Debida diligencia inmobiliaria:una guía completa para inversores

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Invertir en bienes raíces es una excelente manera de generar riqueza y generar flujo de caja. Pero también supone un gran compromiso financiero.

Y con cualquier gran compromiso financiero, uno quiere evitar grandes errores.

Según Investopedia, “Escatimar en investigación” es uno de los principales errores que debe evitar si desea que su inversión inmobiliaria tenga éxito.

Ahí es donde entra en juego la diligencia debida.

La debida diligencia consiste en investigar a fondo una inversión inmobiliaria antes la venta final.

Saber cómo hacer la debida diligencia reduce el riesgo de cometer grandes errores financieros. Y le ayuda a invertir con más conocimiento y confianza.

Este artículo analiza por qué La debida diligencia es esencial en el sector inmobiliario. Principalmente, cubre cómo realizar la debida diligencia para la inversión inmobiliaria.

¿Qué significa diligencia debida?

En términos simples, la diligencia debida es "hacer los deberes". Es confirmar los hechos y sopesar los posibles resultados antes tomar una decisión importante.

Lectura recomendada:¿Qué significa “Haga su debida diligencia”?

¿Qué es la debida diligencia para la inversión inmobiliaria?

La debida diligencia en bienes raíces consiste en verificar los hechos físicos, financieros y legales de una propiedad antes lo compras.

Es la mejor manera de estar seguro de que obtendrá la propiedad y el potencial de ingresos que espera.

La buena noticia es que si encuentra problemas durante su investigación, puede renegociar el contrato o marcharse.

Entonces, es fácil ver por qué La debida diligencia es esencial para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el proceso puede ser intensivo.

Entonces, en lugar de pensar en ello como una tarea ardua, considérelo como una oportunidad.

Considéralo tu oportunidad de tomar una decisión informada y evitar grandes errores.

Ya sea que cambies de casa, la remodeles o compres una propiedad de alquiler, realizarás la diligencia debida.

Por supuesto, la forma de analizar los tipos de inversiones inmobiliarias puede diferir, pero los conceptos básicos son los mismos.

Durante la diligencia debida, usted aprende todo lo posible sobre una propiedad antes de que la venta sea definitiva. Y el proceso comienza incluso antes de que usted entre en una propiedad.

Hay tres etapas del proceso de diligencia debida:

1. Diligencia debida previa a la oferta
2. La oferta de compra (contrato)
3. Diligencia debida posterior a la oferta

Siga leyendo para conocer la debida diligencia fundamental para todas las inversiones inmobiliarias. Además, vea en qué se diferencia el análisis de una propiedad de alquiler de una nueva casa.

Diligencia debida previa a la oferta

Antes de hacer una oferta por cualquier propiedad, ahorre tiempo, dinero y energía realizando la debida diligencia preliminar.

A continuación se detallan algunos pasos críticos que se deben tomar antes hacer una oferta por una propiedad:

• Análisis de mercado y vecindario
• Buscar financiación
• Costos estimados de reparación/renovación
• Calcular un retorno de la inversión estimado
• Decida si la propiedad podría ser rentable en función de sus objetivos de inversión.

Análisis de mercado y barrio

Una excelente manera de comprender su mercado inmobiliario es analizar propiedades como las que desea comprar, también conocidas como “comps” o propiedades comparables.

Aquí le mostramos cómo conocer su mercado objetivo:

• Realice un seguimiento de los listados de bienes raíces, la rapidez con la que se venden y su precio.
• Hable con inversores inmobiliarios locales.
• Visite los vecindarios objetivo y hable con los residentes.
• Hable con un agente inmobiliario local.
• Investigue métricas clave para la ciudad y las comunidades.

Para encontrar un área en la que invertir, observe la demografía y los datos locales. Considere lo siguiente:

• Tendencias de valor (¿el valor de las propiedades aumenta o disminuye?)
• Porcentaje de propietarios-ocupantes
• Clasificaciones escolares
• Tasa de criminalidad
• Crecimiento demográfico
• Disponibilidad de empleo
• Proximidad a tiendas y servicios
• Zonificación y desarrollo futuro
• Precios de alquiler

Sitios web útiles para recopilar información:

• Ciudad-Data.com
• Datos del censo de Estados Unidos
• GreatSchools.org
• Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)
• RentRange.com

Buscar financiación

Diferentes instituciones financieras ofrecen diferentes tipos de préstamos. Pero no todos los programas, términos y tarifas están disponibles para inversiones inmobiliarias.

