Tasa de préstamo de construcción vs. Tasa de préstamo permanente
Las tasas de préstamos para la construcción para hipotecas residenciales se calculan de manera diferente a las tasas para préstamos permanentes. Las tasas de los préstamos para la construcción no son fijas, sino que "flotan" hacia arriba o hacia abajo durante el período de construcción, mientras que los préstamos permanentes se basan en tasas a largo plazo.
Financiamiento de préstamos para la construcción
Los préstamos para la construcción casi siempre son financiados por instituciones financieras como bancos y cooperativas de crédito. Las instituciones financieras consideran que los préstamos para la construcción son a corto plazo, ya que la construcción generalmente se completa en 12 meses o menos. Los préstamos para la construcción también se consideran más riesgosos que los préstamos permanentes, ya que muchas cosas pueden salir mal durante la construcción y la institución financiera podría quedarse atascada con una casa a medio terminar. Tanto la naturaleza a corto plazo de los préstamos como el mayor riesgo asociado con los préstamos para la construcción influyen en la tasa de interés.
Amortizante vs. No Amortizante
Cuando obtenga una hipoteca a 30 o 15 años sobre su casa, es lo que se llama préstamo amortizable. Eso simplemente significa que parte del capital se paga cada mes junto con los intereses. Cada mes, el saldo del préstamo disminuye y al final del plazo del préstamo, el préstamo se liquidará en su totalidad.
Un préstamo no amortizable significa que no se reembolsa el principal durante el curso del préstamo, y el saldo total todavía está en su lugar al final del plazo del préstamo. Estos préstamos también se conocen como préstamos con intereses únicamente. Los préstamos para la construcción son préstamos a intereses únicamente.
Fondo de préstamos para la construcción
A diferencia de una hipoteca permanente, los fondos para préstamos de construcción no se desembolsan al cierre. Típicamente, la institución financiera desembolsará el 10 por ciento del saldo del préstamo al cierre para cubrir los planes, permisos y otros costos iniciales de construcción. El resto del saldo del préstamo se coloca en un fondo de préstamos para la construcción y se desembolsa al prestatario a medida que se completa cada fase de la construcción.
Saldo del préstamo durante la construcción
Como prestatario, solo tendrás que pagar intereses sobre el monto de los fondos desembolsados, y solo se esperará que pague los intereses y nada del principal. Por ejemplo, si el monto de su préstamo es de $ 200, 000 y la institución financiera solo ha desembolsado el 10 por ciento de los fondos ($ 20, 000), solo pagarás intereses sobre los $ 20, 000. Los intereses se facturan al final de cada mes y se basan en el monto promedio del préstamo pendiente durante el mes.
Tarifas flotantes
Las tasas de interés de los préstamos para la construcción "flotan" durante el período de construcción. Flotante significa que la tasa cambiará cuando cambie un índice específico, como la tasa preferencial. La tasa preferencial se publica en el Wall Street Journal y se refiere a la tasa que los bancos cobran a sus mejores clientes. Las tasas de interés de la construcción generalmente se fijan a la tasa preferencial más un 2 por ciento. Entonces, si la tasa preferencial es del 2 por ciento, se le cobrará un total del 4 por ciento.
Si la tasa preferencial se incrementa al 2.5 por ciento, entonces, la tasa que se cobra por su préstamo se incrementará al 4.5 por ciento durante el plazo restante del préstamo o hasta que la tasa preferencial se cambie nuevamente.
Tasas de interés de préstamos permanentes
Dado que las hipotecas permanentes tienen una duración de 15 a 30 años, las tasas de interés de las hipotecas permanentes están asociadas a las tasas de interés pagadas por los pagarés del tesoro a largo plazo. Los inversores que compran inversiones a largo plazo requieren una tasa de interés que consideren gratificante a largo plazo. Estas tarifas se establecen mediante licitaciones en los mercados financieros, y han variado en los últimos 20 años desde el 5 por ciento hasta el 16 por ciento, dependiendo de las condiciones económicas.
Para ti, como prestatario, una hipoteca permanente de tasa fija significa que pagará la misma tasa durante el plazo del préstamo, independientemente de cuánto puedan cambiar las tasas de interés en los mercados financieros.
Lo corto y lo largo
Por tanto, vemos que el interés de un préstamo para la construcción se basa en tasas a corto plazo que reflejan la naturaleza a corto plazo de los préstamos para la construcción, y una tasa de interés hipotecaria permanente se basa en tasas a largo plazo que reflejan el plazo más largo de los préstamos permanentes.
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