Inversión en la Zona de Oportunidad:¿Es para usted?

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La perspectiva de invertir en barrios del centro de la ciudad en ruinas o en pueblos rurales plagados de plantas rodadoras puede no entusiasmar a la mayoría de los inversores. Pero un programa integrado en la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 ofrece a los inversores un incentivo fiscal para hacer precisamente eso. Como resultado, ha surgido un nuevo tipo de fondo que invierte en comunidades de bajos ingresos, y tanto los inversores como las instituciones están empezando a darse cuenta. Probablemente haya oído hablar de las zonas de oportunidad. Si eres lo suficientemente rico, es posible que haya recibido una propuesta para invertir en un fondo de zona de oportunidad. Estas nuevas inversiones suenan atractivas, pero no son para todos.

Los nuevos fondos de OZ reúnen dinero de múltiples inversionistas e invierten en negocios y proyectos de desarrollo de bienes raíces ubicados en comunidades económicamente desfavorecidas que el gobierno federal ha designado como necesitadas de inversión. Los más de 8, 700 zonas de oportunidad incluyen partes de casi todas las ciudades estadounidenses importantes, incluidos Chicago y Los Ángeles, así como todo Puerto Rico y pueblos remotos de Alaska. Los inversores que ponen dinero en fondos OZ pueden aplazar y eventualmente reducir las ganancias de capital imponibles, dependiendo de cuánto tiempo permanezcan invertidos.

Triple exención fiscal. Los beneficios fiscales se aplican solo a las ganancias de capital, pero es un incentivo triple. Primero, puede diferir el impuesto federal a las ganancias de capital sobre el dinero que haya ganado de otra inversión colocándolo en un fondo OZ. Digamos que vende acciones en una acción y obtiene $ 100, 000 ganancia de capital (aunque califica una ganancia en casi cualquier tipo de inversión). Si, dentro de 180 días, Pasas los $ 100, 000 de ganancia en un fondo OZ, puede aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital hasta que venda su participación en el fondo o hasta el 31 de diciembre, 2026, lo que sea que venga primero. (La idea es alentar a los inversores a vender las inversiones existentes e invertir las ganancias en un fondo OZ).

Segundo, cuanto más tiempo mantenga su inversión en el fondo, cuanto más pueda reducir la cantidad de ganancia transferida que estará sujeta a impuestos. Los inversores que mantienen el fondo durante cinco años obtienen una reducción del 10% sobre la ganancia sobre la que adeudarán impuestos; aguantar durante siete años, y obtendrá otra reducción del 5%. Por ejemplo, un inversor que tira $ 100, 000 de ganancias de capital de una inversión anterior en un fondo de OZ en 2019 deberían impuestos a las ganancias de capital en solo $ 90, 000 si vendió después de cinco años y con solo $ 85, 000 después de siete años.

No importa cuando invierta, sin embargo, "La fecha de diciembre de 2026 está grabada en piedra, "Dice Frazer Rice, estratega patrimonial senior en Calamos Wealth Management. Para el año fiscal 2026, si vende o mantiene su inversión en el fondo OZ, debe pagar cualquier impuesto federal a las ganancias de capital que adeude sobre las ganancias que transfirió al fondo OZ.

Manténgalo durante 10 años o más y se activa un tercer beneficio:cualquier ganancia en su inversión en el fondo está libre de impuestos, siempre que su desembolso se haya realizado con ganancias de capital de una inversión anterior. Algunos fondos requieren que los retenga durante 10 años, pero la gran mayoría te permite vender en cualquier momento.

Desde que se aprobó la ley fiscal, Se han abierto 130 fondos OZ calificados, según el Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda, un grupo sin fines de lucro enfocado en viviendas asequibles (mantiene un directorio de fondos OZ en su sitio web, www.ncsha.org). Los fondos, que varían en tamaño de activos desde menos de $ 1 millón a $ 3 mil millones, están dirigidas principalmente por empresas de administración de dinero y promotores inmobiliarios.

Un fondo del desarrollador HHKirby Real Estate Ventures, por ejemplo, tiene como objetivo transformar una antigua fábrica de algodón en Burlington, CAROLINA DEL NORTE., en un complejo con un centro de eventos en vivo, restaurantes e instalaciones deportivas. El Fondo de la Zona de Oportunidad de North Country, dirigido por American Ag Energy, una empresa que construye invernaderos, invierte en instalaciones agrícolas en Berlín, Nueva Hampshire

A medida que aumenta el interés, los inversores de alto patrimonio neto pueden ver que los fondos OZ se ofrecen en empresas de gestión de dinero más grandes, como Charles Schwab o Merrill Lynch, dice Tim Steffen, de Baird Private Wealth Management.

