Leyes sobre posesión adversa en Nueva Jersey

La posesión adversa es el proceso mediante el cual una persona puede adquirir el título de propiedad de un bien inmueble al ocuparlo. La propiedad debe estar ocupada por un período de tiempo determinado, que difiere según el estado. En Nueva Jersey, el período de tiempo y otros elementos requeridos de posesión adversa se establecen en la Sección 2A:14-31 del Código de Nueva Jersey. Si el poseedor adverso prevalece en su reclamo, el dueño original de la propiedad no recibe compensación por la pérdida.

Período de posesión

Si una persona que posee una casa o un terreno baldío instala una cerca, construye un camino de entrada o coloca una estructura más allá de la línea fronteriza de su propiedad, en la propiedad de otra persona, puede obtener el título después de mantener la posesión durante un largo período de tiempo. Bajo la Sección 2A:14-31, si la propiedad es una zona boscosa sin desarrollar, el período de posesión adversa es de 60 años. Todas las demás propiedades tienen un período de ocupación de 30 años.

Virar

Debido al largo período de tiempo requerido para reclamar posesión adversa en Nueva Jersey, un poseedor adverso puede establecer que el período legal se cumple con viñetas. Viradas significa que la persona que reclama la propiedad por posesión adversa puede usar escrituras pasadas o registros públicos para establecer que el período de posesión de 30 o 60 años comenzó con un propietario anterior.

Por ejemplo, si una persona construyó una cerca dos pies más allá de la línea de su propiedad y permaneció allí durante 12 años antes de vender, y el nuevo dueño mantuvo la cerca levantada, el nuevo propietario podría solicitar el título por posesión adversa después de 18 años. Esto se debe a que la ocupación comenzó 30 años antes, cuando se construyó la cerca durante la posesión del propietario original.

Elementos

Un poseedor adverso debe establecer los elementos de posesión adversa para adquirir un título en Nueva Jersey. Los elementos incluyen continuo, hostil, abierto y notorio, Posesión exclusiva y real. "Continua" significa que la posesión debe ser constante y regular; el uso esporádico de la tierra no es suficiente para establecer una posesión adversa. "Hostil" significa que el poseedor adverso usa la propiedad sabiendo que ella no es la dueña legítima de la propiedad. Un poseedor adverso puede establecer una posesión "abierta y notoria" mediante el uso de la tierra de una manera que todos, incluido el propietario real, puedan ver. como mantener el césped o colocar un cobertizo u otro tipo de estructura en el terreno. El elemento de propiedad "exclusiva" requiere que el poseedor adverso sea el único poseedor de la propiedad. Esto significa que incluso el propietario real no usa la tierra. Finalmente, "posesión real" significa que el poseedor adverso debe hacer uso de la tierra, por ejemplo, para la cosecha de cultivos, en lugar de simplemente reclamarlos.

Excepción

La única excepción al derecho de titularidad por posesión adversa en Nueva Jersey es cuando el gobierno federal o estatal es dueño de la propiedad en cuestión. Propiedad que tiene un uso público, como una escuela y su terreno circundante o una carretera, está protegido de cualquier reclamo de posesión adversa. Adicionalmente, bosques de propiedad federal o estatal, incluso si no está desarrollado y no se utiliza, tampoco están sujetos a ser tomados por un poseedor adverso.