¿Debe obtener un codeudor en su hipoteca?

Hay muchas cosas a considerar antes de comprar una casa. Si necesita o no un codeudor en su hipoteca es solo uno de ellos. Esto es lo que necesita saber sobre cómo obtener un codeudor.

Si su solicitud de hipoteca es un poco débil y tiene dificultades para obtener la aprobación, agregar un codeudor a su hipoteca podría salvar el día.

No funcionará en todas las situaciones, pero sí en la mayoría. Es un arreglo común, particularmente con los compradores de vivienda por primera vez, que pueden tener un crédito justo y/o un historial laboral menos que perfecto.

¿Quién puede ser codeudor en una solicitud de hipoteca?

Un cosignatario es alguien que realiza una solicitud de hipoteca con prestatarios principales que no están completamente calificados para el préstamo por su cuenta. El cofirmante puede ser necesario para reforzar las debilidades en el perfil del prestatario principal. Esto incluye la situación de la deuda y los ingresos, así como el crédito. La adición del cosignatario hace que la solicitud de préstamo sea más atractiva para el prestamista hipotecario.

En términos generales, un cosignatario estará en los documentos del préstamo, como el pagaré y la hipoteca y la escritura de fideicomiso. El codeudor no tendrá el título de la propiedad y no firmará la escritura. El rol del codeudor es estrictamente en la solicitud de préstamo y no en la propiedad de la propiedad.

Para ser elegible, un cosignatario debe tener una relación familiar con el prestatario principal. Esto incluye a un padre, abuelo, hermano, tía o tío. Pero también puede ser una “relación de tipo familiar”. Esto puede incluir a alguien con quien tenga una relación cercana a largo plazo muy similar a la de un miembro de la familia.

El propósito de esta restricción es eliminar la posibilidad de que un codeudor sea alguien con interés en vender la propiedad. Eso incluye un agente de bienes raíces, un constructor o incluso un corredor de hipotecas. Cada uno ganaría si se aprueba su solicitud de préstamo y, por lo tanto, no son elegibles.

El codeudor debe ser un ciudadano de los EE. UU. o un extranjero residente. Los prestamistas también pueden exigir que el cosignatario viva en el mismo estado que el prestatario principal y la propiedad que se compra. Esto sucederá si la ley estatal hace que sea difícil o imposible perseguir a un codeudor fuera del estado en caso de incumplimiento.

Buscar una hipoteca con un codeudor

Ya sea que decida seguir adelante con un cosignatario o por su cuenta, lo mejor es darse una vuelta y obtener los mejores términos y tasas de interés que pueda.

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Qué puede hacer un codeudor por usted

Los prestamistas hipotecarios suscriben préstamos de acuerdo con varias matrices. Hay diferentes niveles de criterios en cada categoría. Esto incluye la relación préstamo-valor (LTV), la relación deuda-ingreso (DTI) y los rangos de puntaje crediticio. Es un proceso bastante complejo que solo entienden los expertos de la industria.

Pero funciona algo como esto...

Un prestamista podría aprobar una hipoteca con un LTV del 80 %, un puntaje crediticio de 720 y un DTI del 42 % (este DTI supera la pauta del 36 %).

Pero digamos que un prestatario tiene un DTI del 42%, un LTV del 95%, un puntaje crediticio de 625 y ningún historial de haber pagado un gasto de vivienda mensual. Este prestatario es débil en las tres categorías y no puede demostrar la capacidad de administrar el pago de una casa. Es posible que el prestamista no apruebe el préstamo.

La alternativa sería agregar un codeudor al préstamo. Si el cosignatario tiene un crédito bueno o excelente y un DTI personal bajo, agregará suficiente solidez a la solicitud de préstamo del prestatario principal para que se apruebe.

La adición del cosignatario proporciona al prestamista hipotecario un nivel adicional de seguridad si el prestatario principal no puede realizar los pagos. El fiador presumiblemente intervendrá y realizará los pagos hasta que el prestatario principal se recupere. Pero si el prestatario principal permite que la hipoteca entre en mora, el prestamista puede buscar remedios del codeudor.

Lo que un codeudor no puede hacer por usted

Si bien un cosignatario puede reforzar debilidades limitadas en la solicitud de préstamo de un prestatario principal, hay un límite en lo que puede hacer agregar uno.

Aquí hay tres categorías donde el efecto de agregar un codeudor es limitado o no es beneficioso en absoluto:

El pago inicial

El hecho de que esté agregando un codeudor a su préstamo no hace que desaparezca el requisito de pago inicial.

De acuerdo con las pautas más recientes de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (o "Fannie Mae"), la relación préstamo-valor de la propiedad que se compra no puede exceder el 95%. Eso significa que será necesario un pago inicial del 5 %.

