Plan de vivienda asequible de $2 mil millones de Filadelfia:bonos municipales e impacto en los contribuyentes

La iniciativa Oportunidades de Vivienda Facilitadas de la alcaldesa de Filadelfia, Cherelle Parker, que se incluyó en el presupuesto de la ciudad aprobado el 12 de junio de 2025, es un esfuerzo ambicioso para abordar los desafíos de la vivienda asequible de la ciudad.

Parker ha prometido crear o preservar 30.000 unidades de vivienda asequible en toda la ciudad, a un costo de aproximadamente 2.000 millones de dólares.

Para ayudar a financiar el plan, la administración Parker dice que emitirá 800 millones de dólares en bonos de vivienda durante los próximos tres años.

En un informe de abril de 2025 sobre el plan de vivienda, la administración Parker admite que, a la luz de la disminución de la inversión federal en viviendas asequibles, los ingresos de los bonos municipales emitidos por el gobierno local “han asumido un papel enorme” en los programas de vivienda de Filadelfia.

A menudo, sólo los tesoreros de las ciudades y los comités de finanzas de los ayuntamientos prestan atención a los detalles detrás de estos bonos municipales.

Como profesor de derecho que estudia el impacto social de los bonos municipales, creo que es importante que los residentes de la ciudad también comprendan cómo funcionan estos bonos.

Si bien los bonos municipales son parte integral del esfuerzo de la ciudad por aumentar el acceso a viviendas asequibles y a precio de mercado, pueden incluir costos y requisitos ocultos que aumentan los precios de manera que los servicios de la ciudad sean inasequibles para los residentes de bajos ingresos.

La administración de Parker se ha comprometido a crear o preservar 30.000 unidades de vivienda asequibles en Filadelfia mediante nuevas construcciones, rehabilitación y asistencia ampliada para el alquiler. Jeff Fusco/La conversación, CC BY-SA

Cómo funcionan los bonos municipales

La mayoría de la gente sabe que las empresas venden acciones en el mercado de valores para conseguir capital. Los gobiernos estatales y locales hacen lo mismo en forma de bonos municipales, que les ayudan a recaudar dinero para cubrir sus gastos y financiar proyectos de infraestructura.

Estos bonos son una forma de deuda. Los inversores pueden comprar un interés sobre el bono y, a cambio, el gobierno local promete devolver el dinero con intereses en un período de tiempo específico. El dinero de los inversores funciona como un préstamo para el gobierno.

Los bonos municipales se utilizan a menudo para que una generación de contribuyentes no tenga que asumir el costo total de un proyecto que beneficiará a varias generaciones de residentes. El costo de construir un puente, por ejemplo, que estará en uso durante décadas, puede distribuirse a lo largo de 30 años para que los residentes paguen el préstamo lentamente con el tiempo en lugar de cargar a los residentes con enormes aumentos de impuestos en un año para cubrir el costo.

Sin embargo, el costo de los préstamos eleva el costo de los proyectos al agregar pagos de intereses de la misma manera que una hipoteca aumenta el costo total de comprar una casa. En general, el mercado y los gobiernos estatales y locales históricamente han considerado este costo como una compensación que vale la pena.

Algunos bonos municipales tienen límites

La administración Parker tiene varias opciones cuando se trata de recaudar capital en el mercado municipal.

El método más común es a través de bonos de obligación general, que están respaldados por la autoridad de la ciudad para imponer y recaudar impuestos. Los tenedores de bonos confían en la “plena fe y crédito” de la ciudad para asegurarles que si la ciudad tiene dificultades para pagar la deuda, aumentará los impuestos a los residentes para garantizar el pago.

La ciudad planea utilizar bonos de obligación general para ayudar a financiar su plan de vivienda asequible, pero existen límites sobre cuánto puede pedir prestado de esta manera. La constitución estatal limita la capacidad de Filadelfia para incurrir en deuda a un total del 13,5% del valor de sus bienes inmuebles sujetos a impuestos, sobre la base de un promedio de esta cantidad durante los 10 años anteriores.

Filadelfia es más asequible que otras grandes ciudades de EE. UU., según un informe de 2020 de Pew Charitable Trusts, pero tiene una alta tasa de pobreza. Jeff Fusco/La conversación, CC BY-SA

Filadelfia tiene otra opción

La ciudad, sin embargo, también tiene autoridad para asumir otra forma de deuda:los bonos de ingresos. Los bonos de ingresos dependen de fuentes específicas de ingresos en lugar del poder impositivo del gobierno. Las jurisdicciones emiten bonos de ingresos para financiar proyectos o servicios particulares, generalmente aquellos que generan ingresos a partir de tarifas pagadas por los usuarios.

