Conceptos básicos para propietarios:una guía para principiantes sobre inversiones inmobiliarias

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Cuando tiene objetivos financieros, como ahorros para la universidad, jubilación o independencia financiera, convertirse en propietario es una forma eficaz de ayudarle a alcanzar esos objetivos.

Convertirse en propietario mediante una inversión inmobiliaria a menudo se describe como una fuente de ingresos relativamente pasiva. En otras palabras, es una forma de ganar dinero sin mucho trabajo. Pero esto no siempre es cierto.

Al comprar y alquilar bienes inmuebles puede ser una forma pasiva de ganar dinero y generar riqueza, no es tan fácil como podría parecer.

Su mercado inmobiliario, su estrategia de inversión y su administración de propiedades influyen en la cantidad de trabajo que le dedica.

Si está considerando convertirse en propietario, hay algunas cosas que debe saber antes de comenzar.

Conozca su mercado inmobiliario

Cuando compra una propiedad de alquiler, debe estar familiarizado con el mercado inmobiliario local. No sólo necesita conocer los precios y valores de la propiedad, sino también el alquiler de mercado de las propiedades en el área.

Los mercados inmobiliarios pueden variar ampliamente entre regiones. Incluso viviendas comparables en diferentes barrios de la misma ciudad pueden tener valores de mercado muy diferentes.

• ¿Es una buena idea comprar una propiedad de alquiler en una ciudad universitaria?
• ¿Se puede ganar dinero invirtiendo en un dúplex y alquilando la mitad?

Entonces, ya sea que esté invirtiendo en su ciudad natal o en otro lugar, necesita conocer los alquileres del mercado y los precios de las viviendas en esa área.

Puede obtener información sobre los precios de mercado y los alquileres de una variedad de fuentes. Por ejemplo, puede contratar a un agente inmobiliario, consultar a administradores de propiedades locales y establecer contactos con inversores inmobiliarios locales.

Algunas fuentes en línea que puede consultar son Realtor.com, Facebook Marketplace, Trulia, Apartments.com y HUD, por nombrar algunas.

Comprende cómo funcionan los números

Conozca las finanzas de una propiedad de alquiler

Es necesario hacer números para determinar si una propiedad sería una buena inversión inmobiliaria.

Puede realizar algunos cálculos rápidos para determinar si vale la pena considerar una propiedad. Pero antes de comprar una propiedad, necesitarás profundizar más.

Haga su debida diligencia para confirmar que es una buena inversión. La diligencia debida incluye inspecciones, historial de propiedad, verificación de ingresos por alquiler, impuestos a la propiedad, gravámenes y más.

Las calculadoras en línea pueden ayudarle a determinar si tiene sentido financiero alquilar una propiedad. Verifique siempre que esté utilizando números realistas y calculadoras confiables.

Conozca los costos de ser propietario de la propiedad de alquiler

Cuando se convierte en propietario, debe calcular más que el cheque del alquiler. Desde la compra de la propiedad hasta el seguro y las reparaciones, los gastos de una propiedad en alquiler pueden sumarse muchísimo.

Considere el precio de venta, los impuestos a la propiedad y los pagos de intereses. Y no olvide hacer un presupuesto para seguros, reparaciones, servicios públicos y más.

Necesita ahorrar para pagar todos los costos que conlleva ser propietario de una propiedad de inversión.

Cada propiedad en alquiler tiene gastos diferentes. A continuación se muestran algunos números que debe considerar para cada propiedad:

• El precio de venta y valor de la propiedad
• Reparaciones o renovaciones para que la propiedad sea rentable
• Pago de hipoteca
• Impuestos a la propiedad
• Pagos de intereses (sobre el préstamo hipotecario)
• Seguro (seguro de propiedad más cobertura de responsabilidad adicional)
• Costos de mantenimiento periódico
• Utilidades
• Inspecciones y certificados de alquiler
• Reparaciones y actualizaciones futuras (como techo o HVAC)
• Vacantes
• Tarifas de administración de la propiedad (si contrata a un administrador de la propiedad)

Comprender la ley

Antes de convertirse en propietario, comprenda las leyes entre propietarios e inquilinos.

La Ley de Vivienda Justa y la Ley de Informes Crediticios Justos son dos leyes federales que debe conocer. La Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales (URLTA) también es una ley federal que la mayoría los estados han adoptado.

Los estados y las agencias gubernamentales locales tienen normas específicas leyes propietario-inquilino. Es aconsejable conocer las leyes locales antes de convertirse en propietario.

No siempre es suficiente conocer la ley. Es posible que necesite un abogado de bienes raíces, especialmente al principio. Un abogado puede garantizar que usted cumpla con las leyes locales y estatales en su proceso de solicitud, estándares de alquiler y arrendamiento.

Los posibles problemas legales con los que podría tener que lidiar como propietario incluyen:

• Discriminación. (La ley federal lo prohíbe)
• Informes/historial de crédito
• Depósitos de seguridad
• Alquiler tardío
• Contratos de arrendamiento
• Reparaciones
• Desalojos
• Privacidad del inquilino

Sepa qué incluir en su contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es un contrato legal entre propietarios e inquilinos. Es un conjunto escrito de reglas y responsabilidades para el propietario y el inquilino mientras esté vigente.

