Amortización hipotecaria:qué es y cómo calcularla

A medida que realiza los pagos de su hipoteca, su saldo disminuye con el tiempo. Estos pagos son una combinación de capital e intereses. La amortización hipotecaria es un concepto que permite que su pago mensual permanezca igual mientras la combinación de capital e intereses cambia durante la vida del préstamo.

En este articulo, definiremos qué es la amortización hipotecaria, cómo funciona, y cómo se puede calcular. Más, repasaremos un ejemplo para mostrar sus beneficios y cómo un préstamo a corto plazo podría ahorrarle dinero.

En este articulo

• ¿Qué es la amortización hipotecaria?
• Cómo funciona la amortización hipotecaria
• La fórmula de amortización hipotecaria
• Un ejemplo de amortización hipotecaria
• Amortización hipotecaria:préstamos a corto y largo plazo
• Por qué es importante comprender la amortización hipotecaria
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

¿Qué es la amortización hipotecaria?

Al investigar cómo obtener un préstamo, se encontrará con el término "amortización hipotecaria". Este concepto describe cómo sus pagos hipotecarios mensuales son una mezcla de capital e intereses. Esta mezcla se basa en el saldo restante del préstamo.

Al inicio del préstamo, la mayor parte de su pago son intereses, con una pequeña parte del pago reduciendo su saldo principal. Tiempo extraordinario, la parte principal de su pago aumenta mientras que el interés disminuye, pero el pago total de su préstamo sigue siendo el mismo.

Sus pagos siguen un programa detallado de amortización de la hipoteca que se incluye en la pila de documentos que firmó cuando finalizó su préstamo. Este calendario de amortización, también conocida como tabla de amortización hipotecaria, define cuánto de cada pago es principal y cuánto es interés durante el transcurso de su hipoteca.

Cómo funciona la amortización hipotecaria

La amortización de la hipoteca determina cuánto de su pago se destina al capital frente a los intereses cada mes a medida que disminuye el saldo de su hipoteca. La fórmula de amortización de la hipoteca afecta solo la parte del capital y los intereses de su hipoteca mensual. Si tiene otros costos incluidos en el pago de su hipoteca, como el seguro hipotecario privado (PMI), impuestos, Cuotas de HOA, seguro para propietarios de viviendas:los que no se ven afectados por esta fórmula.

Cada mes, una parte de su pago reduce el saldo de su hipoteca. A medida que disminuye el saldo de la hipoteca, los cargos por intereses se vuelven más pequeños. Esto permite que más y más de su pago mensual reduzca el saldo de la hipoteca.

Aunque pueda parecer que el saldo de su hipoteca no está disminuyendo tan rápidamente al principio, el proceso es como construir un muñeco de nieve. Comienza con algo pequeño y se vuelve más y más grande con el tiempo hasta que alcanzas tu objetivo.

La mayoría de los pagos hipotecarios están diseñados para liquidar el monto del préstamo al final del plazo. Esto significa que su pago final es cercano al 100% del capital y resulta en un saldo cero. En raras ocasiones, el pago final es un monto fijo conocido como pago global. Los pagos globales son los saldos restantes que deben liquidarse o refinanciarse al final del plazo de su préstamo.

La fórmula de amortización hipotecaria

Aunque existen numerosas calculadoras de hipotecas gratuitas disponibles en línea, ayuda a comprender las matemáticas detrás del concepto de amortización. Necesitará información básica de los documentos de su préstamo hipotecario o del estado de cuenta mensual. y luego puede calcular cuánto de su pago es interés versus capital.

La fórmula para determinar la división entre capital e interés es la siguiente:

Pago de capital =Pago mensual total - [Saldo pendiente del préstamo x (Tasa de interés / 12 meses)]

Para crear un programa de amortización completo, Debería hacer este cálculo para cada pago mensual durante la vigencia de su préstamo. Este proceso puede complicarse por lo que es mucho más fácil usar una calculadora en línea en lugar de calcularla a mano.

Puede hacer una búsqueda en Internet de "calculadora de amortización de hipotecas" o utilizar las calculadoras que se encuentran en Credit Karma, Préstamos Quicken, u otros sitios web populares.

Un ejemplo de amortización hipotecaria

Usemos un ejemplo del mundo real basado en un préstamo a 30 años por $ 250, 000. Esta es una hipoteca de tasa fija con una tasa de interés del 3%, por lo que el pago mensual es de $ 1, 054.01.

De este monto de pago mensual, la porción de interés se calcula multiplicando el saldo de la hipoteca por la tasa de interés y luego dividiendo por la cantidad de meses en un año.

En nuestro escenario, los $ 250, 000 el saldo de la hipoteca multiplicado por el 3% se divide por 12. La fórmula es $ 250, 000 x 3% / 12 =$ 625,00. Esto coincide con la porción de intereses del primer pago en el programa de amortización a continuación.

Por lo tanto, también podemos determinar que el monto principal del primer pago es $ 429.01 después de restar $ 625.00 de interés del pago mensual de $ 1, 054.01.

