¿Cómo compra su primera propiedad de inversión?

Comprar su primera propiedad de alquiler es un gran paso para cualquier inversor. Es uno de los activos más grandes que puede comprar y, con un poco de tiempo y esfuerzo, puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos.

Pero antes de convertirte en un magnate inmobiliario y comenzar a construir un imperio, debes comenzar con lo básico. Saber cómo encontrar una casa, obtener una hipoteca y llenarla con buenos inquilinos son aspectos esenciales para comprar su primera propiedad de alquiler.

Echemos un vistazo a los pasos que deberá seguir para comprar su primera propiedad de inversión, así como los desafíos que puede enfrentar en el camino. Si bien comprar una propiedad de alquiler es similar a comprar una residencia principal, existen algunas diferencias únicas que deberá considerar.

Con estos consejos y trucos, tendrás la información que necesitas para que el proceso sea lo más fluido posible.

¿Es adecuada una propiedad de inversión para usted?

Invertir en bienes raíces no es para los débiles de corazón. No solo debe considerar la hipoteca y los costos operativos, sino que también debe pensar en los inquilinos, quienes pueden hacer o deshacer su inversión. Por lo general, hay más riesgo involucrado en poseer una propiedad de alquiler que invertir en el mercado de valores. Después de todo, si logró quedar atrapado con malos inquilinos que no pagan el alquiler a tiempo, sus ganancias no solo se reducen, son inexistentes. Claro, es posible que el mercado de valores solo registre entre un 4 % y un 5 % anual, pero puede contar con eso con cierto nivel de confianza. Está tomando una apuesta mayor con una propiedad de inversión. Pero con una apuesta mayor también surge la oportunidad de obtener una recompensa mayor, y esto es especialmente cierto en el caso de las propiedades de inversión.

En 2016, el rendimiento bruto promedio para los inversionistas en alquiler fue del 9,4 %, ligeramente inferior al de años anteriores pero aún significativo. En cierto contexto, el rendimiento anual promedio del Dow Jones durante los últimos 10 años ha sido del 4,8 %. Eso no es nada del otro mundo. Además, tiene más influencia sobre su propiedad de inversión que la que tendría sobre el mercado de valores. Por ejemplo, incluso si comprara cada botella de Diet Coke en su supermercado local, probablemente no podría afectar el precio de las acciones de Coca-Cola (al menos no de manera notable). Hay tantos factores en juego. Cuando se trata del mercado de valores, estás montando una ola que ya está en su lugar. Sin embargo, con una propiedad de inversión, los pequeños cambios, como una puerta nueva o algunas mejoras menores en la cocina, pueden mejorar la probabilidad de atraer buenos inquilinos con alquileres mensuales más altos. Con las propiedades de inversión, no solo está montando la ola, sino que es dueño de la ola. Es una excelente opción para ese inversionista que quiere una oportunidad más práctica.

Cómo obtener una hipoteca para una propiedad de inversión

Una gran pregunta para las personas que compran una propiedad, ya sea una propiedad de inversión o una residencia principal, es "¿Cuánta casa puedo pagar?" Comience mirando una calculadora de hipotecas para tener una idea de las tasas y los pagos mensuales, y luego puede obtener una preaprobación para ver para cuánto dinero califica. Asegúrese de decirle a su experto en préstamos hipotecarios que está interesado en comprar una propiedad de inversión, que tiene reglas diferentes a las de una residencia principal.

Obtenga la aprobación previa primero

Uno de los mayores escollos que cometen los compradores de viviendas de cualquier tipo es buscar una propiedad antes de asegurar el financiamiento. Digamos que, después de meses de búsqueda, encuentra la propiedad de alquiler perfecta. Pero en el momento en que recibe la preaprobación de una hipoteca, la casa ya está bajo contrato con otro comprador. Obtenga la aprobación previa ahora y tenga la capacidad de obtener una buena oferta en cualquier momento.

Otro problema con la búsqueda antes de obtener la aprobación previa es que en realidad no sabe para cuánto dinero califica. Sería desgarrador estar buscando casas en un rango de precios, solo para descubrir que califica para menos. Obtener la aprobación previa le permite tomar una decisión informada sobre la propiedad de inversión que planea comprar.

Préstamos de agencia para propiedades de inversión

Para una propiedad de inversión, es probable que utilice un préstamo de agencia, lo que significa que el préstamo estaría respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac. En la mayoría de los casos, no podrá obtener un préstamo FHA o VA para una propiedad de inversión. La excepción a esto sería si compra una propiedad de unidades múltiples y planea vivir en una de las unidades y alquilar las otras. Si planea seguir este camino, debe comenzar hablando con un experto en préstamos hipotecarios.

Requisitos para comprar una propiedad de inversión

Los préstamos de agencia disponibles para usted serán una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Ambas opciones tienen requisitos específicos en lo que respecta al pago inicial y la calificación crediticia.