Además, algunos bancos no financian determinadas propiedades. Por ejemplo, algunos no ofrecen préstamos para propiedades que necesitan reparaciones extensas.

Por lo tanto, es aconsejable buscar la mejor financiación para la propiedad de inversión que desea – antes estás listo para comprar.

También es aconsejable obtener la aprobación previa de un prestamista (no solo la precalificación, para que los vendedores no se preocupen de que su financiamiento fracase si aceptan su oferta).

El trabajo inicial que realice para prepararse para el financiamiento dará sus frutos cuando encuentre la propiedad adecuada y haga una oferta.

Costos estimados de reparación y renovación

Mientras ve las propiedades, haga una lista de las reparaciones necesarias y los costos estimados. Muchos inversores tienen una lista prefabricada de elementos de rehabilitación típicos para este propósito.

Incluye elementos como climatización, techo, cimientos, plomería, electricidad y ventanas.

En este punto, los costos de renovación serán una estimación aproximada. Aun así, es fundamental calcular el potencial vuelve para decidir si quieres hacer una oferta.

Haga los cálculos:determine el retorno potencial de la inversión (Flip vs. Rental)

Una vez que tengas los estimados de rehabilitación, haz algunos cálculos rápidos para ver si vale la pena hacer una oferta.

Aquí es donde difieren los análisis previos a la oferta de propiedades de alquiler y de inversión.

Aún así, podrías considerar hacer cálculos para ambas estrategias.

Porque si ambos métodos tienen potencial, tienes una buena estrategia de salida si uno no funciona.

Para alquileres

Para alquileres existentes, utilice la información de alquiler del vendedor para evaluar el potencial de la propiedad.

Normalmente, el vendedor proporciona una declaración pro forma que enumera los ingresos y gastos de alquiler.

Solo tenga en cuenta que la proforma es una estimación basada en el informe del vendedor y que puede omitir detalles vitales.

En otras palabras, debe verificarse durante una debida diligencia más profunda después de la firma del contrato.

Si la propiedad no es un alquiler existente, calcule el potencial Gastos e ingresos por alquiler.

Para un enfoque conservador, subestime el alquiler y sobreestime los costos.

A continuación, haga algunos cálculos para evaluar el potencial de la propiedad, incluidos los ingresos operativos netos (NOI), la tasa de capitalización y la rentabilidad en efectivo.

• Ingreso operativo neto (NOI). NOI calcula los ingresos menos los gastos.

Ingresos operativos netos =Ingresos brutos – Gastos operativos

• Tasa de capitalización. Este cálculo es una relación entre el NOI y el valor de la propiedad y una buena forma de comparar inversiones.

Tasa de capitalización =Ingreso operativo neto (NOI)/Precio de compra total

• Devolución en efectivo sobre efectivo. Este cálculo es la tasa de rendimiento del dinero real que inviertes.

Retorno de efectivo sobre efectivo =NOI/Inversión en efectivo

Para volteretas

La mayoría de las propiedades de lujo necesitan más que un poco de cariño y tienen un precio inferior al valor de mercado. Entonces, una estimación crítica es el Valor después de la reparación (ARV) .

Para encontrar ARV, primero necesita los costos estimados de rehabilitación desde que caminaste por la propiedad.

(Nota:es posible que desees sobreestimar los gastos para tener en cuenta las sorpresas).

Además, encuentre el valor promedio por pie cuadrado para propiedades comparables s.

Entonces podrás calcular el valor añadido de las renovaciones.

He aquí cómo:

1. Mire propiedades similares vendidas recientemente. Observe por cuánto se vendieron y compárelos con la propiedad en consideración.

1. Encuentre un precio promedio por pie cuadrado para propiedades comparables.

1. Utilice ese precio promedio por pie cuadrado para determinar el valor de mercado de las renovaciones en la propiedad en consideración.

Calcular el ARV estimado

Valor después de la reparación (ARV) =Precio de compra + Valor agregado por las renovaciones

Luego, puedes utilizar el ARV para decidir el precio máximo de compra . Una regla general común es la regla del 70%:

Precio máximo de compra =(ARV x 0,70) – Costo estimado de reparación

La oferta de compra:entender el contrato

La oferta de compra define el cronograma de diligencia debida y las condiciones para la venta final.

