REIT frente a bienes raíces

Está buscando oportunidades de inversión inmobiliaria y está pensando en lanzarse al mercado.

Antes de hacer movimientos repentinos, Es una buena idea tener un conocimiento práctico sólido de las dos principales opciones de inversión inmobiliaria:fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y adquisiciones inmobiliarias directas.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria:una descripción general

En un pasado no tan lejano había que comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Puede comprar un edificio de oficinas u otra propiedad comercial de bienes raíces o puede comprar una casa multifamiliar o un edificio de apartamentos. De cualquier manera, era mucho más arriesgado y costoso ingresar al mercado inmobiliario.

Pero todo eso cambió en 1960 con la introducción de las inversiones REIT. El Congreso creó REIT para proporcionar a todos los inversores un acceso más fácil a las oportunidades de inversión inmobiliaria. Y desde ese momento Los REIT se han convertido en una opción muy popular para inversores de todo tipo.

¿Qué es un REIT?

Un REIT es una organización que cotiza en bolsa que financia, posee u opera activos inmobiliarios que generan ingresos. Es como un fondo mutuo, pero solo para bienes raíces.

Cuando inviertes en bienes raíces, su dinero va a un fondo junto con el capital de otros inversores. Los REIT suelen estar compuestos por acciones, haciéndolos mucho más líquidos que las inversiones inmobiliarias directas. Por lo tanto, los REIT se pueden utilizar como inversiones a corto o largo plazo. Más, obtiene pagos regulares en forma de dividendos basados ​​en la cantidad de acciones REIT que posee.

Por extraño que parezca, la Comisión de Bolsa y Valores exige que los REIT paguen al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles en dividendos. A la baja, eso significa que tendrá que pagar impuestos sobre él.

Puede comprar REIT que cotizan en bolsa en el mercado de valores a través de corredoras como Schwab o TD Ameritrade.

O puede comprar REIT públicos no negociados de plataformas de inversión como Fundrise, DiversyFund, Multitud calle y Realty Mogul.

Tres tipos principales de REIT

Hay tres tipos principales de REIT:

1. REIT de renta variable

Los REIT de renta variable son el tipo más popular, que representan el 90% de todos los REIT. Los REIT de renta variable generan ingresos de bienes inmuebles físicos, incluyendo oficina, Residencial, venta minorista, o propiedades sanitarias. Los tipos de propiedad tienden a variar de un fondo a otro.

2. REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios invierten en hipotecas inmobiliarias en lugar de propiedades reales. Como resultado, a los accionistas se les paga mediante pagos de intereses sobre préstamos individuales sobre las propiedades que están en el fondo.

3. REIT híbridos

Los REIT híbridos brindan una combinación de financiamiento hipotecario y de capital para los inversores. En otras palabras, si invierte en un REIT híbrido, puede cobrar intereses e ingresos por alquiler.

En qué se diferencian los REIT de los bienes raíces directos

Comprar REIT es muy diferente a comprar propiedades físicas. Aquí hay algunas razones de por qué.

Los REIT tienen una barrera de entrada más baja

Invertir en propiedad física requiere un nivel básico de conocimiento. Por ejemplo, debe conocer el mercado local en el que está comprando para poder tener una idea de su ROI potencial al alquilar o invertir.

También debe poseer conocimientos sobre reparación de viviendas o tener una sólida red de contratistas y administradores de propiedades para mantener su propiedad o ponerla en forma para la reventa. Es posible que también deba repasar aspectos como la depreciación y las posibles deducciones fiscales.

En el otro lado no es necesario que conozca ninguna de estas cosas para invertir en REIT. Todo lo que necesita es el deseo de poseer bienes raíces y suficiente dinero para invertir.

Aprende más:

• Consulte nuestra publicación sobre las principales estrategias de inversión inmobiliaria

Los REIT cuestan menos

Invertir en propiedad directa puede resultar exorbitantemente caro. Los nuevos inversores inmobiliarios a menudo se sorprenden al ver muchas de las tarifas asociadas con la inversión en bienes raíces.

Por ejemplo, comprar una propiedad, normalmente necesita obtener un préstamo hipotecario y absorber las tasas de interés asociadas. También necesita una cantidad significativa de dinero para el pago inicial.

Para evitar pagar un seguro hipotecario (PMI), es posible que tenga que depositar un 20% o más. Y todo esto antes de que los costos de cierre entren en la ecuación, que agregan miles de dólares adicionales que debe pagar por adelantado o durante el transcurso de un préstamo.

