¿Qué es la indulgencia hipotecaria y cómo se califica?

Si tiene problemas para realizar los pagos de su hipoteca, comuníquese con su prestamista para ver si califica para una indulgencia.

La indulgencia hipotecaria es una pausa temporal o una reducción en los pagos mensuales de la hipoteca para un propietario que atraviesa dificultades financieras. No es condonación de préstamo; en cambio, los pagos diferidos deben devolverse en algún momento. Pero la indulgencia hipotecaria puede ser un salvavidas para los propietarios que pierden su trabajo inesperadamente o sufren pérdidas por un desastre natural, incluida la pandemia de COVID-19.

La clave para evitar una ejecución hipotecaria durante una crisis financiera es pedir ayuda de inmediato, dice Chuck Kracht, director de servicio de préstamos de la Asociación de Finanzas y Vivienda de Idaho, que ofrece asesoramiento gratuito sobre préstamos a los prestatarios en dificultades.

"Ese es el mejor consejo que le puedo dar a cualquiera", dice Kracht. "En el momento en que alguien tenga algún tipo de problema, debe llamar a su administrador hipotecario o prestamista, o a un asesor de préstamos".

El tiempo es esencial, porque si puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca, no solo su prestamista estará más abierto a la indulgencia, sino que su crédito tampoco se verá afectado. Durante la indulgencia, los pagos detenidos no se informan a las agencias de crédito como morosos si estuvo a tiempo con sus pagos mensuales anteriores.

"La indulgencia hipotecaria es cuando un prestamista o administrador hipotecario detiene o reduce su pago por un período de tiempo limitado", dice Kracht. "Está diseñado para proporcionar alivio de pago durante una dificultad financiera a corto plazo".

En tiempos que no son de pandemia, los planes de indulgencia generalmente se ofrecen como una forma de mantener a los prestatarios en sus hogares durante un período de desempleo o recuperación de un desastre natural como un huracán o un incendio forestal.

Los términos de un acuerdo de indulgencia dependen de la situación financiera específica del prestatario, por lo que los prestamistas generalmente solicitan registros financieros como ingresos y gastos mensuales. A veces se reduce el pago de la hipoteca y otras veces se suspende por completo. Kracht dice que la duración típica de la indulgencia va de tres meses a un año.

¿Cómo se reembolsan los pagos diferidos?

La indulgencia hipotecaria es una solución temporal a las dificultades financieras, no una solución a largo plazo. Una vez que un prestatario se recupera financieramente, Kracht dice que hay tres opciones estándar para pagar una hipoteca refinanciada:

• Pégalo hasta el final. Muchos prestamistas permitirán que los propietarios de viviendas trasladen todos los pagos diferidos al final de la hipoteca. Piense en ello como un segundo préstamo sin intereses que se paga cuando se vende la casa o cuando la hipoteca original se paga por completo.
• Añádelo a tu pago mensual. Una segunda opción es pagar lentamente el monto diferido como un pequeño aumento en los pagos mensuales restantes de la hipoteca.
• Pagarlo en una suma global. Si bien esta opción es menos común, algunos prestatarios pagan el monto total de los pagos hipotecarios diferidos inmediatamente después de que finaliza el período de indulgencia.

Ventajas y desventajas de la indulgencia hipotecaria

La indulgencia es una opción inteligente tanto para los prestatarios como para los prestamistas. Para los prestatarios, la mayor ventaja es que ofrece un descanso temporal de los pagos mensuales de la hipoteca sin afectar negativamente su crédito. La indulgencia les brinda el tiempo que tanto necesitan para encontrar un nuevo trabajo o recuperarse de un desastre sin técnicamente perder un pago.

Kracht dice que la indulgencia también es un buen negocio para los bancos y los prestamistas hipotecarios, incluso si significa una reducción o una pausa en los pagos, porque cualquier cosa es mejor que la ejecución hipotecaria.

"El proceso de ejecución hipotecaria realmente no beneficia a nadie", dice Kracht. "Es muy costoso pasar por una ejecución hipotecaria. La alternativa es la retención, mantener a alguien en su casa, que es la mejor opción".

El principal inconveniente de la indulgencia sería que si tiene problemas para pagar la hipoteca en general (por ejemplo, porque no gana lo suficiente) en algún momento, los pagos vencerán. Como dijimos anteriormente, la indulgencia del préstamo no es lo mismo que la condonación del préstamo, por lo que las deudas impagas continúan acumulándose.

Indulgencia Hipotecaria y la Ley CARES

Antes de la pandemia de COVID-19, algunos estados habían creado programas de indulgencia para proporcionar un alivio hipotecario temporal después de una tormenta como el huracán Harvey en 2017, pero las increíbles pérdidas de empleo causadas por la pandemia (22,2 millones de nuevas solicitudes de desempleo solo en marzo y abril de 2020) requería un nivel completamente nuevo de asistencia hipotecaria de emergencia.

Según la Ley CARES, a los propietarios de viviendas afectados por la pandemia se les otorga automáticamente una indulgencia hipotecaria de 180 días con la opción de extender 180 días adicionales si es necesario. Kracht dice que la mayor diferencia entre las opciones de indulgencia autorizadas por la Ley CARES y los planes regulares de indulgencia es cuán simple y simplificado es el proceso para obtenerlos.

Por lo general, un prestamista o administrador hipotecario requerirá estados financieros y registros antes de extender una oferta de indulgencia, pero no según la Ley CARES.

"Todo lo que se requiere es que el prestatario llame a la compañía hipotecaria y diga que se ha visto afectado", dice Kracht. "En ese momento, el administrador hipotecario o el prestamista los pondrá en un plan de indulgencia, sin hacer preguntas y sin requerir información financiera".

Las opciones de pago bajo la Ley CARES son las mismas que los acuerdos regulares de indulgencia. Se estima que 3,6 millones de hogares, o el 6,8 % de todas las hipotecas activas, estaban en indulgencia relacionada con el COVID-19, según un informe de octubre de 2020.

¿Qué pasa si la indulgencia no es suficiente?

La indulgencia está destinada a ser una pausa a corto plazo en los pagos de la hipoteca mientras el prestatario se recupera, pero ¿qué sucede si el período de indulgencia expira y la situación financiera no ha mejorado?

La ejecución hipotecaria siempre es una posibilidad, pero como dice Kracht, los prestamistas tienen sus propias razones para querer mantener a los prestatarios en sus hogares y solo recurrirán a la ejecución hipotecaria como último recurso. Él explica que el mejor consejo es llamar a su prestamista o a un asesor de préstamos gratuito y confidencial (encuentre uno cerca de usted) tan pronto como se dé cuenta de que puede haber dificultades para realizar los pagos cuando finalice el período de indulgencia.

En ese momento, la mejor opción para usted y su prestamista es hacer ajustes a su hipoteca para que los pagos sean más asequibles, ya sea refinanciando la hipoteca a una tasa de interés más baja o creando algún tipo de plan de pago personalizado que se ajuste mejor a su presupuesto.