno está reduciendo sus impuestos en 35 centavos. ¿Suena como un buen negocio? Si es así, ¡hablemos! Me complacerá darte $ 35 a cambio de $ 100.

Como muchos otros, Me parece poco convincente el argumento de que "debería mantener una hipoteca para la deducción de impuestos". Así lo expresó mi contador una vez:“No debe considerar los ahorros fiscales como una razón para comprar una casa. Es solo un componente, y una menor en eso ".

Esto es especialmente cierto ya que si Amy no puede hacer suficientes otras deducciones detalladas para exceder los $ 12, 000 deducción estándar. Si ese es el caso, no hay ninguna ventaja fiscal para la hipoteca.

La matemática de pagar su hipoteca

¿Ha notado que seguimos hablando de la “tasa de rendimiento garantizada” que proviene de cancelar su hipoteca? Sin embargo, no hemos hablado de cuál es la tasa de rendimiento garantizada. es . Tomemos un momento para hacer eso.

• Si no detalla sus deducciones fiscales, su tasa de rendimiento al pagar por adelantado su hipoteca es simplemente su tasa hipotecaria actual. Digamos que tiene una hipoteca con una TAE del 3,95% como Amy. Pagar eso le da un retorno garantizado del 3,95%.
• Si tu hacer detallar las deducciones fiscales, su rendimiento garantizado es un poco más complicado de calcular. Para hacerlo convierta su tasa impositiva marginal a un decimal y réstelo de uno. Luego, multiplique ese número por la tasa de su hipoteca.

Usemos la situación de Amy para explicar ese último punto.

La tasa impositiva marginal de Amy es del 35%. Si lo convertimos a decimal, obtenemos 0.35. Si restamos eso de 1, obtenemos 0.65. Si multiplicamos eso por su tasa hipotecaria (3,95%), obtenemos 2.57%.

Si Amy pagara su hipoteca antes de tiempo, obtendría un rendimiento garantizado del 2,57% sobre su dinero.

Esto es mucho mucho menos que el rendimiento real del 6,8% que Amy debería poder ganar si, en cambio, enrutara ese dinero a fondos indexados. ¿La captura? Como se mencionó anteriormente, los rendimientos del mercado de valores son no garantizado.

(Voy a omitir el interés compuesto frente a los cálculos de interés simple porque ya he dedicado demasiado tiempo a este artículo. Basta decir que los rendimientos del mercado de valores se componen, mientras que los rendimientos del pago anticipado de su hipoteca no. Me muero por ver una discusión sobre esto, consulte este artículo en Afford Anything).

Si toma su decisión basándose solo en matemáticas y lógica, tiene sentido mantener su hipoteca el mayor tiempo posible. Pero nadie toma decisiones como estas basadas puramente en la lógica. Ni siquiera los “expertos” financieros.

Lo que dicen los expertos

Qué real Los expertos en dinero piensan en este debate? Están divididos. Algunos piensan que debería hacer todo lo posible para liquidar su hipoteca antes de tiempo. Otros piensan que es una idea tonta.

Aquí hay un resumen de opiniones de algunos de los manuales de dinero en mi biblioteca.