Los altos costos de las inversiones inmobiliarias son suficientes para disuadir a muchos inversores de empezar.

REIT, por otra parte, tienden a ser mucho más asequibles. La mayoría de los REIT generalmente vienen con una inversión mínima de solo $ 1, 000 a $ 2, 500 o más.

Al mismo tiempo, no tendrá que pasar por el proceso de obtener una hipoteca o realizar los pagos mensuales del préstamo.

Los REIT requieren mucho menos esfuerzo

Invertir en REIT puede generar ingresos pasivos, lo que significa que puede ganar dinero sin tener que hacer ningún trabajo. En otras palabras, no tendrá que preocuparse por los electrodomésticos rotos, cuidado del césped, reparación de techos, flujo de caja mensual, o cualquier cosa de esa naturaleza.

Esto hace que los REIT sean ideales para personas que carecen de tiempo o desean asumir la responsabilidad de una inversión inmobiliaria tradicional. Todo lo que tiene que hacer es investigar y comprar un fondo, siéntate, y asegúrese de que funcione a la altura de los estándares.

La compra de bienes inmuebles físicos puede generar ingresos pasivos, también, pero no siempre.

Convertir una propiedad física en ingresos pasivos a menudo implica trabajar con una empresa de administración de propiedades que gestiona todos los aspectos relacionados con el mantenimiento de la propiedad y las relaciones con los inquilinos.

Para estar seguro, Las empresas de gestión inmobiliaria pueden facilitar la vida de los inversores. Pero también pueden resultar muy caras, cuestan cientos o miles de dólares cada mes, dependiendo de los servicios que brinden.

No tratar con inquilinos

Además de no tener que preocuparse por el mantenimiento, tampoco tiene que preocuparse por tratar con los inquilinos. Esto significa que no tendrá que encontrar personas para alquilar o arrendar su espacio, cobrar pagos, presentando quejas, y lidiar con los desalojos si la gente deja de pagar.

Este último escenario ocurre más de lo que piensas. Además de eso, Algunos estados tienen leyes muy estrictas que protegen a los inquilinos cuando dejan de pagar el alquiler, lo que dificulta mucho que los propietarios tomen medidas. A pesar de lo que puedas pensar Los desalojos no siempre son un proceso sencillo.

Los REIT ofrecen mucha mayor liquidez

Las propiedades directas pueden ser muy difíciles de trasladar y pueden tardar meses o incluso años en venderse.

Una de las mejores partes de los REIT es que son muy líquidos. Tiene la libertad de comprarlos o venderlos como lo haría con cualquier otra acción.

Solo asegúrese de estar atento a las posibles tarifas al vender REIT. Los fondos a veces pueden contener tarifas ocultas. Mis lectores de toda la vida saben lo que pienso sobre las tarifas. (Spoiler:¡No soy fan!)

Cómo los factores de riesgo en

Todas las inversiones inmobiliarias conllevan un riesgo inherente. No hay forma de evitar la volatilidad del mercado.

Si compra REIT, sus inversiones dependen en gran medida del estado de la vivienda o del mercado inmobiliario comercial. Sin embargo, no todas las ubicaciones tienden a verse afectadas por las fluctuaciones del mercado. Depende en gran medida en lo que esté invirtiendo, y dónde se encuentra.

Invertir en una sola propiedad inmobiliaria también puede exponerlo a muchos riesgos, especialmente si se considera que su inversión no conducirá a tanta diversificación como poner su dinero en un fondo indexado. Por ejemplo, existe riesgo de falta de liquidez, riesgo de daño, y riesgo de inquilinos, además del riesgo de mercado.

Revise su cartera de inversiones antes de tomar una decisión sobre una propiedad específica o REIT, y evalúe su tolerancia al riesgo. Intente determinar su capacidad para soportar una mala inversión antes de realizar grandes movimientos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto de mi cartera debería destinarse a bienes raíces?

Antes de invertir en bienes raíces, Es una buena idea echar un vistazo a su cartera y ver cómo se asignan sus inversiones.

Tenga en cuenta que los bienes raíces solo deben ser parte de su cartera general. Para protegerse evite poner demasiado en un área en particular. A menos que tengas la mira puesta en ser un magnate legítimo, los bienes raíces solo deberían ocupar del 5% al ​​10% de su cartera total.

Como tal, si está considerando invertir en bienes raíces, es posible que desee comenzar por asignar su dinero en un fondo de corretaje a través de una variedad de acciones individuales, fondos cotizados en bolsa (ETF), fondos indexados, y bonos, junto con sus inversiones REIT. No querrá concentrarse demasiado en una sola clase de activos.

