Inversión inmobiliaria para principiantes

Tener inversiones en el mercado de valores o fondos mutuos puede ser clave para su futuro financiero. Sin embargo, debe hacerse de manera responsable y debe iniciarse temprano para aprovechar el interés compuesto.

Es más, Estoy seguro de que muchos de ustedes han pensado en los bienes raíces como otra herramienta de inversión.

Estoy convencido de que es una excelente manera de sentar las bases de un futuro financiero sólido. Al igual que la inversión tradicional, Hay enormes ventajas en comenzar antes en la vida.

También es la forma de invertir más incomprendida y más fácil de arruinar.

Todos hemos visto a personas amasar una fortuna gracias a la apreciación o hemos oído hablar de personas que pasaron de estar muy endeudadas a convertirse en millonarios utilizando estrategias sin anticipo.

Esto puede resultar engañoso.

Les daré mi opinión sobre la inversión inmobiliaria hoy. Lo señalaré en la dirección correcta y le brindaré las herramientas que necesita para tomar decisiones inteligentes sobre bienes raíces.

Rico en dinero (e inversiones inmobiliarias para principiantes)

He estado en el ejército durante los últimos 18 años, actualmente viviendo en Seúl, Corea del Sur. He pasado la mayor parte de mi carrera viviendo en el extranjero. Cambié varias casas e invertí en nuevas construcciones mientras me mudaba cada 1 a 3 años. Ahora soy dueño de 20 casas unifamiliares de alquiler que están pagadas.

He llegado a donde estoy hoy simplemente viviendo frugalmente, invirtiendo bien, y realizar sólidas inversiones inmobiliarias. Ciertamente he cometido errores en el camino. ¡Quizás pueda ayudarte a evitar algunos de ellos!

Presentaré los conceptos básicos de la inversión inmobiliaria hoy y le mostraré algunos conceptos erróneos frecuentes.

Lo que aprenderá lo ayudará a tomar decisiones financieras inteligentes sobre una propiedad que está comprando para vivir en usted o una propiedad de inversión.

Comienza con la comprensión de los números.

Conozca los números

Le mostraré algunas reglas y conceptos que cambiarán su forma de ver los bienes raíces. Por mi dinero, la regla más importante en el sector inmobiliario es la regla del 1%.

Una vez que conozca esta regla, tendrá la capacidad de ver instantáneamente el precio de una casa y saber si tiene posibilidades de ser una buena inversión. También sabe si está pagando de más o si tiene posibilidades de obtener un buen trato.

Esta regla es tan fácil se puede hacer en tu cabeza.

Aquí vamos.

La regla del 1% - Si una casa se alquila por al menos 1% del costo de adquisición, podría ser una buena inversión.

El costo de adquisición toma en cuenta la remodelación u otros costos para preparar la mudanza.

Un ejemplo sería comprar una casa por $ 80, 000 y arreglarlo para $ 20, 000 . Su costo de adquisición es $ 100, 000 .

De acuerdo con la 1% regla, debe alquilarse por al menos $ 1, 000 un mes ( 1% de $ 100, 000 ) para tener la oportunidad de ser una buena inversión.

Esta regla es una estimación. Una vez que haya determinado que esto podría ser un buen negocio, investigarás más, y obtenga toda la información que pueda sobre los ingresos y gastos reales para tener una estimación real de cuál será el rendimiento futuro de su inversión.

Áreas de alto costo de vida

¿Alguna vez escuchó a alguien quejarse de que vive en San Francisco o en la ciudad de Nueva York, por lo que no puede invertir en bienes raíces?

Yo diría que tienen razón y el 1% La regla te muestra por qué. Si compras una casa por $ 900, 000 , pero se alquila por $ 3000 un mes, no estás ni cerca de pasar el 1% regla. Es una inversión que pierde dinero.

Algunos argumentarán que lo compensarás con agradecimiento. A esto lo llamo el mito de la apreciación. Si bien la apreciación es a veces mayor en áreas de alto costo de vida (HCOL), es esporádico en el tiempo, y a largo plazo, solo un poco mejor que el resto del país. No se deje engañar por las exageraciones.

Muchos argumentan que es mejor comprar que gastar su dinero en alquiler. Cuando haces los números A menudo encontrará que alquilar puede ser superior a comprar en muchas situaciones.

