Cómo administrar sabiamente sus ingresos por alquiler

Convertirse en un inversionista inmobiliario rentable requiere dedicar tiempo y atención a sus finanzas. Ser propietario requiere que administre los ingresos por alquiler y gaste dinero en reparaciones, mantenimiento, impuestos y otros gastos relacionados con la propiedad.

Aunque algunas propiedades generan más ingresos que otras, puede optimizar su ROI, sin importar el tipo de propiedades que posea. La clave es administrar sus finanzas. Cuanto mejor administre sus ingresos y gastos de alquiler, más rentable será.

Pruebe estas estrategias para administrar sus ingresos y gastos de alquiler.

1. Limite la búsqueda de inversiones que requieren mucho tiempo

Hay muchas maneras de ganar dinero en bienes raíces. Por ejemplo, puede alquilar propiedades, reparar y remodelar, o invertir en línea. Todos estos son buenos generadores de dinero, pero las propiedades de alquiler producen la mejor fuente de ingresos.

Si dedica su tiempo a realizar demasiadas inversiones a corto plazo, no le quedará tiempo para adquirir más propiedades de alquiler.

Es posible que ser propietario de propiedades de alquiler no genere tanto efectivo por adelantado, pero es la única estrategia de creación de riqueza a largo plazo en el sector inmobiliario. Si no está acumulando riqueza a largo plazo, los ingresos de su inversión requerirán un trabajo arduo continuo y es posible que termine demasiado agotado para administrar sus propiedades.

Es tentador invertir su dinero en todos los aspectos de los bienes raíces en un intento de ver qué funciona mejor. Sin embargo, si administra varias propiedades de alquiler, debe ser selectivo con sus inversiones.

Si desea realizar otras inversiones, puede liberar su tiempo contratando una empresa de administración de propiedades. Sin embargo, es posible que dedique mejor su tiempo a adquirir más propiedades de alquiler.

2. Contrate solo a profesionales con licencia para realizar reparaciones

Intentar completar todas las reparaciones usted mismo o contratar a un amigo puede resultar un desastre. Si te pasas de la raya o tu amigo no tiene la experiencia requerida para el trabajo, pueden ocurrir desastres. Podría terminar teniendo que contratar a un profesional para solucionar el problema original y el error — terminar en un trabajo costoso. Este tipo de mal juicio aumentará drásticamente los costos de reparación.

Contratar profesionales para realizar mantenimiento y reparaciones en las siguientes áreas:

• Plomería
• Techos
• HVAC
• Electricidad
• Aparatos de propano

Como inversionista, no tiene tiempo para descubrir reparaciones de bricolaje. Si elige contratar a un administrador de propiedades, este puede manejar las reparaciones y el mantenimiento por usted al contratar a los profesionales adecuados. Cuando contrate a una empresa de administración profesional, tendrán relaciones existentes con empresas de mantenimiento locales para garantizar que obtenga buenas ofertas en trabajos profesionales.

3. Reserve sus pagos de impuestos estimados de inmediato

No permita que una factura significativa de impuestos sobre la renta se acerque sigilosamente a usted. Administre los impuestos sobre la renta de su alquiler desde el principio reservando el porcentaje aproximado cada vez que reciba un pago de alquiler.

Sus impuestos sobre la renta caerán entre el 10% y el 37%. Un profesional de impuestos puede ayudarlo a estimar lo que deberá. Tendrá que pagar impuestos trimestrales, y reservar el dinero a medida que ingresa facilita el pago de sus impuestos a tiempo y en su totalidad.

Puede ser más fácil tener una cuenta bancaria separada para guardar sus impuestos. De esa manera, no te arriesgarás a pensar que tienes más efectivo disponible del que realmente tienes. Cada centavo en su cuenta de impuestos será intocable.

4. Reserve dinero regularmente para reparaciones y otros gastos

¿Tienes una cuenta de ahorros configurada solo para gastos? Si no es así, considera crear uno lo antes posible. Incluso si ya apartaste dinero para impuestos, tendrás que apartar más para reparaciones y seguros.

Algunas de las reparaciones más comunes pueden ser enormes. Por ejemplo, digamos que el techo ha estado goteando en el mismo lugar durante años. No querrá tener que arrancar el techo y reemplazar los paneles de yeso podridos y reconstruir el techo. Se debe hacer un seguimiento rápido de las fugas para evitar costos de miles de dólares adicionales.

