Cómo obtener una hipoteca y las mejores opciones hipotecarias

Cuando compra una casa, el proceso puede parecer intimidante. Primero, hay una casa en la que está listo para establecerse:tiene que investigar lo que debe tener, recorre las casas, y averigüe cuánto desea gastar.

A menos que tenga el monto total en efectivo en la mano, es probable que necesite saber cómo obtener una hipoteca. Desafortunadamente, Este tipo de préstamo puede resultar un poco complejo de entender a primera vista.

Desentrañar las tarifas, requisitos, y términos relacionados con las hipotecas es un acertijo que vale la pena resolver, sin embargo. Con el conocimiento adecuado, puede tomar una decisión informada sobre sus opciones de hipoteca y acercarse un paso más a ser propietario de una vivienda.

Nuestra guía a continuación ayudará a aclarar algunas preguntas comunes que pueda tener sobre cómo obtener un préstamo hipotecario.

¿Qué es una hipoteca?

Para ponerte al día con toda la terminología, Empecemos con el término más básico primero:hipoteca. Una hipoteca es un préstamo de un banco o un prestamista hipotecario específico que lo ayuda a comprar una casa. Este préstamo está garantizado por la vivienda que está comprando.

Las hipotecas generalmente se pagan todos los meses y se componen de 4 partes diferentes:

• Principal: La cantidad de dinero que pide prestada y que debe devolver al prestamista.
• Interesar: Lo que le cobra el prestamista por proporcionar el préstamo.
• Impuestos y seguros: Los requisitos de impuestos a la propiedad en su propiedad, que puede variar según el lugar donde viva. Algunas veces, usted paga una cantidad estandarizada de impuestos y seguro de propietario cada mes que ingresa en una cuenta de depósito en garantía. Al final del año o ciclo de facturación, el prestamista hipotecario paga los impuestos y los montos del seguro adeudados en su nombre de la cuenta de depósito en garantía.
• Seguro hipotecario privado: Esto protege al prestamista si los pagos no se cumplen (solo se aplica en algunas situaciones de préstamos, como si pagas menos del 20% de anticipo).
• Otros factores: Su pago también puede incluir factores adicionales, incluidas las tarifas de HOA.

¿Califico para un préstamo hipotecario?

Está listo para comprar una casa y necesita solicitar una hipoteca, es un momento emocionante, a veces estresante. Obtener una hipoteca implica profundizar en todos sus detalles financieros, como deudas, ingreso, y activos.

¿Qué pasos debe seguir para asegurarse de que está marcando todas las casillas requeridas? Siga leyendo o vaya a la sección correspondiente para obtener las respuestas específicas que necesita sobre cómo obtener una hipoteca.

1. Verifique su puntaje de crédito
   • ¿Cómo elevo mi puntaje crediticio?
   • ¿Qué puntaje crediticio necesito para comprar una casa?
   • ¿Puedo comprar una casa sin crédito?
2. Conozca su relación deuda-ingresos
3. Calcule su pago inicial
   • ¿Puedo comprar una casa sin pago inicial?
4. Obtenga una precalificación
5. Obtenga una aprobación previa
6. Elija la opción de hipoteca adecuada
   • Préstamos convencionales
   • FHA y otros préstamos respaldados por el gobierno
   • Hipoteca de tasa fija
   • Hipoteca de tasa ajustable
7. Encuentre el mejor prestamista para usted
8. Entregue su solicitud
9. Espere el proceso de suscripción
10. Cerrando su nuevo hogar

1. Verifique su historial y estado crediticio

Si entras en un banco, no solo van a entregar una hipoteca, especialmente en nuestro panorama económico posterior a la recesión. Debe demostrar su responsabilidad financiera antes de obtener la aprobación. Una parte fundamental para obtener una hipoteca es conocer su puntaje crediticio y asegurarse de que sea lo suficientemente alto para obtener un préstamo en primer lugar.

La forma más fácil de verificar su informe crediticio es obtener una copia gratuita de una de las tres agencias de crédito nacionales. Puede obtener un informe gratuito de cada uno una vez al año.

Hay varios puntajes de crédito diferentes, todos con diferentes rangos. Cuanto mayor sea tu puntuación, es más probable que obtenga una hipoteca con tasas favorables.