Una de las razones es durante los primeros años de su préstamo, en realidad, está pagando mucho menos de la parte principal del préstamo de lo que cree. Es sobre todo interés. Esto se debe a la forma en que funciona la amortización de préstamos.

Apesta un poco.

Adicionalmente, algunos argumentan que el pago de la hipoteca puede ser más barato que el pago del alquiler en determinadas ciudades. Eso puede ser cierto pero hay muchos gastos que pagar después del pago de la hipoteca cada mes (reparaciones, mantenimiento, los gastos de capital, impuestos, seguro, HOA, etc).

Por lo general, no hay gastos más allá del alquiler.

El mito del flujo de caja

Muchas personas ya poseen una propiedad de alquiler y creen que están ganando dinero con ella. cuando en realidad es posible que apenas estén alcanzando el punto de equilibrio o incluso perdiendo dinero.

Para entender este concepto, Les presentaré mi segunda regla de bienes raíces favorita, los Regla del 50% .

los Regla del 50% - Aproximadamente el 50% del alquiler bruto de una vivienda unifamiliar se destinará a gastos.

Ejemplos de gastos son:impuestos, seguro, refacción, HOA, los gastos de capital, propiedad administrativa, etc.

Recordar, el pago de la hipoteca NO está incluido en este 50%.

¡Esto es muy importante!

La cantidad de dinero que trae a casa como ingreso adicional o "flujo de efectivo" es después el 50% de gasto Y después de que se pague la hipoteca. La mayoría de la gente ignora esto 50% gasto cuando le dicen a la gente cuál es su flujo de caja.

Ejemplo:

Compraste una casa por $ 100, 000 . Se alquila por $ 1000 por mes. $ 500 al mes se considera gastos.

Supongamos que el pago de su hipoteca es de $ 600 por mes.

Les dice a sus amigos que su flujo de efectivo es de $ 400 al mes debido a un alquiler de $ 1000 - $ 600 de hipoteca =$ 400 de ganancia.

¿¿¿Derecha???

En realidad , tienes aproximadamente $ 500 en gastos y una hipoteca de $ 600. Tus gastos totales son $ 1100 un mes. Con $ 1000 en alquiler, usted tiene un flujo de caja negativo de $ 100 un mes.

No te asustes todavía. Hay varias formas de remediar esto:

• Encuentre una manera de tener una hipoteca más baja, ya sea un pago inicial más alto o una mejor tasa
• Compra la casa más barata
• Encuentra una manera de aumentar el alquiler
• Administre la propiedad usted mismo (la regla del 50% supone que tiene una empresa de administración)

Finanzas

Quiero hablar de finanzas. ¿Cuándo está listo para comprar una casa propia? una casa de inversión?

Como recordarás, Soy dueño de 20 casas pagadas. No me voy a sentar aquí y decirles que pagar las hipotecas antes de tiempo es la única manera de hacerlo, pero tiene sus ventajas.

Quiero hablar sobre lo que considero una inversión inmobiliaria agresiva o irresponsable.

Creo que debería invertir en bienes raíces desde una posición de solidez financiera. Debes poner tus finanzas en orden antes de sumergirte.

Estoy seguro de que ha escuchado que la gente compra bienes raíces con poco o nada de dinero inicial y con mal crédito. También hay gurús inmobiliarios que lo convencerán de que use el dinero de otras personas, obtener adelantos en efectivo en sus tarjetas de crédito, pida prestado de su 401k, o mejor aún, pida prestado del 401k de su abuela para financiar sus acuerdos.

Creo que la idea de utilizar el dinero de otras personas la menor cantidad de dinero posible, y tener tanta deuda como pueda no es necesariamente una estrategia de inversión sólida.

Algunos se hacen ricos rápidamente de esta manera pero una gran cantidad de personas simplemente empeoran las cosas para ellos mismos y para los desafortunados a quienes convencen para que inviertan con ellos (lo siento, abuela, ¡Escuché que Walmart está contratando!).

De nuevo, esta es una situación en la que los medios, libros, sitios web inmobiliarios, y los gurús exaltan demasiado las cosas.

No lo crea.

En tus primeras casas juegalo de forma segura.

Pagar la deuda especialmente la deuda de tarjetas de crédito antes de perder el tiempo con los bienes raíces.

Puntos de bonificación por liquidar vehículos y préstamos estudiantiles antes de invertir en bienes raíces. Ese es mi estilo personal pero algunos pueden considerar eso demasiado extremo.