¿Qué puntaje de crédito y pago inicial necesita para comprar una propiedad de inversión?

Para una hipoteca de tasa fija, el requisito de puntaje de crédito mínimo en una propiedad de inversión de una sola unidad es 620, y requerirá un pago inicial del 20%. Sin embargo, si tiene un puntaje de crédito de 720 o más, solo debe hacer un pago inicial del 15 % en una propiedad de inversión de una sola unidad.

Para una hipoteca de tasa ajustable, el puntaje crediticio mínimo es 620 y requerirá al menos un 15 % de pago inicial en una propiedad de inversión unifamiliar.

Si está interesado en comprar una propiedad de varias unidades, comuníquese con un experto en préstamos hipotecarios para analizar los requisitos y las opciones.

Otros requisitos para calificar

Aparte del pago inicial, los requisitos para una propiedad de alquiler son algo similares a los de una hipoteca para una residencia principal. Aún deberá seguir la regla 2/2/2:proporcione dos años de declaraciones de impuestos, dos años de formularios W-2 y dos meses de extractos bancarios a su compañía hipotecaria, así como también verifique sus activos.

Su compañía hipotecaria también querrá que tenga seis meses de pagos de la hipoteca en reserva para tener un margen de maniobra en caso de que enfrente un desafío financiero inesperado.

¿Por qué debo obtener una hipoteca para mi propiedad de inversión?

Si tiene los medios para pagar una propiedad de inversión en efectivo, obtener una hipoteca aún podría tener sentido para su situación, especialmente si planea obtener varias propiedades de inversión. Por ejemplo, supongamos que tiene $ 100,000 en el banco.

Tu primera opción es comprar una casa en efectivo por $100,000. Si bien obtendrá un mayor flujo de efectivo con esa inversión, vincula todo su efectivo en un solo lugar.

Sin embargo, si obtiene un préstamo con un pago inicial del 20%, podría comprar otra casa o dos al mismo precio con los $80,000 restantes. Si bien su flujo de efectivo inmediato es menor, estos rendimientos crecerán a largo plazo, especialmente a medida que aumentan los alquileres y se cancelan las hipotecas. Está acumulando activos a un ritmo más rápido cuando opta por una hipoteca en lugar de efectivo.

En el caso de que compre una propiedad de inversión en efectivo, aún puede haber oportunidades de préstamo beneficiosas para su situación.

James Milne, gerente de producto de Rocket Mortgage ^® , explica que “un gran porcentaje de las propiedades de inversión en los EE. UU. se poseen sin una hipoteca, por lo que hay muchas oportunidades para liberar efectivo o sacar capital para mejorar una propiedad. Un refinanciamiento con retiro de efectivo es una excelente opción para estos clientes”.

Esta opción puede ayudar a que su inversión funcione para usted.

¿Cómo determino el ROI potencial de mi propiedad de alquiler?

Al buscar una gran propiedad de inversión, la primera pregunta que debe hacerse es "¿Puedo realmente ganar dinero?" Si la respuesta es no, obviamente no es una gran inversión. Para ver cuánto dinero podría generar tu propiedad, deberás considerar el retorno de la inversión (ROI). El ROI se puede calcular encontrando primero el ingreso anual neto de la propiedad. Este es el dinero del alquiler que queda después de haber pagado los impuestos, el seguro, las tarifas de administración de la propiedad, las reparaciones esperadas (planee gastar el 1% del valor de la propiedad en esto), los posibles períodos de desocupación, las tarifas de HOA (si corresponde) y cualquier servicios públicos que no van a ser cubiertos por el inquilino. Para encontrar el ROI, tome el ingreso anual y divídalo por la cantidad que gastó en la propiedad. Por ejemplo, si el ingreso anual neto es de $7500 y gastó $100 000 en la propiedad, su ROI es del 7,5 %. Utilice este cálculo para ver si cada propiedad de alquiler es una buena inversión potencial.

¿Qué hace que una propiedad de inversión sea buena?

Al escanear vecindarios para su primer alquiler, hay algunos requisitos específicos que debe buscar para determinar si la propiedad sería una buena inversión. En pocas palabras, desea una casa que requiera poco mantenimiento, que tenga vacantes limitadas y que le permita tener una buena relación alquiler-valor.

No se permiten reparaciones en la parte superior

Uno de los mayores errores que cometen los nuevos inversores inmobiliarios es comprar una casa que necesita reparaciones. Si el anuncio dice que la propiedad "necesita mucho cuidado", simplemente muévase a la siguiente casa. Yo mismo me enamoré de este una vez y logré obtener una "oferta increíble" en una casa a la que le faltaban paredes interiores, requería plomería nueva en todas partes y tenía un sótano que se inundaba cada dos meses. Hay pocos sentimientos peores que darse cuenta de que su fuente de ingresos es en realidad un pozo de dinero.

