Invertir en propiedades de alquiler en College Town:ventajas, desventajas y estrategias

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Ya sea que actualmente invierta en bienes raíces o sea nuevo en la idea, es posible que se le haya pasado por la cabeza comprar una propiedad de alquiler en una ciudad universitaria.

Gran parte de los consejos estándar sobre inversión inmobiliaria se aplican a propiedades en ciudades universitarias. Pero hay algunas diferencias clave a considerar antes de comenzar a comprar propiedades de alquiler cerca de una universidad.

A medida que continúa generando estabilidad financiera y riqueza, es aconsejable tomarse el tiempo para asegurarse de que las oportunidades de inversión en bienes raíces sean la decisión correcta.

A continuación, cubrimos los conceptos básicos para ayudarle a determinar si invertir en bienes raíces en una ciudad universitaria es la mejor decisión para usted.

Beneficios y desventajas de ser propietario de una propiedad de alquiler en una ciudad universitaria

Beneficios

Puede haber varios beneficios al comprar una propiedad de inversión en un área universitaria.

Tenga en cuenta que cada propiedad y ubicación es única y producirá resultados diferentes para los inversores inmobiliarios.

1. Un grupo más grande de inquilinos.

Cada año, nuevos estudiantes ingresan a la universidad y necesitan un lugar para vivir cerca del campus. Muchos de ellos buscarán alquileres fuera del campus.

Además, las universidades más grandes emplean a una cantidad considerable de personas, incluidos profesores, personal administrativo y de apoyo, lo que aumenta el grupo potencial de inquilinos.

2. Las tarifas de alquiler son consistentes.

Las tarifas de alquiler no tienden a fluctuar tanto en las ciudades universitarias debido a la alta y constante demanda de vivienda por parte de los estudiantes inquilinos.

3. Apreciación estable.

Aunque las ciudades universitarias más pequeñas pueden ser más variables, las universidades más grandes a menudo crean una economía local estable y en crecimiento. Esto conlleva una apreciación más constante.

4. Fácil acceso a tiendas y restaurantes y otros servicios es un atractivo para los inquilinos.

Los colegios y universidades normalmente tienen casi todo lo que deseas a poca distancia.

Además, las ciudades escolares más grandes tienden a tener excelentes sistemas de transporte público.

5. Los padres suelen pagar el alquiler.

Muchos estudiantes reciben apoyo financiero de sus padres, lo que significa que los padres tienen el contrato de arrendamiento y pagan el alquiler.

Pero, en algunas circunstancias, la universidad trabajará contigo para ayudarte a proporcionar alojamiento para estudiantes.

Cuando los padres o la institución educativa pagan el alquiler mensual, no tienes que preocuparte tanto por recibir los pagos.

Inconvenientes

Como ocurre con cualquier inversión, ser propietario de alquileres en zonas universitarias también puede tener sus desventajas. Recuerde, cada propiedad y situación de alquiler es única.

1. La administración de la propiedad es más práctica (es decir, no pasiva).

Con los alquileres universitarios, hay más posibilidades de que surjan problemas y disputas entre compañeros de cuarto, servicios públicos impagos, quejas de los vecinos, llamadas de mantenimiento y daños a la propiedad.

Algunos estudiantes inquilinos son jóvenes y tienen cierto nivel de inmadurez. Quizás tengan su propio lugar por primera vez en sus vidas. Algunos organizan fiestas y no se preocupan por la propiedad (especialmente si no pagan su propio alquiler).

2. El mantenimiento, los daños a la propiedad y el desgaste pueden costarle.

Como se mencionó anteriormente, algunos inquilinos no cuidarán adecuadamente la propiedad y usted tendrá que hacer reparaciones. Si las reparaciones cuestan más que el depósito, esto puede reducir sus ganancias.

3. Alta rotación de inquilinos.

Muchos estudiantes abandonan la ciudad durante el verano o al final del semestre. Incluso aquellos que se quedan unos años suelen mudarse a una nueva vivienda cada año a medida que cambian sus necesidades.

4. Arrendamientos a corto plazo. Los arrendamientos de un año pueden ser más difíciles de establecer en algunas áreas.

Algunos estudiantes solo querrán alquilar mientras asisten a clases en los semestres de otoño y primavera.* Otros solicitarán una opción de mes a mes si no están seguros de sus planes.

*En algunas ciudades universitarias, los arrendamientos por un año son una práctica estándar, por lo que los arrendamientos a corto plazo no son un problema.

5. Más vacantes durante los meses de verano. Los alquileres vacíos son más comunes durante el verano, cuando muchos estudiantes no asisten a clases.

Gestión de propiedades de alquiler en ciudades universitarias

La gestión de propiedades de inversión en una ciudad universitaria no suele ser tan pasiva como el alquiler en otras zonas.

Gestión práctica de propiedades

Si bien no todas las propiedades de alquiler requerirán un enfoque práctico, muchas sí.

¿Qué hace que gestionar el alquiler de un área universitaria requiera más tiempo?

