Invertir en edificios de apartamentos:6 estrategias para obtener ingresos pasivos

Las inversiones inmobiliarias son una forma estratégica de diversificar la cartera de inversiones y conllevan una variedad de beneficios. Principalmente, los bienes raíces actúan como un activo tangible con múltiples flujos de ingresos que vienen acompañados de muchas deducciones fiscales útiles.

Cuando la mayoría de la gente empieza a incursionar en estas opciones de inversión alternativas , comienzan con una vivienda unifamiliar, y potencialmente construyen una cartera de múltiples propiedades, como viviendas unifamiliares. Algunos van directamente a buscar espacios comerciales.

Sin embargo, los edificios de apartamentos son una excelente opción para algunas personas y hay muchas maneras de comenzar a invertir en ellos. Veamos los beneficios de invertir en edificios de apartamentos y los diferentes métodos para empezar.

Las mejores formas de invertir en edificios de apartamentos de forma remota

Mejor plataforma de inversión inmobiliaria

La mejor plataforma de inversión CRE para inversores acreditados

Inversión mínima:$10. Tarifas:Recaudación de fondos:0,15% de tarifa de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente.*

Inversión mínima:$5.000.

Mejor plataforma de inversión inmobiliaria

Inversión mínima:$10. Tarifas:Recaudación de fondos:0,15% de tarifa de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente.*

La mejor plataforma de inversión CRE para inversores acreditados

Inversión mínima:$5.000.

¿Es un edificio de apartamentos una buena inversión?

DepósitoFotos

Si invierte en edificios de apartamentos donde hay poca oferta y mucha demanda, recaudará dinero del alquiler mensual  de inquilinos puede ser muy lucrativo. Además, los seguros, la publicidad, los honorarios de administración de propiedades y más son deducibles de impuestos. Incluso puedes cancelar una parte del valor de tu apartamento cada año gracias a la depreciación MACRS .

Además, normalmente puede vender las propiedades multifamiliares más adelante para obtener ganancias y potencialmente disfrutar de su tratamiento como propiedad de la Sección 1231. .

Las inversiones en apartamentos son una de las principales estrategias de inversión para las personas que desean una apreciación lenta pero constante del valor de su cartera, así como ingresos por alquiler, una fuente útil de flujo de efectivo.

Desafortunadamente, si bien las ganancias pueden ser sustanciales, también lo puede ser la cantidad de trabajo que deben realizar los propietarios de apartamentos.

Sus costos mensuales, incluidos los gastos inesperados, como reparaciones, deben pagarse pase lo que pase. Si tiene demasiadas vacantes o inquilinos atrasados en el pago del alquiler, esto reducirá sus ingresos operativos netos y su flujo de caja.

La buena noticia es que puede contratar a un administrador de propiedades para que le ayude con muchas de sus responsabilidades en sus propiedades de alquiler. Por supuesto, eso significa que usted gana menos dinero en una inversión en una propiedad multifamiliar. Tú decides si la carga de trabajo reducida vale la pena por el menor flujo de caja.

Otra opción es utilizar un servicio de crowdfunding inmobiliario como Fundrise. o EquityMultiple  para hacer todo esto por usted.

Los servicios ofrecen acceso a la inversión en bienes raíces junto con otros inversores, compartiendo el riesgo y el rendimiento y también subcontratando todo el trabajo administrativo a las plataformas.

Fundrise acepta inversores acreditados y no acreditados y tiene un mínimo de $10 para comenzar, mientras que EquityMultiple atiende a inversores acreditados y viene con un mínimo más alto de $5000.

¿Es rentable ser propietario de un complejo de apartamentos?

DepósitoFotos

Si invierte en los complejos de apartamentos adecuados a precios razonables, ser propietario de un complejo de apartamentos definitivamente puede resultar rentable. Las inversiones en complejos de apartamentos crean un activo confiable que genera ingresos y, durante la vida útil de la inversión, pueden proporcionar un alto retorno de la inversión.

Muchos inversores inmobiliarios utilizan la regla del 1% para estimar si una propiedad será rentable. Esta regla establece que el alquiler mensual debe equivaler al menos al 1% del precio de compra de la propiedad en alquiler. Si sigues esta regla, el alquiler mensual  debe exceder los pagos mensuales de la hipoteca de la propiedad (suponiendo que haya utilizado una hipoteca). De lo contrario, no ganarías suficiente dinero cada mes.