Necesitarás un puntaje de crédito de al menos 580 para solicitar un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), pero es posible que necesite una puntuación más alta para solicitar una hipoteca de otro prestamista.

Estos requisitos de puntuación mínima pueden cambiar, sin embargo, y la regla general es que cuanto mayor sea su puntaje crediticio, mayores serán sus posibilidades de obtener un préstamo.

¿Cómo elevo mi puntaje crediticio?

Si sabe que va a comprar una casa y se da cuenta de que le vendría bien un impulso a su crédito, puede ayudar a aumentar su puntuación de diversas formas.

• Use menos de su crédito disponible: Es preferible utilizar un porcentaje menor de su crédito disponible con la cantidad ideal en 30% o menos .
• Pague sus saldos: Asegúrese de que no se acumulen grandes cantidades de deuda mes a mes en sus tarjetas de crédito. También, preste atención incluso a los saldos pequeños que se encuentran en múltiples líneas de crédito.
• Pague las facturas a tiempo: Esto se explica por sí mismo, pero es una de las partes principales de su puntaje crediticio.
• No se sorprenda al ver deudas canceladas: Si tiene una deuda que pagó en su totalidad pero aparece en su informe crediticio, no intente llamar a la agencia de crédito para disputar su existencia. Siempre que esta información sea precisa, Tenerlo en su informe de crédito puede ayudar a demostrar a los prestamistas que usted era un prestatario confiable y que realizaba pagos con regularidad. ¿Finalmente pagó su auto? Eso es simplemente una "A" en su tarjeta de informe de crédito.
• Evite solicitar otras líneas de crédito o préstamos: Tratar de obtener otra tarjeta de crédito provoca una caída en su crédito que puede durar un año calendario. Así que solo conserve el crédito que tiene.
• Mantenga cuentas bancarias antiguas: Son partes valiosas de su historial financiero.

Consejo profesional: Esa deuda de la biblioteca de 1975 que nunca pagó podría volver a atormentarlo. Si la biblioteca tiene su información y llama a una agencia de cobranza de deudas, puede dañar su crédito.

¿Qué es un buen puntaje crediticio?

¿Cómo se clasifican las puntuaciones de peor a mejor? Dependiendo del modelo de puntaje que esté usando su prestamista, las tarifas pueden verse un poco diferentes.

Por ejemplo, Los puntajes FICO van de 300 a 850, y son categorizados de la siguiente manera:

• Excelente:800 y superior
• Muy bueno:740 - 799
• Bueno:670 - 739
• Razonable:580 - 669
• Muy pobre:​​579 o menos

Las calificaciones de VantageScore también siguen una escala de 300 a 850, pero se clasifican de manera diferente:

• Excelente:750 y superior
• Bueno:700-749
• Razonable:650-699
• Pobre:​​649 y menos

¿Puedo comprar una casa sin crédito?

Necesita un historial financiero para comprar una casa, pero si no tiene crédito, a veces se pueden utilizar fuentes alternativas de crédito, como el pago regular de facturas de servicios públicos. Sin embargo, su mejor apuesta es planificar con anticipación y eso significa que debe comenzar a construir su crédito tan pronto como decida que desea comprar una casa.

Esto podría significar considerar cosas como obtener una tarjeta de crédito, usándolo apropiadamente, y asegúrese de pagar el saldo completo todos los meses. Los prestamistas quieren ver un historial crediticio constante y eso significa al menos 12 meses de pagos regulares.

Tener un historial crediticio limitado no significa necesariamente que no se le apruebe un préstamo, pero es posible que tenga que comparar precios para encontrar un prestamista en particular que llegue a un acuerdo con usted.

2. Familiarícese con su relación deuda-ingresos

Este es un factor crucial para los prestamistas hipotecarios que están investigando sus antecedentes e historial crediticio. Su relación deuda-ingresos (DTI) es la cantidad de deuda que tiene en comparación con la cantidad que gana cada mes. Esto le da al prestamista una idea de si podrá reembolsar razonablemente sus deudas todos los meses y realizar los pagos de la hipoteca.

Cuanto menor sea su relación deuda-ingresos, mejor forma estará para obtener un préstamo. Un DTI ideal es menos del 36%. Dependiendo del prestamista, a veces aceptarán DTI de hasta un 43% por ciento.