• Necesita muchos contratos de arrendamiento para una propiedad en unidades con más de un dormitorio. Los estudiantes necesitarán contratos separados para pagar más fácilmente su parte del alquiler.

• Las disputas y conflictos entre compañeros de cuarto pueden provocar facturas impagas, disturbios, quejas y contratos de arrendamiento incumplidos.

• Las solicitudes de mantenimiento y servicio son más comunes. Problemas como desagües e inodoros obstruidos, grifos con fugas, bloqueos y más pueden ocurrir a cualquier hora del día.

• Las fiestas o el descuido pueden provocar grandes daños a la propiedad.

¿Alquiler o bricolaje?

Administrar una propiedad cerca de una universidad puede presentar desafíos únicos. Tienes que decidir si estás preparado para la tarea de administrar la propiedad tú mismo o si contratarás a un administrador de la propiedad.

Si decide administrar su propiedad usted mismo:

• Personalice su contrato de arrendamiento para abordar posibles problemas, como subarrendamiento, alquiler atrasado, estacionamiento y otras reglas.

• Establezca procedimientos escritos para todo (solicitudes de mantenimiento, bloqueos, etc.).

• Establezca límites con los inquilinos (qué es una verdadera emergencia, horarios en los que está bien llamar).

• Desarrollar un plan sobre cómo manejar los problemas de mantenimiento (cómo se envían, quién los manejará y cuándo).

• Proporcione información para ayudar a los inquilinos a resolver algunos problemas por sí mismos (como cambiar el filtro de la caldera, cerrar el agua y números de teléfono para emergencias).

Si decide contratar a un administrador de propiedades:

• Deje por escrito todas sus necesidades de administración de propiedades
• Entreviste a varios administradores de propiedades antes de contratar uno
• Consultar referencias y referidos

Preguntas que debe hacerse al considerar propiedades de alquiler en ciudades universitarias

• ¿Tienes tu casa financiera en orden?

• ¿Qué tipo de propiedad planea comprar (multifamiliar, dúplex, vivienda unifamiliar, estudio)?

• ¿Ha investigado inversiones inmobiliarias en una ciudad específica? ¿Está conectado con otros inversores en la zona?

• ¿Cuál es la proporción de estudiantes que viven dentro y fuera del campus de la universidad?

• ¿Qué necesita hacer para tomar una decisión informada sobre la inversión en esta ciudad y propiedad?

• ¿Administrará la propiedad usted mismo o contratará a un administrador de propiedades?
  • Si lo administra usted mismo, ¿quién se encargará del mantenimiento y las reparaciones?

• ¿Cuál es su estrategia de salida si la propiedad no funciona?

Próximos pasos:haga su debida diligencia

Si decide que comprar una propiedad de alquiler en un área universitaria es adecuado para usted, puede solicitar financiamiento y comenzar su búsqueda.

Una vez que encuentre una propiedad inmobiliaria de su interés, haga su debida diligencia para asegurarse de que sea una buena inversión.

Querrá investigar varios aspectos de la propiedad:

• Asegúrese de que tenga sentido financiero como inversión (ejecute todos los números) ¡y vuelva a ejecutarlos!

• Si la propiedad estuvo alquilada anteriormente o está actualmente alquilada, busque un certificado de alquiler y solicite a los propietarios los ingresos y gastos del alquiler y la información del arrendamiento (incluidos los contratos de arrendamiento, el alquiler promedio, los depósitos de seguridad, la rotación de inquilinos, etc.).

• Compruebe los peligros ambientales (como el radón).

• Haga que inspeccionen la propiedad.

• Lea los convenios y restricciones del vecindario/HOA (Asociación de propietarios) y verifique que la propiedad se pueda alquilar.

• Haga una búsqueda de título (si obtiene una hipoteca, su prestamista se lo exigirá).

Pensamientos finales

Como ocurre con cualquier inversión, es inteligente investigar antes de comprar una propiedad para obtener ingresos por alquiler.

• Lectura adicional:
  • Inversión en bienes raíces comerciales:una guía para crear una cartera CRE
  • ¿Debería invertir en una propiedad de vacaciones?

Investigar el mercado de alquiler en la zona. La matrícula es mayor en las universidades públicas que en las privadas y las necesidades de vivienda son diferentes.

Además, algunas escuelas ofrecen abundantes opciones de alojamiento y tienen reglas sobre la vida fuera del campus, mientras que otras escuelas públicas tendrán una gran demanda de alquileres para estudiantes.

Finalmente, sopese los beneficios y los inconvenientes, considere los factores financieros y decida cómo administrará la propiedad.

Comprar una propiedad de alquiler en una ciudad universitaria puede ser diferente a una propiedad de alquiler típica.

Pero si investiga, considera todos los factores y tiene un plan para obtener un retorno de la inversión, puede ser una excelente inversión financiera que le ayudará a generar riqueza.

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Artículo escrito por Amanda

Amanda es miembro del equipo de Women Who Money y fundadora y bloguera detrás de Why We Money. Le gusta escribir sobre la felicidad, los valores, el dinero y los bienes raíces.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.