Evite errores costosos:una guía para el éxito en la inversión inmobiliaria

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La inversión inmobiliaria puede ser una excelente manera de generar riqueza. Y con las bajas tasas de interés, Internet y los reality shows de bricolaje, se ha vuelto más popular que nunca.

Pero esas cosas también han acelerado que las personas cometan algunos errores.

Cuando estás empezando, hay mucho que aprender.

No es tan fácil como parece en la televisión y muchos inversores no encontrarán el éxito instantáneo. Sin un plan y sin conocimientos, es fácil cometer un error, especialmente al principio.

Por lo tanto, antes de abrir la puerta a la inversión en bienes raíces, es aconsejable comprender los posibles riesgos.

Los errores más comunes en la inversión inmobiliaria y cómo evitarlos

Estos son los diez errores más comunes que cometen los inversores inmobiliarios y sugerencias sobre cómo evitarlos.

Error nº1:No tener una estrategia

Un objetivo listo para disparar El enfoque de inversión inmobiliaria puede tener resultados inesperados. 

Está entusiasmado con una nueva empresa y es tentador sumergirse y comenzar. Pero comprar tu primera propiedad sin un plan de inversión podría conducir, bueno, a cualquier parte. 

Si no tienes un mapa de adónde vas, llegarás a algún lugar, pero puede que no sea donde quieres estar.

Evita este error haciendo un plan de negocios antes invertir en bienes raíces. Primero, cree una estrategia basada en sus objetivos. Luego encuentre propiedades que se ajusten a su estrategia.

Determinar por qué Quieres invertir en bienes raíces. Hágase preguntas como:

• ¿Cuál es tu objetivo final? ¿Quieres un ingreso pasivo o prefieres generar un beneficio activo?
• ¿Comprará y conservará o arreglará y venderá propiedades? ¿O una combinación?
• ¿Quieres propiedades llave en mano? ¿O está dispuesto a invertir tiempo y dinero para realizar renovaciones?
• ¿Cuáles son las condiciones del mercado inmobiliario? ¿Son propicios para llevar a cabo tus objetivos?
• ¿Cómo planea financiar propiedades?
• ¿Cuál es su estrategia de salida si las cosas no salen según lo planeado?

Error n.º 2:descuidar la investigación

Tal vez tengas prisa por superar a la competencia, o tal vez simplemente estés ansioso por comenzar.

Cuando encuentra una buena oferta, es fácil apresurarse y comprarla sin investigar. Pero esto puede ser un error costoso.

Sin toda la información , es imposible saber si una propiedad es una buena inversión.

Evita este error por haciendo su debida diligencia. Centra tu investigación en cosas que son costosas de arreglar y que impactan el valor de la propiedad.

Muchos inversores incluyen en su oferta contingencias de inspección de viviendas.

Las contingencias de inspección permiten más tiempo para investigar antes del cierre. Si se descubren problemas durante el período de inspección, puede renegociar o cancelar el contrato.

Según Realtor.com, la diligencia debida debe incluir:

• Una inspección de la vivienda para comprobar si hay problemas en la propiedad, como el techo, los cimientos o el sistema HVAC.
• Inspecciones de radón, moho y/o asbesto (si son motivo de preocupación).
• Una búsqueda de título para comprobar si hay gravámenes o problemas legales relacionados con la propiedad.
• Verificar las reglas y tarifas de la Asociación de Propietarios y del vecindario.

Error nº3:Elegir la financiación equivocada

En el sector inmobiliario abundan las opciones de financiación creativas. Algunos tipos de préstamos facilitan a los inversores adquirir propiedades.

Pero los préstamos con altas tasas de interés, plazos cortos o multas por pago anticipado pueden arruinar un buen negocio.

Evita este error entendiendo los términos de su préstamo al financiar una propiedad. La mejor financiación es una hipoteca convencional a tipo fijo (o pagando al contado).

No importa qué financiamiento tenga, planifique para el peor de los casos. Podrías suponer que puedes vender la propiedad o refinanciar el préstamo, pero ¿qué pasa si no puedes?

Aquí hay algunas preguntas que debe hacer sobre el financiamiento:

• ¿El préstamo tiene una tasa de interés fija o ajustable?
• Si es tasa ajustable, ¿cuáles son los límites de pago y tasa de interés?
• ¿Existe una multa por pago anticipado?
• ¿Qué otros términos podrían afectarle?
• ¿Puede permitirse el peor de los casos?

Error nº4:subestimar los costes

Una gran parte de la inversión inmobiliaria consiste en estimar ingresos y gastos. Pero los errores de cálculo pueden hacer o deshacer cualquier trato.

Subestimar los costos reduce las ganancias, en el mejor de los casos. En el peor de los casos, pierdes dinero.

Evita este error calculando todos los gastos potenciales. Luego sobrestímelos para cubrir errores de cálculo. La mayoría de los inversores te dirán cosas siempre cuestan más de lo que crees.

Todas las propiedades tienen costos de tenencia, como seguros e impuestos. Y por un lado, debe calcular el presupuesto de renovación y el valor posterior a la reparación (ARV). 

Para una propiedad de alquiler, calcule el alquiler, el mantenimiento y las vacantes.

Aquí hay una lista básica de elementos para recordar al calcular ingresos y gastos:

• Impuestos
• Seguro
• Utilidades
• Pago de hipoteca
• Tarifas de la Asociación de Propietarios
• Mantenimiento
• Gestión de propiedades
• Mercadotecnia
• Comisiones de agentes inmobiliarios
• Ingresos por alquiler
• Vacantes
• Renovaciones y reparaciones
• Costos de cierre
• Valor de mercado y valor después de la reparación (ARV)

Error nº5:Trabajar solo

Los inversores inmobiliarios pueden encontrar, comprar y administrar propiedades por su cuenta. Pero trabajar solo tiene sus desafíos.

