Suspensión del recorte de la tasa de seguro de la FHA:efecto en el pago de la hipoteca

Los millennials y otros posibles propietarios pensaron que ahorrarían más de $500 en seguros hipotecarios en 2017.

Eso salió cuando Donald Trump prestó juramento.

Ahora pueden maldecir a nuestro nuevo presidente, o pueden mantener vivos sus planes a la antigua.

Aunque, ¡Dios mío, esos $ 500 adicionales habrían ayudado!

Habría llegado gracias a una reducción en la tasa de interés de las hipotecas respaldada por la Administración Federal de Vivienda. Trump lo suspendió en una de sus primeras acciones ejecutivas.

Cómo funciona el seguro hipotecario de la FHA

Se requiere un seguro hipotecario si un comprador pone menos del 20% del pago inicial de una casa. La FHA respalda el 16% de las hipotecas estadounidenses. Ha sido un salvador de sueños para millones de compradores que no pudieron aprobar una hipoteca convencional en función de su relación préstamo-valor.

A fines de diciembre de 2016, la administración de Obama redujo la prima del 0,85 % al 0,60 %, a partir del 27 de enero de 2017. Con el precio promedio de una vivienda de $234,900, la medida le habría ahorrado al comprador promedio $576 al año.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estima que suspender el recorte significó que 40.000 personas tuvieron que dejar de lado los planes para comprar una casa. Otros 800.000 tendrán que pagar más por el seguro hipotecario de lo que tendrían.

Y no es que el mercado de la vivienda no pudiera haber aprovechado el impulso. La Oficina del Censo informó que la tasa de propiedad de vivienda cayó al 62,9 % en el segundo trimestre de 2016, su nivel más bajo en 51 años.

Mucho de eso se debe a que los Millennials regresan al sótano de sus padres para vivir. Alrededor de un tercio de las personas de 18 a 34 años viven con su mamá y/o papá. Por primera vez desde la década de 1880, una mayor proporción de este grupo de edad vive con sus padres que cualquier otro arreglo de vivienda.

En ese entonces, la gente se casaba regularmente en la adolescencia. Desde 1990, la edad promedio para el primer matrimonio ha aumentado de 26 a 30 años para los hombres y de 24 a 28 para las mujeres, según la Oficina del Censo. El romance puede ser una víctima parcial de las preocupaciones financieras de los Millennials.

La deuda estudiantil se ha triplicado en los últimos 10 años a $1.2 billones. El Banco de la Reserva Federal de Nueva York descubrió que la deuda estudiantil representa el 69 % de la deuda que tienen los estadounidenses de 25 a 30 años.

No es que los Millennials disfruten particularmente de que mamá traiga un tazón de cereal a sus sótanos todas las mañanas. La Encuesta Nacional de Vivienda de Fannie Mae encontró que el 93% de las personas de 25 a 34 años planean comprar una casa. Simplemente no pueden pagar uno en este momento.

Si no están viviendo en casa, están alquilando casas o apartamentos. Eso es como ser un hámster corriendo en una rueda financiera y sin llegar a ninguna parte.

Las tarifas de alquiler han aumentado constantemente en los últimos doce años, y un estudio realizado por el sitio web de bienes raíces Zillow.com encontró que los propietarios gastan el 15,3 % de sus ingresos en facturas mensuales de vivienda, mientras que los inquilinos pagan casi el doble.

Eso hace que sea más difícil ahorrar dinero para el pago inicial de una casa, que es donde entra en juego la FHA. No emite hipotecas, pero proporciona un seguro cuando los compradores no pueden pagar un pago inicial del 20 %.

El programa es especialmente popular entre los compradores de vivienda por primera vez, ya que pueden hacer un pago inicial de tan solo el 3,5 %, incluso si su puntaje crediticio es de solo 580.

El recorte de tasas de Obama parecía un gran regalo de Navidad, luego Ebenezer Trump se lo arrebató. Al menos así es como los críticos pintaron el movimiento.

“Una hora después de hablar sobre ayudar a los trabajadores y poner fin a la conspiración en Washington que perjudica a la gente, firma una regulación que hace que sea más costoso para los nuevos propietarios comprar hipotecas”, dijo el líder de la minoría del Senado, Chuck Schumer.

Los hechos son un poco más complicados.

(ADVERTENCIA:Los siguientes párrafos intentan proporcionar contexto. Al hacerlo, es posible deducir que Donald Trump no arrojó intencionalmente al primer propietario por el hueco del ascensor. Si ha estado ocupado marchando en protesta por todo lo relacionado con Trump, es posible que desee omitirlos).

El Congreso requiere que la FHA mantenga ciertos niveles financieros. Sufrió una gran tensión durante la crisis financiera y la administración de Obama elevó las tasas de interés de los seguros hipotecarios cuatro veces.

En 2013, la FHA necesitaba $1,700 millones del Tesoro de los EE. UU. debido a una ola de incumplimientos. Fue su primer rescate en 79 años.

Esos 1700 millones de dólares eran dinero de los contribuyentes estadounidenses, también conocidos como usted.

La orden ejecutiva de Trump no canceló la reducción de tarifas, la suspendió a la espera de más estudios. Dado que el Tío Sam es básicamente cofirmante de préstamos, Trump quiere discernir si la reducción de la tasa hipotecaria pone a los contribuyentes en un riesgo indebido.

Un estudio de 2015 realizado por el Centro Mossavar-Rahmani para Negocios y Gobierno de Harvard dijo que la creciente participación de la FHA en el mercado de seguros hipotecarios "plantea una preocupación de que el seguro gubernamental explícito está permitiendo préstamos que podrían resultar en altos incumplimientos y valores de propiedad más bajos".

A lo que los posibles compradores de vivienda dicen:“¡Harvard, Schmarvard! ¡Necesito un préstamo y ahora será más difícil para mí conseguir uno!”

Más difícil, sí.

¿Imposible? Difícilmente.

Cómo calificar para una hipoteca FHA

Los mismos elementos siguen en juego. Los prestamistas buscan compradores con ingresos estables y buenas calificaciones crediticias. Todos saben eso. Lo que los compradores no se dan cuenta es la importancia de su relación deuda-ingresos.

Básicamente, compara sus gastos de vivienda y otras obligaciones de deuda con cuánto gana por mes. Digamos que gana $6000 al mes y paga $2000 al mes por su hipoteca, $500 al mes por un préstamo de automóvil y otros $500 por el resto de sus deudas.

Tus gastos totales son $3,000, que es el 50% de tus ingresos. Por lo tanto, su relación deuda-ingresos es del 50 %, y es probable que los prestamistas le ofrezcan un apretón de manos de despedida y le muestren rápidamente la puerta.

Una relación deuda-ingreso del 43 % es generalmente lo máximo que puede tener y aun así calificar para un préstamo. Entonces, ¿cómo llegas allí?

La respuesta simple es hacer más y gastar menos, aunque todos los consumidores saben que no es tan simple. Requiere aprender a presupuestar, apretarse el cinturón y dedicación. Un poco de experiencia externa también puede ayudar, especialmente con gastos que no son fijos.

Sí, ese descanso de $500 es un revés para muchos soñadores americanos. Pero si ponen en orden sus finanzas, no hay motivo para que no puedan comprar una de verdad.