• Ric Edleman ( La gente común, Riqueza extraordinaria ): Nunca sea dueño de su casa por completo. En lugar de, obtenga una gran hipoteca a 30 años y nunca la pague - independientemente de su edad e ingresos . "Cada vez que envía $ 100 adicionales a su compañía hipotecaria, te niegas a ti mismo la oportunidad de invertir esos $ 100 en otro lugar ".
• Suze Orman ( Las leyes del dinero ):Invierta en lo conocido antes que en lo desconocido. Pagar su hipoteca ofrece un retorno de la inversión garantizado. “No se puede vivir en una declaración de impuestos. No se puede vivir en un certificado de acciones. Vives en tu casa ". (O en su isla privada).
• Elizabeth Warren ( Todo tu valor ):Ahorre el 20% de sus ingresos. Use el 10% para ahorros para la jubilación, 5% para acelerar su hipoteca, y un 5% para ahorrar para sueños futuros. " Pagar su casa también hace algo que muchos planificadores financieros olvidan mencionar:le da libertad. Una vez que se acabe la hipoteca, imagina toda la libertad en tu billetera ".
• Dave Ramsey ( El cambio de imagen total del dinero ): Pague por adelantado su hipoteca si puede , pero solo después de haber guardado un fondo de emergencia, y solo si está destinando al menos el 15% de sus ingresos a la jubilación. No utilice un programa diseñado por un corredor; use su propia autodisciplina.
• Joe Dominguez y Vicki Robin ( Tu dinero o tu vida ): "Pague su hipoteca lo más rápido posible". Este consejo es de hace 25 años, cuando las tasas hipotecarias eran más altas. Mientras escribía este artículo, Le envié un correo electrónico a Vicki para preguntarle si su consejo sigue siendo el mismo. Es:"Mi elección es no tener deudas y vivir en una casa que pueda pagar".
• Charles Givens ( Riqueza sin riesgo ) ofrece un enfoque novedoso para el prepago de una hipoteca. "El primer día del mes en que escribe su cheque hipotecario habitual, [incluir extra] para la parte 'principal únicamente' del pago del mes siguiente ".

He leído cientos de libros sobre dinero durante los últimos quince años. Muchos autores han comentado sobre este tema. Algunos expertos argumentan a favor de mantener su hipoteca; otros expertos argumentan a favor de liberarse de las deudas. No hay consenso.

Cuando escribí por primera vez sobre el pago de su hipoteca hace más de una década, Me vinculé a una cuenta de Yahoo! Artículo de finanzas de Laura Rowley. Ese artículo ha desaparecido que es una pena. En esa pieza Rowley ofreció algunos antecedentes interesantes sobre este debate:

¿Por qué tantas personas optan por poner dinero extra en una hipoteca cuando es probable que otras opciones aumenten su riqueza? "Esto es realmente un vestigio de la mentalidad de la depresión que ha persistido de generación en generación, ”Dice [un experto]. En el momento, la mayoría de las hipotecas tenían plazos de uno a cinco años, con un pago de suma global adeudado al final.

"Cualquier impacto en los ingresos significaba que no podía pagar su pago; las hipotecas eran mucho más susceptibles a la incertidumbre económica, ”[Dice el experto], y aproximadamente una cuarta parte de los estadounidenses estaban desempleados durante la Gran Depresión. "Está bien pagar su hipoteca si eso le da tranquilidad, pero debes reconocer lo que cuesta esa tranquilidad ".

Rowley sugiere que la mentalidad de “saldar la hipoteca si se puede” es producto de una mentalidad de escasez. Es una decisión nacida del miedo. Mantener la hipoteca por otra parte, es un signo de una mentalidad de abundancia, una creencia en un futuro positivo. (¿Estás de acuerdo con ella?)

Lo que dicen mis colegas

El dia de ayer, Sondeé a algunos de mis colegas que escriben sobre bienes raíces. Estas personas viven y respiran viviendas e hipotecas, para que sepan lo que hacen. Tenía curiosidad por saber qué pensaban sobre el pago anticipado de una hipoteca.

Mi amigo, el entrenador Carson, dijo:

Mi esposa y yo hemos debatido esta pregunta exacta en nuestra residencia personal. Nos encanta la idea de simplificar nuestras vidas y reducir nuestro riesgo. Pero hasta ahora hemos decidido no hacerlo.

En general, Considero que cancelar su hipoteca anticipadamente es una decisión que equilibra la tranquilidad (bajo riesgo) y el crecimiento (rendimiento). Cuanto más peso le des a la tranquilidad, es más probable que pague su hipoteca antes de tiempo.

Scott Trench, el presidente del sitio inmobiliario BiggerPockets y autor de Establecer para la vida , me dijo:

Si debe pagar su hipoteca es un problema menos matemático y más emocional.