Para calcular la relación deuda-ingresos, combine todas sus deudas que paga por mes y divídalas por sus ingresos brutos (entonces, antes de deducir impuestos y deducciones).

Por ejemplo, digamos que tendrá una hipoteca de $ 1, 200 al mes y paga otros $ 300 en préstamos para estudiantes y $ 120 en préstamos para automóviles. Su deuda mensual total es de $ 1, 620. Si su ingreso bruto mensual es de $ 7, 000, entonces su DTI sería del 23% porque $ 1, 620 es aproximadamente el 23% de $ 7, 000.

Cuanto mayor sea su DTI, cuanto más arriesgado le parezca a un prestamista porque estadísticamente, aquellos con DTI más altos son los prestatarios que luchan con hacer los pagos de la hipoteca.

Tenga en cuenta, cada prestamista es diferente y los bancos pueden tomar decisiones caso por caso. Sin embargo, como pauta general, querrá un DTI más pequeño para obtener las mejores tasas hipotecarias.

3. Calcule el monto de su anticipo

El mejor escenario para los pagos iniciales es poder ahorrar bastante para un pago inicial mayor. Un pago inicial del 20% o más es el punto ideal para la aprobación de una hipoteca.

Su pago inicial es el comienzo de su capital en su propiedad, también conocido como su participación en la propiedad de la propiedad, por lo que un pago inicial más grande significa que tendrá más capital antes. Esto podría ayudarlo a protegerse si el mercado empeora.

A los prestamistas les gusta ver al menos un pago inicial del 20% porque reduce su riesgo general como prestatario. Algunos beneficios para ti el prestatario, incluir menos tarifas por adelantado y con el tiempo, un pago hipotecario mensual menor, y como dijimos antes, más equidad antes.

Desafortunadamente, su pago inicial es solo uno de los muchos costos financieros incurridos al inicio de la compra de una casa. También tendrá que lidiar con los costos de cierre, que abordaremos más adelante.

¿Puedo comprar una casa sin pago inicial?

Si no puede comprender un pago inicial del 20% o más, hay otras opciones. La otra opción es un pago inicial mucho más bajo, más cercano al 3-5%. Algunos bancos incluso ofrecen condiciones de préstamo sin pago inicial.

Pero no se entusiasme demasiado con un pago inicial pequeño o ninguno en absoluto:viene con una serie de advertencias.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) es una agencia gubernamental que ayuda a los posibles compradores de vivienda con ingresos moderados a obtener la aprobación de un préstamo hipotecario. Para hacer esto, la agencia garantiza una parte del saldo total del préstamo. Los préstamos de la FHA tienen algunas de las tasas de pago inicial más bajas en la industria de la vivienda:tan bajas como 3.5%.

Además, si tiene un pago inicial inferior al 20%, Por lo general, tiene que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que es un tipo de seguro que los prestamistas privados y la FHA exigen cuando paga menos del 20% de referencia. Lo más probable es que también vea que esa tarifa se incorporó al saldo mensual de su hipoteca.

Si otros programas de préstamos no tienen requisitos de seguro hipotecario, es posible que aún le cobren más por adelantado en forma de otras tarifas. A pesar de todo, pagar menos en el pago inicial significa que probablemente pagará más en tarifas y una tasa de interés más alta en su préstamo hipotecario. Por lo tanto, paga más durante la vigencia del préstamo.

4. Obtenga la precalificación para una hipoteca

Algunas veces, Los prestamistas utilizan estos términos como "precalificado" y "pre-aprobado" indistintamente. Sin embargo, La precalificación se considera el primer paso en su camino hacia la obtención de una hipoteca.

Obtener una precalificación para una hipoteca significa que le está dando al prestamista su información financiera, como ingresos brutos y netos, activos, deudas pendientes, y puntaje de crédito.

Usando esta información como guía, el prestamista examina su información y le indica los términos de la hipoteca para los que puede calificar. Generalmente, El proceso de precalificación es informal porque no requiere evidencia sólida de sus detalles financieros; la mayor parte de la información es autoinformada.

5. Obtenga una aprobación previa para una hipoteca

La aprobación previa de una hipoteca es la opción más formal, un paso por encima de la precalificación. Implica proporcionar los recibos, Si tu quieres, que prueben su salud financiera. Esto implica documentación como verificación de ingresos, prueba de identidad, y una investigación exhaustiva sobre su crédito.