Después del primer pago, el saldo de la nueva hipoteca es de $ 249, 375, que es $ 250, 000 menos $ 625. Para determinar el desglose del pago de intereses versus el pago de capital para el segundo mes, repita el proceso comenzando con el nuevo saldo de $ 249, 375.

Como puede ver en el programa de amortización a continuación, la porción de interés del pago comienza alta pero disminuye con el tiempo a medida que disminuye el saldo.

Fecha de pago Pago Principal Interesar Intereses totales pagados Saldo hipotecario Septiembre de 2021 $ 1, 054.01 $ 429.01 $ 625.00 $ 625.00 $ 249, 570,99 octubre de 2021 $ 1, 054.01 $ 430.08 $ 623.93 $ 1, 248,93 $ 249, 140,91 noviembre de 2021 $ 1, 054.01 $ 431.16 $ 622.85 $ 1, 871,78 $ 248, 709,75 diciembre de 2021 $ 1, 054.01 $ 432.24 $ 621.77 $ 2, 493,55 $ 248, 277,51 enero de 2022 $ 1, 054.01 $ 433.32 $ 620.69 $ 3, 114,25 $ 247, 844.20 ... mayo de 2051 $ 1, 054.01 $ 1, 043.54 $ 10.47 $ 129, 427,89 $ 3, 146,29 junio 2051 $ 1, 054.01 $ 1, 046.14 $ 7.87 $ 129, 435,75 $ 2, 100.14 julio 2051 $ 1, 054.01 $ 1, 048.76 $ 5.25 $ 129, 441,00 $ 1, 051.38 agosto 2051 $ 1, 054.01 $ 1, 051.38 $ 2.63 $ 129, 443.63 $ 0.00

Amortización hipotecaria:préstamos a corto y largo plazo

La duración de su préstamo tiene un gran impacto en el calendario de amortización del préstamo de su hipoteca. Mucha gente elige una hipoteca a 30 años porque distribuye el reembolso del préstamo. Sin embargo, cuando elige una hipoteca a 15 años, el préstamo se reembolsa más rápidamente y usted pagará menos intereses.

Tener un plazo de préstamo más corto reduce en gran medida la cantidad de interés que está pagando de dos maneras:

1. Paga más capital cada mes, para que el saldo de la hipoteca disminuya más rápido, lo que significa que hay un saldo menor para cobrar intereses cada mes.
2. Debido a que el plazo del préstamo es más corto, hará menos pagos que incluyan intereses.

La desventaja de tener una hipoteca más corta es que su pago será mayor para una hipoteca del mismo tamaño. Pero obtener un préstamo a 15 años podría ahorrarle una cantidad significativa de dinero si puede afrontar los pagos. Al comparar los pagos de intereses totales de $ 250, 000 préstamo al 3% durante 15 o 30 años, ahorrará más de $ 68, 000.

Monto del préstamo Tasa de interés Término Mensualidad Pagos totales Interés total $ 250, 000 3% 30 años $ 1, 054.01 $ 379, 443,60 $ 129, 443,63 $ 250, 000 3% 15 años $ 1, 726,45 $ 310, 761.00 $ 60, 761,74 Diferencia en intereses pagados $ 68, 681,89

Elegir una hipoteca a 15 años frente a 30 años

Los mejores prestamistas hipotecarios le explicarán sus opciones y lo ayudarán a decidir qué hipoteca es mejor para su situación. incluida la cantidad de años que financia. Algunas personas prefieren la tranquilidad de tener su casa amortizada rápidamente. Otros compradores de vivienda preferirían invertir la diferencia de pago en el mercado de valores para tratar de obtener rendimientos más altos que la cantidad que podrían ahorrar en su préstamo. No existe una forma correcta de hacerlo porque la decisión a menudo puede ser más emocional que matemática y también dependerá de las metas financieras de cada hogar.

Si ya es propietario de una vivienda, Tenga en cuenta que cuando las tasas de interés actuales son mucho más bajas que la tasa hipotecaria original, esa es una buena razón para considerar la refinanciación. Algunas personas aprovechan las tasas más bajas para acortar el plazo restante de su hipoteca a 30 años y, en su lugar, contratan una hipoteca a 15 años. Los ahorros de la caída de la tasa pueden ayudar a compensar el aumento en el pago del principal con el préstamo más corto. Este tipo de mercados pueden ser una oportunidad para ahorrar tanto en su tasa como en el interés general que paga durante la vigencia del préstamo.

Mi familia hizo esto con nuestra casa en Nashville, Tennesse. Compramos la casa con una hipoteca a 30 años al 4%. Lo refinanciamos un par de años después en un préstamo a 15 años al 2%. Nuestro pago mensual subió un par de cientos de dólares, pero la hipoteca se liquidará más de 10 años antes de lo previsto originalmente. Más, nos ahorra decenas de miles de dólares en pagos de intereses.