La excepción a esta regla es, por supuesto, si tiene conocimientos sobre reparaciones en el hogar. Si tiene amplias habilidades de personal de mantenimiento (o conoce a alguien que las tenga), es posible que pueda manejar estas reparaciones extensas mejor que yo. Pero como regla general, será menos doloroso comprar una casa que ya esté en condiciones de funcionar. Y están ahí fuera. Mientras tanto, haz todo lo posible por resistir el encanto de una casa que necesita reparaciones.

Sin vacantes

Si no tiene inquilinos que paguen, su propiedad de inversión no sirve para mucho. Desea asegurarse de que su propiedad sea atractiva no solo para cualquier inquilino, pero demasiado bien inquilinos que pagan a tiempo y no tiran sus revistas Cosmo por el inodoro (hablando por experiencia).

Dependiendo de su ubicación, algunos lugares tienden a tener tasas de vacantes más bajas, como San José, California, y Fort Collins, Colorado, que tenían una tasa de vacantes del 0,2 % en 2016. Puede investigar un poco sobre el vecindario está mirando, pero cuando se trata de eso, dedique tiempo a conducir por las calles cercanas a su propiedad potencial. El simple hecho de mirar el nivel de cuidado que se le da a las casas en los alrededores puede darle una buena idea de qué casas están desocupadas y cuáles no.

La regla del 1%

Una gran pregunta de los nuevos inversores es "¿Por cuánto debo alquilar una propiedad?" Los inversores experimentados a veces utilizan la regla del 1 %, que establece que el alquiler de cada mes debe ser al menos el 1 % del precio de compra. Por ejemplo, si compró una casa por $ 100,000, deberá cobrar, como mínimo, $ 1,000 por el alquiler. Esto, por supuesto, no siempre es cierto para los inversores, y algunos se conformarán con un rendimiento ligeramente inferior.

Para asegurarse de que una propiedad potencial pueda recibir ese tipo de rendimiento, vea si puede obtener estimaciones de alquiler para propiedades en áreas similares. Es posible que pueda cobrar un poco más o menos de lo que se indica, pero le da un número aproximado.

¿Es usted propietario?

Cuando comienza a comprar propiedades de inversión, debe tomarse un tiempo para pensar seriamente en su capacidad para administrar sus propiedades. Ser propietario es un trabajo duro, más difícil de lo que la mayoría de la gente piensa, y he visto a muchos inversores sentirse abrumados por el tiempo que se necesita para ser un buen propietario.

Dato curioso:Esté atento a este tipo de inversionista. A veces se agotan bajo el peso de sus deberes de arrendadores y simplemente venden su cartera completa a la vez. Por lo general, es un buen momento para entrar y comprar.

Pero el punto es que no todos están hechos para ser propietarios. Es una línea de trabajo intensa y que requiere mucho tiempo, especialmente si ya tiene un trabajo diario. Por este motivo, le recomiendo encarecidamente que contrate a una empresa de gestión para que haga este trabajo por usted.

Claro, probablemente esté gastando del 9% al 11% del alquiler en este servicio, pero ellos se encargarán de las necesidades de los inquilinos y cobrarán el alquiler. Y en el desafortunado caso de que un inquilino deba ser desalojado, también ayudarán a manejar ese proceso. El tiempo suele ser más importante que el dinero, y dejar de lado este estrés te da la libertad de buscar inversiones adicionales.

Seguimiento de las reparaciones

Dado que está obteniendo ingresos de esta propiedad de inversión, se espera que pague impuestos sobre la renta, pero la buena noticia es que las propiedades de alquiler ofrecen algunos beneficios fiscales excelentes. Ya sea que contrate a alguien para que haga una reparación, pague los intereses de la hipoteca o simplemente conduzca hasta su propiedad, existe una amplia gama de posibles deducciones.

Palabras de sabiduría:deberá asegurarse de realizar un seguimiento de estos gastos, lo que significa recibos, en caso de que el IRS toque la puerta. Para obtener el valor total de su propiedad de inversión, debe aprovechar al máximo sus oportunidades de deducción de impuestos.

Esta es otra ventaja de utilizar una empresa de gestión. Realizarán un seguimiento de todos sus gastos de alquiler y se los enviarán en un bonito documento durante la temporada de impuestos. Una vez más, la cantidad de tiempo que esto le ahorra vale la pena.

Primeros pasos

Si bien hay muchas variables a considerar al comprar su primera propiedad de inversión, debe comenzar investigando. Mire los precios de la vivienda y los vecindarios y comience a ahorrar para el pago inicial. Y cuando esté listo para sumergirse de lleno en el juego de bienes raíces, puede comenzar con la aprobación previa de una hipoteca.