¿Qué es un contrato de opción de bienes raíces?

Un contrato de opción de bienes raíces es un acuerdo legal entre el comprador de una propiedad inmobiliaria y su propietario. El comprador potencial debe pagar al dueño de la propiedad una tarifa de opción por el derecho otorgado en el contrato de opción. Dado que se deriva de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, un contrato de opción es un derivado financiero. Si el contrato de opción es transferible o asignable, tiene valor por sí mismo y puede transferirse o asignarse a otro comprador potencial para obtener una ganancia.

Opción versus obligación

Como la mayoría de los contratos de opciones, el contrato de opción de bienes raíces normalmente otorga al comprador potencial el derecho de compra, pero sin imponerle la obligación de hacerlo. Un propietario que firma un contrato de opción, aunque, tiene la obligación legal de vender la propiedad en los términos especificados en el contrato de opción de bienes raíces. Si el dueño de una propiedad no realiza la venta bajo los términos del contrato de opción, el dueño corre el riesgo de una demanda que podría forzar la venta de la propiedad.

Obligación de vender

Si bien los compradores potenciales no incurren en la obligación de comprar en un contrato de opción de bienes raíces, los propietarios tienen que vender al precio especificado. Si el comprador de bienes raíces o el comprador de la opción ejerce la opción de compra en la forma descrita en el contrato, el dueño de la propiedad está obligado a vender. Los propietarios solo deben firmar contratos de opción cuando estén dispuestos y puedan cumplir con los términos del contrato. No cumplir con la obligación de venta de un contrato de opción de bienes raíces podría llevar a una demanda de desempeño específica que obligue al vendedor a cumplir.

Ventajas para los compradores

Los contratos de opción permiten que los compradores potenciales tengan más tiempo para asegurar el financiamiento, investigar las posibilidades de desarrollo de la propiedad y comprobar los problemas o atraer socios. Bajo contratos de opciones, los compradores potenciales pueden aprovechar una pequeña cantidad de dinero a cambio de una gran ganancia. Las opciones de bienes raíces se ven comúnmente en transacciones de alquiler con opción a compra o de opción de arrendamiento en las que los compradores arriendan una propiedad con derechos de compra a precios acordados después de un año. Los compradores que utilizan contratos de opciones de bienes raíces también pueden mejorar su crédito y hacer que parte de su alquiler se aplique a una compra futura.

Desventajas para los compradores

Los compradores potenciales deben tener cuidado de que la tarifa de opción que pagan para obtener un contrato de opción de bienes raíces no sea demasiado alta. Un comprador potencial que se niega a ejercer un contrato de opción a menudo pierde la tarifa completa de la opción. En el caso de transacciones de arrendamiento con opción de compra o de alquiler con opción a compra, los compradores potenciales pueden acordar un alquiler por encima del valor de mercado para aplicar parte del alquiler al precio de compra. Si dichos compradores potenciales posteriormente deciden no ejercer su opción de compra, normalmente pierden el alquiler más alto ya pagado.

Ventajas para los propietarios

El beneficio principal de un contrato de opción de bienes raíces para los propietarios radica en la tarifa de opción recibida. La mayoría de los contratos de opciones permiten a los propietarios mantener la tarifa de opción cuando los compradores no ejercen sus opciones de compra. Si se rechaza una opción de compra, el dueño de la propiedad es libre de venderla a otra persona. Los contratos de opción también pueden permitir a los propietarios más tiempo en una propiedad antes de tener que concluir una transacción de venta. como cuando un propietario necesita tiempo para trasladarse.

Desventajas para los propietarios

La principal desventaja de los contratos de opción para los propietarios es la pérdida de otras oportunidades de transacción durante el tiempo que la propiedad está bajo opción. Si un contrato de opción presenta un período de opción de compra prolongado, por ejemplo, y el valor de la propiedad aumenta enormemente, el propietario potencialmente ha sacrificado una ganancia significativa.