Me gusta ahorrar un pago inicial del 20%, luego obtenga una hipoteca de tasa fija por 30 años a una tasa de interés baja.

Menos del 20% por debajo, y está desperdiciando dinero en seguros hipotecarios privados (PMI). Adicionalmente, no tiene ninguna equidad en la propiedad en caso de que el mercado se vuelva en su contra y necesite vender. Al menos un 20% de descuento es una forma segura de hacerlo.

Luego busco una propiedad para comprar usando las reglas del 1% y 50% como punto de partida. Una vez que compre la casa y tenga inquilinos en su lugar, te aseguras de que el efectivo fluya un poco (o tal vez mucho) y luego comienzas a ahorrar un segundo pago inicial y, con suerte, repites el proceso.

La clave es, asegúrese de que su primera casa se haya convertido en una buena inversión antes de pasar a la segunda. También, su segunda casa también necesita un pago inicial. Algunos de ustedes sentirán que un pago inicial del 20% es inalcanzable, pero lo hice con un ingreso militar, y veo que muchas personas lo hacen cuando se toman en serio el ahorro.

También, los precios de las casas que compré en Alabama oscilaron entre $ 30, 000 a $ 60, 000. Estos cumplieron fácilmente la regla del 1%, flujo de caja bien, y, si necesita un anticipo del 20%, es algo totalmente factible.

No es posible que compre casas tan baratas, pero creo que he explicado que la compra de bienes raíces en áreas de alto costo de vida no es la manera inteligente de hacerlo. El dinero se gana en los extremos inferiores. No debería invertir en viviendas unifamiliares que cuestan $ 600, 000, porque no alquilan por $ 6, 000 al mes! (¡Recuerde la regla del 1%!)

Reservas de efectivo

Otro problema que tengo con todo el mantra de "sin dinero, No hay problema, ¡compre casas sin pago inicial! " es la idea de no tener reservas de efectivo. Creo en la planificación para los peores escenarios y debe haber efectivo en el banco en caso de que algo salga mal.

Cuanto efectivo?

Es una buena regla general mantener seis meses de reservas en efectivo para todo el dinero que necesitaría para pagar sus hipotecas y todas las tarifas relacionadas en caso de que no tenga ingresos. Esto incluye seguros e impuestos.

Tenga en cuenta, si tiene una hipoteca sobre su residencia principal, la casa en la que vives ahora, Es tan necesario tener una reserva de efectivo para esa casa como para sus propiedades de inversión.

Hay dos razones por las que seis meses es una buena regla general. Uno es, te da tiempo para capear la ley de Murphy. Podrías perder tu trabajo las casas podrían quedar sin alquilar, las reparaciones costosas pueden ocurrir todas a la vez, quién sabe.

La otra razón es esto es lo que la mayoría de los bancos requieren ver para calificar para préstamos. Si tiene propiedades de inversión, querrán ver seis meses en reservas de efectivo para cada uno, incluida la residencia principal. Esto le permitirá estar listo para pedir prestado dinero a los bancos cuando llegue el momento de comprar la casa # 3 o 4.

Estos seis meses de reservas de efectivo son solo una regla general. Si su casa fluye mucho, como lo hace el mío, la necesidad de reservas de efectivo es menor. Si sus casas tienen un flujo de caja pequeño, es posible que necesite más para estar seguro.

Lo importante es que pueda dormir bien por la noche sabiendo que tiene suficiente dinero para hacer frente a un imprevisto o dos.

Edúcate tu mismo

Debes elegir una cierta cantidad de tiempo, pero no demasiado tiempo, para informarse sobre bienes raíces. Date de tres a seis meses y sumérgete en toda la información que puedas, luego, comprométase a tomar alguna medida (una vez que esté listo financieramente). Algunas personas leen blogs y libros para siempre, pero nunca realizan ninguna acción concreta.

Blogs

Me gustan los blogs más que cualquier otro foro de aprendizaje. Revisa mi blog a fondo, centrándose primero en la pestaña de bienes raíces. Recomiendo leer todo en www.coachcarson.com. Usó los bienes raíces de manera responsable para jubilarse anticipadamente y ahora ayuda a otros a hacer lo mismo. Paula Pant de www.affordanything.com utilizó bienes raíces para permitirle perseguir sus pasiones. Tanto su blog como su podcast son increíbles.