Por ejemplo, los contratos residenciales suelen tener plazos predefinidos de 10 a 21 días. Pero puedes negociar diferentes plazos.

La oferta también debe decir que, como comprador, puedes cancelar el contrato si encuentras problemas físicos, financieros o legales inesperados durante la diligencia debida.

Una vez que usted y el vendedor firmen la oferta, ésta se convierte en un contrato legalmente vinculante.

A continuación, realiza un depósito de garantía. Luego, comienza el cronograma para completar la diligencia debida.

¡Las cosas se mueven rápidamente! Por lo tanto, recopile información, solicite documentación y programe inspecciones de inmediato.

Al final del plazo, el depósito de garantía puede dejar de ser reembolsable. Puedes solicitar una extensión, pero generalmente es mejor ceñirte al cronograma original.

Los propietarios pueden simplemente pasar a una oferta diferente en un mercado competitivo si no pueden cerrar a tiempo.

Una excelente manera de asegurarse de completar todo es tener un proceso de diligencia debida establecido.

Por ejemplo, tenga un esquema para cada paso con formularios en blanco y listas de verificación.

Debida diligencia post-oferta

La diligencia debida posterior a la oferta confirma los hechos físicos, financieros y legales de una propiedad.

A medida que avanzas en el proceso, mantente abierto a encontrar problemas.

Estás en negociaciones hasta que se firmen los documentos finales del acuerdo. Entonces, es tu oportunidad de evitar una inversión riesgosa.

Debida diligencia física

La debida diligencia física examina el estado de la propiedad y aclara los costos de rehabilitación y el valor de mercado.

Incluye una tasación, inspecciones de la propiedad, recorrido y lista de reparaciones/renovaciones.

Valoración. Un tasador profesional evalúa la calidad, el estado y el tamaño de la propiedad.

Luego lo comparan con propiedades similares y establecen el valor justo de mercado.

La financiación bancaria requiere tasación. Pero incluso si no tienes financiación bancaria, considera conseguir una.

Inspección de la propiedad. Contrate a un inspector de viviendas calificado para verificar si hay fallas interiores y exteriores, problemas con los códigos de construcción y problemas ocultos.

Es una buena idea visitar al inspector para ver los problemas y hacer preguntas.

La inspección debe considerar lo siguiente:

• Techo
• Fundación
• Windows
• Ático
• Paneles de yeso
• Climatización
• Utilidades
• Mecánica
• Terrenos

Tutorial. Es fundamental recorrer toda la propiedad, incluso si realiza una inspección profesional.

Y si la propiedad tiene varias unidades, mira cada una .

Un tutorial es ideal para hacer una lista detallada de reparaciones y renovaciones y observar problemas en los terrenos y las propiedades vecinas.

Aquí hay algunas cosas para enumerar:

• Limpieza y demostración (antes pueden comenzar los trabajos de reparación)
• Electricidad, plomería, techos y climatización
• Proyectos de construcción (estructurales; proyectos para un contratista)
• Persianas, pintura, electrodomésticos, encimeras, etc.

Otras inspecciones. Una inspección periódica de la propiedad no cubre todo.

Dependiendo de la antigüedad y condición de la propiedad, considere estas inspecciones adicionales:

• Termitas y plagas (los bancos exigen una inspección de termitas)
• Pintura a base de plomo
• Gas radón
• Amianto
• Sistema séptico
• Paneles de yeso
• Pozo de agua
• Línea de alcantarillado (alcance de propiedades más antiguas)
• Estudio ambiental (típico de inmuebles comerciales)

Debida diligencia financiera

La debida diligencia financiera le ayuda a decidir si la propiedad es una inversión financiera sólida.

Por supuesto, cuanto más precisa sea la información, mejor. Pero a veces hay que hacer suposiciones.

A continuación se detallan elementos comunes de diligencia debida financiera. A continuación encontrará información específica para alquileres versus propiedades invertidas.

Estimar los costos de reparación y renovación .

Utilice la lista de elementos de rehabilitación de su tutorial para calcular los costos de reparación.

Intente encontrar los costos reales de materiales y mano de obra. Y no olvides las tasas por inspecciones y permisos municipales.