Pregunte siempre directamente al prestamista qué quiere decir con “preaprobación” o “precalificación” para evitar confusiones.

Para solicitar la aprobación previa, Deberá proporcionarle al prestamista evidencia financiera sólida. Puede esperar razonablemente que estos documentos y pruebas sean necesarios:

• Número de seguro social e identificación con foto.
• Comprobante de empleo e ingresos:
  • Una carta de su empleador indicando su salario, fecha de contratación, y situación laboral.
  • Copias de su W-2 más reciente (comprobante de ingresos pasados) junto con los dos talones de nómina más recientes (comprobante de ingresos actuales y continuos).
  • Formulario 1099 y su declaración de pérdidas y ganancias más reciente hasta la fecha si trabaja por cuenta propia o autónoma.
  • Ingresos inmobiliarios:tome nota de los ingresos por alquiler, alquiler, valor de mercado, y dirección.
• Prueba de residencia.
• Cuenta bancaria:por lo general, se requieren los extractos de los últimos 60 días.
• Cartas de regalo:
  • Si alguien lo está ayudando con el pago inicial de su casa, necesitan redactar una carta de obsequio formal como prueba de que su obsequio económico es un obsequio que no tiene que devolver.
• Gastos y deudas mensuales:
  • Historial de crédito, alquilar, facturas, préstamos para automóviles y otras obligaciones financieras.

De nuevo, Consulte con su prestamista los detalles específicos de lo que necesitará. esto es simplemente una guía.

6. Opciones hipotecarias disponibles

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que no está respaldado por el gobierno. Hay dos tipos, conforme y no conforme. Los préstamos conformes siguen las reglas y los límites superiores para los montos de préstamos establecidos por Freddie Mac y Fannie Mae. Puede esperar pagar un seguro hipotecario privado con esta opción si paga menos del 20% del pago inicial.

Las hipotecas que no cumplen los requisitos también se denominan "préstamos jumbo". Esto significa que superan los límites de préstamos establecidos por el gobierno, y suele ser adecuado para compradores adinerados que buscan comprar una casa en un área próspera.

Préstamo de la FHA y otras hipotecas respaldadas por el gobierno

Si bien el gobierno federal no otorga hipotecas, ayuda en el proceso de compra de una vivienda. La Administración Federal de Vivienda (FHA), Departamento de Agricultura (USDA), o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) ofrecen programas de préstamos para ayudar a más estadounidenses a comprar viviendas.

El programa respaldado por el gobierno más común es un préstamo de la FHA. Un préstamo de la FHA es una opción para los prestatarios que no pueden depositar un 20% en la compra de su vivienda, que tienen un crédito insatisfactorio o tienen índices de DTI más altos. Este préstamo también puede ayudar a los prestatarios que tienen fuentes alternativas de crédito que desean ser consideradas durante el proceso de solicitud de hipoteca, como facturas de servicios públicos. facturas de telefonía celular, cuotas de membresía de gimnasio, y alquilar.

Hipoteca de tasa fija

Este tipo de opción de hipoteca se paga en incrementos de tiempo establecidos:10, 15, Plazos de 20 o 30 años a tasa de interés estable. La más común es una hipoteca fija a 30 años. La tasa de interés está determinada por el período de vigencia del préstamo, junto con muchos otros factores. En general, cuanto más corto sea el período del préstamo, cuanto menor sea la tasa de interés.

El principal beneficio de una hipoteca de tasa fija es la seguridad. A pesar de los cambios en el mercado, sus tasas de interés estarán fijas. Los impuestos sobre la propiedad y las tarifas del seguro pueden cambiar, pero de mes a mes, puede esperar un pago estable.

Si planea mudarse en el futuro (en 5 a 10 años después de comprar su casa), considere buscar hipotecas ajustables.

Préstamos hipotecarios de tasa ajustable

Hipotecas de tasa ajustable, también conocido como (ARM), Por lo general, tienen una tasa de interés inicial más baja que las hipotecas de tasa fija, pero después de un período establecido, la tasa de interés de su préstamo cambia a intervalos de ajuste de rutina.

Después de que termine la tasa de interés inicial de período fijo, el prestamista establece una nueva tasa basada en un índice, también conocido como la tasa de mercado más reciente, además de un margen predeterminado, para obtener la nueva tarifa.