Las regulaciones de Fannie Mae requieren que el pago inicial del 5% salga de los fondos del prestatario ocupante. El cosignatario es libre de aumentar el monto del pago inicial, pero el requisito mínimo debe ser pagado por los prestatarios ocupantes.

Su relación deuda-ingreso (DTI)

Aunque los ingresos de un codeudor se pueden usar para ayudarlo a calificar para la hipoteca, los prestamistas imponen un DTI máximo del 43 % a los prestatarios ocupantes.

El DTI se calcula sumando las deudas no relacionadas con la vivienda recurrentes al nuevo pago mensual de la vivienda. Esto incluye pagos de préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos a plazos y deudas de préstamos estudiantiles. También incluirá los pagos mensuales de manutención infantil y pensión alimenticia si se requieren.

Agregar un cofirmante puede ayudar en el lado de los ingresos, pero no es una solución en todos los casos. Si usted, como prestatario ocupante, tendrá un DTI del 57 %, el acuerdo de cosignatario no ayudará. Eso es cierto incluso si agregar el codeudor reduce el DTI al 30%. El prestamista juzgará que se extenderá demasiado en el pago de la casa y sus obligaciones no relacionadas con la vivienda.

Su puntaje de crédito e historial de crédito

Agregar un cosignatario a su hipoteca no ayudará a su situación si tiene mal crédito. Si bien un cosignatario ayuda en varias categorías, incluido el crédito, no borra el mal crédito.

El puntaje de crédito mínimo para una hipoteca convencional es 620. Para una hipoteca FHA es 580, aunque puede bajar de 580 con un pago inicial del 10% o más. Si el puntaje de crédito del prestatario principal es más bajo que estos mínimos, un cosignatario no ayudará. Lo mismo es cierto si el prestatario principal se ha declarado en bancarrota o ejecución hipotecaria recientemente.

Los riesgos de agregar un codeudor a su hipoteca

Si bien la mayoría de las personas tiende a pensar que la firma conjunta de una hipoteca es un arreglo relativamente casual, tiene serios riesgos potenciales. Es más que simplemente "hacer un favor a un familiar o amigo".

La firma conjunta de la hipoteca no es un evento único. El cosignatario seguirá siendo legalmente parte de la hipoteca hasta que se pague. Este acuerdo podría afectar la capacidad del cosignatario para obtener crédito en el futuro. La obligación adicional aparecerá en el informe de crédito del cosignatario, y un prestamista futuro puede contarla como una obligación contra el cosignatario.

Los pagos atrasados ​​realizados por los prestatarios principales se reflejan en el informe de crédito del cosignatario. Estos, por supuesto, dañarán el puntaje de crédito del cosignatario. Un patrón de pagos atrasados ​​podría afectar gravemente la puntuación crediticia del cosignatario.

Y finalmente, si los prestatarios primarios no cumplen con la hipoteca, el prestamista buscará al cosignatario para satisfacer el préstamo. Es posible que el codeudor tenga que obtener dinero de sus propios bienes personales para hacer esto, ya que generalmente no tiene el título de la propiedad en cuestión.

Debe proteger los intereses de su codeudor

Debido a los riesgos que el cosignatario acepta del acuerdo, depende de los prestatarios principales proteger los intereses del cosignatario.

La más obvia es hacer todos los pagos a tiempo. No es solo el crédito del prestatario principal el que debe protegerse, sino también el del cosignatario. Dado que ser cosignatario de la hipoteca es un acto de bondad, la obligación crediticia nunca debe tomarse a la ligera.

Los prestatarios principales también deben buscar activamente la eliminación del cosignatario de la hipoteca lo antes posible. Por lo general, no existe ninguna disposición para la liberación del codeudor de una hipoteca existente. La única forma de hacerlo es refinanciar la hipoteca original.

Esto suele ser posible una vez que los prestatarios principales han estado en la vivienda durante al menos dos años. En ese momento, si han realizado todos sus pagos mensuales a tiempo, su perfil de crédito ha mejorado hasta el punto en que pueden aprobarse sin un codeudor.

Si usted es el prestatario principal, debe hacer todo lo posible para refinanciar el préstamo dentro de ese plazo. El codeudor le habrá hecho un gran favor al permitirle comprar una casa que de otro modo no podría pagar.

Resumen

Tener un codeudor en su hipoteca puede ayudar a que su solicitud no sea perfecta. Pero no es la respuesta a todo, y no debe tomarse a la ligera. Asegúrese de que ambos cumplan con los requisitos de la hipoteca antes de firmar.

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