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¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?

Según la Encuesta de Confianza en la Jubilación de 2018 del Instituto de Investigación de Beneficios para Empleados, los trabajadores confían cada vez más en que pueden vivir cómodamente durante la jubilación. Sin embargo, al mismo tiempo, los jubilados actuales están preocupados por su capacidad para manejar los gastos básicos en el futuro.

Entonces, ¿qué sucede cuando se encuentra con un déficit de financiación para la jubilación? Si tiene dificultades para cubrir sus gastos de jubilación, una opción para los propietarios de viviendas es la hipoteca inversa.

¿Qué es una hipoteca inversa?

En esencia, una hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria. Recibe dinero, en función del valor acumulado de su vivienda y otros factores, y se espera que lo pague. Sin embargo, en lugar de hacer pagos hipotecarios mensuales regulares al prestamista, usted recibe el dinero y no tiene que devolverlo hasta que se mude de la casa o fallezca.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

En muchos casos, puede obtener un préstamo que cumpla con los requisitos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y que se clasifique como una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM). Hay algunos prestamistas que ofrecen hipotecas inversas que no están aseguradas por la FHA. Sin embargo, es importante tener especial cuidado en esos casos porque es posible que no tenga las mismas protecciones.

Una vez que se mude o fallezca, su cónyuge puede continuar viviendo en la casa siempre que se mantenga al día con los pagos de impuestos y seguros. Sin embargo, cuando ninguno de los dos vive en la casa, se debe pagar el préstamo o se debe vender la casa para que el prestamista pueda recuperar el dinero.

Tipos de hipotecas inversas

Hay varios tipos de préstamos de hipoteca inversa:

  • Hipoteca inversa FHA: Un préstamo de hipoteca inversa asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
  • Hipoteca inversa propietaria: Un préstamo de hipoteca inversa que no está asegurado por la FHA.
  • Hipoteca inversa de propósito único: Un préstamo de hipoteca inversa ofrecido por los gobiernos estatales y locales.

El tipo más común de préstamo de hipoteca inversa es la hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM). Está asegurado por la FHA, una parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU.

¿Quién puede obtener una hipoteca inversa?

La FHA asegura ciertas hipotecas inversas, siempre que los prestatarios cumplan con ciertos requisitos:

  • Tener al menos 62 años de edad.
  • Vivir en la casa como residencia principal (o su cónyuge, que figura en la hipoteca, debe vivir en la casa).
  • Ser capaz de pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad, así como otros costos y tarifas de mantenimiento mientras viva en la casa.
  • Cumplir con los requisitos de propiedad de la FHA para el hogar.
  • Están dispuestos a asistir a una sesión de asesoramiento sobre hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés).
  • No hay deudas federales morosas en su cuenta.

Es más probable que obtenga el dinero que necesita si es dueño absoluto de su casa o si el saldo de su préstamo es pequeño y tiene una gran cantidad de capital.

¿Cuánto puede pedir prestado con una hipoteca inversa?

Cuando solicita un préstamo de hipoteca inversa, su prestamista considerará algunos factores que influirán en la cantidad de dinero que reciba, que incluyen:

  • Tu edad
  • Valor de su casa
  • Valor disponible en su hogar
  • Tasa de interés
  • Límite hipotecario de la FHA para hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda
  • Si sus tarifas se incluyen en el préstamo
  • Cómo elige recibir su dinero

Cuanto mayor sea y cuanto más capital tenga en su casa, más probabilidades tendrá de ser aprobado. Tenga en cuenta también que las tarifas asociadas con las hipotecas inversas suelen ser mucho más altas que las tarifas de otros tipos de préstamos con garantía hipotecaria. Eso afectará la cantidad que realmente recibe, incluso si tiene una gran cantidad de capital en su casa.

Una de las ventajas de las hipotecas inversas aseguradas por la FHA es el hecho de que no tiene que pagar más de lo que vale la casa. Por lo tanto, si el valor cae y usted debe más de lo que vale, es posible que usted (o sus herederos) deban firmar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria y entregárselo al banco. Esta es una de las razones por las que muchos prestamistas de hipotecas inversas en realidad no le prestarán el monto total de su capital.

