Inversión inmobiliaria:una guía para principiantes para empezar

Las acciones han tenido una racha increíble en los últimos años, con rendimientos del 26% en 2023 y del 24% en 2024 para las acciones estadounidenses. Las acciones internacionales tomaron el relevo en 2025, ganando un 6% en el primer trimestre y un 12% en el segundo trimestre. Mientras tanto, el sector inmobiliario experimentó obstáculos con un rápido aumento del 4% en las tasas de interés en 2022. Los inversores directos han enfrentado desafíos con la perspectiva de refinanciar la deuda con tasas de interés variables a tasas más altas, y las sindicaciones han hecho solicitudes de capital desesperadas y han reducido los rendimientos proyectados. Aunque la Reserva Federal ha reducido la tasa de interés en un 0,5% combinado en los últimos meses de 2025, no sorprende que el apetito por el sector inmobiliario entre los miembros de WCI y otros sea mucho menor que hace cinco años.

Sin embargo, los inversores experimentados saben que FOMO no debería ser la motivación para invertir y que los mejores rendimientos a menudo provienen de invertir dinero en buenas inversiones después de un período de rendimientos más moderados. Si ha estado considerando una inversión en bienes raíces privados, permítame brindarle algunos consejos experimentados.

Reconocer que invertir en bienes raíces es opcional

Lo primero que debe saber es que esto requerirá mucho más trabajo que crear una cartera de 3 a 5 fondos indexados en algunas cuentas de inversión. Los profesionales de altos ingresos no tienen que invertir en bienes raíces, y mucho menos en bienes raíces privados, para tener éxito. Hay muchos multimillonarios que tienen carteras simples pero diversificadas y de bajo costo. Si hay algo que le resulte atractivo en el sector inmobiliario privado, como

• Altos rendimientos
• Baja correlación con acciones y bonos
• Ingresos para gastar libres de impuestos
• Otras ventajas fiscales exclusivas

Sepa que será mejor que lo valore lo suficiente como para afrontar algunos gastos y molestias adicionales, al menos al comprar la inversión y en el momento de declarar impuestos. Estarán renunciando a cierta regulación y cierta liquidez y posiblemente incluso a cierta diversificación. Pagarás tarifas más altas. Tiene que valer la pena.

Sé rico

Mi segundo consejo es ser rico ya. Este no es un juego para un inversor novato que acaba de salir de su residencia. Si todavía está pagando préstamos estudiantiles, probablemente no pertenezca a la mayoría de las buenas inversiones inmobiliarias privadas. Es sólo una función de diversificación y mínimos de inversión. Por ejemplo, si desea que el 20 % de su cartera esté en bienes raíces, los fondos que le gustaría utilizar ofrecen un mínimo de $100 000 y cree que tres es el número mínimo de administradores de fondos diferentes que necesita para una diversificación adecuada, lo que sugiere que necesita una cartera de $1,5 millones antes de entrar en este juego.

Algunos podrían llegar allí con mínimos de inversión más bajos o una mayor asignación de bienes raíces, pero en su mayor parte, este es un juego jugado por multimillonarios. Los bienes raíces privados se utilizan mejor una vez que se es rico, no para hacerse rico. Algunas personas intentan entrar “temprano” con carteras no diversificadas administradas por operadores sin experiencia. Adivina cómo funciona eso la mayor parte del tiempo.

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Sea un verdadero inversor acreditado

La mayoría de las inversiones inmobiliarias privadas pasivas requieren que sus inversores sean inversores acreditados porque estas inversiones suelen soportar y pagar menos regulación que las empresas que cotizan en bolsa. La definición legal de un inversionista acreditado es generalmente alguien que ha tenido un ingreso de al menos $200,000 por cada uno de los últimos dos años o tiene activos invertibles de al menos $1 millón. Considero que esa definición es inadecuada. Aquí está el mío:

1. Poder evaluar los méritos de una inversión sin la ayuda de un asesor, contador o abogado Y
2. Poder perder toda su inversión sin que esto afecte su vida financiera de manera significativa.