Por ejemplo, si una propiedad se alquila por $3000 al mes, normalmente no querrás pagar más de $300 000 por esa propiedad.

Sigue siendo importante que puedas controlar los costos, como el seguro del propietario y el mantenimiento. Si puede seleccionar propiedades que cumplan con la regla del 1% y pueda administrar los gastos, tendrá una excelente oportunidad de ganar dinero.

Esta regla es menos preocupante si pudiera pagar en efectivo la propiedad de alquiler.

Seis formas de empezar a invertir en edificios de apartamentos

Hay varias formas de empezar a invertir en edificios de apartamentos. La mejor opción para usted depende de la cantidad de riesgo que esté dispuesto a asumir, cuánto dinero tiene disponible para invertir inicialmente y su nivel de experiencia en inversión inmobiliaria.

Se recomienda tener algunos bienes inmuebles en su cartera por su rendimiento, ingresos y características de apreciación no correlacionados con el mercado, lo que los convierte en una de las mejores inversiones para adultos jóvenes.

1. Haga su propia diligencia debida e inversión inmobiliaria

DepósitoFotos

Si invierte por su cuenta, podrá quedarse con todas las ganancias. Sin embargo, se trata de una cantidad importante de trabajo. En este punto, esta no es una inversión inmobiliaria pasiva que genere ingresos.

Por lo tanto, si desea ser un inversor inmobiliario activamente comprometido , es fundamental examinar varios elementos de un complejo de apartamentos antes de invertir.

Algunos de los requisitos más importantes que debes investigar incluyen:

• Informe de auditoría financiera (incluido un estado de pérdidas y ganancias de los últimos 12 meses y 3 años)
• Evaluación del estado de la propiedad (informe de un tercero que examina el estado actual de una propiedad)
• Informe de mercado (ayuda a determinar el nivel de ocupación estimado de una propiedad)
• Auditoría de arrendamientos y análisis de la lista de alquileres (analiza varios aspectos de los arrendamientos, como los cronogramas de facturación y los pagos de alquiler impagos o atrasados)
• Evaluación ambiental del sitio (comprueba si hay rastros de productos químicos peligrosos y otros contaminantes)
• Tasación (estima el valor de mercado de una propiedad)
• Estudio del sitio e informe de título (un informe de título garantiza que no haya reclamos legales contrapuestos sobre la propiedad y esto generalmente requiere un estudio del sitio que confirme los límites de la propiedad)

Incluso cuando todo parece positivo sobre el papel, puede resultar beneficioso para usted ver la propiedad en persona y caminar por ella. Busque posibles problemas y mejoras que pueda realizar si realmente desea aprender cómo ganar dinero fácil mientras duerme. .

Para obtener ideas adicionales sobre cómo hacer crecer una cartera de propiedades de su propiedad y que administra, podría considerar consultar el Método BRRRR. .

2. Forma equipo con un socio

DepósitoFotos

Es posible que desee dividir las ganancias y el riesgo con otra persona para su inversión en el edificio de apartamentos. Este acuerdo se conoce como sociedad limitada de bienes raíces (RELP). Si bien los rendimientos y los riesgos no son tan altos como los de las inversiones individuales, ambos siguen siendo importantes. Trabajar con un socio puede ser una opción inteligente para usted si tiene educación o experiencia limitada en bienes raíces.

Trabajar en equipo con un socio en una propiedad de inversión o en varias propiedades de alquiler brinda una perspectiva alternativa, ayuda con la carga de trabajo general y le brinda más capital para invertir. Un socio experimentado también puede tener una extensa red para recaudar dinero, buscar inquilinos, encontrar administración de propiedades de calidad y más.

Si bien existen muchos beneficios de asociarse con un socio inversor, también existen desventajas. Si elige trabajar con un amigo o familiar, mezclarse en los negocios puede dañar la relación.

También puede haber conflictos si las responsabilidades no se discuten claramente o si un socio aporta más dinero o tiempo. Aún así, para muchos, las ventajas superan a las desventajas.

Relacionado:Los mejores sistemas de videoportero para apartamentos y edificios de oficinas

3. Invierta a través de un acuerdo de sindicación

Los inversores inmobiliarios pueden aunar dinero y recursos a través de acuerdos de sindicación . Estos acuerdos permiten invertir en proyectos más grandes de los que podrían permitirse o gestionar individualmente.