Si contrata a un contratista, pídale que vea la propiedad y le dé un presupuesto.

Si eso no es posible, proporcióneles la lista de reparaciones y renovaciones para obtener una cifra aproximada.

Una vez que tenga un costo de rehabilitación, compárelo con el cálculo que hizo antes de hacer una oferta.

¿Se alinean los costos?

Seguro. Obtenga cotizaciones de algunas compañías de seguros para obtener la cobertura de seguro correcta.

El tipo de seguro puede depender de si estás alquilando o alquilando.

Por ejemplo, es posible que necesite un seguro de renovación de la vivienda, un seguro de propietario o un seguro de propiedad desocupada.

Si la propiedad se encuentra en una zona de inundación, agregue el seguro contra inundaciones a la lista.

Muchos propietarios también compran un seguro general como capa adicional de protección.

Impuestos sobre la propiedad. La información sobre impuestos públicos a la propiedad suele estar disponible a través de agencias gubernamentales locales.

Verifique la evaluación del impuesto a la propiedad y vea si los impuestos están actualizados.

Debida diligencia financiera exclusiva de propiedades de alquiler

Para propiedades de alquiler existentes, recopile y analice información de alquiler actual.

Si la propiedad no es un alquiler existente, utilice datos financieros estimados basados en información de mercado.

Una vez que confirme los detalles, vuelva a ejecutar los cálculos de NOI, tasa máxima y devolución de efectivo sobre efectivo.

Documentación de alquiler

Para alquileres existentes, solicite la documentación del vendedor para verificar la declaración pro forma.*

Los datos recopilados pueden revelar problemas financieros con la propiedad, impuestos, arrendamientos, etc.

Además, puede usarlo para encontrar el ingreso operativo neto (NOI), la tasa máxima y la devolución de efectivo sobre efectivo.

Documentación para un alquiler de larga duración:

• Estado de pérdidas y ganancias (año actual, más los dos últimos años)

• Extractos bancarios comerciales, declaraciones de impuestos y balances generales del vendedor

• Lista de alquileres (alquiler bruto cobrado por cada unidad, depósitos y plazos de arrendamiento)

• Gastos (servicios públicos, mantenimiento, impuestos a la propiedad, seguros, contratos de servicios, marketing)

• Tasa de vacantes

• Copia de contratos de servicios, como administración de propiedades o cuidado del césped

• Lista de reparaciones y mejoras capitales, con facturas

• Copia del certificado de alquiler

• Información actual del impuesto a la propiedad (¿se paga? ¿Hay evaluaciones especiales?)

• Para propiedades multifamiliares, solicite una Declaración operativa T-12 (últimos doce meses de estados financieros)

*Hay mucho que analizar al comprar una propiedad de alquiler. Considere contratar a un abogado de bienes raíces y un contador público certificado para que lo ayude.

Estimación de ingresos y gastos

Si la propiedad no es un alquiler existente, pronosticará los ingresos y gastos para obtener el NOI, la tasa máxima y la devolución en efectivo.

Para mayor precisión, utilice los precios de alquiler del mercado para propiedades similares.

Luego, calcule los gastos previstos, como marketing, mantenimiento, administración de la propiedad, cuidado del césped y reparaciones.

Debida diligencia financiera exclusiva de propiedades invertidas

Te centrarás en los costos de rehabilitación y el valor después de la reparación (ARV) para analizar un giro.

Por lo tanto, las estimaciones precisas de renovación y reventa son cruciales para una inversión exitosa.

A menudo es aconsejable sobreestimar los costos para reducir el riesgo de perder dinero.

Utilice la lista de reparaciones y renovaciones de su tutorial para obtener los costos de reparación.

Asegúrese de investigar el valor de propiedades comparables para encontrar ARV.

Tenga en cuenta que las inversiones tienen comisiones de bienes raíces y tarifas de permisos de construcción además de los gastos de rehabilitación. Además, los costos de mantenimiento (transporte) pueden acumularse durante las renovaciones.

Si no tiene experiencia, considere contratar a un contratista para obtener un presupuesto detallado.

Debida diligencia jurídica

La debida diligencia legal se ocupa de cuestiones de títulos, zonificación, convenios, etc. Por lo tanto, se recomienda contratar a un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos.

Asociación de propietarios de viviendas (HOA). Revise las reglas, regulaciones y finanzas de la HOA si la propiedad es parte de una HOA.