Las propiedades inmobiliarias apalancadas pueden llegar a cero todo el tiempo, y de hecho lo hacen. Debes tener la capacidad de poseer una cantidad suficiente para que esto no te cause ningún problema real cuando ocurra.

Sepa dónde encaja usted en el espectro inmobiliario

En nuestro curso No Hype Real Estate Investing, presento el concepto de espectro o continuo inmobiliario. Hay todo tipo de formas de invertir en bienes raíces, pero quizás la más importante sea adaptar el método a su propio nivel de interés y experiencia.

Por ejemplo, creo que construir un pequeño imperio de alquileres a corto plazo, especialmente cuando se combina con trabajo locum tenens, es el camino más rápido para que un médico alcance la independencia financiera. Pero ciertamente no es para todos. Requiere cierta iniciativa empresarial y cierto riesgo. Es un segundo trabajo, al menos por un tiempo. Si le gusta la liquidez y la diversificación y no le importa ceder el control, los beneficios fiscales y la rentabilidad, es posible que, como yo, se encuentre más en el lado derecho del espectro. Otros estarán en el medio o incluso en el lado izquierdo. Como a la hora de elegir residencia, lo más importante es estar en forma. Si desea un alto nivel de control sobre sus inversiones, no le gustará un fondo inmobiliario/REIT, ya sea que cotice en bolsa o de forma privada.

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Utilice fondos de inversión inmobiliaria

Me sorprende cuántas personas eligen una sindicación individual como su primera inversión inmobiliaria. La inversión mínima típica para una sindicación es de entre 50.000 y 100.000 dólares. La inversión mínima típica para un fondo privado también es de entre 50.000 y 100.000 dólares. Si esta es realmente tu primera vez, ¿por qué crees que estás mejor con una propiedad (como una sindicación) en lugar de una docena (como con un fondo)? Incluso si te gusta ese nivel de control, ¿estás realmente preparado para ello? ¿Qué tal si hace de su primera sindicación individual su cuarta inversión inmobiliaria privada en lugar de la primera?

No intentes apagar las luces

Una de las cosas que saca a la gente de una vieja y aburrida cartera indexada a una inversión inmobiliaria privada es una pro forma que sugiere que la inversión generará un rendimiento del 18%. Le advertiría CONTRA hacer una inversión con una pro forma como esa para su primera inversión. Los altos rendimientos potenciales provienen de asumir un alto nivel de riesgo. Podría ser riesgo de mercado, riesgo de desarrollo, riesgo de que el plan de valor agregado no funcione, una cantidad relativamente alta de riesgo de apalancamiento o riesgo de tasa de interés variable. Esos riesgos se manifiestan en el sector inmobiliario; Pregúntele a las personas que realizarán llamadas de capital en 2025 debido a que asumirán una gran cantidad de deuda a tasa de interés variable en 2021.

¿Por qué no correr un poco menos de riesgo con sus primeras inversiones? Si desea invertir en acciones para obtener beneficios fiscales, ¿por qué no buscar sindicaciones (o mejor aún, fondos) que tengan una relación deuda-valor más baja y/o solo deuda a tasa fija? Tal vez solo ganes el 10% en lugar del 13%, pero a veces el retorno de su principal importa más que el retorno de su director.

