¿Ahora es el momento de comprar? Cómo estar seguro

Apretar el gatillo en la compra de una casa una vez fue tan sencillo como comprar una casa asequible, juntar dinero para el anticipo, asegurar el financiamiento a una tasa de interés razonable y luego cerrar.

Sin embargo, en los años posteriores al colapso financiero de EE. UU. en 2008, que surgió en parte de una burbuja inmobiliaria causada por préstamos hipotecarios irresponsables, el mercado de la vivienda sufrió grandes turbulencias. Esa vorágine económica generó condiciones sin precedentes en el mercado inmobiliario que dictaron los inventarios de viviendas, asequibilidad y condiciones de financiación, todo lo cual afecta el momento óptimo de una compra.

A pesar de la imprevisibilidad del mercado, los compradores potenciales pueden evitar adquisiciones inoportunas siguiendo ciertas salvaguardas.

Con precios bajos y tasas de interés históricamente bajas, La asequibilidad de la vivienda en 2012 fue la más favorable desde 1970.

Walter Molony, portavoz, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (parafraseado)

Instantánea del mercado

El mercado inmobiliario de EE. UU. Finalmente escapó del estancamiento de 2008 a 2011. Las cifras de ventas de viviendas mejoraron en 2012 en un 9,5 por ciento con respecto a 2011, y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios espera mayores ganancias para el resto de 2013, de cara al 2014.

La mala noticia si está buscando comprar es que principios de 2013 es un mercado de vendedores en cuatro de cada cinco regiones, dijo Walter Molony, un investigador y portavoz de NAR. "La razón es que hemos tenido esta gran reducción en el inventario, " él dijo.

Estados Unidos estableció un récord de inventario de viviendas en julio de 2007 con más de 4 millones de hogares en el mercado. En enero de 2013, el inventario cayó a 1,74 millones, una caída del 25 por ciento desde enero de 2012 y el inventario más bajo desde diciembre de 1999.

La NAR espera un aumento de inventario estacional en la primavera de 2013, Molony dijo:pero puede ser insuficiente para evitar ofertas múltiples frecuentes o para bajar los precios de las viviendas lo suficientemente rápido.

"Los precios están mostrando el aumento más fuerte desde noviembre de 2005, Molony dijo. "Debido a esto, hemos actualizado nuestra previsión de precios para este año (2013). Creemos que el precio medio aumentará a nivel nacional alrededor del 7 por ciento ".

El precio medio en enero de 2013 fue de $ 173, 600, 12,3 por ciento más que el año anterior, el undécimo mes consecutivo de aumentos de precios año tras año. La proyección de NAR para el precio medio para todo 2013 es de $ 189, 400.

"La desventaja de un crecimiento de los precios más pronunciado de lo normal es que si continúa durante un período prolongado, luego, en última instancia, nos encontramos con problemas de asequibilidad y usted comienza a sacar a las personas del mercado "Dijo Molony." Aún no hemos llegado ".

Con precios bajos y tasas de interés históricamente bajas, la asequibilidad de la vivienda en 2012 fue la más favorable desde 1970, él dijo. Después de la crisis inmobiliaria de 2008, los precios de las viviendas tocaron fondo, cayendo tan bajo - las casas se estaban vendiendo por menos que los costos de construcción de reemplazo - que muchos inversionistas intervinieron, absorbiendo la mayor parte del inventario.

El factor más fuerte que frena al mercado es que "la comunidad de préstamos ha sido reacia al riesgo ... otorgando hipotecas solo a los prestatarios más solventes con puntajes crediticios arbitrariamente altos, "Dijo Molony.

En Chicago, por ejemplo, "compradores de ascenso, "los que se mudan de sus primeros hogares, aún enfrentan dificultades porque los prestamistas tienen requisitos más estrictos, dijo Zeke Morris, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Chicago.

"Ha sido frustrante para algunos compradores por los precios más altos, ", Dijo Morris." Se les está pidiendo muchos más detalles de los que nunca antes se les había pedido ".

Para obtener el mejor trato, Molony dijo:los compradores deben trabajar con agentes inmobiliarios, preferiblemente agentes del comprador.

¿Cuándo debo comprar?

La confianza del consumidor es un impulso importante para realizar una inversión considerable, como una casa, Dijo Molony. Encabezando la lista de confianza está la seguridad laboral.

"Si no está seguro de la estabilidad de su trabajo, eso es una gran cosa, ", Dijo Molony." Si tiene un horizonte temporal a corto plazo, digamos, menos de unos pocos años, será mejor alquilar porque con toda probabilidad ... no recuperará los costos de transacción ".

El comprador típico de hoy planea quedarse en una casa durante 10 años; el vendedor típico lleva nueve años en la casa. En el pasado, Los expertos en bienes raíces creían que las personas tenían que ser propietarias de su casa durante tres a cinco años para ganar suficiente capital para que la inversión valiera la pena. Aunque tomó más tiempo generar capital después del colapso del mercado, "Probablemente sea cierto ahora o volviendo a eso, "Dijo Molony.