Bolsillos más grandes

Biggerpockets es el sitio web de bienes raíces más grande del mundo. Tiene una membresía paga, pero hay muchos foros, podcasts, y publicaciones a las que puede acceder sin ser un miembro de pago.

Con bolsillos más grandes, Recomiendo escuchar sus podcasts. Entrevistan a todo tipo de inversores inmobiliarios (incluido yo mismo) y realmente se adentran en la forma en que construyeron sus carteras. Aprendí mucho sobre varios enfoques diferentes de la inversión inmobiliaria en su podcast.

Mi advertencia para Biggerpockets es que no necesariamente enseñan una determinada filosofía de inversión inmobiliaria, simplemente presentan todo lo que hay. Tendrá que ejercer su propio juicio sobre qué enfoques le convienen.

El podcast a menudo presenta historias de personas que crearon grandes carteras rápidamente mediante el uso agresivo de la deuda, utilizando métodos de financiación creativos, y evitar usar su propio dinero tanto como sea posible.

No siempre soy un gran admirador de esto. Si una estrategia le permite hacerse rico rápidamente, a la inversa, le permitirá empobrecerse rápidamente. Cuando tiene muchos préstamos y pocas o ninguna reserva de efectivo, es muy sensible a las recesiones en el mercado o eventos raros e imprevistos como la pérdida de empleo, problemas de salud graves, inundación, etc.

Aprende más:

Lea nuestra revisión de Roofstock.

Libros

Usando blogs, invertir en podcasts, e incluso tener un mentor es probablemente más importante que leer un libro, pero sigue siendo una forma muy tradicional de ampliar sus conocimientos. Ningún libro que he leído me ha impresionado pero algunos son bastante buenos.

Te recomendaré El libro sobre inversiones en propiedades de alquiler por Brandon Turner (famoso por Biggerpockets), y El millonario inversor inmobiliario por Gary Keller.

Mentores

Una vez que esté haciendo su tarea y haya aprendido algo sobre bienes raíces a través de su investigación, es hora de encontrar un mentor o mentores. Necesita a alguien que haya tenido éxito en el tipo de inversión inmobiliaria que desea realizar. Querrá que alguien le intercambie ideas a medida que realiza su primera compra, y alguien con quien hablar cuando se encuentre con problemas difíciles.

Encontrar un mentor es algo que veo que la gente hace mal todo el tiempo. No solo encuentra a su inversor favorito y le envía un correo electrónico preguntándole si será su mentor. Esto pasa mucho y creo que tiene una tasa de éxito del 0%.

Brandon Turner lo dijo mejor en uno de sus libros de bienes raíces. Dijo que pedirle a alguien que no conoces que sea tu mentor es como pedirle a alguien que se case contigo en la primera cita.

Recomendaría buscar un mentor que aún no tenga presencia en los medios. Probablemente estén agotados con solicitudes.

La mayoría de las ciudades tienen reuniones de la asociación de inversores inmobiliarios (REIA) a las que puede asistir. También puede utilizar los foros de Biggerpockets.com para conocer inversores inmobiliarios en su ciudad.

También, necesita encontrar una manera de que sea beneficioso para ellos. Encuentre alguna forma de ofrecerles valor. Quizás hagas algún tipo de trabajo para ellos gratis, y le darán consejos y sugerencias a medida que avanza hacia la compra de su primera propiedad de inversión.

Evitaría usar la palabra mentor cuando tenga conversaciones con mentores potenciales. Es una palabra extraña que implica mucho compromiso y tiempo. Creo que la relación mentor-aprendiz es algo que se forma naturalmente con el tiempo, sin usar realmente la palabra. No lo fuerces.

En resumen

Sabes lo suficiente para ser peligroso ahora.

Todavía hay mucho que aprender antes de salir y comprar una propiedad.

Necesita formar un equipo de personas que lo ayude, incluido su agente inmobiliario, empresa de administración de propiedades, contratistas, compañía de títulos, abogado, prestador, para nombrar unos pocos.

Necesita aprender a hacer ofertas.

Aparte de los agentes inmobiliarios y el sistema de listado múltiple (MLS), ¿Dónde puedes encontrar buenas ofertas?

Estos son temas para otro día.

Si está interesado en aprender más sobre estos temas, consulte mi página web titulada:La guía completa para la inversión inmobiliaria

¿Qué opinas de mi enfoque de la inversión inmobiliaria frente a lo que has escuchado en el pasado?

Quiero escuchar tus pensamientos a continuación.

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