Cambio de vivienda para vivir:¿una estrategia inmobiliaria rentable?

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Live in house flipping es una estrategia de inversión inmobiliaria que sin duda puede dar sus frutos – si estás preparado para el desafío.

Es un enfoque más lento que el cambio de casa tradicional. Pero los live flips tienen algunas ventajas únicas que pueden hacerlos rentables.

Con un live-in flip, usted vive de su inversión, mientras la arregla para venderla más tarde y obtener ganancias. Cuando se hace correctamente, este enfoque le permite aprovechar beneficios fiscales que pueden convertirlo en un esfuerzo rentable.

Si se pregunta si la inversión en viviendas es una buena estrategia de inversión inmobiliaria para usted, ¡siga leyendo!

Pros y contras de cambiar una casa para vivir

6 beneficios de vivir en tu flip

1. No pagará impuestos sobre la renta cuando venda (si sigue las reglas del IRS).

En un caso típico, usted paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias cuando vende la casa.

Para una vivienda compartida, si la casa es su residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, está exento de impuestos sobre las ganancias de capital. El beneficio fiscal es la exclusión de la Sección 121 del IRS.

Esta exención fiscal es excelente, pero vale la pena mencionar que tiene límites:

• No puedes tener una exclusión de otra vivienda en los dos años anteriores.
• Para individuos, el límite de exclusión fiscal es de $250 000 y para parejas es de $500 000. Cualquier ganancia superior a esto está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital.

Hay excepciones a la regla de los dos años.

Los militares en servicio activo están exentos. Además, si debe mudarse por motivos de trabajo, tiene problemas de salud u otras “circunstancias imprevistas”, podría calificar para una excepción. (Las excepciones necesitan documentación y cada escenario será diferente).

2. Pagarás solo una hipoteca.

Tienes que vivir en algún lugar. Cuando vives en tu casa, pagas los gastos de vivienda en una propiedad. El pago de su hipoteca y los costos de tenencia, también sirven como inversión y cubra también su vivienda:todos saldrán ganando.

Por supuesto, también podrías poseer otras propiedades. Pero la idea es que puedes gane dinero en bienes raíces sin tener que asumir múltiples hipotecas.

3. No tienes tanta prisa.

A diferencia de los flips tradicionales, no tienes tanta preocupación por los costos de mantenimiento que se acumulan con el tiempo y reducen las ganancias cuando vives en tu flip.

Puedes tomarte más tiempo para completar proyectos y no sentir que estás siempre contra el reloj.

4. Ahorrarás (es decir, ganarás) más dinero con el bricolaje.

Tener la ventaja de tener más tiempo y un acceso conveniente a su proyecto significa que puede hacer más trabajo usted mismo.

Los códigos locales dictan si contratas profesionales para los trabajos más técnicos (y peligrosos), como trabajos eléctricos, de plomería y estructurales.

Aún así, puedes realizar gran parte del trabajo de acabado tú mismo, desde el piso hasta la pintura, el paisajismo y más.

Si tienes la libertad de disponer de más tiempo, puedes ahorrar un montón de dinero encontrando descuentos y ofertas en materiales también.

5. Tienes más opciones de financiación.

Dado que la vivienda también es su residencia habitual, puede financiarla como tal. Puede calificar para tasas de interés y pagos iniciales más bajos, y pedir prestado en exceso para una propiedad de inversión.

6. Tienes más estrategias de salida.

Sin duda, planea vender su vivienda cuando se completen las renovaciones. Pero el mercado inmobiliario puede cambiar en dos años. Si el mercado gira de manera inesperada, los cambios activos le brindan estrategias de salida que no tiene con un cambio estándar.

Si ves que no será rentable vender la casa, puedes:

• Vive en él por más tiempo. Podrías quedarte para siempre o esperar hasta que el mercado cambie lo suficiente como para obtener ganancias.
• Manténgalo como propiedad de alquiler.
• Refinanciar y retirar el capital para otras inversiones.

7 inconvenientes del flipping interno

1. Es una estrategia de inversión lenta.

Solo puede realizar una inversión interna cada dos años si desea aprovechar los ahorros fiscales. Esto hace que vivir en tu propia casa sea una estrategia de inversión inmobiliaria mucho más lenta que muchos otros métodos.

2. Es complicado e inconveniente.

Vivir en una casa abatible significa vivir en una casa polvorienta y caótica, con herramientas y materiales esparcidos por todas partes.

Habrá ocasiones en las que algunas habitaciones no se podrán utilizar (como el baño y la cocina). Por lo tanto, a veces te quedarás sin las comodidades modernas a las que estás acostumbrado.

El desorden y los inconvenientes pueden ser manejables, pero es casi imposible eliminarlos.

Si eso no es suficiente, es probable que haya gente entrando y saliendo de su casa con frecuencia. Este será el caso si necesita contratar contratistas para realizar parte del trabajo en su casa.

3. Ocupa gran parte de tu tiempo libre.

Cuando optas por hacer gran parte del trabajo tú mismo, es posible que te encuentres trabajando más que relajándote.

Y si trabaja a tiempo completo, requerirá aún más tiempo. Tendrás que concentrar los proyectos en las noches y los fines de semana, cuando normalmente te relajarías y pasarías tiempo con familiares y amigos.