Necesitará dinero en efectivo para reparaciones rápidas

Cuando sus inquilinos informan la necesidad de reparaciones, a veces solo tiene hasta diez días para hacerlo. Por ejemplo, un techo con goteras en el invierno, sin agua corriente y un calentador de agua roto se consideran prioridades. La mayoría de los estados requieren que estas reparaciones se completen dentro de las 24 horas. Otro tipo de mantenimiento, como una ventana rota o una puerta de garaje que no funciona correctamente, generalmente requiere diez días para completar las reparaciones.

No hay forma de escapar de las numerosas reparaciones de cada uno de sus inquilinos. Algunas reparaciones serán económicas y fáciles, pero otras serán costosas. No puedes adivinar qué reparaciones vendrán a continuación.

Reserve entre el 30 y el 50 % de todos los ingresos por alquiler para gastos. Si ya está reservando dinero para impuestos y seguros, agregue más a ese fondo para reparaciones de modo que esté ahorrando al menos la mitad de sus ingresos por alquiler.

Lo más importante es poner este dinero en una cuenta que generará algún tipo de retorno, por pequeño que sea. Cada dólar ayudará, y con suficiente dinero en la cuenta, una pequeña tasa de rendimiento se acumulará rápidamente.

5. Sea selectivo con las renovaciones

Sus propiedades de alquiler no necesitan los mejores y más modernos accesorios, luces, gabinetes o electrodomésticos para ser rentables.

El interior de una propiedad de alquiler debe ser relevante para el estilo de la casa, pero no es necesario exagerar. Si una renovación no afecta sus ingresos por alquiler, probablemente sea dinero desperdiciado.

Algunas renovaciones tienen sentido para los inquilinos, pero otras no. Por ejemplo, vale la pena gastar dinero en las siguientes renovaciones:

• Instalación de gabinetes de cocina accesibles para un inquilino discapacitado.
• Reorganización de baños pequeños para que el inodoro, el lavabo y la ducha estén en la posición óptima para el uso diario.
• Reparando una entrada de concreto.
• Calificación del patio trasero y plantación de césped.
• Instalación de iluminación cenital donde no hay luz natural.
• Agregar estanterías a los armarios.
• Instalar un refugio contra tormentas si se encuentra en un área propensa a tornados o fuertes tormentas.
• Actualización del sistema HVAC con un modelo más eficiente.

Las siguientes renovaciones no aumentarán la cantidad de alquiler que puede cobrar:

• Nuevos gabinetes de cocina
• Instalación de inodoros de bajo flujo
• Electrodomésticos inteligentes como lavadora, secadora y refrigerador
• Instalar un nuevo horno cuando el original funciona bien
• Reemplazar el revestimiento cuando no hay otra razón que la estética

Como regla general, las renovaciones deben apoyar directamente la generación de más ingresos por alquiler.

6. Conéctese con un profesional de impuestos

Las regulaciones del impuesto sobre la renta son complejas, y justo cuando crees que entiendes lo que puedes hacer, las cosas pueden cambiar. Si se equivoca, podría recibir multas y sanciones masivas que agotan sus ganancias.

Conéctese con un profesional de impuestos para manejar sus impuestos estatales y federales sobre la renta. Hay tantos matices que se aplican a los inversores inmobiliarios que requieren un conocimiento experto para comprender. Por ejemplo, sus pérdidas de alquiler están sujetas a las regulaciones de pérdida de actividad pasiva.

Si su MAGI es inferior a $ 100,000, puede deducir no más de $ 25,000 en pérdidas pasivas contra otros ingresos. Sin embargo, si su MAGI supera los $100 000, la deducción de $25 000 se reduce en $1 por cada $2 en MAGI por encima de los $100 000 y alcanza un máximo de $150 000.

Otra complicación es que las actividades de alquiler no cuentan como ingresos pasivos para los profesionales de bienes raíces con licencia, a menos que pase al menos 750 horas y más del 50 % de su tiempo trabajando en comercio de bienes raíces o en un negocio de bienes raíces.