El patrocinador del acuerdo normalmente invierte entre el 5 % y el 20 % del capital requerido y gestiona las operaciones diarias. Otros inversores aportan el resto del capital. A menudo, los patrocinadores obtienen una ganancia inicial (una tarifa de adquisición) desde que esa persona adquirió la propiedad.

Todos los involucrados ganan dinero con los ingresos por alquiler y la apreciación de la propiedad, generalmente mensual o trimestralmente. Algunas sindicaciones duran sólo entre 6 y 12 meses y otras duran entre 7 y 10 años. Servicios como Fundrise y Equity Multiple funcionan según este modelo.

Ayudan a los inversores a encontrar propiedades como complejos de apartamentos, propiedades multifamiliares o bienes raíces comerciales para invertir, administrarlas diariamente, encontrar inquilinos y, finalmente, venderlas a otros inversores. Si no tiene la experiencia para administrar bienes raíces en alquiler como propietario de bienes raíces, podría considerar realizar su primera inversión en un edificio de apartamentos a través de estos servicios.

Relacionado:11 mejores alternativas de Fundrise [aplicaciones acreditadas y no acreditadas]

4. Invertir a través de un fondo inmobiliario

DepósitoFotos

Un fondo inmobiliario es un tipo de fondo mutuo que se centra principalmente en invertir en valores ofrecidos por empresas inmobiliarias. Los inversores ganan dinero comprando bienes inmuebles como activos de revalorización.

Los tres tipos de fondos inmobiliarios incluyen:

• Fondos mutuos inmobiliarios (se pueden gestionar de forma activa o pasiva)
• Fondos privados de inversión inmobiliaria (solo disponible para inversores de alto patrimonio neto)
• Fondos cotizados en bolsa de bienes raíces (se negocian como acciones)

Los fondos inmobiliarios invierten principalmente en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y empresas operativas de bienes raíces, pero algunos invierten directamente en propiedades.

Por lo general, no recibe ingresos a corto plazo, sino que recibe valor principalmente a través de la apreciación. Estos proporcionan más diversificación que comprar REIT individuales, pero los REIT tienen su propio conjunto de ventajas.

5. Invierta a través de un REIT

DepósitoFotos

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son empresas que reúnen el dinero de los inversores para gestionar las propiedades inmobiliarias de su propiedad que generan ingresos. Un beneficio importante de invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria es que es una opción muy líquida. Los REIT se compran y venden de manera similar a las acciones y se pueden vender en cualquier momento.

Los inversores ganan dinero tanto con ingresos pasivos como con la venta de sus acciones a un precio más alto. Los REIT son inversiones pasivas no es necesario gestionar activamente. La barrera financiera de entrada es más baja que la de muchos otros tipos de inversiones inmobiliarias.

Puede comprar REIT que cotizan en bolsa a través de una empresa de corretaje como Webull. Esta correduría es una aplicación gratuita de negociación de acciones que ofrece acciones gratis por registrarse.

Relacionado: Cómo invertir en acciones [Una guía para principiantes para empezar a invertir]

6. Inversión colaborativa

DepósitoFotos

La inversión inmobiliaria con financiación colectiva es otro método que le permite invertir en edificios de apartamentos sin tener que pagar todo el edificio usted mismo. Es posible tener sólo una propiedad parcial de la inversión de su apartamento. No tienes que administrar los edificios y aun así ganarás una parte de las ganancias.

Por lo general, obtiene rendimientos de dividendos mensual, trimestral o anual. También puede obtener una parte de las ganancias cuando el edificio de apartamentos se venda posteriormente. Por su parte, la inversión es pasiva ya que confía en expertos para mantener su inversión rentable.

Estas inversiones son muy ilíquidas, por lo que no deberías invertir fondos a los que necesitarás acceder en un futuro próximo.

Cómo invertir en bienes raíces colaborativos

Si desea obtener exposición a inversiones inmobiliarias en otros mercados que tienen rendimientos anuales esperados más altos, podría considerar buscar plataformas de inversión inmobiliaria de colaboración colectiva. Estas plataformas aprovechan las herramientas y servicios de tecnología financiera para escalar la inversión inmobiliaria de manera rentable.

Muchos servicios apuntan a diferentes objetivos de inversión, preferencias de riesgo y segmentos de ingresos. Eche un vistazo a tres plataformas líderes de inversión inmobiliaria colaborativa y qué tipos de inversión ofrecen.

