¿Cómo funciona la refinanciación (y cuándo tiene sentido)?

Las tasas hipotecarias alcanzaron mínimos históricos en 2020, y las refinanciaciones hipotecarias se dispararon. Freddie Mac informó que en el cuarto trimestre de 2020, los prestatarios que refinanciaron su hipoteca pudieron reducir su tasa de interés en más de 1,25 puntos porcentuales.

Dado este, Quizás se pregunte si refinanciar su hipoteca es una buena opción. Pero, ¿cómo funciona la refinanciación? Si no está seguro de si la refinanciación es adecuada para usted o por dónde empezar, esta guía puede ayudarlo a comprender el proceso y tomar una decisión informada.

En este articulo

• ¿Cómo funciona la refinanciación?
• ¿Por qué la gente elige refinanciar su hipoteca?
• ¿Qué tipos de refinanciaciones hipotecarias están disponibles?
• ¿Cómo es el proceso de refinanciamiento hipotecario?
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

¿Cómo funciona la refinanciación?

Cuando refinancia un préstamo hipotecario, usted trabaja con un prestamista hipotecario para obtener un nuevo préstamo y usarlo para pagar el existente. La nueva hipoteca podría tener un plazo diferente, tasa de interés, o pagos mensuales.

Cuando refinancia sus préstamos, básicamente, estás atravesando el proceso de la hipoteca de nuevo, lo que significa que normalmente tendrá que pagar los costos de cierre. Sin embargo, ese gasto podría valer la pena, dependiendo de los beneficios que pueda obtener al refinanciar su hipoteca.

¿Por qué la gente elige refinanciar su hipoteca?

Entonces, ¿por qué podría ser una buena idea refinanciar su hipoteca? Podría brindarle uno o más de los siguientes beneficios:

1. Reducir los pagos hipotecarios mensuales

Cuando refinancia su hipoteca, puede trabajar con su prestamista para elegir un nuevo plazo de préstamo. Si desea obtener un pago mensual más bajo para liberar más dinero en su presupuesto cada mes, podría optar por un plazo de préstamo más largo.

Por ejemplo, podría cambiar de un préstamo a 15 años a uno a 30 años. Es posible que pague más intereses con el tiempo debido al plazo de amortización más largo, pero es posible que reciba un pago mucho menor que el que tiene ahora. Puede utilizar el dinero adicional de su presupuesto para cubrir los gastos diarios, ahorre para una compra grande, o invertir para la jubilación.

2. Acceda a un préstamo con una tasa de interés más baja

Dependiendo de cuándo sacó su hipoteca y su solvencia, su hipoteca actual podría tener una tasa de interés relativamente alta. Por ejemplo, las tasas de las hipotecas a tasa fija a 30 años llegaron al 4,94% en noviembre de 2018.

Según Freddie Mac, la tasa de interés promedio de las hipotecas de tasa fija a 30 años fue de solo 2.77%, Considerando que el tipo medio a tipo fijo a 15 años era del 2,10%, al 13 de agosto de 2021. Si tiene buen crédito y refinancia su hipoteca, es posible que pueda aprovechar las tasas bajas y potencialmente pagar un interés significativamente menor durante la vigencia de su préstamo.

Por ejemplo, digamos que sacaste $ 250, 000 hipoteca en 2018 al 4,94% con un plazo de 30 años. Si refinanció y calificó para una hipoteca a 30 años al 2.77% de interés, su pago mensual se reduciría en $ 358. Incluso después de deducir el gasto de los costos de cierre y tres años adicionales de pagos, ahorraría casi $ 74, 000 durante la vigencia del préstamo.

Si eligió un refinanciamiento a 15 años y obtuvo una tasa de 2.10%, sus pagos mensuales serían un poco más altos, pero ahorraría casi $ 150, 000 de interés con el plazo más corto.