Mejor aún, considere invertir en el lado de la deuda. Por mi vida, no puedo entender por qué más personas no están interesadas en los fondos privados de deuda inmobiliaria. Estos son mis rendimientos personales de esta clase de activos durante los últimos años:

• 2017:6,71 %
• 2018:9,13%
• 2019:15,84%
• 2020:7,61 %
• 2021:7,67 %
• 2022:9,47 %
• 2023:9,10 %
• 2024:9,92 %

Ha tenido rendimientos similares a los de las acciones con mucha menos volatilidad, garantizados por bienes inmuebles en primera posición de gravamen. ¿Qué es lo que no te gusta? (La respuesta es ineficiencia fiscal si es necesario saberlo, pero al menos está la deducción 199A). La única pregunta que la mayoría de la gente tiene cuando ve esto es:"¿Qué pasó en 2019?" La respuesta es que uno de mis fondos de deuda privada se hizo público. Dado que su rendimiento era mucho mayor que el de las inversiones públicas comparables y similar al de los fondos que cotizan en bolsa, pensé que el precio subiría bastante tan pronto como cotizara. Lo hizo, y lo vendí después de un par de meses para obtener una ganancia bastante buena, lo que aumentó los rendimientos para 2019 a más de lo que uno debería esperar con una inversión en deuda inmobiliaria.

También puedes elegir un fondo que ofrezca un poco más de liquidez que la mayoría, en caso de que descubras que realmente no te gustan estas cosas. Con algunos fondos, estarás en el viaje durante 7 a 10 años, pero otros te dejarán salir después de un año. ¿Por qué no elegir uno así para el primero?

Elija a alguien con una trayectoria

Pocas empresas inmobiliarias privadas tienen una trayectoria tan larga como a mí me gustaría ver. Sólo tenemos uno en nuestra lista de patrocinadores y en nuestro portafolio que se remonta al siglo XX. No querrás ser el primer inversor de alguien. The White Coat Investor no ofrece un servicio de investigación de inversiones en bienes raíces. Las empresas nos pagan por una presentación, no por una recomendación. Pero cuanto más tiempo han estado en nuestra lista, más WCIers han invertido en ellos sin enviarnos suficientes quejas para eliminarlos de nuestra lista. Eso vale algo.

No hay garantía de que una inversión de alguien de nuestra lista no pueda llegar a cero (y lo ha hecho), pero si recién estás comenzando, ¿por qué no comenzar con alguien con quien sabes que mucha gente ha invertido durante un largo período de tiempo? Nuestra lista incluye una empresa que ofrece inversiones llave en mano, una empresa que ofrece sindicaciones y un grupo de empresas que ofrecen fondos (tanto de capital como de deuda), exactamente donde la mayoría de los inversores privados pasivos en bienes raíces deberían comenzar. Los patrocinadores de la conferencia WCI me dijeron que los asistentes les dijeron:"Veré si todavía estás aquí el año que viene antes de invertir". La mayor parte de la incompetencia y el fraude parecen manifestarse durante el primer o segundo año de vida de una empresa. ¿Por qué no saltarte ese período de tiempo, por si acaso?

Haga la debida diligencia

Existe una enorme variación en la cantidad de diligencia debida que se puede realizar sobre una inversión. Puede realizar verificaciones de antecedentes de todos los directores, hablar con todos los antiguos inversionistas, llamar al auditor y revisar los resultados de la auditoría, y volar y caminar por la oficina y las distintas propiedades. La mayoría de nosotros no hacemos todo eso. Pero, ¿por qué no empezar leyendo el Memorando de colocación privada (PPM), prestando especial atención a las secciones sobre riesgo, apalancamiento, comisiones y liquidez? Cuanto más lea, mejor podrá identificar cuándo un patrocinador no tiene experiencia o asume más riesgos de los que usted preferiría. No lleva mucho tiempo buscar en Google el nombre de la empresa y sus funcionarios con palabras como fraude, estafa, quiebra, condena o sentencia. Todos merecemos la presunción de inocencia hasta que se demuestre lo contrario, pero es mejor sorprenderse antes de invertir que después.