Eso no significa que su tasa hipotecaria siempre aumente, puede aumentar o disminuir sus pagos mensuales. La mayoría de los ARM tienen límites estrictos sobre la cantidad que pueden fluctuar la tasa de interés y el pago mensual de la hipoteca.

Al considerar un ARM, preste atención a la tasa de interés inicial, la duración de la tasa permanecerá esa cantidad, y los períodos de ajuste. También querrá ver los pagos que podría tener que hacer en los extremos superiores de su límite para estar seguro de que podrá realizar esos pagos futuros.

Los ARM pueden ser una buena opción para aquellos que esperan que sus ingresos aumenten para asegurarse de poder cubrir pagos hipotecarios más altos o si planea vender su casa antes de que termine la tasa de interés fija.

7. Encuentre el prestamista hipotecario adecuado

Cada prestamista es único. Asegúrese de comparar y comparar, no tiene nada que perder y durante la vigencia de su préstamo, incluso pequeñas fracciones de un porcentaje pueden ahorrarle mucho dinero. Esto se debe a que cada prestamista tiene diferentes estándares y procedimientos con los términos de sus préstamos.

• Investigación:Consulte las tasas hipotecarias actuales para conocer las condiciones generales del mercado.
• Charle con su agente de bienes raíces:son un gran recurso para usar y pueden tener conexiones dentro de la industria de préstamos hipotecarios y hipotecarios.
• Pídale recomendaciones a sus amigos y familiares:asegúrese de tomar la mejor decisión para usted y los parámetros de lo que puede pagar. su tolerancia al riesgo, y otras consideraciones.
• Comparar, como mínimo, tres prestamistas:tome nota de los honorarios de cada prestamista y los requisitos de pago inicial, Sea un cliente informado.

8. Entregue su solicitud

Si va con el mismo prestamista que lo aprobó previamente, la parte difícil ya pasó. Simplemente necesita actualizar su información financiera más reciente. Que no, necesitará sus declaraciones de impuestos de los últimos dos años, sus recibos de pago más recientes, sus formularios W-2, Estados de cuenta bancarios, Prueba de identificación, y cualquier pasivo de deuda pendiente.

Cada prestamista tiene sus propios requisitos, así que verifique con ellos todos los formularios requeridos.

9. Esperando el proceso de suscripción

El proceso de suscripción implica que su prestamista decida si usted será aprobado oficialmente para el préstamo. Durante este tiempo, Los mismos detalles de su historial financiero que se investigaron en el proceso de aprobación previa se examinan una vez más.

El prestamista ordenará una tasación de la casa para ver si el monto del préstamo coincide con el valor de la propiedad.

En este punto, puede solicitar una inspección de la casa. Cualquier defecto encontrado se puede negociar durante el proceso de cierre como reparaciones o incluso un precio de venta más bajo.

10. Proceso de cierre

Ya casi estás ahí. Hay algunas cosas que debe recordar y hacer mientras cierra. El cierre implica una gran cantidad de firmas y documentos formales; su agente de cierre lo guiará a través del proceso y se asegurará de que se tomen todas las medidas adecuadas.

Pero aquí hay algunas cosas que no querrá olvidar:

• Elija si desea pagar puntos de descuento:esto significa que paga una tarifa (puntos) para reducir su tasa de interés. Si planea quedarse en su casa durante siete años o más, es posible que desee considerar esto.

• Obtenga un seguro de propietario: Esto es requerido por su prestamista. Si no elige su propio seguro, su prestamista puede elegir uno por usted (y podría ser una póliza costosa). Su mejor opción es comparar las políticas y elegir una según sus necesidades.
• Recorrido final: Asegúrese de que las reparaciones acordadas realmente se hayan realizado y de que no haya cambios en la casa.
• Obtenga su divulgación de cierre: Esto enumerará sus tarifas de cierre.
• Cheque de caja: Deberá obtenerlo de su banco para pagar las tarifas de cierre.

Aprender cómo obtener una hipoteca puede ayudarlo durante el proceso, a veces arduo, de comprar una casa. Saber dónde obtener una hipoteca, sus opciones de hipoteca, y los términos de su contrato de préstamo ayudarán a que el proceso sea lo más fluido posible.