Por ejemplo, una empresa de servicios públicos de agua o de electricidad depende de las tarifas de agua y alcantarillado o de las tarifas y cargos de electricidad para pagar sus bonos de ingresos. Del mismo modo, una autoridad de transporte dependerá de los peajes para pagar los bonos de ingresos emitidos para construir una carretera de peaje, como la Pennsylvania Turnpike.

Según la ley estatal, los bonos de ingresos son "deudas no de deuda". No son deudas de la ciudad, porque la ciudad no ha prometido pagar la deuda mediante el uso de sus propios poderes impositivos. En cambio, las personas que pagan las tarifas por utilizar el servicio están pagando la deuda.

Desde que los estados comenzaron a imponer límites más estrictos a la deuda a raíz de la Gran Depresión en la década de 1930, las ciudades de todo Estados Unidos han utilizado cada vez más bonos de ingresos para eludir los límites de deuda estatal y seguir financiando valiosos servicios públicos, incluidos proyectos de viviendas asequibles.

Cuando otra entidad gubernamental (en lugar de la ciudad) emite el bono y la ciudad les paga una tarifa de servicio por hacerlo, es una forma de lo que se llama deuda de conducto. Esa obligación de pagar la tarifa del servicio a la otra entidad gubernamental es la deuda de conducto que la ciudad paga con cargo a su fondo general.

En Filadelfia, la deuda de conducto incluye bonos de ingresos emitidos por la Autoridad de Desarrollo Industrial de Filadelfia y la Autoridad de Reurbanización de Filadelfia.

Desde los años fiscales 2012 a 2021, la deuda pendiente de la ciudad por bonos de obligación general pagados con cargo a su fondo general fue de entre $1.3 mil millones y $1.7 mil millones por año. Sin embargo, la deuda de conducto de la ciudad superó esa cifra cada año, oscilando entre $1.8 mil millones y casi $2.3 mil millones. En años más recientes, la deuda de conducto ha sido menor que la deuda de la ciudad por bonos de obligación general.

La ciudad mantiene la deuda de conducto en sus libros –y está obligada a pagarla– aunque provenga de bonos emitidos por las autoridades de desarrollo, porque estas deudas regresan a la ciudad. En los bonos emitidos por estas agencias, la ciudad se convierte en realidad en un cliente de la agencia. Por lo general, la ciudad está obligada a pagar los honorarios del servicio de la agencia como parte de una obligación contractual que no puede cancelarse.

Los ingresos de los que dependen los bonos de las agencias de desarrollo, el dinero del que los tenedores de bonos esperan recibir su reembolso, no provienen de tarifas que los residentes pagan de su propio bolsillo (por ejemplo, a través de la venta de entradas de un estadio deportivo construido con bonos de ingresos). En cambio, el dinero sale del tesoro de la ciudad.

Un vacío legal para la vivienda asequible

Básicamente, se trata de un vacío legal para que la ciudad eluda los límites de deuda establecidos para Filadelfia en la constitución estatal. A veces, la creatividad en el gobierno requiere utilizar lagunas jurídicas para hacer el trabajo, para llegar a un sí en lugar de llegar a un punto muerto.

Considere esta analogía. Digamos que su hermana pide un préstamo bancario para comprarle un automóvil porque su límite de crédito está al máximo. Ella confía en que usted le pagará y utiliza su pago para pagarle al banco. Pero si no le devuelve el dinero, ella misma no es responsable por ley de pagarle al banco. Entonces, es tu deuda, pero ella es el conducto.

Si la ciudad se responsabiliza, puede utilizar la deuda de conducto de manera responsable para hacer realidad la construcción de viviendas asequibles.

La oficina del alcalde no respondió a mis preguntas sobre si planean utilizar deuda de conducto emitida por una autoridad de desarrollo, si esa deuda de conducto incluiría tarifas de servicio y qué fondos se usarían para pagar esas tarifas.

En mi opinión, en su afán por aumentar el acceso a viviendas asequibles, la administración Parker debería ser consciente de limitar las tarifas de servicios que acepta pagar –que no tienen límites legalmente prescritos– y también tener en cuenta de dónde obtendrá ingresos para cubrir estos costos. Por ejemplo, ¿provendrá de la venta de terrenos de propiedad municipal? ¿Tarifas cobradas a los desarrolladores? ¿O alguna otra fuente?

De lo contrario, los contribuyentes podrían tener que pagar una factura que es esencialmente ilimitada.

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