Revise el historial y haga preguntas sobre cualquier cosa interesante que haya allí. Habla con otros inversores, ya sea en persona o online. La mayoría de estas empresas celebran reuniones periódicas para inversores. Mire sus seminarios web. Si bien toda su educación sobre inversiones en bienes raíces no debería provenir de patrocinadores, puede aprender mucho de ellos. Asegúrate de que tengan algo de piel en el juego. Si bien no tienen por qué arruinarse si usted pierde dinero, ciertamente desea que sientan su dolor. Búscalos y pregunta sobre ellos en foros en línea, grupos de Facebook y subreddits como los que ofrece The White Coat Investor.

Diversifique sus inversiones inmobiliarias

La diversificación te protege de lo que no sabes y de lo que no puedes saber. Si eres como yo y posees 12.000 acciones a través de fondos indexados, 12 propiedades probablemente no parezcan muchas. Y dos o tres no es nada. Docenas de propiedades me parecen lo mínimo a menos que seas el único propietario, e incluso así, espero que llegues a docenas lo antes posible.

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Siéntate y relájate

Si usted, como la mayoría de los inversores inmobiliarios pasivos privados, está invirtiendo en fondos y sindicaciones, el control estará fuera de sus manos una vez que haya tomado la decisión de invertir. Durante años. También podrías relajarte. Estás pagando todas estas tarifas para no tener que perder el tiempo atendiendo visitas al baño y preocupándote. Así que no lo hagas. Estas empresas brindan muchas actualizaciones periódicas, pero en realidad solo quiero saber de ellas cuando algo va mal. De todos modos, la mayoría de las actualizaciones detalladas o de los seminarios web son solo oportunidades de ventas para la próxima inversión. No presto demasiada atención hasta que llega el momento de invertir algo más de dinero.

Sí, creo que deberían enviarme algo cada trimestre, pero no, probablemente no leeré la actualización de cada inversión cada trimestre. Tampoco leo los informes anuales y semestrales de mis fondos indexados. Lea esas cosas antes de invertir, no después. Probablemente pueda obtener los informes trimestrales de un fondo anterior para tener una idea de cómo se comunicarán con usted sobre el nuevo fondo.

¿Para quién son adecuadas las distribuciones?

Aquellos que no han invertido en bienes raíces privados tienden a llamar a todas las inversiones “sindicatos” o “sindicatos”, a veces con algún tipo de comentario negativo acerca de que todas son estafas que le quitan dinero. Pero si va a invertir directamente en sindicaciones reales (es decir, propiedades individuales) en lugar de fondos, será mejor que tenga una muy buena razón para realizar la debida diligencia a nivel de propiedad y renunciar a una diversificación fácil. Si desea invertir en una docena o dos docenas de propiedades como mínimo y está utilizando sindicaciones con mínimos de $50 000 a $100 000 para hacerlo, necesitará una asignación de cartera bastante grande.

Los bienes inmuebles pasivos privados representan el 15% de nuestra asignación inmobiliaria del 20%. El resto de nuestra cartera está invertida en viejas y aburridas inversiones indexadas y similares. Como puede ver, nos gusta nuestra cartera a la vez aburrida y pasiva, por lo que nuestra cartera de bienes raíces tiende a parecerse a nuestra cartera de acciones en ese sentido. Intente ver el final desde el principio cuando comience a invertir en bienes raíces privados.

¿Está interesado en explorar la inversión inmobiliaria privada? Asegúrese de suscribirse al boletín gratuito de bienes raíces para inversores de White Coat que le brindará consejos importantes para invertir en esta clase de activos rentables y al mismo tiempo le alertará sobre nuevas oportunidades. Comience su debida diligencia con quienes respaldan el sitio de The White Coat Investor:

* Considere estas introducciones, no recomendaciones. WCI tiene una relación financiera con todas las empresas que figuran en la lista, la mayoría son para inversores acreditados y usted es responsable de su propia diligencia debida.

¿Qué opinas? ¿Cómo empezaste en el sector inmobiliario? ¿Cómo es su proceso de debida diligencia? ¿Dónde se encuentra usted en el continuo inmobiliario?