Pero no todo el mundo puede participar. Con la mayoría de los fondos de OZ, debe ser un inversor acreditado, es decir, debe tener un patrimonio neto de $ 1 millón, excluyendo su residencia principal, o tener dos años consecutivos de al menos $ 200, 000 en ingresos anuales si es un solo contribuyente ($ 300, 000 para contribuyentes casados). La mayoría de los fondos vienen con una inversión mínima de seis cifras, también.

Las estructuras de tarifas tienden a imitar las de los fondos de cobertura y las inversiones de capital privado:los inversores pagan una tarifa anual del 1,5% al ​​2,0% en gastos y, cuando venden, desembolsar otro 20% de cualquier exceso de rendimiento que un fondo gane por encima de la cantidad prometida al inversor. La tasa de rendimiento prometida típica está entre el 6% y el 10% para fondos con carteras diversificadas, y más para fondos que invierten en un solo proyecto, dice Quinn Palomino, CEO de Virtua Partners, una firma de desarrollo de bienes raíces de capital privado que ofrece fondos de zona de oportunidad.

No está listo para el horario de máxima audiencia. Es demasiado pronto para decir qué tipo de ganancias, Si alguna, estos fondos OZ entregarán, o qué fondos de OZ son inversiones dignas. De hecho, las reglas sobre en qué puede invertir un fondo OZ y cómo debe operar aún están evolucionando. Eso puede plantear un problema:un fondo OZ debe cumplir con una miríada de pautas del IRS. Si no es así, puede que tenga que pagar una multa o, peor, Los inversores del fondo no serán elegibles para las exenciones fiscales sobre las ganancias de capital.

En general, un fondo OZ debe invertir al menos el 90% de sus activos en negocios ubicados dentro de una zona de oportunidad calificada. Muchos tipos de empresas califican según las pautas actuales, pero unos pocos, incluyendo campos de golf, salones de masaje, casinos y licorerías, están excluidos. Aún así, proyectos de desarrollo inmobiliario, como viviendas unifamiliares o multifamiliares y bienes raíces comerciales, son inversiones típicas, dice Neil Faden, un socio en Manatt, Phelps y Phillips, un bufete de abogados que asesora a los administradores de fondos de OZ.

Si califica y desea invertir en un fondo OZ, primero considere si la inversión es buena, independientemente del beneficio fiscal potencial. "No dejes que la cola de los impuestos mueva al perro de la inversión, "Dice Bill Smith, un director gerente en CBIZ MHM, una firma de contabilidad y consultoría.

Comprender, también, que los acuerdos inmobiliarios en dificultades son intrínsecamente riesgosos. “No hay muchas propiedades frente al mar en Malibú con estos fondos. Está comprando en un área en la que la gente de otra manera no estaría dispuesta a invertir, ”Dice Steffen.

La mayor preocupación sin embargo, es si el gerente es nuevo o sin experiencia. Muchos administradores de fondos de OZ, resulta, no han sido probados, según una encuesta de la firma de investigación de inversiones alternativas Preqin.

También se requiere cierta investigación sobre los contratistas y desarrolladores que ejecutarán los proyectos de inversión. Idealmente, desea ver que un fondo OZ está trabajando con desarrolladores establecidos que tienen experiencia en los tipos de proyectos planificados establecidos en los documentos del fondo. “Quizás un desarrollador tenga experiencia en hoteles pero no en viviendas multifamiliares. Si puede preguntar sobre estas cosas antes de invertir, puede ayudar a mitigar algunos de los riesgos, ”Dice Rice.

Pero con poca trayectoria, gerentes sin experiencia, tarifas altas y un gran obstáculo para la entrada, Los fondos OZ no son adecuados para ahorros para la jubilación o dinero que no puede perder o bloquear durante los períodos de retención requeridos. Están más orientados a los más acomodados inversores inteligentes que ahorradores familiares. "Si nunca ha invertido en capital privado o en una inversión cercana en la que sea un inversor minoritario, "Dice Smith, "Estos probablemente no sean para ti".