Hay otras reglas complejas que un profesional de impuestos puede ayudarlo a resolver. Sin embargo, dado que las multas son elevadas por no pagar sus impuestos correctamente, es aconsejable entregarlo todo a un profesional, para que no reduzca innecesariamente sus ganancias.

7. Negociar solicitudes de alojamiento

En algún momento, tendrá un inquilino discapacitado que solicitará una modificación razonable que deberá pagar.

Aunque los propietarios están obligados a acomodar a los inquilinos con discapacidades, no es necesario que acceda a todas las solicitudes. Si bien tiene la responsabilidad legal de realizar ciertas modificaciones, también tiene el derecho legal de rechazar una solicitud y ofrecer una opción alternativa más barata o menos intrusiva.

Por ejemplo, un inquilino puede pedirle que reemplace un camino de tierra con una acera de concreto porque se vuelve irregular y lodoso en invierno y primavera. Sin embargo, construir una acera y un camino de concreto es costoso. Si su inquilino solo necesita un terreno estable, hay otras opciones. Por ejemplo, puede contratar a alguien para nivelar el suelo e instalar grava compactada para crear una superficie estable.

Si su inquilino necesita algo más sólido que la grava compactada, puede usar asfalto o incluso asfalto triturado en lugar de grava. Aunque se instala de manera similar, el asfalto triturado es mucho más sólido que la grava y también es más económico. Cuando se compacta unas cuatro pulgadas en el suelo, el asfalto triturado se endurecerá y se sentirá casi como asfalto vertido estándar.

Cuando no haya otras opciones que se adapten a la discapacidad de su inquilino, es posible que deba construir una acera de concreto para ellos. Sin embargo, siempre haga un esfuerzo por negociar cuando reciba una solicitud costosa. La diferencia podría ser de miles de dólares.

8. Cobre siempre los recargos por pagos atrasados

Los cargos por pago atrasado no lo harán rico, pero disuadirán a los inquilinos de retrasarse habitualmente con el alquiler. Si es un inversionista nuevo en propiedades, no permita que sus inquilinos se salgan con la suya pagando el alquiler atrasado y omitiendo los cargos por pagos atrasados. Persiga continuamente los cargos por pagos atrasados ​​y, si su inquilino no los paga, no los deje libres.

Los recargos por pagos atrasados ​​afectarán sus ingresos porque en el momento en que permite que un inquilino resbale los cargos por pagos atrasados, saben que pueden pagar el alquiler tarde sin ninguna consecuencia. Si lo haces una vez, esperarán ser perdonados cada vez que lleguen tarde. El alquiler atrasado arruinará su flujo de efectivo y podría ser el comienzo de un inquilino que pronto tendrá que desalojar.

9. Desalojar a los malos inquilinos

No dudes en deshacerte de los malos inquilinos. Comience el proceso de desalojo en el momento en que pueda completar la documentación. Comience el proceso entregando a su inquilino un aviso adecuado de "cumplir o desalojar" de acuerdo con la ley de su estado. En el aviso, aborde la infracción que necesita que corrijan y bríndeles un marco de tiempo legalmente apropiado.

Si su inquilino no cumple con las reglas, inicie el proceso de desalojo de inmediato. Los desalojos tardan en procesarse en los tribunales, así que cuanto antes comience, mejor. Si su inquilino termina cumpliendo, siempre puede cambiar de opinión y cancelar la audiencia de desalojo. Sin embargo, la mayoría de los inquilinos que enfrentan el desalojo seguirán violando las reglas todo el tiempo.

Cada día que permite que un mal inquilino se quede en su propiedad de alquiler, es dinero perdido. Sáquelos lo antes posible y reemplácelos con un arrendatario mejor y más confiable.

La gestión de sus gastos es la clave de la rentabilidad

Ser propietario de una propiedad de alquiler es una excelente manera de generar la riqueza a largo plazo necesaria para asegurar su futuro financiero. La clave de la rentabilidad es la misma que en cualquier otra industria:reduce tus gastos y maximiza tus ingresos.

En bienes raíces, no será rentable de inmediato, por lo que es esencial microgestionar sus finanzas desde el principio. No desperdicie dinero en gastos frívolos como encimeras de granito nuevas o accesorios de iluminación elegantes.

Mantén tus gastos bajos, minimiza las renovaciones entre inquilinos y no dudes en desalojar a los inquilinos que se están aprovechando de ti.