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Refinanciación hipotecaria:¿es la medida financiera adecuada para usted?

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Refinanciar su préstamo hipotecario podría ahorrarle mucho dinero.

Pero, dependiendo de su situación, el costo de refinanciar podría significar que termine gastando más a largo plazo.

Entonces, ¿cuándo debería refinanciar su casa?

Eso depende de varios factores. Lo mejor que puedes hacer es hacer números y hacer tu tarea para asegurarte de que sea la mejor decisión financiera para ti.

¿Qué significa refinanciar su hipoteca?

Refinanciar es muy parecido a comprar su propia casa... otra vez.

Significa que usted liquida el préstamo hipotecario existente con un nuevo préstamo hipotecario para reemplazar el préstamo original.

¿Cuándo podría tener sentido refinanciar?

Cuando las tasas hipotecarias bajan

Cuando las tasas hipotecarias caen por debajo de la tasa de interés actual de su préstamo hipotecario, podría considerar refinanciar para ver si puede ahorrar dinero.

Cuando reduce su tasa de interés, puede reducir su pago mensual. O puede refinanciar con un préstamo a más corto plazo.

Cuando refinancia con un plazo más corto, digamos una hipoteca a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años, su pago no será tan bajo, pero ahorrará más en intereses a largo plazo. Y liquide su hipoteca más rápido.

¿Cuándo vale la pena la diferencia en las tasas de interés?

Bueno, eso depende. Una vieja regla general decía que si la tasa de interés es entre un 1% y un 2% menor que su tasa actual, podría tener sentido refinanciar. (Pero hay más que considerar además de la diferencia en la tasa de interés).

El impacto de una tasa de interés más baja en su pago es relativo a la cantidad de dinero que debe.

Cuanto más pida prestado (y mayor sea su tasa de interés), más impacto tendrá una reducción de la tasa de interés en su pago.

Refinanciación hipotecaria:¿es la medida financiera adecuada para usted?

Por ejemplo, en una hipoteca de $500,000 con una tasa de interés del 5% (plazo de 30 años), una reducción de tasa del 1% significa un ahorro de $297/mes . Pero en una hipoteca de $150,000 con una tasa de interés del 5%, una reducción de la tasa del 1% significa un ahorro de $89/mes .

No debería decidir refinanciar únicamente con una tasa de interés reducida. También debe tener en cuenta los costos de cierre de refinanciamiento del préstamo y los costos/ahorros durante toda la vida del préstamo.

Cuando desea convertir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en una hipoteca de tasa fija

Las hipotecas de tipo ajustable (ARM) tienen un tipo de interés inicial por un tiempo fijo (generalmente 5 o 7 años). Después de ese período, la tasa de interés fluctúa hacia arriba o hacia abajo, según el índice al que esté vinculada.

Si tiene una hipoteca ARM, es posible que desee refinanciarla para obtener una hipoteca de tasa fija. De esta manera, su tasa de interés permanece igual durante toda la vigencia del préstamo (y no tendrá que pagar una tasa de interés más alta más adelante).

Puede resultar tentador refinanciar una hipoteca de tasa fija a una ARM cuando las tasas de interés están bajando, para reducir su tasa de interés y su pago.

El único momento en que esto podría resultar beneficioso es si planea vender su casa dentro del período inicial de tasa fija del préstamo ARM. Esta es una medida arriesgada para la mayoría de las personas, ya que la tasa de interés fluctúa y es imposible predecir el futuro.

Cuando aumenta el valor de su casa

Cuando el valor de su casa aumenta, su valor líquido aumenta. El valor líquido es la diferencia entre lo que debe por el préstamo hipotecario y el valor de mercado de su vivienda.

Hay un par de razones para refinanciar cuando tiene más valor líquido en su casa:

Deshágase del seguro hipotecario privado (PMI) . Muchos programas de préstamos exigen que los prestatarios paguen el PMI si tienen un pago inicial inferior al 20%. Si el valor de mercado de su casa aumenta y la diferencia entre lo que vale su casa y lo que debe es del 20% o más, querrá eliminar el PMI. Podría tener sentido refinanciar para no tener que pagar el PMI (si no puede cancelar el PMI de su préstamo actual).
Refinanciación con retiro de efectivo . Esto es cuando solicita un nuevo préstamo por más de lo que debe actualmente por su casa. Luego, obtiene la diferencia en efectivo para pagar una compra importante o pagar una deuda con intereses más altos. Si pide más prestado en su hipoteca para liquidar una tarjeta de crédito, el riesgo más importante es que, si no puede realizar los pagos, podría perder su casa.

También es esencial hacer números. ¿Tiene sentido que usted pague los intereses de la cantidad extra durante 30 años más? Podría terminar costándote más intereses debido al plazo más largo.

Cuando mejora su salud financiera

Su puntaje crediticio y su historial crediticio miden su salud financiera. Los prestamistas utilizan esta información para determinar su riesgo al prestarle dinero.

Su puntaje crediticio afecta su tasa de interés. Si su crédito ha mejorado significativamente desde que obtuvo su préstamo hipotecario por primera vez, es posible que pueda refinanciarlo y obtener una tasa de interés más baja.

Cuando estás pasando por dificultades financieras

Si tiene dificultades para cumplir con sus obligaciones hipotecarias, pero tiene buen crédito y valor líquido en su vivienda, puede tener sentido refinanciar su préstamo.

