¿Qué es el financiamiento del propietario y es una buena idea para compradores y vendedores?

El financiamiento bancario es el movimiento tradicional, pero puede que no funcione para todos. Los vendedores tienen que lidiar con las tasaciones y los compradores pueden tener dificultades con el proceso de aprobación. Ya sea que tengan mal crédito o simplemente trabajen por cuenta propia, a veces puede ser difícil encontrar financiamiento accesible.

Cuando la financiación tradicional no es una opción, también existe el método de financiación del propietario.

¿Qué es el financiamiento del propietario?

Los acuerdos de financiación del propietario son contratos entre compradores y vendedores que funcionan como hipotecas pero sin un tercero prestamista. Esencialmente, el vendedor se convierte en el prestamista y gana intereses sobre el capital prestado, y el comprador disfruta de la propiedad de la vivienda y acumula capital.

Este tipo de acuerdos se utilizaron con frecuencia después de la Gran Recesión de 2008. Durante ese tiempo, los prestamistas prácticamente dejaron de aprobar hipotecas. Como resultado, los compradores necesitaban formas alternativas de pagar sus compras de propiedades.

Si bien el financiamiento del propietario es un nombre para este tipo de acuerdo, también puede escuchar que se lo conoce como financiamiento del vendedor, tenencia de hipotecas o hipotecas de compra de dinero.

¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?

El financiamiento del propietario puede ser útil para una variedad de compradores y vendedores. Algunas partes del proceso pueden ser familiares para cualquier persona con experiencia en préstamos tradicionales, pero tiene sus diferencias. Los vendedores y compradores deben saber cómo funciona el financiamiento del propietario para cada parte.

Para vendedores

Ante todo, asegúrese siempre de que el vendedor con el que trabaja sea el propietario de la propiedad libre de cargos. De lo contrario, si el vendedor intenta transferir la escritura sin el permiso de su prestamista, violará la cláusula de enajenación. Eso podría conducir a la ejecución hipotecaria de la propiedad.

En la financiación del propietario, el vendedor asume una posición similar a la de un prestamista. Extienden una cierta cantidad de crédito que permite al comprador pagar el precio de compra de la propiedad. Una vez que lo hacen, el comprador tiene que devolverlos. El vendedor obtiene un ingreso mensual regular de capital e intereses de esto. Y, al igual que un prestamista tradicional, deben mantener registros de cualquier transacción.

Para compradores

La financiación del propietario es como los préstamos tradicionales, pero ofrece flexibilidad a los compradores. Realizan pagos mensuales de capital e intereses al vendedor, en lugar de un prestamista típico como un banco. Por lo tanto, el comprador aún disfruta de la propiedad de la vivienda y puede acumular capital. También les da la oportunidad de arreglar su crédito o hacer reparaciones a la casa sin preocuparse por solicitar una hipoteca.

¿Por qué querrían los compradores y vendedores entrar en un acuerdo de financiación del propietario?

Vender una casa no siempre es fácil, y tampoco lo es comprar una. Para los compradores, tener un crédito deficiente o trabajar por cuenta propia puede dificultar la búsqueda de un prestamista. O bien, es posible que deseen evitar tantos costos como sea posible si son inversionistas de bienes raíces, como los flippers de casas. El financiamiento del propietario les permite arreglar y revender el lugar rápidamente con procesos de aprobación más sencillos.

Sin embargo, los vendedores también se benefician. Para ellos, pueden evitar parte del estrés de navegar por el mercado tradicional. El financiamiento del propietario les facilita vender en el mercado de un comprador o si tienen problemas con las tasaciones de viviendas ordenadas por los prestamistas de otros compradores.

¿Cómo se estructuran los acuerdos de financiación de propietarios?

Los vendedores y los compradores negocian entre ellos en un acuerdo de financiación del propietario. Eso les da la libertad de estructurar su trato de manera creativa. Sin embargo, hay varios formatos a los que pueden referirse los interesados ​​en la financiación del propietario. A continuación se muestran algunas de las variaciones que puede ver.

Sin embargo, si está considerando un acuerdo de financiamiento del propietario, asegúrese de consultar primero con un abogado de bienes raíces. Desea asegurarse de que el acuerdo que redacte sea legal en el estado donde se encuentra la propiedad.

Pagaré e hipoteca

Un pagaré e hipoteca es generalmente el tipo de financiamiento más seguro, y el tipo que usan los bancos cuando prestan para una casa. En él, un vendedor crea una nota que detalla los términos del acuerdo y la cantidad prestada. Además, como una hipoteca tradicional, pone el nombre del comprador en la escritura y el gravamen de la hipoteca se registra en los registros públicos.

Contratos de tierras

Un contrato de tierra, también llamado contrato de escritura o acuerdo de escritura, funciona de manera similar a un pagaré y una hipoteca. Sin embargo, hay una diferencia crucial. Con un contrato de tierra, el nombre del vendedor permanece en la escritura hasta que el comprador pague la hipoteca en su totalidad.

Los vendedores pueden preferir este tipo de financiamiento del vendedor porque hace que sea más fácil recuperar el título de propiedad si el comprador no paga la hipoteca. Los estados varían en la forma en que manejan al comprador moroso.