Si el inquilino o el propietario incumple las condiciones del contrato de arrendamiento, este ya no es vinculante y la parte ofendida puede emprender acciones legales.

Un contrato de arrendamiento incluye la duración del acuerdo, quién ocupará la propiedad, los pagos de alquiler y más. Las divulgaciones e información específicas requeridas por la ley también deben figurar en el contrato de arrendamiento.

Muchos propietarios también incluyen reglas y restricciones para los inquilinos en el contrato de arrendamiento. Estas podrían ser políticas sobre mascotas y tabaco, responsabilidades de mantenimiento y reparaciones y actividades ilegales, por nombrar algunas.

Los propietarios pueden acceder a una variedad de plantillas de arrendamiento en línea. Pero dado que los arrendamientos son contratos legales, contar con un abogado que garantice que el contrato de arrendamiento cumpla con las leyes federales, estatales y locales puede ser una decisión realmente inteligente.

Sepa cómo administrará la propiedad

Deberá decidir si administrará la propiedad o contratará a un administrador de propiedades para que lo haga por usted. Si decide administrar la propiedad usted mismo, ahorrará dinero en los honorarios de administración.

Todas las tareas de alquiler y mantenimiento de la propiedad serán su responsabilidad. Desarrollar conocimiento de primera mano sobre el proceso de administración puede generar dividendos en el futuro si alguna vez decide contratar a un administrador de propiedades.

Si decide no encargarse usted mismo de las tareas rutinarias de administración, puede contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de algunas (o todas) las tareas.

La mayoría de los administradores de propiedades le permiten elegir servicios a la carta o como paquete. El costo de administración de la propiedad es aproximadamente del 8 al 12 % del alquiler mensual.

Para determinar cómo administrar la propiedad, considere las siguientes tareas de administración de la propiedad:

• Publicidad
• Mostrar la propiedad a posibles inquilinos
• Aplicaciones
• Firma de contrato de arrendamiento
• Cobrar alquiler/depósito
• Mantenimiento
• Reparaciones/Contratación de contratistas
• Inspecciones
• Gestión de las finanzas (pago de servicios públicos, documentos fiscales, etc.)
• Manejo de avisos legales
• Organización (registros por razones fiscales y legales y para evitar desorganización y falta de comunicación)

Sepa cómo conseguir buenos inquilinos

Como propietario, encontrar excelentes inquilinos y conservarlos es una prioridad absoluta. Por supuesto, usted quiere inquilinos que paguen el alquiler a tiempo en todo momento. Pero también quiere inquilinos que se sientan orgullosos de ser inquilinos y respeten los términos de su contrato de arrendamiento.

Una de las claves para encontrar excelentes inquilinos es tener criterios de alquiler específicos y escritos. Estas son las calificaciones mínimas que deben tener los inquilinos para alquilar su propiedad. Los requisitos deben ser mensurables, transparentes y seguir todas las leyes de Vivienda Justa.

Algunas cosas que debe incluir en sus criterios de alquiler son el ingreso mensual mínimo, comprobante de ingresos, puntaje crediticio mínimo, historial de alquiler positivo y referencias. También puede indicar si permite mascotas o fumar en la propiedad.

La solicitud de alquiler es una parte vital para que el proceso de selección de inquilinos funcione. Debería brindarle la información que necesita para verificar que un inquilino cumpla con sus criterios.

Para que su proceso de selección funcione mejor, realice la verificación de crédito, llame a las referencias y confirme el empleo y los salarios.

Comprenda lo que le costarán las vacantes

Los propietarios principiantes pueden subestimar el costo de tener una vacante en su propiedad. Cuando una propiedad está desocupada, aún tienes que pagar las facturas, sin tener que pagar el alquiler para cubrirlas.

También existen gastos adicionales relacionados con la rotación de inquilinos. El costo de preparar la propiedad para alquilarla nuevamente, comercializarla y encontrar nuevos inquilinos puede sumarse.

Prepárese para las vacantes calculando el costo de la vacante. Y reserve suficientes ahorros para cubrir el costo.

Conozca sus limitaciones

Conócete a ti mismo. Lo más importante que debe saber acerca de convertirse en propietario es lo que está dispuesto a hacer y lo que no. Y luego planifique las situaciones en las que alcance sus límites.

Preguntas que debes hacerte:

• ¿Conozco los números? (¿Ha hecho su debida diligencia?)
• ¿Funcionan los números? (¿La propiedad fluye en efectivo después de pagar todos los gastos?)
• ¿Entiendo las leyes entre propietarios e inquilinos? (¿Ha encontrado un abogado de bienes raíces?)
• ¿Quiero administrar la propiedad yo mismo o contratar a un administrador de propiedades?
• ¿Podré ocuparme de espacios vacantes o reparaciones extensas?
• ¿Tengo suficientes ahorros para cubrir gastos grandes e inesperados?
• ¿Cuál es mi estrategia de salida?

Tener las respuestas a estas preguntas antes de convertirse en propietario no garantizará su éxito. Pero seguro que te ayudará a prepararte para ello y, al mismo tiempo, te ayudará a evitar mucho estrés en el futuro.

Artículo escrito por Amanda, miembro del equipo de Women Who Money y fundadora y bloguera detrás de Why We Money, donde le gusta escribir sobre felicidad, valores y finanzas personales.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.