La planificadora financiera certificada Cathy Pareto mencionó otros puntos de referencia de confianza que las personas deberían considerar antes de comprar una casa.

"¿Está comprando una casa con su cónyuge, ¿O vas a la mitad a la mitad con un novio o una novia? ", dijo Pareto." ¿Qué tan estable es esa relación? La otra parte sería ¿cómo se ve el mercado? "

Los recursos económicos son otro estándar. "Las personas cometen grandes errores al comprar demasiada casa para lo que pueden mantener, Pareto dijo. ¿Cómo es su flujo de caja? ¿La mitad de su sueldo se destinará a mantener su nueva casa? Bien, eso podría ser una exageración. ¿Qué otras fuentes de ingresos tienes? "

Si un posible comprador no confía en alguno de estos problemas, Pareto y Molony recomiendan alquilar en su lugar.

Más consideraciones de dinero

La caída del mercado inmobiliario y el colapso de la industria bancaria han hecho que los prestamistas hipotecarios se muestren aprensivos a la hora de prestar dinero. lo que significa que los compradores potenciales de vivienda necesitan un crédito "decente" para ser aprobado para el financiamiento - "probablemente (un puntaje de crédito) en los 720s anteriores, "dijo Pareto." Si tienes un crédito menos que estelar, usted puede ser, a los ojos del banco, una propuesta arriesgada ".

Si su crédito está por debajo de excelente, podría lastimarse con un préstamo incobrable.

"Es posible que no pueda calificar para las tasas de interés bajas que están disponibles para la mayoría de las personas ahora, y no quiere pagar más de lo que debe o debería pagar por el costo de pedir prestado ese dinero, "Dijo Pareto.

Los compradores de vivienda por primera vez deben conocer su puntaje crediticio; si es bajo, deberían corregirlo. Pague sus facturas a tiempo, no asuma una nueva deuda a plazos y no solicite una nueva tarjeta de crédito ni cancele una anterior, Molony aconsejó.

Los compradores necesitan fondos suficientes para cubrir un pago inicial de alrededor del 20 por ciento del precio de compra o los bancos pueden "ni siquiera mirarlo a usted, "Dijo Pareto.

El pago inicial promedio para los compradores de vivienda por primera vez que se financian a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda es solo el 4 por ciento del precio de compra, Molony señaló. Muchos compradores por primera vez buscarán ayuda en sus familias con el pago inicial.

"Francamente, el Banco Nacional de Mamá y Papá es un medio muy tradicional que utilizan los propietarios para realizar sus compras, ", dijo. Refiriéndose a una encuesta anual de NAR de compradores y vendedores de viviendas, Molony dijo:"Cuando preguntamos a los compradores de vivienda por primera vez, ¿Qué usó para el pago inicial? El 76 por ciento dice ahorros. Veinticuatro por ciento:un regalo de un familiar o amigo, y normalmente es un regalo de sus padres ".

Los compradores también necesitan efectivo para los costos de cierre, que varían geográficamente y por transacción, Molony dijo. Espere costos de cierre del 5 por ciento del valor de la casa.

En general, un posible comprador debe calcular dedicar el 25 por ciento de sus ingresos brutos al capital e intereses de la hipoteca. "Eso te permitirá estar cómodo, "Dijo Molony.

Señales de un mercado de compradores

El portavoz de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Walter Molony, enumeró estos signos como una medida de cuándo el ciclo inmobiliario cambia al mercado de un comprador:

Inventario de viviendas y suministro mensual, o mercado temporal, son estables o aumentan moderadamente; los vendedores pueden estar más motivados para negociar los términos. Un suministro de seis meses está aproximadamente equilibrado entre compradores y vendedores, pero un inventario en rápido aumento o un mercado de tiempo activo fuera de las normas estacionales podría ser una señal de un mercado de compradores.

Los precios de las viviendas están estancados o subiendo menos de un punto porcentual por encima de la inflación. La fuerte caída de los precios aumenta la asequibilidad, pero podría ser una señal de alerta de las malas condiciones económicas y de vivienda local. La ganancia normal de precio a largo plazo en un mercado equilibrado es de 1 a 2 puntos porcentuales por encima de la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor.

La relación entre las tasas de interés hipotecarias, Los precios e ingresos de la vivienda le permiten gastar menos del 25 por ciento de los ingresos brutos en capital e intereses hipotecarios.

La creación de empleo en el mercado local brinda confianza y recursos a los compradores de vivienda. Una economía pobre hace que sea más fácil comprar, pero las pérdidas sostenidas de empleo y población significan que podría llevar mucho más tiempo de lo normal vender con beneficios. Con un crecimiento normal de los precios, la mayoría de los compradores acumulan suficiente capital en tres a cinco años para realizar una operación.