• Lea la Declaración de convenios, códigos y restricciones de la HOA. Esta información puede afectar su inversión. Por ejemplo, algunas asociaciones de propietarios restringen el estacionamiento y no permiten el alquiler de unidades.

• Verifique las tarifas de HOA.

• Revise el estado financiero de la Asociación de Propietarios. ¿Tiene la Asociación de Propietarios dinero extra para reparaciones extensas? De lo contrario, pueden imponer una tasación especial, en la que a los propietarios se les cobrará una (gran) parte de las reparaciones.

Zonificación. ¿Podría la zonificación afectar su inversión o el valor de su propiedad?

Busque cosas como desarrollo futuro y restricciones de ocupación.

Búsqueda de títulos. Un abogado o una compañía de títulos realiza una búsqueda de títulos para detectar gravámenes o problemas legales importantes.

Esto es lo que buscan:

• Gravámenes (un gravamen adjunto a la propiedad debe pagarse antes de la venta)
• Gravámenes
• Servidumbres
• Restricciones de escritura
• Omisiones de escrituras, como herederos no declarados, cambios de nombre o actividad fraudulenta

Las compañías de títulos también tienen seguro de títulos para problemas perdidos en la búsqueda de títulos. (Los prestamistas y algunos estados exigen seguro de título.)

Encuesta de propiedad. Es posible que desee una encuesta si hay una discrepancia sobre los límites de propiedad. Dicho esto, las encuestas son más relevantes para propiedades comerciales o multifamiliares.

Debida diligencia en propiedad comercial

La diligencia debida analizada hasta ahora también se aplica a los bienes raíces comerciales, pero hay más.

Las cuestiones legales, la ubicación, la zonificación, los asuntos ambientales y los arrendamientos son más críticos. Por lo tanto, a menudo vale la pena contratar un equipo de profesionales cuando se consideran bienes raíces comerciales.

Lectura recomendada:Inversión en bienes raíces comerciales:cree una cartera CRE

Renegociar o cancelar el contrato

Si descubre problemas inesperados durante el período de diligencia debida, puede

1) renegociar el contrato, o

2) cancelar el contrato.

Si encuentra un problema que el vendedor puede solucionar, puede pedirle que lo solucione antes de cerrar. Luego, si el vendedor está de acuerdo, verifique que así lo hizo antes de firmar los documentos del acuerdo.

A veces el vendedor no puede o no quiere solucionar los problemas.

Pero si aún desea comprar la propiedad, puede pedirle al vendedor una reducción de precio (lo que se denomina reintercambio) u otras concesiones financieras.

Si un vendedor se niega a seguir negociando, el contrato se cancela y se le reembolsa el dinero de la garantía.

Además, si encuentra demasiados problemas inesperados, puede cancelar el contrato y marcharse.

Si es antes de la fecha límite de diligencia debida, le devolverán su dinero de garantía. Si es después de la fecha límite, es posible que pierda su depósito de garantía, pero depende de las circunstancias.

Pensamientos finales

Realizar la diligencia debida requiere mucho tiempo y, a menudo, cuesta dinero. Aún así, a largo plazo, realizar la debida diligencia es un paso vital para una inversión inmobiliaria exitosa.

No sólo le ayuda a comprender los riesgos y beneficios potenciales, sino que también le ahorra tiempo, dinero y dolores de cabeza en el futuro.

No deje de realizar la debida diligencia en un mercado inmobiliario de moda sólo para cerrar un trato.

Cuando toma atajos para vencer a la competencia, la propiedad de alquiler de sus sueños que le genera ingresos podría convertirse rápidamente en una pesadilla de dinero.

Siguiente:Inversión inmobiliaria con tierras agrícolas financiadas mediante crowdfunding

Artículo escrito por Amanda

Amanda es miembro del equipo de Women Who Money y fundadora y bloguera detrás de Why We Money. Le gusta escribir sobre la felicidad, los valores, el dinero y los bienes raíces.

Mujeres que ganan dinero

Amy Blacklock y Vicki Cook cofundaron Women Who Money en marzo de 2018 para brindar información útil sobre finanzas personales, carreras y temas empresariales para que pueda administrar su dinero con confianza, aumentar su patrimonio neto, mejorar su salud financiera general y, finalmente, lograr la independencia financiera.