Puntajes de crédito hipotecario:comprensión de lo que utilizan los prestamistas

Cuando solicita una hipoteca, su puntaje crediticio es una de las primeras cosas que verifican los prestamistas. Pero no todos los puntajes crediticios son iguales. Los prestamistas hipotecarios utilizan versiones específicas de FICO Scores:modelos más antiguos que normalmente no verás en las aplicaciones de crédito ni en los paneles bancarios.

Saber qué puntajes crediticios obtienen y cómo los usan puede ayudarlo a detectar problemas tempranamente, mejorar sus probabilidades de aprobación y obtener una tasa de interés más baja. Esto es lo que necesita saber para prepararse.

Conclusiones clave

• Los prestamistas hipotecarios utilizan los modelos 2, 4 y 5 de FICO Score de Experian, TransUnion y Equifax. Por lo general, van con su puntuación media o con la puntuación media baja si presentan la solicitud de forma conjunta.
• Los factores crediticios importantes incluyen el historial de pagos, la utilización del crédito, la antigüedad del crédito, las consultas recientes y la relación deuda-ingresos. Una combinación de tipos de crédito y un DTI inferior al 43 % pueden mejorar sus probabilidades.
• Los prestamistas también revisan los extractos bancarios, los recibos de pago y las declaraciones de impuestos. Fannie Mae y Freddie Mac están probando modelos de puntuación más nuevos que podrían ampliar el acceso en el futuro.

Las puntuaciones de crédito que los prestamistas realmente utilizan para las hipotecas

Los prestamistas hipotecarios no utilizan los puntajes crediticios que se ven en las aplicaciones de crédito gratuitas. En lugar de eso, obtienen su crédito de las tres principales agencias de crédito (Experian, TransUnion y Equifax) utilizando versiones más antiguas del FICO Score específicas para hipotecas.

Esto es lo que usan:

• Experian :Puntuación FICO 2
• Equifax :FICO Score 5 (también llamado Beacon 5)
• TransUnión :Puntuación FICO 4

Los prestamistas suelen solicitar un informe crediticio de “triple fusión” que incluye los tres puntajes. Si presenta la solicitud solo, utilizan la puntuación media . Si presenta la solicitud con un coprestatario, este utiliza el inferior de ambas puntuaciones medias.

Cómo afecta su puntaje crediticio a su tasa hipotecaria

Su puntaje crediticio tiene un impacto directo en la tasa de su hipoteca. Cuanto mayor sea su puntuación, menor será el riesgo para el prestamista y menor será su tasa de interés.

A continuación se muestra un ejemplo simplificado de cómo las puntuaciones afectan las tasas de una hipoteca fija a 30 años:

puntaje de crédito Tarifa estimada Pago mensual (sobre $300 000) 760+6,25%$1.847700–7596,50%$1.896660–6996,75%$1.946620–6597,25%$2.047

Incluso una pequeña diferencia en su puntuación puede costarle cientos de dólares al mes o ahorrarle la misma cantidad.

Qué buscan los prestamistas hipotecarios en su puntaje crediticio

Su puntaje crediticio no es solo un número. Se basa en varios factores y los prestamistas prestan mucha atención a cada uno de ellos:

• Historial de pagos :El factor más importante. Los pagos atrasados o atrasados afectarán su puntaje crediticio y sus posibilidades de aprobación.
• Utilización del crédito :Cuánto de su crédito disponible está utilizando. Lo ideal es menos del 30 %.
• Duración del historial crediticio :Cuanto más tiempo, mejor. Muestra a los prestamistas que usted tiene experiencia en la gestión de crédito.
• Combinación de crédito :Una combinación saludable de préstamos y tarjetas de crédito puede ayudar, pero no vale la pena abrir nuevas cuentas sólo por variar.
• Consultas de crédito recientes :Demasiados tirones fuertes en un período corto pueden reducir tu puntuación y generar señales de alerta.

Todos estos elementos determinan cómo los prestamistas lo ven a usted como prestatario y qué tipo de condiciones de préstamo están dispuestos a ofrecer. Si es nuevo en el mundo del crédito, considere convertirse en un usuario autorizado en la cuenta de un miembro de la familia o abrir una tarjeta de crédito asegurada para establecer un crédito.

Ver también:  ¿Comprar una casa perjudica su crédito?

¿Qué es un buen puntaje crediticio para una hipoteca?

La mayoría de los prestamistas consideran que cualquier valor superior a 740 es un buen puntaje crediticio para una hipoteca. Por lo general, esto le brinda acceso a las mejores tasas y condiciones de préstamo.

Dicho esto, la puntuación crediticia mínima depende del tipo de préstamo:

• Préstamos de la FHA :Por lo general, necesita al menos 580 para calificar con un pago inicial del 3,5 %. Algunos prestamistas de la FHA pueden aprobar puntajes más bajos, pero a menudo requieren un pago inicial mayor.
• Préstamos convencionales :La mayoría de los prestamistas buscan al menos 620. Un puntaje crediticio más alto puede ayudarlo a evitar tasas de interés más altas o un seguro hipotecario privado.
• Préstamos VA :No existe un mínimo oficial del VA, pero la mayoría de los prestamistas quieren ver un puntaje crediticio de 620 o más.

Incluso una pequeña mejora en su puntaje crediticio puede ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de una hipoteca, por lo que vale la pena verificar su situación antes de presentar la solicitud.

