¿Qué es una carta de impedimento legal de una asociación de propietarios?

Es probable que necesite una carta de impedimento legal al comprar o vender una unidad de condominio o una casa sujeta a una asociación de propietarios. comúnmente conocido como HOA. Un comprador y un prestamista hipotecario quieren saber si un vendedor debe saldos pendientes a la HOA para que los costos se puedan pagar al cierre. Un vendedor quiere saber la cantidad exacta que deberá al cierre cuando venda o pague una hipoteca. Las cartas de impedimento son declaraciones vinculantes que impiden que la Asociación de Propietarios se retracte posteriormente de hechos o declare información contraria.

Prevenir la desinformación

Las asociaciones de propietarios pueden aumentar las tarifas, imponer evaluaciones especiales, y responsabilizar a los propietarios de las cuotas impagas. Un comprador que esté considerando una casa dentro de una HOA tiene derecho a dicha información, ya que puede afectar la conveniencia o asequibilidad de la vivienda. Compradores Tanto los vendedores como los prestamistas hipotecarios pueden solicitar cartas de impedimento legal o certificados de impedimento legal de la HOA antes del cierre. Las HOA pueden cobrar una tarifa por emitir la carta. El monto de la tarifa depende de las leyes estatales que rigen las asociaciones de propietarios y las asociaciones individuales. Quién paga la tarifa de la carta de impedimento legal depende de las negociaciones entre el comprador y el vendedor.

Exponer acciones no autorizadas

Las cartas de impedimento legal de la HOA también revelan cuándo los propietarios han violado las reglas de una asociación, conocidos como Pactos, Condiciones, y Restricciones - CC &Rs - y estatutos. Las restricciones de la HOA a menudo limitan la construcción y las modificaciones a las unidades de condominio o lotes unifamiliares. Las infracciones y sanciones por mejoras no autorizadas a una propiedad aparecen en la carta de impedimento legal. El comprador y el prestamista hipotecario del comprador pueden investigar más a fondo el problema, puede saber si se ha resuelto y si se han pagado las multas, y puede garantizar que la casa cumpla con las pautas de la HOA antes de cerrar.

Requisitos de la carta de impedimento

No existe una plantilla repetitiva para las cartas de impedimento legal. La información proporcionada en una carta varía según el estado y la HOA, con algunas asociaciones que requieren información más detallada en la carta que otras. En Florida, por ejemplo, una carta debe contener como mínimo la firma de un oficial de HOA o un agente autorizado, los importes de la tasación, y cualquier dinero adeudado a la HOA. El idioma en las cartas de impedimento legal de California varía ampliamente, según Davis-Stirling.com, un sitio web de recursos legales para las HOA de California. Las cartas de impedimento pueden incluir un límite de tarifa exacto para las cartas, como $ 250, o simplemente indicar que la tarifa no debe exceder el "costo razonable" de la asociación.

Cartas de Estoppel vs. Certificados HOA

El prestamista hipotecario del comprador puede requerir su propia versión de la carta de impedimento legal, lo que puede implicar más información que la que ofrece la carta de la asociación. Para proteger sus propios intereses financieros, los prestamistas pueden solicitar un certificado de HOA, que incluye detalles como la cantidad de reservas de HOA, tasas de morosidad de los propietarios de viviendas, el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario en el desarrollo, y cualquier juicio pendiente o insatisfecho contra la HOA. Esta información ayuda al prestamista a determinar si la Asociación de Propietarios es fiscalmente sólida.