Hipoteca original a 30 años Hipoteca refinanciada a 30 años Hipoteca refinanciada a 15 años Años restantes 27 30 15 Costos de cierre N / A $ 7, 000 $ 7, 000 Pago mínimo mensual $ 1, 333 $ 978 $ 1, 549 Intereses totales pagados $ 196, 000 $ 113, 000 $ 40, 000 Principal total pagado $ 239, 000 $ 239, 000 $ 239, 000 Coste total $ 435, 000 $ 359, 000 (incluidos los costos de cierre) $ 286, 000 (incluidos los costos de cierre ahorros totales ~ $ 76, 000 ~ $ 149, 000

Tenga en cuenta que las tasas más bajas que ofrecen los prestamistas suelen ser para prestatarios con excelente crédito, ingresos estables, y ratios bajos de deuda-ingresos. No todos calificarán para las tarifas anunciadas más bajas.

3. Obtenga dinero en efectivo para mejoras en el hogar u otras necesidades / metas financieras

Si ha acumulado equidad en su casa, podría refinanciar su hipoteca y aprovechar esa equidad para pagar la educación universitaria de su hijo, saldar la deuda de su tarjeta de crédito, renovar su hogar, o para otros gastos.

Con un refinanciamiento hipotecario con retiro de efectivo, podría solicitar un nuevo préstamo por más de lo que adeuda actualmente. Si se aprueba, recibirá la diferencia entre la nueva hipoteca y la anterior como un pago único en efectivo para usar como desee.

¿Qué tipos de refinanciaciones hipotecarias están disponibles?

Hay algunos tipos diferentes de refinanciamiento hipotecario disponibles, y sus metas financieras y su tipo de préstamo actual ayudarán a determinar qué opción funciona mejor para usted. Dependiendo de tu situación, es posible que pueda aprovechar una de las siguientes opciones de préstamo:

Refinanciamiento tradicional

Ideal para:prestatarios que tienen tasas de interés relativamente altas en hipotecas existentes

Con refinanciamiento tradicional, también conocido como refinanciamiento sin retiro de efectivo, solicita un nuevo préstamo para reemplazar el existente. Solo obtiene un préstamo por la cantidad que adeuda actualmente, y solo modifica el plazo del préstamo o la tasa de interés. Por ejemplo, podría refinanciar una hipoteca a 30 años a un préstamo a 15 años o una hipoteca a tasa ajustable a un préstamo a tasa fija.

Para los costos de cierre de refinanciamiento hipotecario tradicional, podría esperar pagar alrededor del 3% al 6% de su principal pendiente en tarifas de refinanciamiento, aunque esto puede variar según el prestamista. Con $ 250, 000 hipoteca, eso significa que debería planear ahorrar entre $ 7, 500 y $ 15, 000 para gastos de cierre.

Al igual que con su hipoteca original, Los costos de cierre de refinanciamiento cubren gastos como la tasación de su casa, tarifas de originación, costos de aplicación, inspecciones, y honorarios de abogados. En algunos casos, es posible que pueda transferir estos costos al nuevo monto del préstamo.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Ideal para:prestatarios que necesitan dinero en efectivo para mejoras en el hogar u otros gastos importantes

Con un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo, solicita un préstamo que es mayor de lo que adeuda en su hipoteca actual. Después de liquidar su préstamo actual, el prestamista le da la diferencia entre los montos de la hipoteca en efectivo. Puede usar el dinero de un refinanciamiento con retiro de efectivo para cualquier necesidad que pueda tener, como financiar proyectos de mejoras para el hogar o pagar una boda.

Aunque un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo puede brindarle acceso a efectivo a bajo interés, reduce su capital porque tendrá un préstamo mayor en el futuro. Debido al mayor saldo de la hipoteca, también podría pagar más cargos por intereses a lo largo del tiempo que si conservara su hipoteca original. Pero esto dependerá tanto de la tasa de interés de su hipoteca anterior como de la nueva.

Los refinanciamientos con retiro de efectivo generalmente tienen costos de cierre similares a los refinanciamientos hipotecarios tradicionales, por lo que podría esperar pagar del 3% al 6% del monto de su préstamo. De nuevo, esto puede variar según el prestamista con el que trabaje, y es posible que pueda transferir los costos a su nuevo préstamo.

Si necesita financiar un gasto importante, el refinanciamiento no es la única forma de obtener dinero del valor líquido de su vivienda. También puede obtener un segundo préstamo contra su propiedad. Consulte nuestros artículos sobre refinanciamiento con retiro de efectivo frente a préstamos con garantía hipotecaria y HELOC frente a préstamos con garantía hipotecaria para comparar opciones.

