Perspectivas del mercado inmobiliario 2023:¿recesión o resiliencia?

A finales de 2022, la caída de los precios de la vivienda y la baja actividad indicaron una fuerte caída de los precios de la vivienda. Pero el mercado inmobiliario ha mostrado resistencia a lo largo de este año y las advertencias de una recesión inmobiliaria no se han materializado.

El mercado inmobiliario actual puede estar experimentando baja actividad y precios a la baja en comparación con el pico de 2021 y 2022, y muchos han advertido sobre una recesión inmobiliaria. Sin embargo, con nueva evidencia, una recesión inmobiliaria parece discutible.

Si bien la demanda de vivienda ha caído, también lo ha hecho la oferta. La demanda se mide por las solicitudes de tasas hipotecarias, que se encuentran en su nivel más bajo en varias décadas. Sin embargo, la falta de inventario ha mantenido los precios de la vivienda relativamente altos en función de los salarios.

Después de la última crisis inmobiliaria de 2008, los precios de las viviendas eran aproximadamente 90 veces superiores al ingreso medio. Para 2022, aumentaron a 138 veces los ingresos, lo que se considera insostenible. Sin embargo, otros países como Canadá y Nueva Zelanda tienen relaciones precio-ingresos aún más altas.

Esta crisis de asequibilidad y escasez ha mantenido los precios altos a pesar del rápido aumento de las tasas de interés. Además, muchas personas con altos ingresos netos todavía están activas en sindicaciones inmobiliarias debido al ajuste de precios. Debido a la cantidad de flexibilización cuantitativa, se estima que hay más de 5 billones de dólares al margen, listos para invertir en bienes raíces.

Los últimos meses de 2023 indican una reversión de esa tendencia con un aumento de los precios de la vivienda.

El estado actual del mercado inmobiliario

Según Goldman Sachs, a principios de año casi todo el mundo coincidía en que la débil actividad y la caída de los precios inmobiliarios eran signos de una recesión en el mercado inmobiliario. Por otro lado, el crowdfunding inmobiliario ha funcionado excepcionalmente bien.

Sin embargo, la primera mitad de 2023 ya terminó y la predicción de recesión no se ha cumplido.

Hay tres razones principales para ello:

1. Baja actividad en el mercado
2. Los precios de la vivienda siguen siendo relativamente altos
3. Baja actividad

El mercado inmobiliario está experimentando baja actividad en 2023. Las ventas de viviendas cayeron un 18 % desde junio de 2022 y un 3 % de mayo a junio de 2023.

Dos factores influyen en la actual baja actividad en el mercado inmobiliario:el aumento de las tasas de interés y el bajo inventario de viviendas.

Tipos de interés en aumento

Según Freddie Mac, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años entre junio y julio de 2023 fue de poco menos del 7%, situándose en el 6,82%. Las tasas altas tienen un efecto doble en compradores y vendedores.

Los compradores dudan en comprar a tasas de interés más altas. Y los vendedores están evitando una nueva hipoteca a una tasa de interés significativamente más alta.

Según Redfin, el 90% de los propietarios actuales de viviendas tienen una tasa hipotecaria inferior al 6%, el 80% está por debajo del 5%, el 60% está por debajo del 4% y el 20% está por debajo del 3%. Además, hay más inventario de viviendas unifamiliares en alquiler. Aquellos que puedan permitirse el lujo de comprar otra casa pueden dejar su residencia principal como alquiler de inversión para no perder una tarifa única en la vida.

Bajo inventario de viviendas

El bajo inventario de viviendas no es nuevo, pero alcanzó niveles históricos en 2023. Un informe reciente estimó que al mercado inmobiliario le faltarán casi 4 millones de casas en 2023. El desequilibrio entre la oferta y la demanda mantiene altos los precios de las viviendas.

Si bien en muchos mercados los precios han caído, han comenzado a subir en algunas partes del país. Los precios de venta aumentaron más en Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, Nueva Jersey y Anaheim, CA, y los precios generales aumentaron un 2,1 % en comparación con el año pasado.

Entonces, ¿por qué los precios siguen altos? Aunque los niveles de actividad en el mercado inmobiliario son bajos en comparación con los niveles máximos de 2022, la demanda de vivienda sigue siendo alta.

Esta combinación de oferta limitada y alta demanda a menudo provoca guerras de ofertas por viviendas en venta. Según un informe reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, aproximadamente uno de cada tres compradores paga más que el precio inicial solicitado.

La mayoría de los expertos creen que el mercado inmobiliario se corregirá solo, y así ha sido. Desde junio de 2022, los precios de la vivienda han disminuido constantemente. El precio de venta medio promedio de las viviendas existentes fue de $534,700 en junio de 2022. En octubre de 2022, el precio de venta promedio cayó a $489,000; en febrero de 2023, alcanzó su nivel más bajo con 462.400 dólares.

Pero, desde febrero de 2023, los precios han comenzado a aumentar nuevamente, con un precio de venta promedio en marzo de $486 300, en mayo de $503 100 y, más recientemente, en junio de $536 100.