Al obtener una tasa de interés más baja u obtener una hipoteca a más largo plazo, puede reducir sus pagos a un nivel más manejable.

Los costos de la refinanciación

Hay costos de cierre para refinanciar una hipoteca. Generalmente, los prestatarios pueden esperar gastar entre el 2% y el 3% del saldo principal del préstamo. ¡Esto puede sumar!

Descubra de qué costos será responsable antes de decidir si refinanciará su préstamo. Pídale a su prestamista detalles específicos.

Sus costos de cierre podrían incluir:

Tarifa de solicitud
Tarifas de documentos
Tarifa de tasación
Tarifas de depósito en garantía
Tarifas de título
Honorarios de abogados
Tarifas de grabación
Tarifa de originación
Puntos (opcional – para reducir aún más la tasa de interés)

¿Qué pasa con el refinanciamiento “sin costo de cierre” que ofrecen algunos prestamistas?

Cuanto más ahorres en costes, mejor. Algunos programas de préstamos ofrecen eximir algunas de las tarifas del prestamista. Pero tenga en cuenta que algunos prestamistas compensan esto con tasas de interés más altas o transfiriendo los costos al saldo principal del préstamo.

Aunque parezca que le permitirá ahorrar dinero, a veces acaba pagando más a largo plazo. Asegúrese de conocer los detalles del préstamo.

¿Debería refinanciar su casa?

Que la refinanciación sea adecuada para usted depende de qué tan rápido desee liquidar su hipoteca, los ahorros potenciales, cuánto tiempo planea permanecer en su casa y otras circunstancias individuales que podrían afectar los beneficios de la refinanciación.

Calcule su punto de equilibrio y sus costos/ahorros durante la vigencia del préstamo para tomar la decisión más informada.

Averigüe cuándo alcanzará el punto de equilibrio. ¿En qué momento se amortizan los costos de refinanciar? El punto de equilibrio son los costos totales de cierre divididos por los ahorros mensuales.

Por ejemplo, si paga $3500 en costos de cierre y ahorra $150 al mes en sus pagos, así es como se vería:

Costos de $3500 ÷ $150 de ahorro mensual =23,3 meses hasta alcanzar el punto de equilibrio

Calcule los ahorros totales durante la vigencia del préstamo (si corresponde). A veces, empezar de nuevo con un nuevo préstamo a 30 años terminará costándote más dinero a largo plazo.

Compare su hipoteca actual con un escenario de refinanciamiento para ver cuál es la diferencia durante la vigencia del préstamo. (Utilice una calculadora de hipotecas para hacer los cálculos).

Por ejemplo, digamos que le quedan 20 años en su hipoteca actual pero está considerando refinanciarla con un nuevo préstamo a 30 años. Eso son otros 30 años de pago de intereses, incluso si es a una tasa de interés y pago más bajos.

La refinanciación tiene más sentido en las primeras etapas de la vida del préstamo. Cuando refinancia más adelante, pagará más por su casa, en intereses, durante la vigencia del préstamo.

¿Cree que la refinanciación es adecuada para usted?

Si ha decidido que refinanciar podría ser adecuado para usted, aquí tiene algunos consejos:

Comprar prestamistas (No asuma que su prestamista actual será la mejor oferta).
Compara manzanas con manzanas . Si un prestamista anuncia una tasa súper baja o cero costos de cierre, investigue y vea por qué. Tal vez estén cobrando por puntos o tal vez transfiriendo los costos de cierre al nuevo préstamo.
Conozca su puntaje crediticio .
Hacer estudios de mercado sobre el valor de su casa (consulte Zillow o hable con un agente inmobiliario).
No abra ninguna línea de crédito nueva o agréguelo a sus saldos actuales.
Decide si vale la pena para que usted dedique tiempo y esfuerzo a refinanciar.

¿Cuáles son las alternativas para refinanciar su casa?

Refundición Hipotecaria

La refundición es diferente a la refinanciación. Con una refundición de hipoteca, usted conserva su prestamista y su préstamo hipotecario actuales. Una refundición solo funciona si está adelantado en su préstamo (ha realizado pagos adicionales).

Con una refundición de hipoteca, el prestamista acepta mantener los términos de su préstamo original pero recalcula un nuevo pago basado en el saldo más bajo de su préstamo. Esta es una excelente manera de reducir sus pagos, pero no es una opción en todos los programas de préstamos. Consulte con su prestamista para ver si califica.

Modificación de Hipoteca

Las modificaciones de la hipoteca se realizan para evitar la ejecución hipotecaria. Puede calificar para una modificación de la hipoteca si tiene problemas con su préstamo hipotecario (debe más que el valor de su casa) o está experimentando dificultades financieras.

Su prestamista puede aceptar cambiar una variable de su préstamo actual para que el pago sea más asequible para usted. Hable con su prestamista para ver si califica.

Pensamientos finales sobre la refinanciación de su hipoteca

Si bien es posible que escuche en las noticias o de un amigo en el trabajo que ahora es el momento de refinanciar su hipoteca, hay muchos factores a considerar.

Tómese el tiempo para hacer los cálculos y pensar en planes para su futuro, incluida la posibilidad de vender su casa antes de cubrir los costos asociados con la refinanciación.

Algunas personas que refinancian, ahorran decenas de miles de dólares en intereses o reducen años los pagos de su hipoteca. Cuando refinancia en el momento adecuado (y por los motivos correctos), ciertamente podrá ser recompensado por el esfuerzo que puso en refinanciar la hipoteca de su casa.