Contrato de compra-arrendamiento u opción de alquiler con opción a compra

El contrato de arrendamiento con opción a compra y el alquiler con opción a compra son en realidad términos intercambiables. Ambos describen una opción en la que el comprador alquila la casa por un cierto período de tiempo. Al final, tienen la opción de comprar la propiedad. El vendedor y el comprador negocian un precio de compra antes de que este último comience a alquilar.

Los compradores también tienen un costo inicial en forma de tarifa de opción, también conocida como dinero de opción o consideración de opción. Por lo general, no es reembolsable, pero es negociable, y se sitúa entre el 1 % y el 5 % del precio de compra de la vivienda.

¿Qué otros términos se negocian en un acuerdo de financiación del propietario?

Cuando un comprador entra en un acuerdo de financiación del propietario, firma un contrato privado con su vendedor. Este contrato incluye términos del prestamista que el comprador debe negociar.

Duración del plazo de pago

Dependiendo del acuerdo, el comprador tiene un cierto número de años para pagar su préstamo. Estos períodos de tiempo varían entre los contratos, pero la mayoría de los prestamistas no están interesados ​​en esperar 30 años para que el comprador los pague por completo. Por lo tanto, los acuerdos de financiación del propietario tienden a tener plazos más cortos:alrededor de 10 años o menos.

Pago global

Sin embargo, los plazos más cortos pueden ejercer presión sobre los compradores. A menos que el comprador pueda pagar grandes pagos mensuales, es probable que deba un pago global al final de su plazo de pago.

Sin embargo, es posible calificar para el refinanciamiento. Por ejemplo, un comprador con mal crédito puede mejorar su puntaje durante el período intermedio y solicitar una refinanciación,

Tasa de interés

Las tasas de interés en un acuerdo de financiamiento del propietario generalmente son más altas de lo que pagaría en un banco típico. Dado que el acuerdo requiere más riesgo para el vendedor, compensan con una tasa de interés más alta. El monto real varía, pero cada estado mantiene leyes contra la usura que limitan la tasa máxima que puede cobrar un préstamo.

Pago inicial 

Un pago inicial es el dinero que un comprador pone directamente en la casa para mostrar su inversión en la casa. Las partes siempre deben negociar los términos del pago inicial, como su monto y para qué se utiliza, especialmente si el comprador elige una opción de alquiler con opción a compra. Los compradores que terminan su contrato de arrendamiento en una opción de alquiler con opción a compra sin comprar la propiedad pierden este dinero.

Mantenimiento de registros y cuestiones fiscales

Es importante que el acuerdo establezca claramente las responsabilidades de ambas partes. Pero aún así, los compradores deben mantener registros completos de todos sus pagos. Los vendedores también deben presentar todos y cada uno de los documentos fiscales necesarios, como un Formulario 1908, que informen los ingresos por intereses hipotecarios. Los documentos también deben identificar quién lo pagó para que los compradores puedan deducir los intereses de la hipoteca.

Los vendedores que venden el patrimonio directamente pueden pagar más impuestos federales sobre la renta, lo que hace que la documentación sea vital. Los ingresos están sujetos al impuesto a las ganancias de capital, que puede reducir sus ganancias incluso después de aplicar las exenciones ($250,000 por individuo y $500,000 por contribuyentes conjuntos).

¿Qué sucede si el comprador no paga?

El procedimiento puede depender del estado donde se encuentra la propiedad y la estructura del contrato de financiación del propietario.

Con un pagaré y un contrato de hipoteca, el propietario anterior debe tomar las mismas medidas que un prestamista hipotecario tradicional. Eso requiere que busquen una ejecución hipotecaria judicial o no judicial (que varía según la ley estatal).

Sin embargo, debido a sus términos, los vendedores a menudo prefieren los contratos de tierras. Permiten que el vendedor conserve la escritura a su nombre, por lo que solo el comprador es desalojado de la propiedad.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la financiación del propietario para los compradores?

Estos son algunos pros y contras que deben tener en cuenta los compradores en un acuerdo de financiación del propietario:

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la financiación del propietario para los vendedores?

Estos son algunos pros y contras que deben tener en cuenta los vendedores en un acuerdo de financiación del propietario:

Una advertencia sobre las transacciones que no son de plena competencia

Cualquiera que esté pensando en entrar en un acuerdo de financiación del propietario con un miembro de la familia debe tener cuidado. Incluso si la transferencia de propiedad es para el patrimonio u otros fines impositivos, el IRS sospecha mucho de los arreglos de venta entre miembros de la familia.

Los padres también deben tener cuidado al traspasar la propiedad de una propiedad a un futuro heredero. Es posible ceder demasiado control y crear una obligación tributaria para sus hijos. No calificarán para el incremento en la base que viene con la herencia.

El resultado final:la financiación del propietario ayuda a compradores y vendedores a adaptar las ofertas a sus circunstancias

Los prestamistas hipotecarios tradicionales pueden funcionar para muchos, pero no para todos. Con el financiamiento del propietario, los compradores y vendedores pueden hacer tratos entre ellos. Eso les permite evitar problemas típicos comunes a los préstamos tradicionales. Si está buscando financiamiento alternativo con requisitos de crédito flexibles, considere informarse sobre los préstamos FHA o VA.