Ver también: Préstamo FHA versus préstamo convencional:¿cuál es el adecuado para usted?

Por qué es importante la relación deuda-ingresos

Su relación deuda-ingresos, o DTI, es una parte clave de su solicitud de hipoteca. Muestra a los prestamistas cuánto de sus ingresos se destina a deudas cada mes.

Para calcularlo, sume todos los pagos mensuales de su deuda (tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y la hipoteca proyectada) y divídalos por su ingreso mensual bruto. Multiplica por 100 para obtener tu porcentaje de DTI.

La mayoría de los prestamistas quieren que su DTI sea inferior al 43%. Algunos pueden permitir índices más altos, especialmente si su puntaje crediticio es sólido o tiene reservas de efectivo. Un DTI más bajo significa más flexibilidad, menos condiciones y un proceso de aprobación más fluido.

Otras cosas que verifican los prestamistas además de su puntaje crediticio

Un puntaje crediticio sólido ayuda, pero no es lo único que les importa a los prestamistas. También quieren ver que sus finanzas sean estables y sus ingresos confiables.

Esto es lo que suelen revisar:

• Extractos bancarios – para comprobar las reservas de efectivo y los hábitos de gasto recientes
• Recibos de pago – para verificar los ingresos actuales y la coherencia laboral
• Declaraciones de impuestos – para confirmar el historial de ingresos, especialmente si trabaja por cuenta propia
• Historial laboral – para asegurarte de que tus ingresos sean estables

Algunos prestamistas también analizan el historial de pagos de alquiler o activos como cuentas de jubilación. El objetivo es obtener una visión completa de sus finanzas, no solo de su puntaje crediticio.

Modelos FICO frente a VantageScore

Es posible que vea su puntaje crediticio a través de aplicaciones que muestran VantageScore, pero la mayoría de los prestamistas hipotecarios no usan ese modelo. Por lo general, se quedan con versiones anteriores del puntaje crediticio FICO, que ponderan ciertos factores de manera diferente.

Ambos modelos de puntuación utilizan los mismos datos básicos (historial de pagos, utilización del crédito, antigüedad del crédito, combinación de cuentas y consultas) pero calculan los resultados de manera diferente. Esto puede llevar a una oscilación de 20 a 40 puntos entre los dos.

Si se está preparando para una hipoteca, verifique siempre sus puntajes crediticios FICO, especialmente los de las tres principales agencias de crédito.

Cambios futuros en la puntuación del crédito hipotecario

Fannie Mae y Freddie Mac están probando nuevos modelos de calificación crediticia, incluidos FICO 10T y VantageScore 4.0. Estos modelos más nuevos pretenden ser más predictivos e inclusivos.

FICO 10T incluye datos de tendencias, que analizan su comportamiento de pago a lo largo del tiempo, no solo su saldo actual. VantageScore 4.0 utiliza aprendizaje automático y extrae fuentes de datos más nuevas, lo que podría ayudar a las personas con expedientes crediticios reducidos.

Si estos modelos se adoptan oficialmente, más prestatarios podrían calificar para mejores préstamos, pero por ahora, los prestamistas hipotecarios todavía usan las versiones más antiguas de calificación crediticia FICO.

Cómo mejorar su puntaje crediticio antes de presentar la solicitud

Mejorar su puntaje crediticio antes de solicitar una hipoteca puede ahorrarle dinero y ampliar sus opciones de préstamo. Aquí es por dónde empezar:

• Compruebe su puntaje crediticio – Utilice una fuente que muestre su puntaje crediticio FICO, no solo VantageScore.
• Revise su informe de crédito – Obtenga su informe de crédito gratuito de las tres agencias de crédito y disputa cualquier error.
• Pagar facturas a tiempo – Configure recordatorios o pagos automáticos para evitar pagos atrasados.
• Reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito – Mantenga la utilización del crédito por debajo del 30 %, idealmente por debajo del 10 %.
• Esperar crédito nuevo – Evite abrir nuevas cuentas en los meses previos a la solicitud.
• Mantener abiertas las cuentas antiguas – Un historial crediticio más extenso juega a su favor.

Los pequeños cambios ahora pueden tener un gran impacto cuando los prestamistas verifican su crédito.

Pensamientos finales

Los prestamistas hipotecarios utilizan modelos específicos de puntuación de crédito FICO y se preocupan más por su puntuación media. Cuanto mayor sea ese número, mejor será tu tarifa.

Pero su puntaje crediticio es solo una parte de la ecuación. Los prestamistas también revisan sus ingresos, deudas y su panorama financiero general. Limpie su crédito, reduzca su relación deuda-ingresos y vuelva a verificar sus informes de crédito para detectar errores antes de presentar la solicitud.

Luego, compare los prestamistas hipotecarios para ver quién ofrece las mejores condiciones según su perfil crediticio. Un poco de preparación ahora podría significar importantes ahorros en los años venideros.

Conoce al autor

Rachel Myers es una escritora de finanzas personales que cree que la libertad financiera debe ser práctica, no abrumadora. Comparte consejos de la vida real sobre elaboración de presupuestos, crédito, deuda y ahorro, sin jerga. Con experiencia en asesoría financiera y una pasión por ayudar a las personas a salir adelante, Rachel hace que la administración del dinero parezca factible, sin importar desde dónde comience.