No sólo lleva mucho tiempo (incluso es abrumador para algunos) sino que también puede dar lugar a errores costosos.

Evita este error por trabajando con profesionales inmobiliarios para lograr sus objetivos. Contratar expertos costará más por adelantado. Pero puede dar sus frutos al ahorrar tiempo y reducir el riesgo. 

A menudo, contratar a un agente de bienes raíces, un inspector de viviendas, un administrador de propiedades y/o un abogado (¡necesita un abogado!) aumenta las probabilidades de éxito a largo plazo.

Error nº6:Esperar resultados rápidos (y fáciles)

Algunos comienzan a invertir porque ven que otros acumulan una riqueza significativa a través de bienes raíces. Entonces, se lanzan de cabeza. Pero pasan por alto los obstáculos que esos inversores exitosos enfrentaron en el camino. 

Es seguro decir que se cometieron errores, se aprendieron lecciones y se invirtió mucho tiempo para lograrlo.

Evita este error mirando el panorama general e invirtiendo a largo plazo. Cuando te concentras en el juego a largo plazo, las expectativas tienden a ser más realistas y las estrategias menos riesgosas.

Elija ofertas que tengan sentido para su negocio y concéntrese en generar capital a largo plazo.

Menos molestias y menos riesgos pueden significar menos ganancias inmediatas. Pero a largo plazo, puede generar mayores retornos (y menos estrés).

Error nº7:Esperar demasiado para invertir

Algunos novatos esperan que llegue la propiedad “perfecta”. ¡El que no necesita renovaciones, flujos de efectivo desde el principio y nunca tiene vacantes! 

Pero es raro encontrar una propiedad así en el mercado inmobiliario actual.

Evita este error reduciendo sus expectativas sin dejar de ser realista. Es posible que no encuentre la propiedad "perfecta". Pero a menudo es posible encontrar una propiedad que se ajuste a sus necesidades de inversión. 

Busque propiedades con las características críticas que desea, incluso si no cumplen todos los requisitos.

¿Tiene que ser llave en mano? ¿Es la ubicación negociable? ¿Puedes renovarlo para adaptarlo a tus necesidades?

Error n.º 8:no evaluar a los inquilinos

Con una propiedad de alquiler, no siempre es posible escapar de las vacantes y los problemas de los inquilinos. Pero las posibilidades de que surjan dificultades aumentan cuando no se evalúa a los inquilinos.

Evita este error estableciendo calificaciones de alquiler por escrito para los inquilinos. Y luego examínelos para ver si cumplen con sus criterios. 

No se pueden evitar todos los problemas de los inquilinos. Pero examinar y verificar las referencias ayuda a mantener los problemas a raya.*

*Puedes tener calificaciones de alquiler para cosas como ingresos y puntaje crediticio. Pero no discriminar. Es imperativo comprender las leyes estatales y federales sobre discriminación en la vivienda. Según la Ley de Vivienda Justa, no se puede rechazar a nadie por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar o discapacidad.

Error nº9:No tener un colchón de ahorro

La mayoría de los inversores realizan las reparaciones necesarias inmediatamente después de comprar una propiedad. Por lo tanto, es posible que no esperen que los gastos de mantenimiento aumenten de inmediato. Pero ocurren gastos inesperados. 

Ya sean reparaciones, vacantes o actualizaciones, sigue siendo impredecible . Y esto puede dejar a los inversores en apuros cuando no tienen un colchón de ahorro.

Evita este error ahorrando una reserva de efectivo de emergencia para cubrir gastos inesperados o daños no cubiertos por el seguro de propiedad.

Ya debería tener ahorros para costos operativos, como seguros, impuestos, etc. Pero es aconsejable tener extra protección para cubrir reparaciones o desocupaciones inesperadas.

Error nº10:No hay estrategia de salida

En el sector inmobiliario, las cosas no siempre salen como se esperaba. Los nuevos inversores a menudo se olvidan de planificar para esos momentos.

Por ejemplo, digamos que un inversor consigue una buena oferta por una propiedad que repara y vende. Pero unos meses y varios miles de dólares después, no pueden revenderlo.

Sin una estrategia de salida, el inversor podría encontrarse sin efectivo.

Evita este error planificando su estrategia de salida. Cuando compre una propiedad, determine qué hará si las cosas no salen según lo planeado. Ten más de una alternativa para cuando las cosas salgan mal.

Si planea comprar y conservar una propiedad pero luego descubre que no tiene sentido financiero, ¿puede revenderla? 

Si está planeando arreglar y remodelar una propiedad pero no puede venderla para recuperar su dinero, ¿puede refinanciarla y alquilarla?

Pensamientos finales

La inversión inmobiliaria no siempre es fácil y no es una estrategia para hacerse rico rápidamente. Pero es una forma legítima de generar riqueza.

Como cualquier otro negocio, requiere algo de conocimiento y planificación.

Ahora que conoce los errores más comunes en la inversión inmobiliaria, ¡está mejor preparado!

Comience con buen pie comprendiendo estos errores y tome medidas para tomar la mejor decisión de inversión para usted.

Artículo escrito por  Amanda, miembro del equipo de Women Who Money y fundadora y bloguera detrás de Why We Money donde le gusta escribir sobre felicidad, valores y finanzas personales.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.