4. Tus números podrían estar fuera.

Hay algunas formas en las que tus números pueden estar equivocados:

• No calculas los números de la casa como una inversión (y en lugar de eso la compras como tu residencia).
• Subestimas el coste y el alcance de las renovaciones.
• Sobreestimas tus habilidades y tu capacidad para realizar el trabajo tú mismo.
• El mercado inmobiliario empeora después de comprar.

Si bien es útil ejecutar todos los escenarios posibles antes de comprar el flip-in, nada está garantizado. Debe planificar múltiples estrategias de salida.

5. Si tiene que vender antes de tiempo, podría perder el beneficio fiscal.

Es cierto que existen algunas excepciones a la exclusión fiscal de dos años del IRS. Pero si tiene que mudarse antes de que transcurran dos años, podría perder los beneficios fiscales de una vivienda residencial.

6. "Olvidas" que es un cambio:paga demasiado, mejora demasiado o hazlo tuyo.

En cualquier punto del camino, podría perder de vista el hecho de que su inversión, que también llama hogar, es una inversión en bienes raíces. Fue entonces cuando corres el riesgo de perder dinero.

• Enamórate de la casa cuando la compres y podrías pagar demasiado
• Realice más mejoras de las que debería en su mercado y podrá reducir sus márgenes
• Haga cambios en la casa para adaptarla a sus gustos, sin tener en cuenta cómo se sentirán los compradores al respecto, y podrá limitar su grupo de compradores

7. Te mudas más a menudo.

Mudarse es estresante y también puede resultar costoso. Con la estrategia de inversión invertida interna, podría mudarse cada dos años.

Cosas que debes preguntarte antes de comprometerte con un flip

¿Cuáles son sus estrategias de salida?

• ¿Qué pasaría si tuviera que mudarse antes de que transcurran dos años?
• ¿Qué pasa si el mercado inmobiliario cambia y no puedes vender la casa por lo que proyectaste?
• ¿Qué pasa si la casa no se vende?

Antes de comprar una casa para vivir y remodelar, ejecute estos escenarios. Si compras al precio correcto, tendrás más opciones.

¿Realmente ¿Tienes tiempo para cambiar la casa?

¿Tiene tiempo para hacer el trabajo y contratar contratistas?

Si trabaja a tiempo completo, tendrá que encontrar tiempo fuera del trabajo. Y si tu trabajo de tiempo completo es estresante, residir en tu turno lo hará aún más.

Además, tu tiempo con familiares y amigos será más limitado.

¿Tienes las habilidades para gestionar una vivienda en la que vives?

Si planeas hacer parte de la renovación tú mismo, ¿tienes alguna experiencia? (Si no, considere comenzar con un proyecto más pequeño).

¿Puedes manejar un proyecto con muchas partes móviles? ¿Puedes abordar el flip como un negocio?

¿Tienes la paciencia suficiente para hacer el trabajo?

Las renovaciones en el hogar requieren tiempo y paciencia. No será rápido ni fácil. Y debes esperar que las cosas no siempre salgan según lo planeado (¡presupuesta tiempo y dinero para lo inesperado!).

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¿Su situación familiar es propicia para vivir en una zona de construcción?

Si tiene una familia numerosa o niños pequeños, una vivienda compartida será ser más desafiante.

Puede haber ocasiones en las que no tengas un baño funcional. Es posible que no pueda utilizar la cocina para preparar comida y lavar platos durante un tiempo.

¿Puede su familia prescindir de algunas comodidades modernas sin que esto suponga una interrupción masiva?

Antes de hacer una oferta:prepárese

¡Los flips en vivo no son solo HGTV y Pinterest! Piénsalo bien y prepárate.

Prepárate mentalmente. Renovar una casa probablemente llevará más tiempo y será más difícil de lo esperado.

Establezca expectativas adecuadas. Requerirá más tiempo, dinero y paciencia de lo que planea.

Prepárese para enfrentar escenarios que nunca antes había enfrentado. Pero también debes saber que con el tiempo (y las lecciones aprendidas) lo lograrás.

No pierdas de vista el premio durante todo el proceso.

Organizar. Planifique su estrategia para realizar el trabajo.

Escríbalo y luego vuelva a escribirlo cuando las cosas cambien inevitablemente. Sea flexible, pero tenga siempre un plan de ataque.

Mientras trabaja, limpie sobre la marcha. Mantenga sus herramientas y materiales organizados, donde pueda encontrarlos cuando los necesite.

Claro, organizar y limpiar lleva un poco de tiempo, pero te evitará perder tiempo buscando cosas más adelante.

Prepárese financieramente. Ya has hecho los números y sabes cuánto necesitarás para las renovaciones (¿¡verdad!?).

Ahora, asegúrese de tener los recursos financieros reservados para gastar más cuando lo necesite (la mayoría de los proyectos costarán más de lo esperado).

Configúrelo para mantener separadas sus finanzas personales y comerciales.

Una inversión en vivo proporciona beneficios financieros que ninguna otra estrategia activa de inversión inmobiliaria ofrece. Aunque es una estrategia más lenta, puede dar sus frutos si se hace correctamente.

Antes de abrir esa puerta, evalúe los beneficios y los inconvenientes para determinar si una inversión inmobiliaria es la mejor estrategia de inversión inmobiliaria para usted.

Lectura adicional:

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Artículo escrito por Amanda, miembro del equipo de Women Who Money y fundadora y bloguera detrás de Why We Money, donde le gusta escribir sobre felicidad, valores y finanzas personales.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.