Por qué es importante comprender la amortización hipotecaria

La amortización hipotecaria es un concepto importante que debe comprender al comprar o refinanciar su residencia principal o si está aprendiendo a invertir en bienes raíces. De hecho, La amortización hipotecaria es una de las cinco formas principales de generar riqueza a través de los bienes raíces. Aquí están las cinco formas, explicado brevemente:

• Apreciación forzada: Rehabilitación de la propiedad para incrementar su valor
• Apreciación del mercado: Cuando todas las propiedades en el área aumentan de valor debido a las tendencias económicas
• Flujo de efectivo: Las ganancias que quedan después de restar los gastos y los pagos de la hipoteca de los ingresos por alquiler.
• Beneficios fiscales: Los propietarios pueden deducir sus intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad, sin embargo, la deducción estándar es tan alta que la mayoría de los propietarios no se beneficiarán de detallar sus deducciones. Los propietarios pueden deducir la depreciación de una propiedad de alquiler para reducir los impuestos adeudados sobre las ganancias de su alquiler.
• Amortización hipotecaria: Pagar el saldo de su hipoteca cada mes para aumentar la equidad que tiene en la propiedad

Comprender el cronograma de amortización de la hipoteca y cómo funciona el concepto le permite generar riqueza más rápidamente. Puede acumular el valor líquido de la vivienda pagando más por el saldo de su hipoteca. La reducción de la cantidad adeuda también reduce la cantidad de intereses que pagará durante la vigencia de su hipoteca.

Pagar más en su hipoteca no solo reduce la cantidad de intereses que adeudará, pero también puede cancelar su préstamo antes de tiempo. Una estrategia es hacer el equivalente a un pago hipotecario adicional cada año además de sus pagos regulares. En el final, esta estrategia puede reducir más de cuatro años de una hipoteca a 30 años.

Hacer un pago hipotecario adicional por año se puede lograr de varias maneras:

• Dividiendo su pago normal de capital e intereses entre 12 y sumando esa cantidad a cada pago mensual.
• Pagando un pago extra de sus ahorros, prima, devolución de impuestos, u otra ganancia inesperada cada año.
• Registrarse para pagos quincenales (muchos prestamistas ofrecen este servicio por una pequeña tarifa).

Algunos propietarios eligen una hipoteca a 15 años en lugar de a 30 años debido a los "ahorros forzosos" de acumular capital más rápido y pagar su casa antes de tiempo. Otros eligen la hipoteca a 30 años para tener un pago mensual mínimo más bajo. Luego, calculan cuál sería el pago de 15 años y pagan esa cantidad cada mes. De esta manera, están pagando la propiedad antes de tiempo, pero tener la flexibilidad de pagar una cantidad menor en caso de que uno de los cónyuges pierda el trabajo, se producen gastos importantes, o alguien se enferma.

Pero detrás de todas estas estrategias de pago hay una comprensión de cómo funciona la amortización y cómo se puede emplear para que usted avance financieramente.

Preguntas frecuentes

¿Se amortizan todos los préstamos hipotecarios?

La mayoría de los préstamos hipotecarios eventualmente tienen un calendario de amortización. Algunos préstamos solo tienen pagos de intereses por un período de tiempo antes de que comiencen a amortizarse o se requiere que se paguen en su totalidad. Los préstamos no amortizables son bastante raros en el mercado actual, pero pueden ser apropiados para algunos prestatarios en las circunstancias adecuadas.

¿Puede cambiar su programa de amortización?

El programa de amortización de su hipoteca define la cantidad de capital e intereses que pagará cada mes durante el transcurso de su hipoteca si realiza todos los pagos a tiempo. Cada pago de capital adicional que realiza cambia el programa de amortización porque reduce el saldo de la hipoteca en el que se basa su pago de intereses mensual. Ya sea que realice un pago adicional o pague más cada mes, está cambiando su programa de amortización y acelerando su hipoteca.

¿Ayuda pagar $ 100 adicionales al mes en una hipoteca?

Sí, pagando más en su hipoteca cada mes, estás reduciendo tu saldo más rápido. Cuanto menor sea el saldo de su hipoteca, menos interés paga cada mes. Con menos intereses pagados, eso deja más de su pago mensual para reducir el saldo de la hipoteca aún más rápido. Dependiendo del saldo de su hipoteca, los pagos adicionales podrían reducir el plazo de su préstamo durante años. Sin embargo, Tenga en cuenta que pagar más para reducir su saldo no cambiará su pago mensual. Ese mismo pago mínimo mensual vence hasta que se cancela el préstamo.

Línea de fondo

Un programa de amortización de la hipoteca muestra cuánto del saldo de su hipoteca pagará cada mes si realiza todos los pagos requeridos a tiempo. Puede calcular qué parte de su pago mensual es interés versus capital fácilmente usando una calculadora en línea.

Pagar más por el saldo de su préstamo puede reducir la cantidad de interés que paga y el plazo de su préstamo. Esto es especialmente cierto al principio, cuando la mayor parte de su pago se destina al pago de intereses. Comprender cómo funciona la amortización y utilizar una estrategia bien pensada para acelerar el pago de su préstamo lo acercará más a estar libre de deudas hipotecarias.