Como sospechan muchos expertos, el mercado inmobiliario experimentó una corrección, pero debido a la falta de inventario, es poco probable que esos precios caigan mucho más bajo que las tendencias actuales en 2023.

La crisis de la vivienda asequible en 2023

El mercado inmobiliario actual está experimentando una crisis de asequibilidad. Los últimos datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas muestran los siguientes datos:

1. El 29 % de los hogares en 2022 no podrán permitirse una casa valorada en 150 000 USD
2. Sólo aproximadamente el 20 % de los hogares pueden permitirse una casa con un valor de entre 150 000 y 250 000 dólares
3. El 73% de todos los hogares de EE. UU. no pueden permitirse una vivienda nueva de precio medio de 425 786 dólares en 2022

Un nuevo estudio realizado por el Asociado Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) determinó el impacto del aumento de los precios y las tasas de interés en el mercado inmobiliario:

1. Un aumento de 10.000 dólares en el precio medio de la vivienda dejaría fuera de valor a aproximadamente 1,4 millones de hogares
2. Añadir 25 puntos básicos al tipo hipotecario a un tipo fijo a 30 años de 6,25 dejaría fuera del mercado a alrededor de 1,3 millones de hogares

Si bien los precios han disminuido desde sus máximos en 2021 y 2022, esa tendencia se ha revertido y los precios han vuelto a aumentar desde febrero de 2023.

Los precios actuales de la vivienda, las tasas hipotecarias y la oferta limitada de viviendas hacen que sea muy difícil para el estadounidense promedio comprar viviendas.

En el último informe sobre oferta y asequibilidad de vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), los hogares que ganan 75.000 dólares (el ingreso familiar medio en los EE. UU.) pueden permitirse comprar una casa de hasta 256.000 dólares. El problema es que sólo el 23% de los listados cuestan menos de $256,000.

Esta escasez de viviendas asequibles empeora significativamente en los estados más grandes con un alto costo de vida, como Washington, Florida y California. Estos estados tienen una importante migración de población y son economías fuertes. También tienen menos viviendas en construcción per cápita, lo que limita la oferta.

No contenga la respiración esperando la próxima recesión inmobiliaria o que los precios caigan significativamente. Podría haber una recesión en el mercado inmobiliario ya que el mercado experimentó dos picos y valles significativos en los precios de las propiedades, y es posible que veamos una segunda caída en los precios.

Las compras especulativas, las bajas tasas de interés y las prácticas crediticias accesibles alimentaron la crisis de 2008. Además, la inestabilidad económica, junto con posibles cambios en las políticas gubernamentales y el aumento de las tasas de interés, podrían inclinar la balanza y desencadenar una espiral descendente en los valores de las propiedades.

La vigilancia y las medidas proactivas son esenciales para evitar una posible catástrofe y garantizar un mercado inmobiliario más estable y sostenible en el futuro.

Si bien es tentador mirar la mansión de al lado y tratar de mantenerse al día con los proverbiales vecinos, trate de evitar esto y compre grandes ofertas en esta recesión.

Por último, si una inversión inmobiliaria en una casa está fuera de su zona de confort, las inversiones en terrenos con flujo de efectivo son otra oportunidad estable.

Aunque la actividad es menor que en años anteriores, es posible que los precios ya se hayan corregido y hayan comenzado a aumentar ligeramente en 2023. Si bien la amenaza de una inflación constante, el aumento de las tasas hipotecarias y una recesión económica pueden aumentar ligeramente las posibilidades de una recesión en el mercado inmobiliario.

Es poco probable que se produzca una recesión en el mercado inmobiliario. La oferta limitada y la fuerte demanda siguen manteniendo altos los precios de la vivienda. Sin embargo, el mercado inmobiliario se enfrenta a una crisis de oferta y asequibilidad. El mercado actual tiene una oferta limitada de casas que el hogar promedio puede pagar.

Este artículo apareció originalmente en Wealth of Geeks.

Acerca del autor:Nirav Shah es neurólogo y se desempeñó como director de accidentes cerebrovasculares de Swedish Neuroscience en Seattle, el programa de accidentes cerebrovasculares más grande del noroeste del Pacífico. Nirav también fundó una empresa de tecnología llamada Alertive.com y la vendió a Carbon Health para lograr la independencia financiera para jubilarse anticipadamente (FIRE). Le apasiona ayudar a los médicos y otras personas a lograr la libertad financiera y la jubilación opcional para que puedan perseguir sus sueños y aspiraciones.

John Schmoll

Soy John Schmoll, ex corredor de bolsa, graduado de MBA, escritor financiero publicado y fundador de Frugal Rules.

Como veterano de la industria de servicios financieros, trabajé como administrador de fondos mutuos, banquero y corredor de bolsa y tenía licencias Serie 7 y 63, pero dejé todo eso atrás en 2012 para ayudar a las personas a aprender a administrar su dinero.

Mi objetivo es ayudarle a obtener el conocimiento que necesita para ser financieramente independiente con herramientas financieras y soluciones para ahorrar dinero probadas personalmente.