→ Invertir en propiedades individuales (EquityMultiple)

EquidadMúltiple

Algunas plataformas como EquityMultiple le permiten invertir en propiedades individuales, específicamente en bienes raíces comerciales.

Otros, como se analiza a continuación, le permiten invertir en carteras de propiedades inmobiliarias.

EquityMultiple conlleva una inversión inicial mínima de $5000 y viene con una limitación en el tipo de inversores que pueden participar.

Es decir, EquityMultiple solo permite que sus proyectos inmobiliarios comerciales individuales reciban inversiones de inversores acreditados. , que se analiza más a continuación.

Inversores acreditados:si bien esta definición cambió recientemente, de una que generalmente significaba individuos de alto patrimonio neto/altos ingresos a una que ahora también incluye la experiencia y el conocimiento de los inversionistas, generalmente se inclina más hacia inversionistas con conocimientos y conocimientos financieros.

Dicho esto, las nuevas enmiendas de la SEC permiten a los inversores calificar como inversores acreditados basándose en medidas definidas de conocimiento profesional, experiencia o certificaciones, además de las pruebas existentes de ingresos o patrimonio neto.

Estas pruebas de recursos financieros incluyen tener un patrimonio neto agregado de más de $1,000,000 y ganar más de $200,000 en cada uno de los dos años más recientes o ingresos conjuntos con el cónyuge de esa persona que excedan los $300,000 en cada uno de esos años con una expectativa razonable de alcanzar el mismo nivel de ingresos en el año actual.

Para aquellos interesados en obtener más información sobre EquityMultiple, considere registrarse para obtener una cuenta y seguir el proceso de calificación.

La mejor plataforma de inversión CRE para inversores acreditados

EquidadMúltiple | Inversión CRE para inversores acreditados

4.2

Inversión mínima:$5.000.

• EquityMultiple es una plataforma de bienes raíces comerciales para inversionistas acreditados, que brinda oportunidades de inversión en fondos inmobiliarios, propiedades individuales y alternativas de ahorro.
• EquityMultiple cuenta con un equipo que cuenta con décadas de experiencia en transacciones inmobiliarias. Su proceso de debida diligencia reduce una gran selección de propiedades, aceptando solo el 5 % como inversión objetivo que utilizan para crear una variedad de carteras que se adaptan a numerosos objetivos de inversión.
• La empresa ha realizado distribuciones por valor de 379 millones de dólares desde su fundación.

Ventajas:

• Hace accesibles las inversiones inmobiliarias comerciales
• Diseño de sitio web intuitivo
• Altos rendimientos totales netos y distribuciones pagadas a los inversores

Desventajas:

• Solo disponible para inversores acreditados
• Alta inversión mínima para comenzar
• La estructura de tarifas varía según la inversión, y a veces es compleja

→ Invertir en carteras inmobiliarias (fundrise)

Recaudación de fondos

Mientras EquityMultiple se centra en invertir en propiedades inmobiliarias individuales, otras empresas se centran en invertir en carteras inmobiliarias o en varias propiedades en una sola inversión. En teoría, esto diversifica su riesgo de inversión y le brinda acceso a varias propiedades simultáneamente.

Hasta la fecha, la plataforma de inversión inmobiliaria más popular que ofrece un enfoque de cartera es Fundrise.

Entre sus opciones:

• Cuentas Starter y Basic:los inversores ahora pueden acceder a Fundrise por tan solo $10. Las personas que abren una cuenta Starter (inversión mínima de más de 10 dólares) o una cuenta Básica (más de 1000 dólares) invierten su dinero automáticamente en el Flagship Real Estate Fund, que busca un objetivo equilibrado de ingresos y crecimiento.
• Cuentas Core, Advanced y Premium:las cuentas Core ($5000 o más), Advanced ($10 000 o más) y Premium ($100 000 o más) tienen acceso a estrategias más especializadas. Los cuatro fondos principales, desde bajo riesgo/ingresos hasta alto riesgo/ingresos, son Renta Fija, Core Plus, Valor Agregado y Oportunista. Estas cuentas también tienen diferentes cantidades de acceso a los "eREIT" de Fundrise. Además, las cuentas Advanced y Premium pueden invertir en Fundrise eFund, que es una asociación fiscalmente eficiente que también puede mantener activos no elegibles para REIT con un "potencial único".
• Fundrise iPO:esta "oferta pública de Internet" permite a los inversores comprar una participación en la empresa matriz de Fundrise, Rise Companies Corp.
• Fondo de Innovación:Este fondo no invierte en propiedades, sino en empresas privadas de tecnología de alto crecimiento. Si bien el fondo espera centrarse principalmente en empresas en etapa avanzada, puede mantener empresas privadas en etapas iniciales y tardías, así como algunas acciones públicas. (Es probable que Fundrise invierta en estas empresas que cotizan en bolsa antes de su IPO u oferta pública inicial).