Puede usar el dinero para lo que quiera, ya sea para pagar una deuda, cubrir los gastos de manutención o irse de vacaciones.

¿Cómo obtienes tu dinero?

Si obtiene una hipoteca inversa de tasa fija, recibirá un pago global. Luego puedes tomar ese dinero y hacer lo que quieras con él. Sin embargo, cuando se acaba, desaparece. Algunos jubilados usan una suma global para financiar una cartera de inversiones para la jubilación o comprar una anualidad inmediata. Otros usan el dinero para pagar deudas o cubrir otros gastos.

Con un HECM de tarifa ajustable, tienes diferentes opciones disponibles. Puede optar por recibir pagos mensuales fijos durante un período de tiempo específico u obtener pagos durante el tiempo que usted o un cónyuge elegible vivan en una casa.

Si elige un cronograma de pago abierto, es probable que obtenga una cantidad menor cada mes. Sin embargo, puede estar razonablemente seguro de que continuará recibiendo dinero hasta que fallezca o se mude a un centro de atención a largo plazo. Con un calendario de pagos a plazo fijo, podría ver un mayor flujo de efectivo cada mes. Sin embargo, corre el riesgo de sobrevivir a los pagos e intentar averiguar qué hacer a continuación.

Finalmente, también puede optar por utilizar su hipoteca inversa como una línea de crédito. Puede retirar fondos según sea necesario, hasta el límite de crédito. Esto es un poco más flexible y puede ser útil si tiene otras fuentes de ingresos y solo quiere el HECM en caso de que necesite llenar un vacío en alguna ocasión.

Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa

Si está considerando una hipoteca inversa, es una buena idea comenzar con un prestamista aprobado por la FHA para que reciba protección. Puede usar un localizador en línea para encontrar un consejero que pueda ayudarlo con el proceso, o puede llamar al 800-569-4287.

Considere cuidadosamente los pros y los contras también.

Ventajas de una Hipoteca Inversa

Hay algunas formas de beneficiarse de una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda que no vería con un préstamo con valor acumulado de la vivienda más "tradicional".

  • Sin pagos mensuales como prestatario
  • Mejore el flujo de caja mensual
  • Pagar la deuda (incluida una hipoteca existente sobre la casa)
  • El cónyuge no prestatario puede permanecer en el hogar
  • El préstamo se paga vendiendo la casa cuando fallezca o se mude

Desventajas de una hipoteca inversa

Si bien una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda puede parecer una obviedad, hay algunas desventajas que debe considerar antes de continuar.

  • Altos costos de cierre y otras tarifas
  • Es posible que no pueda pasar la casa a sus herederos
  • Los costos asociados con los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario y el mantenimiento aún deben pagarse
  • Está agotando un activo importante, y es posible que aún sobreviva a su dinero

¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?

Si sabe que permanecerá en su casa durante mucho tiempo y necesita un poco más para complementar sus ingresos de jubilación, una hipoteca inversa puede ser una forma de usar su casa como un activo. Para los prestatarios que no están demasiado preocupados por pasar la casa a los herederos, esta puede ser una forma de obtener un beneficio financiero de la casa durante la jubilación. Es decir, siempre y cuando pueda mantenerse al día con los costos de mantenimiento de la vivienda y pagar los impuestos sobre la propiedad.

Por otro lado, si no puede mantenerse al día con los costos de la casa, o si desea que su casa beneficie a sus herederos, es posible que no tenga sentido obtener un préstamo de hipoteca inversa. Cuando ya no viva en la casa, sus herederos deberán vender la casa para pagar el préstamo. Si no, tendrán que pagar el préstamo ellos mismos para quedarse con la casa. Si hay suficiente dinero en el patrimonio para pagarlo, se reducirá la cantidad de efectivo disponible que recibirán cuando fallezca.

Considere cuidadosamente su situación y sus prioridades antes de decidir obtener una hipoteca inversa. Luego, tome la decisión que tenga más probabilidades de beneficiarlo durante su jubilación y aumente la probabilidad de que sobreviva a su dinero.