• Si estoy en modo de acumulación de riqueza, o tratando de operar mi toma de decisiones por la mayor cantidad de riqueza a largo plazo posible, Voy a invertir en una alternativa en lugar de pagar mi hipoteca.
• Sin embargo, una vez fuera del modo de acumulación de riqueza, Pagar una hipoteca parece ser muy popular. Una vivienda pagada puede marcar una gran diferencia en la cantidad de flujo de efectivo necesario para financiar su estilo de vida.

En este artículo, entro en un poco más de detalle sobre las matemáticas detrás del pago de una casa.

Finalmente, aquí hay un consejo de Mindy Jensen, presentador del podcast BiggerPockets Money (y Mrs. 1500 Days):

La mayoría de la gente pasa por alto el increíble poder de tener una hipoteca cancelada. Puedo dormir bien mientras sigo teniendo una hipoteca pero algunas personas se ponen nerviosas por tener algún tipo de deuda.

Sin embargo, si va a hacer algo con este dinero que pueda generar un rendimiento superior al de su hipoteca actual, es una obviedad no pagarlo.

Hemos ahorrado suficiente dinero para pagar nuestra hipoteca en cualquier momento, sin embargo, seguimos manteniendo la hipoteca porque podemos ganar más dinero invirtiendo en la bolsa de valores (o invirtiendo en bienes raíces) de lo que pagamos en intereses por el préstamo. Nuestra tasa es del 3,25% y la mantendremos durante toda la duración de la hipoteca.

Entre mis amigos que se ganan la vida con las propiedades inmobiliarias, hay más consenso que entre los expertos en dinero tradicionales. Todos los profesionales del sector inmobiliario dicen lo mismo:desde una perspectiva matemática, es mejor quedarse con la hipoteca. Pero desde una perspectiva mental, a veces, la mejor opción es pagarlo.

Conclusión

Hay algunos rincones de las redes en los que la gente está asombrada de que querer para llevar una hipoteca. Mucha gente piensa que si puede pagar la deuda, es una obviedad. Están equivocados. Las matemáticas argumentan a favor de acuerdo la hipoteca.

Como ha descubierto mi amiga Amy, sin embargo, esta decisión tiene más que ver con la mentalidad que con las matemáticas. Y a veces incluso las matemáticas hacen que pagar la hipoteca sea la mejor opción.

• En el improbable incluso de que tenga una hipoteca de tasa ajustable, pagarlo es una buena idea, especialmente ahora que las tasas han comenzado a subir.
• Si de otra manera no usaría el dinero de manera productiva, si simplemente lo gastara en bienes de consumo, por ejemplo, entonces debería pagar por adelantado su hipoteca. ¡Mantener la hipoteca es solo una opción financiera inteligente si pone ese dinero a trabajar para usted!
• Si se acerca a la jubilación, Probablemente tenga sentido liquidar su hipoteca. Generalmente hablando, desea reducir el riesgo a medida que envejece. Eliminar la hipoteca es una forma de hacerlo. Algunas personas argumentan que pagar su casa es en realidad otra forma de ahorro para la jubilación.
• Si su deuda hipotecaria es una pesada carga psicológica, Probablemente tenga sentido deshacerse de él. Dejar de tener hipoteca significa que también está libre del tiempo y la energía gastados en administrar la hipoteca. Este es un beneficio real, incluso si no puede ponerle un número.

Ahí tienes, mis amigos, 3000 palabras sobre si debe cancelar o no su hipoteca antes de tiempo. Y en el fin, La respuesta es, depende.

La conclusión es que esta es una situación sin pérdida. Ambas opciones son buenas. Si tiene la suerte de tener el efectivo para pagar su hipoteca, y si hacerlo te haría feliz, entonces deberías pagar la casa. De lo contrario, ¡Quédese con la deuda y ponga el dinero a trabajar en otra parte!