No es necesario ser un inversor acreditado para invertir en Fundrise, pero varios de sus fondos están cerrados a inversores no acreditados.

Sin embargo, Fundrise tiene una cosa en común con la inversión tradicional en bienes raíces comerciales:puede ser muy ilíquida. El propio Fundrise afirma que "las acciones que posee están destinadas a conservarse a largo plazo". Puede incurrir en una multa por vender cualquier acción de eREIT y eFund que haya mantenido durante menos de cinco años, por ejemplo. Además, no puede elegir lo que vende:el sistema "primero en entrar, primero en salir" de Fundrise significa que cuando liquide, las primeras acciones vendidas serán las que haya tenido por más tiempo.

Incluso entonces, los bienes raíces comerciales siguen siendo una de las mejores inversiones alternativas que puede poseer, y Fundrise ayuda a las personas a aprovechar sus recompensas fácilmente. Al igual que con la posesión de acciones de bienes raíces que cotizan en bolsa, los rendimientos de los precios de CRE privados a menudo estarán por detrás de un índice importante como el S&P 500. Pero los ingresos pasivos de la inversión inmobiliaria son buenos:desde 2017, el rendimiento de ingresos anual promedio de Fundrise del 5,29% eclipsa el de los fideicomisos públicos de inversión en bienes raíces (REIT, 4,1%) y el S&P 500 (2,0%). Eso incluye un rendimiento total del 1,5% (precio más dividendos) en 2022 en comparación con las pérdidas de dos dígitos de los REIT públicos y el S&P 500.

La mayoría de los fondos inmobiliarios de Fundrise cobran una comisión de gestión fija anual del 0,85%. El Fondo de Innovación Fundrise, que brinda acceso a inversiones de estilo capital de riesgo, cobra un 1,85% anual.

Visite Fundrise para obtener más información sobre esta clase de activos alternativa o regístrese hoy.

Mejor plataforma de inversión inmobiliaria

Recaudación de fondos | Comience a invertir en bienes raíces con solo $10

4.3

Inversión mínima:$10. Tarifas:Recaudación de fondos:0,15% de tarifa de asesoramiento anual. Fundrise Pro:$10/mes. pagado mensualmente, o $99/año. pagado anualmente.*

• Independientemente de su patrimonio neto, ahora puede beneficiarse del potencial único de los bienes raíces para generar un flujo de efectivo constante y ganancias a largo plazo con Fundrise a partir de $10.
• Disfrute de carteras administradas de configuración y olvídese con cuentas Fundrise estándar, o seleccione activamente los fondos en los que desea invertir con Fundrise Pro.
• Diversifique su cartera con bienes raíces, inversión en tecnología privada o crédito privado.

Ventajas:

• Inversión mínima baja ($10)
• Bienvenidos inversores acreditados y no acreditados
• Cuentas IRA disponibles

Desventajas:

• Inversión altamente ilíquida

*Se aplican tarifas de administración de fondos adicionales. La mayoría de los fondos cobran una comisión de gestión anual del 0,85%; El Fondo de Innovación Fundrise cobra una comisión de gestión anual del 1,85%. Ganamos una comisión por este respaldo a Fundrise cuando se registra, sin costo adicional para usted.

Cómo empezar a invertir en edificios de apartamentos

Invertir en edificios de apartamentos es un método excelente para diversificar su cartera de inversiones y puede comenzar a generar ingresos rápidamente y una cantidad sustancial a largo plazo. Esto es especialmente cierto si está interesado en generar riqueza generacional. .

Si está dispuesto y es capaz de afrontar una gran cantidad de dinero, puede invertir solo o con un socio. Para reducir su riesgo y gastar menos dinero inicialmente, puede optar por invertir a través de un acuerdo de sindicación, un fondo inmobiliario, un REIT o una plataforma de financiación colectiva.

Cualquiera que sea el tipo de inversión que elija, asegúrese de investigarla a fondo. Si invierte estratégicamente, sus ganancias pueden aumentar tanto como los apartamentos de gran altura en los que invierte.