Leyes de las Carolinas del Sur para el financiamiento del propietario

El financiamiento por parte del propietario ocurre cuando el propietario de un inmueble accede a aceptar pagos directamente del comprador en lugar de recibir el precio de compra en una suma global de una institución crediticia. Por lo general, el comprador se muda de inmediato, pero no toma el título hasta que haya completado todos los pagos. Este arreglo se conoce comúnmente como contrato de tierras. Aunque las leyes de Carolina del Sur que rigen los contratos de tierras son similares a las de otros estados, contienen características distintivas.

Hipotecas y gravámenes

Un comprador en virtud de un contrato de tierras adquiere el título de la tierra sujeta a hipotecas o gravámenes preexistentes sobre la propiedad. Como consecuencia, el comprador debe realizar una búsqueda de título en la oficina de registros de tierras del condado antes de que se firme el contrato, y antes de que tome el título de la propiedad. Si la propiedad está sujeta a una hipoteca registrada o un gravamen en el momento en que el vendedor transfiere el título, el comprador toma la propiedad sujeta a ella, pero tiene un reclamo legal contra el vendedor por daños y perjuicios. Si la hipoteca o el gravamen no están registrados, se extinguirá cuando el título pase al comprador, aunque el titular de la hipoteca o del gravamen seguirá teniendo un reclamo no garantizado contra el vendedor por el monto pendiente.

Defecto

Carolina del Sur ofrece menos protecciones formales a los compradores bajo contratos de tierras que las leyes de muchos otros estados. Permite que los contratos de tierras contengan disposiciones de decomiso que le dan derecho al vendedor a confiscar la propiedad sin ejecutar la hipoteca o pagar una compensación si el comprador incumple en cualquier momento durante el período de pago a plazos. Esto significa que el comprador no tiene equidad en la vivienda hasta que adquiere el título legal. Los compradores y vendedores son libres de negociar un arreglo más equitativo en el contrato de tierras.

Alivio equitativo

Debido a las duras consecuencias del decomiso, un comprador que pierde todos los pagos en un contrato de tierra puede apelar a un tribunal de equidad para obtener una reparación. Aunque no existen protecciones legales para ayudar a los compradores que pierden, el caso de 2002 de Carolina del Sur de Lewis v. Premium Inv. Corp. estableció que un tribunal de Carolina del Sur tiene el derecho de obligar al vendedor a realizar una ejecución hipotecaria, vender la propiedad en una venta judicial y devolver los ingresos en exceso de la deuda pendiente del comprador al comprador, preservando así la equidad del comprador. También estableció que un tribunal puede permitir al comprador una segunda oportunidad de poseer la propiedad si le paga al nuevo propietario el monto de su deuda pendiente dentro de un cierto período de redención establecido por el tribunal. Estos recursos son otorgados por los tribunales solo si los hechos del caso indican que, de lo contrario, se produciría una injusticia.

Transferencia de título

Una vez que el comprador complete todos los pagos, el vendedor está obligado a transferir la propiedad al comprador. La mayoría de los contratos de tierras requieren que el vendedor proporcione un "título negociable, "lo que significa que no hay gravámenes o hipotecas pendientes sobre la propiedad. Si el vendedor no transfiere el título, o si cede el título por defecto, como una hipoteca impaga, el comprador puede presentar una demanda de reparación. Puede reclamar daños y perjuicios al vendedor, como el monto de una hipoteca impaga, o puede pedirle a la corte que ordene a la oficina de registros de tierras del condado que le transfiera el título de la propiedad.