Refinanciamiento en efectivo

Ideal para:prestatarios que desean eliminar el seguro hipotecario privado (PMI)

Para calificar para el refinanciamiento, por lo general, necesita al menos un 20% de capital en su vivienda. Si aún no ha llegado, pero está interesado en eliminar su seguro hipotecario privado, podría considerar un préstamo de refinanciamiento en efectivo. Con este enfoque, realiza un pago global cuando refinancia, reduciendo el monto de su hipoteca. El pago de una suma global lo ayudará a alcanzar el 20% del capital social requerido, y si la relación préstamo-valor de su vivienda alcanza el 78% o menos, podría eliminar el seguro hipotecario privado.

Además del pago global, probablemente tendrá que pagar los costos de cierre del nuevo monto de la hipoteca. Aunque los costos de cierre pueden variar según el prestamista, Por lo general, puede esperar pagar del 3% al 6% del saldo de su nuevo préstamo. Considere preguntarle a su prestamista si tiene sentido transferir estos costos al saldo de su nuevo préstamo.

Optimice el refinanciamiento

Ideal para:prestatarios con puntajes crediticios bajos

Si tiene un puntaje crediticio de bajo a regular, es decir, un puntaje de 669 o menos, puede ser difícil calificar para ciertos préstamos de refinanciamiento. Sin embargo, puede ser elegible para un préstamo de refinanciamiento simplificado, que es un tipo de préstamo respaldado por el gobierno.

Hay varios tipos de refinanciamiento simplificado:

• FHA: Con la Administración Federal de Vivienda de los EE. UU. Agilizar el refinanciamiento, potencialmente podría obtener una hipoteca más asequible. No existen requisitos de ingresos para este tipo de préstamo, y algunos prestamistas emiten préstamos que no califican para crédito sin necesidad de verificación de crédito. Para calificar, debe tener un préstamo FHA existente.
• VIRGINIA: Si tiene una hipoteca respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos, Puede utilizar un préstamo de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés para obtener una tasa más baja o cambiar su hipoteca de un préstamo con tasa ajustable a un préstamo con tasa fija.
• USDA: El programa simplificado de préstamos de refinanciamiento del Departamento de Agricultura de los EE. UU. Podría ayudar a los prestatarios calificados con poco o ningún capital. No se requiere verificación de crédito, y no hay inspecciones o tasaciones de viviendas. El programa promete al menos una reducción de $ 50 en capital mensual, interesar, impuestos de bienes inmuebles, y pagos del seguro de vivienda en comparación con su antigua hipoteca.

Los costos de cierre pueden variar según el programa y el prestamista. Si tienes preguntas, hable con su prestamista hipotecario sobre los costos y sus opciones.

¿Cómo es el proceso de refinanciamiento hipotecario?

Si desea refinanciar una hipoteca existente y se pregunta cómo obtener un préstamo, sigue estos pasos:

1. Piense en sus objetivos

Al comienzo del proceso de refinanciamiento, dedique algún tiempo a pensar en lo que busca lograr al refinanciar su préstamo anterior. Por ejemplo, es posible que desee obtener una tasa más baja para ahorrar dinero, obtener efectivo para la consolidación de deudas o gastos importantes, o cambie su hipoteca a un préstamo de tasa fija. Al establecer una meta, puede comparar mejor las tasas y los términos de los prestamistas para encontrar la mejor opción.

2. Obtenga cotizaciones de diferentes prestamistas

Para asegurarse de obtener las mejores tarifas posibles, considere comparar opciones de refinanciamiento y obtener cotizaciones de varios prestamistas. Asegúrese de preguntarles a los prestamistas sobre los cargos adicionales y los costos de cierre y si puede transferirlos al monto de su nueva hipoteca.

3. Seleccione un prestamista

Una vez que haya revisado las cotizaciones de varios prestamistas y tenga claro qué tarifas implican, puede seleccionar un prestamista y solicitar refinanciamiento de su hipoteca. El prestamista trabajará con usted para completar una tasación de la vivienda, y los suscriptores revisarán y verificarán su información.