Similar, Solo haga un pago inicial sobre una propiedad física una vez que esté en condiciones de hacerlo. De esta manera, puede distribuir el riesgo y protegerse si su propiedad de inversión no funciona.

Aprende más:

• Consulte nuestra publicación sobre ETF frente a fondos indexados

¿Es difícil voltear una casa?

Cambiar una casa puede ser muy difícil, especialmente si nunca lo ha hecho antes.

A menudo, los nuevos inversores compran una casa pensando que pueden dar la vuelta y renovarla para una venta rápida sólo para descubrir que el proceso es mucho más complicado. Por ejemplo, podrían descubrir por las malas que una casa no se venderá por lo que esperaban originalmente. Además de eso, la gente suele invertir demasiado dinero en reparaciones y mejoras.

Si está pensando en cambiar una casa, asegúrese de tener un equipo de expertos para guiarlo a través del proceso. Necesita un agente inmobiliario inteligente y contratistas que sepan lo que están haciendo y estén dispuestos a cobrarle un precio justo.

¿Debería tener dos hipotecas?

Tener dos hipotecas puede ser arriesgado. Sin embargo, a menudo es necesario al comprar una propiedad de inversión.

Si está considerando contratar una segunda hipoteca para su propiedad de alquiler, asegúrese de tener un flujo de efectivo constante y muchos ahorros de emergencia guardados en caso de que su segunda propiedad no se alquile o venda rápidamente. Más probable, su prestamista le pedirá que tenga una gran cantidad de efectivo ahorrado.

Lo último que usted (y su prestamista) quieren hacer es meterse en una situación en la que tiene una segunda hipoteca y no tiene ingresos suficientes para cubrir gastos imprevistos.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Cuando un propietario se atrasa en los pagos de su hipoteca, la propiedad se deteriora. Una vez que un hogar se angustia, un banco generalmente comenzará a explorar sus opciones. Esto puede incluir tratar de organizar una venta al descubierto y alentar al propietario a vender.

Si no se realizan más pagos y no se organiza una venta corta, el banco puede intervenir y apoderarse de la casa. En este punto, la casa se convierte en ejecución hipotecaria.

Luego, los prestamistas pondrán la casa en el mercado. En algunos casos, irá a subasta y al mejor postor.

Las ejecuciones hipotecarias pueden ser grandes oportunidades de compra para los inversores. Sin embargo, también pueden ser riesgosos. Este tipo de ventas pueden tener daños estructurales o estéticos debido a la negligencia.

Algunos inversores se sienten incómodos al comprar propiedades embargadas. Sin embargo, Es importante separar las emociones de la inversión inmobiliaria y considerar todas las oportunidades simplemente como transacciones comerciales. De lo contrario, podría perderse grandes oportunidades de ganar dinero.

¿Qué es un intercambio 1031?

Una de las principales razones por las que las personas invierten en bienes raíces directos es por las ventajas fiscales que puede proporcionar un intercambio 1031. En breve, el proceso implica diferir los impuestos sobre las ganancias de capital que obtenga de la venta de su propiedad de inversión, si reinvierte esos fondos en una propiedad de inversión posterior.

Un intercambio 1031 puede ocurrir cuando suceden las siguientes cosas:

1. Vende una propiedad de inversión para obtener ganancias.

2. Compra una propiedad de inversión posterior de igual o mayor valor que su propiedad anterior.

3. Ambas transacciones deben ocurrir en un período de tiempo específico, y bajo ciertas condiciones.

Por ejemplo, puede vender una casa multifamiliar, y comprar varias propiedades de inversión que valen la misma cantidad o más.

La línea de fondo

Hay mucho que considerar al decidir entre REIT y propiedades directas. Al final del día, todo se reduce a la dirección que prefieras, y lo que tiene sentido para su situación específica.

Una inversión directa puede brindar acceso a una propiedad que se aprecia con el tiempo y genera un flujo de caja constante. O podría vender una casa para obtener una buena ganancia y embolsarse las ganancias (después de pagar impuestos sobre las ganancias de capital, por supuesto). Pero para hacer cualquiera de esas cosas con éxito, va a requerir mucho tiempo y esfuerzo.

En el otro lado Los REIT pueden incluso superar las inversiones inmobiliarias directas, y vienen con muchos menos gastos y poca o ninguna molestia. Hacer los movimientos correctos ahora podría generar ganancias asombrosas en el futuro. Pero como con cualquier inversión, también podría perder dinero. Investigue antes de lanzarse a cualquier sector inmobiliario y estará unos pasos por delante.