Explicador:cómo funciona el mercado inmobiliario sin papel

Las ventas de viviendas sin papel son ahora una realidad, pero podría pasar algún tiempo antes de que todos estemos comprando y vendiendo propiedades en línea. El sistema electrónico, Property Exchange Australia o PEXA, creado por instituciones financieras y varios gobiernos estatales, cambia la transmisión de bienes raíces de una manera no vista desde la introducción del título por registro a mediados del siglo XIX.

Lo que logra esta transición es un sistema electrónico remoto para la compra y venta de tierras. El nuevo proceso desde el contrato hasta la liquidación puede ser sin papel. El único aspecto físico de la transacción implicó que el proveedor se mudara, el comprador se muda, y las partes interesadas, como acreedores hipotecarios y agentes de traspaso que ingresan pulsaciones de teclas en un espacio de trabajo mantenido de forma remota.

¿Cómo funciona PEXA?

Una vez que las partes celebran un contrato para la venta de bienes inmuebles, se crea un espacio de trabajo en línea a través de PEXA, mediante el cual la información relevante es completada por todas las partes interesadas que conservan el acceso verificado por contraseña al sitio.

En lugar de que el comprador y el vendedor firmen los formularios para presentarlos en las oficinas de títulos de propiedad, los agentes en nombre de estas partes (como los agentes de traspaso) firmarán digitalmente en su nombre. Supervisando esto, está el Australian Registrars National Electronic Transveyancing Council, una agencia reguladora que brinda orientación y supervisión a través de las reglas operativas y de participación.

Estas reglas gobiernan la relación entre el operador de PEXA y el registro de títulos de propiedad, así como el operador de presentación electrónica y participantes directos como agentes de traspaso e instituciones financieras.

Por el momento, solo los agentes de traspaso y otros suscriptores, como las instituciones financieras, pueden alojarse en línea y tener acceso directo a PEXA. Para facilitar el uso del sistema, algunos contratos de tierras ahora requieren que el traspaso se realice a través de PEXA.

En un futuro previsible, es poco probable que los consumidores puedan utilizar PEXA por sí mismos. El costo y los impedimentos para obtener acceso solo son factibles para alguien que realiza transacciones de manera rutinaria.

En teoria, el sistema debe reducir los costos y los errores no intencionales mediante la incorporación de cheques en el proceso de presentación de estos formularios. Actualmente, el sistema basado en papel es posiblemente más propenso a errores humanos, aunque los sistemas informáticos dependen en gran medida de la seguridad que se esconde detrás de ellos y de los errores potencialmente cometidos por los operadores de teclas.

Desde el punto de vista de la industria inmobiliaria, aumenta la productividad y puede proporcionar un acceso más sencillo y fácil a los datos en tiempo real en relación con la propiedad y el estado de la transacción.

Debido a que el dinero se transfiere electrónicamente en los momentos posteriores a la liquidación, reduce la brecha actual que se produce entre la liquidación y el registro dentro de los sistemas basados ​​en papel. El nuevo sistema debería agilizar los complejos problemas legales que a veces pueden ocurrir en las transacciones.

Debería ayudar a resolver una categoría de decisiones legales irreconciliables en torno a la prioridad entre dos intereses no registrados, donde hay un interés en una propiedad y también se crea un segundo interés en el período entre la liquidación y el registro. En este momento, los órganos judiciales los resuelven caso por caso, pero con PEXA reduciendo la brecha entre la liquidación y el registro, la oportunidad para este tipo de conflictos debería desaparecer.

Riesgos del intercambio de propiedad sin papel

La primera venta con PEXA ya se ha realizado con los cinco estados más grandes que ya utilizan el sistema.

Pero cualquier desarrollo conlleva riesgos. En esencia, el traspaso requiere que un comprador pueda identificar al vendedor, verificar que el vendedor sea efectivamente el propietario de la tierra, y finalmente, confirmar que este vendedor tiene derecho a negociar con ese terreno y que no está limitado por otros (como un acreedor hipotecario). Estos requisitos son clave para prevenir el fraude de identidad.

La respuesta de PEXA ha sido imponer requisitos importantes de verificación de identidad que pueden superar los conocidos requisitos de 100 puntos para abrir una cuenta bancaria. Las compras realizadas por terceros en el extranjero han tenido requisitos significativamente mayores para la verificación de identidad que se les han impuesto.

Sin embargo, el fraude de identidad continuará representando una amenaza en el entorno de PEXA si los usuarios no están atentos para cumplir con estos requisitos de identidad mejorados. También puede haber riesgos en el movimiento de fondos en el momento de la liquidación. Debido a que esto ocurre electrónicamente, desaparecerá la capacidad de cancelar cheques pagados en liquidación antes de que se cobren estos cheques.

El riesgo de que una persona acceda al sistema informático de forma fraudulenta y altere varios registros es palpable.

En su corazón, lo que hace esta nueva era es reasignar el riesgo. Abogados agentes de traspaso, acreedores hipotecarios, Los fondos de garantía y los registros de títulos de propiedad han desarrollado durante casi 150 años de jurisprudencia de derecho privado sobre títulos por registro una serie compleja de reglas que rigen esta asignación.

El nuevo amanecer del transporte electrónico inevitablemente provocará una nueva jurisprudencia con las partes interesadas luchando por el puesto. Quien emerja con la menor cantidad de riesgo asociado será un jugador poderoso en este nuevo mercado inmobiliario sin papeles.