Es probable que se le solicite que proporcione documentación de sus ingresos, gastos, y activos. Por ejemplo, un prestamista puede solicitar lo siguiente:

• Prueba de ingreso, como recibos de pago, Formularios W-2, o declaraciones de impuestos
• Identificación emitida por el gobierno
• Estados de cuenta bancarios y de inversión actuales
• Registros de propiedad
• Estimaciones de impuestos prediales anuales, honorarios de la asociación de propietarios, y pólizas de seguro de vivienda
• Estados de pérdidas y ganancias, si trabaja por cuenta propia
• Historial de pagos de facturas de servicios públicos
• Estados de cuentas pendientes de pago, como préstamos para estudiantes o préstamos para automóviles
• Cartas de explicación de crédito por pagos atrasados ​​u otras marcas despectivas en su informe de crédito

4. Cierre del préstamo

Una vez aprobado el préstamo, tu casa esta tasada, y su información está verificada, puede cerrar el préstamo. Este paso puede llevar varias semanas o incluso meses. En el último Informe sobre el origen de Ellie Mae, Los investigadores encontraron que el tiempo promedio para cerrar el refinanciamiento hipotecario era de 48 días a partir de junio de 2021, los datos disponibles más recientes.

Hasta que reciba una notificación del prestamista de refinanciamiento de que se ha desembolsado su nuevo préstamo y se ha liquidado su hipoteca anterior, Siga haciendo sus pagos actuales para evitar costosos cargos por mora o daños a su puntaje crediticio.

Preguntas frecuentes

¿El refinanciamiento de su hipoteca perjudica su puntaje crediticio?

En general, refinanciar su hipoteca podría afectar su crédito de dos maneras:

• Nuevas consultas difíciles: Una nueva investigación exhaustiva sobre sus informes crediticios podría provocar una pequeña caída en su puntaje crediticio. En general, las nuevas consultas de crédito pueden reducir su puntaje en aproximadamente cinco puntos.
• Historial de pagos: Establecer un historial de pagos positivo en su nuevo préstamo hipotecario podría ayudarlo a aumentar su puntaje crediticio con el tiempo.

¿Puede refinanciar con mal crédito?

Los requisitos de crédito para el refinanciamiento de hipotecas pueden variar según el prestamista. Sin embargo, Por lo general, necesitará una puntuación de 620 o más para calificar para el refinanciamiento con la mayoría de los bancos. las cooperativas de crédito, o prestamistas en línea.

Algunos programas gubernamentales le permiten refinanciar con una puntuación tan baja como 580, y es posible que algunos no requieran una verificación de crédito en absoluto. Hable con un prestamista aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para analizar sus opciones.

¿Pierde equidad cuando refinancia?

Si pierde o no capital cuando refinancia depende de si opta por un refinanciamiento tradicional, refinanciamiento en efectivo, o refinanciamiento en efectivo.

Con refinanciamiento tradicional y refinanciamiento en efectivo, su equidad podría permanecer igual o incluso aumentar. Sin embargo, podría perder capital si agrega sus costos de cierre al monto de su préstamo porque eso aumenta su préstamo hipotecario total.

Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, Es probable que pierda algo de capital debido a que está aumentando la cantidad que adeuda en su hipoteca.

¿Puede cancelar el seguro hipotecario privado si refinancia?

Si ha acumulado suficiente valor líquido en su casa, potencialmente podría refinanciar y eliminar el PMI de su hipoteca. Si aún no tiene suficiente capital establecido, Puede optar por utilizar un refinanciamiento en efectivo y realizar un pago importante cuando refinancia. Hacerlo podría ayudarlo a cumplir con los requisitos de los prestamistas para refinanciar y deshacerse de su PMI.

Línea de fondo

Una pregunta común que tienen los propietarios de viviendas es "¿cómo funciona el refinanciamiento?" Ahora que conoce los conceptos básicos del refinanciamiento hipotecario y los pros y los contras de hacerlo, puede decidir si refinanciar su préstamo hipotecario es una buena idea para usted.

Cuando esté pensando en refinanciar, considere su situación financiera, presupuesto actual, y los costos de cierre requeridos. Si está listo para solicitar un préstamo, Eche un vistazo a nuestras selecciones de los mejores prestamistas hipotecarios de 2021.